Апелляционное определение № 33-10892/2025 33-321/2026 от 2 февраля 2026 г.

Дело №33-321/2026 (33-10892/2025)

Судья Соловьева А.Ю. Дело №2-67/2025 (1 инстанция)

УИД 52RS0009-01-2024-002018-59


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Город Нижний Новгород 03 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Серова Д.В., судей Фролова А.Л., Поваровой А.Е.,

при секретаре судебного заседания АВ,

с участием ВВ, представителя АВ на основании ордера адвоката ВВ, АЭ

рассмотрела в открытом судебном заседании

по апелляционной жалобе ВВ, по апелляционной жалобе и дополнениям к ней третьего лица с самостоятельными требованиями АЭ на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2025 года

гражданское дело по иску ВВ к АВ о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями АЭ к АВ о признании договора и акта недействительными, применении последствий недействительности договора.

Заслушав доклад судьи Поваровой А.Е., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ВВ обратился в суд с иском к АВ о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, указав, что 29.04.2020 между ним и АЭ с АВ заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер]. Указанный договор является недействительным (ничтожным) по мотиву его притворности. Так, 15.01.2020 ВВ выдал АВ расписку в том, что он получил от него денежные средства в размере 37 000 000 руб., при этом денежные средства в размере 29 562 000 руб. согласно условиям, указанных в расписке, получил согласно платежного поручения от 15.10.2015 в размере 10 000 000 руб. и платежного поручения от 15.11.2015 в размере 1 9562 000 руб. Фактически лично ему АВ денежные средства в размере 10 000 000 руб. и 19 562 000 руб., соответственно 15.10.2015 и 15.11.2015 не перечислял и не передавал, от АВ денежные средства в указанном размере ВВ не получал. Впоследствии АВ, полагая, что имеет риск невозврата ему денежных средств, указанных в долговой расписке от 15.01.2020, предложил ему и другому участнику долевой собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 167,3 кв.м. с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер], передать указанное помещение в залог в счет обеспечения возврата им денежных средств по долговой расписке от 15.01.2020. Другим участником долевой собственности на указанный выше объект недвижимого имущества является АЭ, которая приходится дочерью члена правления ЖСПК «Базис» МИ ВВ и АЭ вынуждены были согласиться на предложенные АВ условия и 29.04.2020 оформили договор купли-продажи нежилого помещения, полагая, что указанным договором обеспечивается возврат суммы займа ВВ ВВ А.В. по расписке от 15.01.2020, хотя реальной договоренности между АЭ, ВВ и АВ о передаче ему в собственность нежилого помещения не существовало. Наличие заемных отношений по расписке от 15.01.2020 между ВВ и АВ подтверждается исполнением указанного договора займа заемщиком и заимодавцем по частичному возврату сумму займа им АВ и его главному бухгалтеру МП, а именно 11 825 500 руб., 2 600 000 руб. (11.08.2020), 50 000 Евро (09.11.2020).

С учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд: - признать договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., кадастровый [номер], расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер], заключенный между ВВ, АЭ с АВ недействительным (притворным); - применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер], заключенного между ВВ, АЭ с АВ в виде относящихся к прикрываемой сделке – договору займа, заключенном [дата] в простой письменной форме между ВВ как заемщиком и АВ как заимодавцем, относящиеся к нему правила с учетом существа и содержания договора займа; - признать сделку по залогу спорного нежилого помещения (прикрываемую сделку) недействительной (ничтожной); - прекратить право собственности ответчика на спорное нежилое помещение и аннулировать запись в ЕГРН [номер] о регистрации права собственности за АВ

