Апелляционное определение № 33-205/2026 33-3356/2025 от 26 января 2026 г.

КОПИЯ

89RS0009-01-2024-000369-07

Дело № 2-10/2025

Судья Калашникова А.Н.

Апелляционное дело № 33-205/2026

(№ 33-3356/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 27 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Байкиной С.В.,

судей коллегии Козловой М.В., Курманова Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошкиной Е.А.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

представителя истцов Пановой А.П., действующей на основании доверенностей от 03 июля 2025 г. № 72 АА 2970808 и от 01 ноября 2024 г. № 89 АА 1416599,

представителя ответчика Администрации Красноселькупского района ФИО3, действующей на основании доверенности от 02 декабря 2025 г. № 59,

рассмотрела в открытом судебном заседании путем организации видеоконференц-связи при содействии Красноселькупского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Администрации Красноселькупского района о возложении обязанности заключить договор, взыскании выкупной стоимости за жилое помещение

по апелляционной жалобе ответчика Администрации Красноселькупского района на решение Красноселькупского районного суда от 16 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Байкиной С.В., объяснения представителя ответчика ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истцов ФИО1, ФИО2, представителя истцов Пановой А.П., полагавших решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации Красноселькупского района и Управлению жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района о возложении обязанности заключить договор, взыскании выкупной стоимости за жилое помещение, указав в обоснование исковых требований, что на праве общей долевой собственности (по 1/2) являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 77,36 кв.м, кадастровый №. Распоряжением Администрации МО с. Красноселькуп от 07 июля 2022 г. № 342-Р «О признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу» принято решение об изъятии имущества, а именно: жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме у граждан - собственников и расселении их в срок до 31 декабря 2024 г. Руководством Управления жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района в сентябре - октябре 2023 г., в устной форме, предложено заключить договор об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, путем выкупа. Разъяснено, что стоимость изымаемого жилого помещения будет определяться на основании Постановления Правительства ЯНАО, в котором средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья в с. Красноселькуп установлена ориентировочно в размере 52 000 руб. и будет составлять 4 022 720 руб. В целях досудебного урегулирования спора, посчитав, что указанная сумма выкупной стоимости необоснованно занижена и в нарушение ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации не включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, в том числе стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, стоимость доли земельного участка под жилым объектом, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе: убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки связанные с переездом, убытки связанные с услугами нотариуса, убытки связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, убытки связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, ФИО2 обратилась в АНО «МЦСЭО» для оказания услуг по проведению оценки жилого помещения. Согласно отчету АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г., рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составила 5 889 114 руб. 07 октября 2024 г. Управлением жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района на имя ФИО2 было направлено информационное письмо, в котором было указано, что отчет АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г. содержит значительное превышение средней стоимости жилого помещения в сравнении с подобными жилыми помещениями на рынке вторичного жилья с. Красноселькуп и что ответчиком будет заказан «отчет независимого оценщика», в соответствии с которым собственникам на рассмотрение будет направлен проект договора об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания. 07 ноября 2024 г. Управлением жизнеобеспечения села Красноселькуп Администрации Красноселькупского района на имя ФИО2 направлен ответ на заявление, в котором было указано, что «отчет независимого оценщика» о рыночной стоимости спорного жилого помещения будет заказан с началом финансирования в 2025 г. Исходя из позиции ответчиков, которые не намереваются в ближайшее время исполнять принятые на себя обязательства (по своевременной подготовке отчета об оценке со своей стороны, по подготовке проекта соглашения о выкупе жилого помещения), в целях недопущения утраты доказательственного значения отчета АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г., срок действия которого составляет 6 месяцев с даты подготовки, собственниками жилого помещения ФИО1, ФИО2 принято решение обратиться в суд за защитой своего права. С учетом уточненных исковых требований просили обязать Администрацию Красноселькупского района в лице Управления жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района заключить с ними договор об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; определить возмещение за изымаемое спорное жилое помещение в размере 8 392 573 руб.; взыскать с Администрации Красноселькупского района в лице Управления жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 4 196 286 руб. 50 коп., в пользу ФИО2 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 4 196 286 руб. 50 коп.; судебные расходы в пользу ФИО2 по оплате услуг АНО «МЦСЭО» в размере 40 000 руб., расходы на оформление доверенности на представителя в размере 3 660 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.; судебные расходы в пользу ФИО1 по оплате услуг представителя адвоката Пановой А.П. в размере 30 000 руб., расходы на оформление доверенности на представителя в размере 3 000 руб. (т. 2 л.д. 170-172).

