Решение № 2-1433/2018 2-1433/2018 ~ М-890/2018 М-890/2018 от 3 июня 2018 г. по делу № 2-1433/2018

Дело №2-1433/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 4 июня 2018 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующей судьи Мозжериной Г.Ю.,

при секретареФайрузовой Э.Р.,

с участием представителя ответчика ФИО1, доверенность в порядке передоверия от 10.05.2018г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карлаш ФИО9 к ФИО3 ФИО9 ФИО9 о признании обязательства по оплате недвижимого имущества исполненными, признании права собственности на жилой дом, взыскании расходов на госпошлину,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя тем, что 8 сентября 2017 года между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о задатке о намерении продажи в собственность истца земельного участка с 2-х этажным жилым домом, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п. 6 Соглашения стоимость недвижимого имущества составила 3200000 руб., со сроком исполнения обязательств 31.12.2017.

Во исполнение данного соглашения, истцом перечислены следующие денежные средства: а именно:

- 19.12.2017 - 600 000 рублей (шестьсот тысяч рублей);

- 26.12.2017-1 млн 695 тысяч рублей (один миллион шестьсот девяносто пять тысяч рублей);

- 30.12.2017-42 тысячи рублей (сорок две тысячи рублей).

5 ноября 2017 года истец со своей семьей (жена и двое малолетних детей) въехали в указанный дом для постоянного проживания, так как другого жилья у них не имеется.

Однако, уже в первые дни проживания, были обнаружены следующие скрытые строительные недостатки, которые не были известны мне при заключении соглашения о задатке, а именно:

водопроводная сеть неисправна, требует капитального ремонта, в наружной стене дома имеется огромная трещина, сквозная трещина в фундаменте жилого дома, холодные полы, дом не подключен к электросетям, под лестницей, где находится оборудование для водоснабжения (расширительный бак и автомат) голая земля, отсутствие утеплителя в стенах, крыша жилого дома возведена не по технологии, имеются признаки протекания, между перекрытиями первого и второго этажа отсутствует материал изоляции, нарушена установка радиаторов отопления в доме, сокращено число секций радиаторов а то и их отсутствие (в кухни, в ванной комнате и коридоре),что порождает дополнительные значительные финансовые вложения. Из-за выявленных недостатках системы отопления температура на 2-ом этаже опускается ниже 10 градусов тепла, что не позволяет не только постоянно проживать там, а и находится продолжительное время.

Приблизительная сумма для устранения выявленных скрытых строительных недостатков составляет около 647 тысяч 656 рублей (шестьсот сорок семь тысяч 656 рублей).

Выявленные строительные недостатки для истца являются существенными, так как истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении соглашения.

16 февраля 2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление с просьбой заключить договор купли-продажи указанного дома.

Однако со стороны Ответчиков не происходит никаких действий по оформлению договора купли-продажи и оформления права собственности. Истец не может самостоятельно оформить право собственности на жилой дом. Какие-либо документы подтверждающие право собственности на дом, расположенный на земельном участке ответчиком истцу переданы не были.

Между истцом и ответчиком сложились фактические отношения предусматривающие договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, поскольку истцом оплачена цена объекта и объект передан фактически в пользование истцу и его семье, состоящей из 4-х человек, двое из которых несовершеннолетние, что подтверждается передачей ключей от дома, постоянным проживанием в жилом доме и фактическом пользовании в настоящее время, расписками о выплате денежных средств.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, право собственности на указанный жилой дом ФИО3 зарегистрировано 11.12.2017, на земельный участок 20.10.2017, т.е. после составления Соглашения о задатке.

При заключении соглашения о задатке, которое состоялось 8 сентября 2017 года, права на земельный участок и жилой дом ФИО3 не были зарегистрированы в установленным законом порядке.

Таким образом, заключить договор купли-продажи в момент оплаты за недвижимое имущество не представлялось возможным.

Истцом полностью выполнены обязательства по вышеуказанному соглашению, но до сих пор ответчик не исполнил свое обязательство по оформлению договора купли-продажи и передаче недвижимого имущества в собственность истца.

Просит суд:

1. Признать обязательства по оплате недвижимого имущества - жилого дома (жилого строения) кадастровый № и земельного участка: кадастровый № по адресу: <адрес> исполненными.

2. Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом (жилое строение) кадастровый № и земельный участок: кадастровый № по адресу: <адрес>

3. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму в размере 15 тысяч 441 рублей 83 коп. уплаченную в качестве государственной пошлины.

Представитель ответчика ФИО1 исковые требования не признал. Просил отказать в удовлетворении иска.

Истец ФИО2 и ответчик ФИО3 надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела по существу, на судебное заседание не явились, уважительности причин суду не сообщили.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив все юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям ст. 550 ГК РФ сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В материалы дела представлено соглашение о задатке от 08.09.2017г., из буквального содержания которого следует, что продавец ФИО3 намерена продать, а покупатель ФИО2 намерен купить земельный участок с 2-х этажным жилым домом, находящийся по адресу: <адрес>. Продавец обязуется предоставить покупателю полный пакет документов для совершения сделки купли-продажи в ЕГРКЦ в срок не позднее 30.12.2017г. Покупатель намерен приобрести у продавца недвижимое имущество, в срок до 30.12.2017г. Данные условия не были выполнены.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского Кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Кроме того, согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также п. 3 ст. 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Какого-либо иного договора, помимо соглашения о задатке от 08.09.2017г. между сторонами заключено не было. Истец и ответчики лишь намеревались в будущем подготовить и заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Буквальное толкование условий соглашения о задатке, вопреки доводам иска, не позволяет его квалифицировать как договор купли-продажи, в связи с чем, данное соглашение о задатке не может служить основанием для признания за истцом права собственности на земельный участок и жилой дом.

Кроме того, в соглашении о задатке от 08.09.2017г. отсутствует обязательство об оплате недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес> а имеется лишь условие о передаче задатка в размере 300000 руб. Факт передачи задатка в размере 300000 руб. стороной ответчика не оспаривается.

Представитель ответчика ФИО1 пояснил в судебном заседании, что предварительный договор и договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Таким образом, у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований ФИО2

В силу ст.98, ст.100 ГПК РФ с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы на представителя с учетом разумности в размере 15000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Карлаш ФИО9 к ФИО3 ФИО9 о признании обязательства по оплате недвижимого имущества исполненными, признании права собственности на жилой дом, взыскании расходов на госпошлину, отказать в полном объеме.

Взыскать с Карлаш ФИО9 в пользу ФИО3 ФИО9 расходы на представителя в размере 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Судья Г.Ю. Мозжерина

Решение в окончательной форме принято 05.06.2018г.