АЭ обратилась с иском к АВ о признании договора и акта недействительными, применении последствий недействительности договора, указав, что между ней и ВВ с АВ подписан договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв.м., с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер]. Указанный договор является недействительным (ничтожным) по мотиву его притворности. В соответствии с договором займа (расписке) между ВВ и АВ от 15.01.2020 ВВ принят в счет собственного займа обязательства ЖСПК «Базис». В обеспечение возврата указанного займа ею по просьбе ВВ, ВВ и АВ подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020 и акт о передаче нежилого помещения от 29.04.2020. Она лично с АВ ни при составления договора, ни при подписании договора не встречалась. В целях недопущения перехода права собственности регистрация договора купли-продажи должна была приостанавливаться АВ каждые 6 месяцев до полного погашения займа между ВВ и АВ Фактически договор купли-продажи нежилого помещения АВ и ВВ, АЭ реально никогда не исполняли. Так в частности, покупатель не принял в собственность нежилое помещение (не исполнен п. 1 договора), покупатель не оплатил денежные средства в размере 6 000 000 руб. продавцам (не исполнен п. 3 договора). Более того, в договоре отсутствует указание на размер денежных средств, предназначенный каждому из продавцов, невозможно определить размер якобы полученного доход каждой из сторон. Отдельной расписки по точному указанию сумм передачи денежных средств для сторон не существует. День подписания договора отличается от даты договора. Указанный договор переподписывался 4 раза в даты подачи документов на регистрацию – 29.04.2020 (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 08.10.2020), 08.10.2020 (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 06.04.2021), 06.04.2021 (регистрация договора, подписанного именно этой датой прекращено по заявлению сторон 30.09.2021), 30.09.2021 (именно этот договор является предметом судебного спора в настоящем гражданском деле и в гражданском деле № 2-2/2023). Денежные средства не передавались продавцам ни в одну из указанных дат. Поскольку в п. 3 подписанного договор указано, что денежные средства в размере 6 000 000 руб. покупатель оплатил продавцам в день подписания договора, а договор купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2020 подписывался четыре раза, то следует понимать, что покупатель якобы передал 24 000 000 руб. Таким образом, договор купли-продажи от 29.04.2020 не может являться доказательством, подтверждающим факт передачи денежных средств от АВ к ВВ и АЭ в счет оплаты за нежилое помещение. Рыночная стоимость сильно занижена. Покупатель не принимал нежилое помещение, не получал ключи от помещения и правоустанавливающие документы (не исполнен п. 4 договора). Соглашения о порядке и сроке пользования помещения между сторонами не заключалось. Покупатель не осуществлял за свой счет эксплуатацию помещения, не участвовал в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома, не оплачивал коммунальные платежи (не исполнен п. 5 договора). Согласно материалами дела № 2-2/2023 расходы по содержанию нежилого помещения несла АЭ за период с 01.05.2020 по 30.04.2024, АЭ оплачено 851 833,45 руб. В настоящее время продолжает нести расходы по содержанию нежилого помещения. АВ три раза в течение полутора лет прекращал государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение (не исполнял п.7 договора), Кроме того, данный договор переподписывался несколько раз, но дата его составления всегда оставалась 29.04.2020. Всего сторонами подписано в разные даты 16 экземпляров договора, (нарушен п.11 договора). Данное обстоятельство подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг по регистрации права от 29.04.2020, от 08.10.2020, от 06.04.2021, от 30.09.2021, а также оригиналами договоров, имеющихся на руках у сторон сделки, оригиналы договоров возвращались сторонам после прекращения регистрации. Таким образом, стороны намерено прекращали государственную регистрацию договора. Стороны не вели переписку относительно исполнения договора. В адрес продавцов не направлено претензий. Реальное требование АВ об освобождении помещения поступило в ходе судебного разбирательства в рамках гражданского дела №2-2/2023 в виде увеличения исковых требований лишь 28.06.2022. Исковое заявление о государственной регистрации права собственности на нежилое АВ к ВВ и АЭ предъявлено (датировано) 21.02.2022. Дополнительное исковое заявление об освобождении помещения датировано 21.06.2022. Таким образом, предъявление требования о регистрации права собственности и освобождении нежилого помещения АВ лишь в 2022 г. по сути являлось формальным и необходимым АВ исключительно для завладения нежилым помещением. Получая от ВВ долговую расписку от 15.01.2020, в которой было указано, что ВВ получил от АВ денежные средства по платежным поручениям от 15.10.2015 и 16.11.2015, по которым АВ перечислял денежные средства ЖСПК «Базис», а не ВВ, ВВ и ЖСПК «Базис» фактически согласовали перевод долга с ЖСПК «Базис» на ВВ Как следует из текста расписки от 15.01.2020 денежные средства от АВ ВВ получил по платежным поручениям 15.10.2015 и 16.11.2015, по которым АВ перечислял денежные средства ЖСПК «Базис», а не ВВ указывая, что они были перечислены по договору долевого участия в строительстве [номер]э-ду от 09.10.2015. Каких-либо денежных средств, ВВ от АВ по платежным поручениям от 15.10.2015 и 16.11.2015 не получал и АВ ВВ какие-либо денежные средства не перечислял. Впоследствии, АВ лично и через своего бухгалтера МП получал от ВВ денежные средства в возврат долга по указанной расписке, что подтверждается датой, суммой возвращенных денежных средств и подписью лица, получившего указанные денежные средства. Вышеназванные данные были указаны на оборотной стороне расписки. В рамках гражданского дела №2-2/2023 проведена почерковедческая экспертиза, подписи АВ и МП на оборотной стороне расписки подтверждаются заключением специалиста. В рамках гражданского дела №2-1024/2023 АВ и его бухгалтер МП признали получение указанных денежных средств. Стороны договора займа от 15.01.2020 (АВ и ЖСПК «Базис») исполняли указанный договор в части возврата ВВ ВВ А.В. денежных средств по указанному договору займа и принятии АВ от ВВ денежных средств в счет возврата суммы займа. 29.04.2020, 08.10.2020, 06.04.2021 и 30.09.2021 в даты подачи документов на регистрацию сделки посредством ГБУ Нижегородской области МФЦ г.Арзамаса сразу после подачи документов о регистрации права собственности сторонами, представителем АВ ЕМ подавались заявления о приостановлении регистрации с указанием оснований сбор недостающих документов, либо ремонтные работы. Указанные основания являлись надуманными и не соответствовали действительности. Приостановление регистраций по договору купли-продажи от 29.04.2020г. связано в том числе и в связи с тем, что в промежутки времени между регистрациями возврат займа по расписке частично исполнялся. Сам договор купли-продажи от 29.04.2020 не предусматривает, что переход права не зависит от исполнения обязанности продавца передать покупателю спорное нежилое помещение. Из поведения АВ следует, что он добровольно отказался от принятия спорного нежилого помещения. Вышеперечисленные обстоятельства подтверждают, что объект недвижимости в пользование АВ не поступал, АВ добровольно неоднократно отказывался от приобретения права собственности на него. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что АВ заключил договор купли-продажи спорного помещения без намерения создать правовые последствия, характерные для данной сделки. Заключение договора купли-продажи недвижимости предполагает осуществление лицом, приобретшим объект недвижимости, действий, присущих собственнику вещи (осуществление действий по вступлению во владение и пользование имуществом), однако АВ в период с апреля 2020 по август 2024 никаких действий совершено было. Он не вступил во владение и пользование помещением, помещение находилось в пользовании продавцов, не нес расходы по содержанию помещения, не интересовался числом лиц в нем зарегистрированных и расположенных, состоянием помещения, не сообщал о себе как о собственнике помещения в управляющую компанию (ЖСПК), не направлял претензий по поводу освобождения помещения. Воля ВВ и АЭ также не была направлена на создание правовых последствий, обусловленных совершением сделки по распоряжению помещением и прекращением права собственности на помещение, так как они не выселялись из помещения, не вывозили свои вещи, не передавали ключи новому собственнику, не заключали соглашения с новым собственником о порядке пользования помещением. После заключения сделки в данном помещении продолжали находиться юридические лица, АЭ производила оплату коммунальных услуг, ВВ и АЭ продолжали числиться абонентом в лицевом счете, открытом в управляющей компании.

С учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ АЭ просила суд: - признать договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м., с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер], заключенный между ВВ и АЭ с АВ недействительным (притворным); - применить последствия недействительности (притворности) договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м., с кадастровым номером [номер] расположенного по адресу: [адрес], нежилое помещение [номер], заключенного между ВВ и АЭ с АВ в виде относящихся к прикрываемой сделке – договору залога.

Определением суда от 15.08.2024 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечена АЭ

Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 03.02.2025 г. в удовлетворении исковых требований ВВ к АА о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, третьего лица с самостоятельными требованиями АЭ к АА о признании договора и акта недействительными, применении последствий недействительности договора, - отказано.

В апелляционной жалобе ВВ поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом произведена неверная оценка доказательств.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней АЭ поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом произведена неверная оценка доказательств.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ВВ поддержал доводы своей апелляционной жалобы и апелляционной жалобы АЭ, указав на совокупность доказательств, имеющихся в материалах дела, подтверждающих доводы о недействительности договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

АЭ поддержала доводы своей апелляционной жалобы и апелляционной жалобы ВВ, указав на то, что выводы суда в оспариваемом судебном акте противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Представитель АВ на основании ордера адвоката ВВ с доводами апелляционных жалоб не согласился, указав на то, что они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, либо их представители, не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания; извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления судебных извещений; кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и установив юридически значимые обстоятельства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В силу п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное по делу решение суда соответствует вышеприведенным требованиям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арзамасского городского суда Нижегородской области по делу № 2-2/2023 по иску АВ к ВВ, АЭ о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности, понуждении, по встречному иску АЭ к АВ о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, по встречному иску ВВ к АВ о признании договора незаключенным, восстановлении права собственности, исковые требования АВ удовлетворены частично. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер] расположенное по адресу: [адрес], помещение [номер], на АВ на основании договора купли-продажи нежилого помещения от [дата], заключенного между ВВ и АЭ (продавцы) и АВ (покупатель). Суд обязал ВВ освободить нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], помещение [номер]. Суд обязал АЭ освободить нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес] 2. В удовлетворении исковых требований АВ о признании за ним права собственности на нежилое помещение общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенное по адресу: [адрес], отказано. В удовлетворении исковых требований АЭ о признании договора от 29.04.2020 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] 2, незаключенным, о восстановлении права собственности АЭ на 1/2 часть нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] отказано. В удовлетворении исковых требований ВВ о признании договора от 29.04.2020 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: [адрес], незаключенным, о восстановлении права собственности ВВ на 1/2 часть нежилого помещения общей площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: [адрес], отказано.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 21.05.2024 решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22.02.2023– оставлено без изменения, апелляционные жалобы АЭ, ВВ с дополнением – без удовлетворения. Апелляционные жалобы ОВ, ЕО, ОИ без рассмотрения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.10.2024 решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 22.02.2023, а также апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.05.2024 оставлены без изменения.

Таким образом, решение суда от 22.02.2023 вступило в законную силу 21.05.2024.

Как установлено судом в рамках рассмотрения дела № 2-2/2023, участниками которого являлись стороны по настоящему делу, АЭ и ВВ с 19.04.2012 являлись собственниками по 1/2 доле каждый нежилого помещения [номер] площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером 52:40:0301003:1143, расположенного по адресу: [адрес] 2.

29.04.2020 между продавцами ВВ и АЭ и покупателем АВ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель принять в собственность нежилое помещение [номер] площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер] расположенное по адресу: [адрес] 2, стоимостью 6000000 руб.

Согласно п.3 указанного договора данную сумму покупатель оплатил продавцам наличными в день подписания договора.

Согласно п.4 указанного договора продавцы обязались передать покупателю нежилое помещение по подписываемому сторонами передаточному акту, а также путем передачи ключей и правоустанавливающих документов.

29.04.2020 продавцами и покупателем подписан акт о передаче указанного нежилого помещения (т.1 л.д.9, 50, 55, 59), в соответствии с которым продавцы передали покупателю также комплект ключей, правоустанавливающие и иные документы, необходимые для государственной регистрации права.

В соответствии с п.4 указанного акта расчет между сторонами произведен полностью.

Указанные договор купли-продажи и акт о передаче нежилого помещения подписаны истцом и ответчиками, их содержание и подписи сторонами не оспаривались, что свидетельствует о том, что условия договора сторонами были согласованы.

29.04.2020 АВ в лице представителя ЕМ, ВВ, АЭ обратились в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Из материалов реестрового дела в отношении вышеуказанного нежилого помещения следует, что 08.10.2020 от АЭ, ВВ и АВ в лице представителя ЕМ поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 08.10.2020 от АВ в лице представителя ЕМ поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине сбора документов, 06.04.2021 от АЭ, ВВ и АВ в лице представителя ЕМ поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 06.04.2021 года от АЭ, ВВ и АВ в лице представителя ЕМ поступили заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 30.09.2021 от ВВ, АЭ и АВ в лице представителя ЕМ поступили заявления о государственной регистрации перехода права, 30.09.2021 от АВ в лице представителя ЕМ поступило заявление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине ремонтных работ, 30.09.2021 от ВВ, АЭ и АВ в лице представителя ЕМ поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 31.01.2022 от АВ в лице представителя ЕМ поступило заявление о возобновлении ранее приостановленного государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 08.02.2022 от АЭ., ВВ поступило заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, что также установлено Арзамасским городским судом Нижегородской области в решении по делу № 2-2/2023г.