Решением суда от 16 октября 2025 г. исковые требования удовлетворены.

На Администрацию Красноселькупского района возложена обязанность заключить с ФИО1 и ФИО2 договор об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд - квартиру, расположенных по адресу: <адрес>.

Определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение, располагавшееся по адресу: <адрес>, равным 8 392 573 руб.

Взыскано с Администрации Красноселькупского района в пользу ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 4 196 286 руб. коп., расходы на оформление доверенности на представителя в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Взыскано с Администрации Красноселькупского района в пользу ФИО2 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 4 196 286 руб. 50 коп., судебные расходы по оплате услуг оценщика АНО «МЦСЭО» в размере 40 000 руб., расходы на оформление доверенности на представителя в размере 3 660 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Прекращено право собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, одновременно с выплатой им денежной компенсации за изымаемое жилое помещение.

Признано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за Администрацией Красноселькупского района одновременно с фактической выплатой ФИО1 и ФИО2 возмещения за изымаемое жилое помещение.

В решении указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также о возникновении права собственности на указанную квартиру у Администрации Красноселькупского района с момента фактической выплаты выкупной цены.

С решением суда не согласилась представитель ответчика Администрации Красноселькупского района ФИО3 В апелляционной жалобе указала, что резолютивная часть решения суда не соответствует мотивировочной. Считала, что в решении суда неправильно отражена позиция Администрации, которая не оспаривала экспертное заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в части определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, а не согласна и оспаривает расчет величины компенсации за капитальный ремонт и расчет рыночной стоимости многоквартирного жилого дома сравнительным подходом. Выразила несогласие с положенным в основу судебного акта заключением эксперта. Полагала, что при расчете рыночной стоимости многоквартирного жилого дома затратным подходом эксперт исходил из объекта-аналога, не соответствующего по характеристикам объекту оценки, что свидетельствует о несопоставимости отобранного аналога по основным ценообразующим факторам, является нарушением федеральных стандартов оценки и привело к завышению стоимости. Считала неправомерным применение при расчете экспертом характеристики: «Прибыль предпринимателя». Отметила, что эксперт не указал, из чего сложился объем для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, а также не указано, из чего сложились цены, по которым сделан вывод о стоимости ремонта. Полагала неправомерным включение затрат на ремонт чердачного помещения и систему горячего водоснабжения в расчет рыночной величины затрат на капитальный ремонт жилого дома ввиду отсутствия в доме чердачного помещения и системы горячего водоснабжения. Указала на отсутствие в заключении эксперта сканов справочников и иных нормативных актов, которыми руководствовался эксперт при определении объема работ. Считала необоснованным отсутствие в расчетах корректировки на уровень цен. Выразила несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Просила решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов адвокат Панова А.П. и прокурор Скоробогатов А.Б. просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции прокурор, представитель Департамента строительства и жилищной политики ЯНАО не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о доставке электронного извещения. Сведений о причинах неявки указанные лица не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Информация о времени и месте судебного заседания размещена также на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что неявка участвующих в деле лиц не препятствует апелляционному рассмотрению дела, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав представителя ответчика ФИО3, истцов ФИО1, ФИО2, представителя истцов Панову А.П., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1); недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 2); несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3); нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (п. 4).

Таких нарушений не допущено судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры № по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и копией договора передачи (приватизации) квартиры в собственность от 25 ноября 2009 г. (т. 1 л.д. 156-159, 179).

На основании заключения межведомственной комиссии от 24 июня 2022 г. № 1 Администрацией Красноселькупского района издано Распоряжение от 07 июля 2022 г. № 342-Р о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения дома установлен до 31 декабря 2024 г. (т. 1 л.д. 146-147, 148).

Постановлением Администрации Красноселькупского района от 21 июля 2023 г. № 370-Р изъяты для муниципальных нужд земельный участок и жилые помещения жилого дома <адрес> (т. 1 л.д. 149).

Не согласившись с ориентировочной средней рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения ФИО2 обратилась в АНО «МЦСЭО» для оказания услуг по проведению оценки (т. 1 л.д. 101-104).

Согласно отчету АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г. рыночная стоимость спорного объекта оценки на дату оценки (20 сентября 2024 г.) составила 5 889 114 руб., по 2 944 557 руб. каждому, из которых стоимость жилого помещения, в том числе стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 4 902 860 руб., стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 798 140 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 188 114 руб. (т. 1 л.д. 17-100).