Договор купли-продажи предоставлялся сторонами для осуществления государственной регистрации четыре раза, трижды регистрация была прекращена по заявлению сторон, 08.02.2022 с заявлением о прекращении государственной регистрации обратились ответчики после того, как от истца поступило заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации.

По запросу суда из ГБУЗ НО «Уполномоченный МФЦ» поступил ответ о том, что в декабре 2024 года от имени ЕМ за АВ принят на регистрацию договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером [номер], находящуюся по адресу: [адрес], с заявлением ЕМ о государственной регистрации перехода права собственности и о приостановлении государственной регистрации прав по причине сбора документов.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 153, 154, 167, 170, 181, 454, 486, 549 ГК РФ, ст. 61 ГПК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ВВ и АЭ по делу требований, исходя из того, что договор купли-продажи соответствует закону и волеизъявлению сторон, расчет между сторонами по договору купли-продажи от 29.04.2020 был произведен в полном объеме 29.04.2020, недвижимое имущество фактически передано от продавцов к покупателю 29.04.2020 г.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ВВ и АЭ пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку договор купли-продажи, сторонами которого являлись ВВ и АЭ, заключен 29.04.2020, с иском истец ВВ обратился 08.05.2024, АЭ с иском обратилась 15.08.2024, уважительные причины пропуска срока исковой давности, объективные обстоятельства, которые бы препятствовали подаче искового заявления, отсутствуют.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку считает их основанными на правильном применении норм материального права, с учетом установленных при рассмотрении дела юридически значимых обстоятельств.

Доводы заявителей апелляционной жалобы о том, что заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2020 г. является недействительной сделкой, подлежат отклонению по следующим мотивам.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Притворная сделка, в том числе на иных условиях, с иным субъектным составом, не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а должна прикрывать иную волю участников сделки.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Следовательно, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено выше, 29.04.2020 между продавцами ВВ и АЭ и покупателем АВ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель принять в собственность нежилое помещение [номер] площадью 167.3 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес] 2, стоимостью 6000000 руб.

Из п.3 договора купли-продажи от [дата] и п.4 акта о передаче нежилого помещения следует, что расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

Из акта о передаче нежилого помещения от [дата] следует, что передача имущества была произведена в соответствии с условиями, изложенными в п.4 договора купли-продажи.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что расчет между сторонами по указанному договору был произведен в полном объеме [дата], недвижимое имущество фактически передано от продавцов к покупателю [дата].

Кроме того, из содержания договора купли-продажи спорного нежилого помещения следует, что все существенные условия между сторонами были согласованы.

Поскольку договор купли-продажи соответствует закону и волеизъявлению сторон, оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2020 являлся мнимой, притворной сделкой, поскольку у сторон не имелось намерения на совершение сделки, при этом договор купли-продажи прикрывает отношения между АВ и ВВ по договору займа под залог недвижимого имущества, при этом предоставлялся на государственную регистрацию четыре раза и четыре раза подписывался сторонами, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 01.12.2023 года по гражданскому делу № 2-1024/2023, участниками которого являлись ВВ и АВ, установлено отсутствие между АВ и ВВ договора займа на основании расписки от 15.01.2020 года, копия которой имеется в материалах настоящего дела (т.1, л.д.10) и на которую ссылается ВВ в подтверждение своих доводов о недействительности сделки купли-продажи нежилого помещения. Судом при вынесении решения делу № 2-1024/2023 отмечено отсутствие подлинника указанной расписки от 15.01.2020 года (т. 4, л.д. 167). Не приставлено оригинала таковой и при рассмотрении настоящего дела.

Учитывая иные правоотношения между АВ и ЖСПК «Базис», относительно участия АВ в финансировании объекта долевого участия, сам по себе факт получения денежных средств АВ в размере 11 825 000 руб., 11.08.2020 – 2 600 000 руб., 09.11.2020 – 50 000 Евро, 31.05.2021 – 2 636 400 руб., при отсутствии оригинала расписки и не подтверждают предоставление АВ денежных средств ВВ по условиям займа.