02 октября 2024 г. оригинал отчета АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г. ФИО1 направлен в Управление жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского (т. 1 л.д. 107).

Из письма Управления жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района от 07 октября 2024 г., направленного на имя ФИО2, следует, что отчет АНО «МЦСЭО» № 2024/01288 от 20 сентября 2024 г. содержит значительное превышение средней стоимости жилого помещения. Указано, что ответчиком будет заказан отчет независимого оценщика, в соответствии с которым собственникам на рассмотрение будет направлен проект договора об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания (т. 1 л.д. 108).

В ответе от 07 ноября 2024 г. на обращение ФИО2 о сроке изготовления отчета независимого оценщика о рыночной стоимости жилья, Управлением жизнеобеспечения с. Красноселькуп Администрации Красноселькупского района указано, что отчет независимого оценщика будет заказан с началом финансирования в 2025 г. (т. 1 л.д. 109, 110).

Соглашение между сторонами о выкупе аварийного жилого помещения не было достигнуто в связи с наличием спора о размере возмещения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции для установления размера выкупного возмещения назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т. 1 л.д. 222-229).

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 14 мая 2025 г. рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок), а также убытков, которые собственники понесут в связи с изъятием, составила 5 423 663 руб., рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доли собственников спорной квартиры в праве общей собственности на такое имущество составила 200 140 руб., рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственников спорной квартиры в праве общей собственности на такое имущество, составила 794 043 руб., сумма убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, на дату составления заключения судебной оценочной экспертизы составляет 300 806 руб.

Также экспертом сделан вывод о нуждаемости многоквартирного дома в проведении комплексного капитального ремонта на момент первой приватизации по дому – в июне 2002 г. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов, на дату первой приватизации по дому – июнь 2002 г. в рыночных ценах на дату проведения оценки, составила 2 968 910 руб., на дату первой приватизации спорной квартиры – 25 ноября 2009 г. в рыночных ценах на дату проведения оценки составила 3 419 374 руб. (т. 2 л.д. 1-124).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», исходил из того, что стороны не пришли к соглашению о размере выкупного возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение, и пришел к выводу об установлении стоимости выкупного возмещения в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в сумме 8 392 573 руб., по 4 196 286 руб. 50 коп. каждому, учитывая рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок), а также убытков, которые собственники понесут в связи с изъятием, в размере 5 423 663 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема повреждений, а также необходимых ремонтных работ и материалов, на дату первой приватизации по дому – июнь 2002 г. в рыночных ценах на дату проведения оценки, в размере 2 968 910 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о возложении на Администрацию Красноселькупского района обязанности заключить договор об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращено право собственности истцов на изымаемое жилое помещение после фактической выплаты установленного судом возмещения, признано право собственности органа местного самоуправления на спорное имущество.

Этим же решением с Администрации Красноселькупского района в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы по оплате услуг оценщика АНО «МЦСЭО» в размере 40 000 руб., на оформление доверенности на представителя в размере 3 660 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы на оформление доверенности на представителя в размере 3 000 руб., по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 3 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В силу требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Размер причитающегося истцам выкупного возмещения суд первой инстанции установил на основании заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 14 мая 2025 г., согласно которому рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок, стоимости убытков, понесенных собственником в результате изъятия жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 8 392 573 руб. (т. 2 л.д. 1-124).

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом ФИО4, имеющей соответствующее профессиональное образование и являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.

Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям части 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, прав собственников на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесут собственники в связи с изъятием жилого помещения, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; экономических характеристик региона и населенного пункта, в котором расположен объект экспертизы.

Исходя из исследовательской части экспертного заключения, в качестве объектов-аналогов экспертом используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При определении стоимости оцениваемого объекта экспертом методом сравнения продаж произведен последовательно – выбор единиц сравнения; определение ценообразующих факторов; выбор объектов-аналогов; определение отличий объектов-аналогов от объекта исследования по каждому ценообразующему фактору; корректировка цен аналогов по каждому ценообразующему фактору, сглаживающая их отличия от исследуемого объекта, расчет рыночной стоимости объекта исследования путем согласования скорректированных цен (за единицу сравнения) объектов-аналогов.