Ссылки заявителей апелляционных жалоб на имеющуюся в материалах дела переписку между доверенными лицами АВ с ВВ и ЖСПК «Базис» не влияет на выводы суда об отсутствии правовых оснований для признания недействительной сделки купли-продажи и акта передачи нежилого помещения.

Содержание указанной переписки не опровергает волю сторон на совершение договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером [номер], выразившуюся в подписании договора купли-продажи и акта передачи нежилого помещения, выдаче доверенностей на дальнейшую регистрацию указанного договора в установленном законом порядке. Учитывая отсутствие допустимых и достаточных доказательств наличия между сторонами правоотношений по договору займа по расписке от 15.01.2020 года не имеется оснований считать совершенную сделку по купле продаже объекта невидимости с кадастровым номером 52:410:0301003:1143 прикрывающей сделку по залогу недвижимости во исполнения обязательств займа по расписке от 15.01.2020 года.

Довод жалобы АЭ о том, судом не привлечена супруга ВВ к участию в деле также отклоняется, так как имущество их является общим, это является законным режимом супругов, действия одного предполагают, что действуют с общего согласия, при нарушении ее прав она вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Доводы апелляционной жалобы АЭ о том, что суд необоснованно не привлек к участию в деле Муниципальное унитарное производство «Теплоэнергетическое предприятие», являются несостоятельными, поскольку в силу ч. 1 ст. 43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежат привлечению к участию в деле в случае, если судебное постановление может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Между тем таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Доводы апелляционной жалобы ВВ о том, что в спорном нежилом помещении находятся третьи лица ЖСПК «Базис», ООО «Дилогия» и др., не могут повлечь отмены принятого решения суда, поскольку нахождение в спорном нежилом помещении иных организаций не влечет недействительность договора купли-продажи от 29.04.2020.

Доводы апелляционной жалобы ВВ и АЭ о том, что суд не исследовал представленную в материалы дела нотариально заверенную электронную переписку представителя ответчика НК, о том, что долговая расписка действительно существует и ее оригинал находится у АВ, полученные ответчиком денежные средства не являлись неустойкой, а оплачивались в исполнение иного денежного обязательства, спорное помещение передавалось ответчику не в рамках договора купли-продажи, а с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа, также не могут повлечь отмены оспариваемого судебного акта, поскольку опровергаются установленными в ходе рассмотрения дела обстоятельствами.

Доводы апелляционной жалобы ВВ о том, что он является муниципальным служащим, и должен был в силу своей должности предоставить в Управление по профилактике коррупционных правонарушений Нижегородской области сведения о получении им дохода от продажи недвижимого имущества в 2020, не свидетельствует о том, что сделка от 29.04.2020 между сторонами фактически не заключалась, поскольку один лишь факт непредоставления ВВ сведений о получении дохода в соответствующий период не является доказательством отсутствия такового дохода.

Доводы апелляционных жалоб о неверном исчислении судом срока исковой давности подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). По смыслу п. 1 ст. 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим основаниям, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Применительно к рассматриваемому спору суд правильно исчислил начало течения срока исковой давности с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества 29.04.2020, произведенного между сторонами расчета по указанному договору 29.04.2020, фактической передачи от продавцов к покупателю спорной недвижимости 29.04.2020. Поскольку с настоящим иском ВВ обратился в суд 08.05.2024, АЭ 15.028.2024, суд первой инстанции пришел к обоснованному убеждению о том, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Доводы заявителей жалоб о неправильном применении судом норм материального и процессуального права являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства.

Аргументы заявителей жалоб о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неверно произведенной судом оценке доказательств, выражают общее несогласие с выводами суда, и на законность и обоснованность судебного решения не влияют.

Согласно ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Предоставление суду полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Судом соблюдены принципы состязательности и равноправия сторон (ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ), в соответствии с требованиями ч.2 ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ созданы необходимые условия для реализации прав сторон, всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Все доказательства по делу получили надлежащую оценку, результаты которой приведены в оспариваемом судебном акте с указанием мотивов, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителями жалоб не представлено и в материалах гражданского дела не имеется.

Основания к отмене решения суда, предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Апелляционное определение составлено в окончательной форме

09 февраля 2026 г.