На основе анализа рынка объекта оценки эксперт определил следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на спрос, предложение и цены объектов недвижимости из сегмента рынка жилой недвижимости (жилье в многоквартирных домах): условия продажи (скидка на торг); передаваемые имущественные права; дата предложения/продажи; сроки экспозиции; местоположение; этаж расположения; площадь; качество отделки; материал стен жилого дома; наличие/отсутствие балкона (лоджии); физическое (техническое) состояние дома; наличие/отсутствие мебели и бытовой техники, доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

После проведения сравнительного анализа объекта оценки и объекта-аналога по всем элементам сравнения к ценам объектов-аналогов эксперт произвел корректировки на различия, существующие между объектами-аналогами и объектом оценки.

В исследовательской части экспертного заключения в Таблице 19. Расчет рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, приведены элементы сравнения, в том числе корректировки, применительно к каждому объекту-аналогу, которые применялись экспертом при расчете выкупной стоимости жилого помещения (т. 2 л.д. 43-44).

Доводы ответчика о несогласии с результатами проведенного экспертом ФИО4 исследования, судебная коллегия отклоняет, учитывая, что выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта - оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.

Экспертом в заключении указано, что рыночная стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме определяется с использованием методологии затратного подхода. Вспомогательным этапом определения рыночной стоимости является определение рыночной стоимости многоквартирного жилого дома затратным подходом.

В качестве объекта-аналога рассматривается типовой объект с тем же, что и у рассматриваемого жилого дома функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость возведения аналогичного объекта принимается по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений (УПСС КО-ИНВЕСТ). Подбор аналога производится по следующим показателям: отраслевая принадлежность, назначение, класс конструктивной системы, характеристика конструктивных элементов, объемно-планировочные параметры, особенности инженерного оборудования, год ввода в эксплуатацию.

Вопреки доводам жалобы, экспертом применены поправки на различие в конструктивных решениях, если техническое решение конструктивного элемента рассматриваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, а также поправки на разницу в площади и объеме (т. 2 л.д. 47).

Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Следовательно, прибыль предпринимателя обоснованно учтена экспертом при расчете рыночной стоимости многоквартирного жилого дома, являющаяся вспомогательным этапом определения рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Вопреки доводам жалобы, расчет рыночной стоимости общедомового имущества и как составная часть расчетов стоимости многоквартирного жилого дома затратным подходом не оказывает влияния на итоговый размер выкупного возмещения, так как данная стоимость указана экспертом справочно и уже включена в рыночную стоимость жилого помещения.

Кроме того, выкупная цена аварийного жилого помещения не может определяться как рыночная цена жилого помещения в его реальном неудовлетворительном состоянии с учетом аварийности данного жилого помещения. Поскольку дом признан непригодным для проживания, то определение выкупной цены жилого помещения как рыночной цены с учетом аварийности жилого помещения влечет нарушение принципа обеспечения жилищных прав гражданина и принципа равноценного возмещения за изымаемое имущество.

Равноценным возмещением является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести гражданину жилое помещение в нормальном, нормативном состоянии, аналогичное по своим качествам тому, которое гражданин теряет в результате принудительного отчуждения (без учета аварийности изымаемого жилого помещения).

Также подлежат отклонению доводы жалобы Администрации Красноселькупского района о необоснованном размере компенсации непроизведенного капитального ремонта в силу следующего.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01 марта 2005 г., предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01 марта 2012 г. № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О и от 14 июля 2011 г. №886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04 августа 2014 г. № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение № 8).

Приложением № 2 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до капитального ремонта.

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Приложением № 8 к Положению закреплен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда: 1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). 2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). 3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%. 4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). 5. Замена внутриквартальных инженерных сетей. 6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). 7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. 8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой. 9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда. 10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Исходя из анализа вышеприведенных правовых положений и разъяснений по их применению, определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право собственника на ее получение с учетом нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации по дому, равно как и характеристика здания, в котором расположено изымаемое помещение, являются юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию при рассмотрении спора об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Экспертом ФИО4 определена нуждаемость в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации жилого помещения в спорном доме (июнь 2002 г.) и на момент приватизации спорной квартиры (25 ноября 2009 г.).

Собственник жилого помещения вправе требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при установлении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации жилого помещения в доме, а не на момент приватизации спорного жилого помещения, что верно учтено судом первой инстанции при установлении размера выкупного возмещения.

Вопреки доводам жалобы, эксперт в заключении указал, из чего сложился объем для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Так, в Главе 2.10 Расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья указано, что состав работ определяется в зависимости от типа и материала конструктивных элементов многоквартирного дома на основании технического паспорта многоквартирного дома, предоставленного в составе материалов дела, а также паспорта многоквартирного дома, доступного в открытых источниках информации на сайтах Управляющих компаний ЖКХ и (или) ТСЖ https://dom.mingkh.ru, Фонда развития территорий https://витрина.фрт.рф/myhouse/, для комплексного капитального ремонта производится на основании ВСН 58-88(р), для выборочного капитального ремонта производится на основании ВСН 58-88(р) и Методики №404.

При определении состава работ устанавливаются также нормативные сроки эксплуатации (службы) конструктивных элементов многоквартирного дома согласно ВСН 58-88(р).

Для определения работ производится расчет количества замен конструктивных элементов многоквартирного дома, исходя из периода, в течение которого капитальный ремонт не производился, и продолжительности эффективной эксплуатации элементов здания на основании ВСН 58-88(р). При определении необходимого количества замен конструктивных элементов многоквартирного дома производится расчет доли конструктивного элемента, подлежащего замене в общем объеме конструктивного элемента на основании технического паспорта многоквартирного дома и ВСН 58-88(р).

Экспертом приведены конструктивные элементы здания, которые в общем случае подлежат капитальному ремонту: фундаменты, стены, герметизированные стыки, перекрытия, полы, лестницы, балконы, лоджии, крыльца (входные группы, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей и т.п.), покрытия крыш (кровля), система водоотвода, перегородки, двери и окна, отопительные печи и кухонные очаги, вентиляция, внутренняя отделка (места общего пользования), наружная отделка (фасады), водопровод и канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, трубопроводы, газооборудование, электрооборудование, оборудование объединенных диспетчерских систем (ОДС), наружные инженерные сети, внешнее благоустройство.

В Таблице 37 (т. 2 л.д. 62-67) приведена продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до полной замены конструктивных элементов, на основании которой эксперт пришел к выводу, что капитальному ремонту подлежат: крыша многоквартирного дома – несущие конструкции крыши, чердачное помещение, теплоизоляционные и утепляющие слои, кровля и другие заменяемые в течение срока службы элементы; внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома.

Вопреки доводам жалобы, экспертом подробно приведены элементы многоквартирного дома, которые нуждались в проведении капитального ремонта, определен состав работ в зависимости от типа и характеристик конструктивных элементов многоквартирного жилого дома, отраженных в технической документации объекта исследования и в открытых источниках информации, что отражено в Таблице 40, приведен расчет рыночной величины затрат на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома с учетом необходимого объема ремонтных работ на 2002 г. в текущих ценах (т. 2 л.д. 72-79).

Эксперт указал, что в данной таблице левая часть представляет собой выгрузку из электронного справочника КО-ИНВЕСТ и содержит укрупненные показатели стоимости капитального ремонта (УПСКР) различных конструктивных элементов по четырем типам домов, а правая часть содержит расчет необходимого количества замен конструктивных элементов дома в зависимости от нормативного и фактического срока эксплуатации согласно ВСН 58-88(р). Далее необходимое количество замен конструктивных элементов дома умножается на расценку УПСКР в зависимости от типа дома и площади квартир в доме.

При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом был учтен ремонт системы горячего водоснабжения на основании данных паспорта многоквартирного дома, доступного в открытых источниках информации на сайтах Управляющих компаний ЖКХ (ДОМ.МИНЖКХ, Россия, ЯНАО).

В письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, экспертом ФИО4 приведены сведения из открытых источников информации, согласно которым тип системы горячего водоснабжения – централизованное (открытая система).

Приведенные данные позволяют считать, что в доме имеются стояки горячего водоснабжения, которые также необходимо ремонтировать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2 и истец ФИО1 пояснили, что на момент первой приватизации квартиры в доме и приватизации спорного жилого помещения, до 2014 г. в доме была централизованная подача горячего водоснабжения, на стояке с горячей водой стояли счетчики. После отключения горячей воды во всем поселке истцы установили бойлер в квартире, при этом стояки централизованного горячего водоснабжения имеются в квартире до сих пор.

Таким образом, вопреки позиции ответчика и изложенным в письменных пояснениях Управления ЖКХ, транспорта и связи Администрации Красноселькупского района сведениям об отсутствии централизованного горячего водоснабжения, экспертом обоснованно при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был учтен ремонт системы горячего водоснабжения, поскольку такая система в доме предусмотрена. Отключение централизованного горячего водоснабжения не освобождает собственника от обязанности производить капитальный ремонт существующих инженерных систем.

Также подлежат отклонению доводы жалобы о неправомерности включения экспертом затрат на ремонт чердачного помещения в расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с п. 10.1 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393, в площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

Следовательно, чердачные помещения, которые являются неэксплуатируемыми и техническими помещениями, не включаются в общую площадь здания для кадастрового учета и не указываются в техническом паспорте многоквартирного жилого дома, однако в них могут располагаться инженерные коммуникации, поддерживающие и опорные конструкции кровли.

Эксперт, изучив проектную и техническую документацию, имеющуюся в материалах дела и в открытых источниках информации, пришел к выводу о наличии в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, чердачного помещения, использующегося как техническое помещение, которое, вопреки позиции ответчика, учитывается при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку непроведение замен конструктивных элементов приводит к снижению уровня надежности и безопасности здания, ухудшению его эксплуатационных показателей, ускоренному изнашиванию конструктивных элементов и существенно влияет на эксплуатационный период многоквартирного жилого дома.

Оснований для установления выкупной цены без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия не усматривает, поскольку экспертом в заключении потребность дома в капитальном ремонте определена с учетом года постройки (1980 г.), продолжительности эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт зданий со стенами из кирпича, естественного камня с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет (при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры 8-12 лет (в среднем 10 лет).

При этом экспертом указано, что с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположено жилое помещение (материал стен – деревянные сборно-щитовые панели, перекрытия - деревянные, а также условия эксплуатации в районе Крайнего Севера), срок до постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 10 лет, соответственно, комплексный капитальный ремонт должен был быть произведен в 1990 г.

Соответственно, на 2002 г. (дата первой приватизации жилого помещения в доме) многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, нуждался в проведении комплексного капитального ремонта.

Экспертом были произведены необходимые расчеты величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в объеме на дату первой приватизации, но в текущих ценах с учетом объема повреждений, возникших в связи с непроведением капитального ремонта дома, что согласуется с приведенными выше положениями законодательства и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы, экспертом указаны все этапы расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт со ссылкой на используемые нормативные документы. Так, расчет произведен при помощи электронного справочника КО-ИНВЕСТ, который содержит укрупненные показатели стоимости капитального ремонта (УПСКР). Уровень цен 01 января 2025 г. Данный информационный ресурс предоставляет online услуги доступа ко всей базе данных укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ. Кроме того, в заключении эксперта изложена вся нормативная и информационно-методическая база проведенных расчетов.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия полагает правильным установленный судом первой инстанции размер выкупной стоимости за изымаемое у ФИО2, ФИО1 жилое помещение в размере 8 392 573 руб., определенном в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

Направленные на оспаривание составленного экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО4 экспертного заключения от 14 мая 2025 г. доводы жалобы являются несостоятельными ввиду недоказанности обстоятельств, дающих основание суду сомневаться в правильности и обоснованности данного заключения судебной экспертизы.

При этом закрепленное ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Несогласие стороны спора с результатом проведенной по делу экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечет необходимости в проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Подлежат отклонению и доводы жалобы о несоответствии описательно-мотивировочной части решения суда первой инстанции резолютивной.

Действительно, на странице 12 решения суда содержатся выводы о том, что на дату первой приватизации жилого помещения в доме дом в проведении капитального ремонта не нуждался, правовых оснований для включения в состав убытков, причиненных собственникам, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, у суда не имеется (т. 3 л.д. 53).

Вместе с тем, далее в описательно-мотивировочной части решения подробно описывается заключение эксперта, суд оценивает его и указывает основания, по которым соглашается с выводами эксперта о нуждаемости дома в капитальном ремонте и формулирует свои выводы о размере выкупной стоимости жилого помещения, в которую включает стоимость капитального ремонта, определенную на основании этого заключения.

Эти выводы соответствуют резолютивной части решения суда.

Таким образом, из содержания решения ясно, к каким выводам пришел суд и по каким мотивам и основаниям.

Согласно ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Указание на отсутствие оснований для включения стоимости капитального ремонта в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения является технической ошибкой, не повлиявшей на правильность выводов суда, в связи с чем, вопреки доводам жалобы и на основании ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены по существу правильного решения суда не имеется.

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО2, ФИО1 судом первой инстанции удовлетворены в полном объеме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что понесенные истцами судебные расходы в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с Администрации Красноселькупского района в полном объеме.

В целом доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права и сводятся к переоценке исследованных и получивших правильную оценку в решении суда доказательств.

Принятое по делу решение суда первой инстанции вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены или изменения отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

определила:

Решение Красноселькупского районного суда от 16 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 февраля 2026 г.

Председательствующий /подпись/

Судьи /подписи/

Судья С.В. Байкина