Апелляционное определение № 33-5166/2025 от 21 декабря 2025 г.

Судья Каменских И.В.

УИД № 39RS0011-01-2025-000636-75Дело № 2-1033/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-5166/2025

22.12.2025 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при секретаре Семёновой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21.07.2025 (с учетом определения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 01.08.2025 об исправлении описки) по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО1 - ФИО2, принявшего участие в суде апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Зеленоградского муниципального округа – ФИО3, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Зеленоградского муниципального округа, указав, что 13.03.2025 стала победителем открытого аукциона, проведенного в электронной форме, на право заключения договора купли-продажи нежилого здания с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

После ознакомления с проектом договора купли-продажи недвижимости истец обратилась в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с предложением внести изменения в договор, направив в адрес последней протокол разногласий.

Ввиду отказа ответчика внести изменения в договор, полагая, что в отсутствие таких изменений предложенный к заключению договор купли- продажи является ничтожным, ФИО1 просила урегулировать разногласия, возникшие между администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 при заключении договора купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302, а именно:

пункт 1 договора купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302 изложить в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в настоящем Договоре нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, КН №, площадью 283,2 кв.м, земельный участок с КН №. общей площадью 622 кв. м. Объект и земельный участок находятся в собственности муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»;

пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302 изложить в следующей редакции: «Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта, за исключением обстоятельств, указанных в пункте 1.3 настоящего Договора, и при выявлении после заключения настоящего Договора и/или при наличии перепланировок (переустройств) Покупатель принимает на себя обязательства за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести фактические и/или юридические действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, и/или в соответствие с действующим законодательством. При этом изменение площади Объекта в результате указанных фактических и/или юридических действий не является основанием для удовлетворения требований Продавца или Покупателя об изменении цены Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора»;

дополнить договор купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302 пунктом 1.3 следующего содержания: «Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего Договора Объект имеет самовольный пристрой в западной его части, сведения о котором не внесены в ЕГРН. Продавец принимает на себя обязательство за свой счет и своими силами либо с привлечением третьих лиц произвести действия, необходимые для приведения Объекта в соответствие с действующим законодательством и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости».

21.07.2025 Зеленоградским районным судом Калининградской области постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

Определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 01.08.2025 исправлена описка в резолютивной и мотивированной частях решения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21.07.2025 в части инициалов (отчества) истца.

С решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы продолжает настаивать на необходимости заключения договора в предлагаемой редакции. Обращает внимание, что фактическое состояние нежилого здания (предмета аукциона) не соответствует сведениям о нем, содержащимся в аукционной документации. Указывает, что здание имеет самовольную пристройку, площадь которой не включена в площадь здания.

Кроме того, нежилое здание и участок под ним находится в муниципальной собственности, права аренды не оформлены, тогда как согласно аукционной документации, подлежало продаже нежилое здание с правами аренды.

Податель жалобы считает, что не может быть признан уклонившимся от заключения договора купли – продажи, поскольку им предпринимались меры к разрешению настоящего спора. Обращает внимание, что в материалах дела содержатся документы, подтверждающие обращение истца к ответчику с досудебной претензией.

Полагает, что ответчик действует недобросовестно, повторно совершая отчуждение нежилого здания с аукциона, при наличии неразрешенного вопроса. Ответчиком был проведен аукцион, спорное имущество продано ООО «Балтдормостстрой». В связи с чем, считает, что именно ответчик уклонился от заключения договора купли – продажи, а не истец.

Ссылается на то, что судом необоснованно было отклонено заявление истца об изменении предмета иска. Истец намерен был уточнить заявленный иск и предъявить требование к ответчику о взыскании задатка на сумму 1 621 600 рублей, полагая, что такие денежные средства неправомерно удерживаются ответчиком. Истец приводил доводы о ничтожности договора купли – продажи в предлагаемой администрацией редакции, что является основанием для возврата оплаченного и внесенного им задатка.

В суд апелляционной инстанции явился представитель администрации Зеленоградского муниципального округа – ФИО3

Представитель ФИО1 - ФИО2, принял участие в суде апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения принятого по делу решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 обратилась в суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи имущества – нежилого здания с КН № по результатам проведенного аукциона, победителем которого она была признана.

Указанное нежилое здание ранее являлось многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. <адрес>.

29.11.2018 постановлением администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» № 2790, многоквартирный жилой признан аварийным и подлежащим сносу.

После расселения жильцов указанного дома, назначение здание изменено на «нежилое».

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с КН № с видом разрешенного использования – объекты культурно-досуговой деятельности.

В декабре 2024 года Окружным советом депутатов Зеленоградского муниципального округа было принято решение о приватизации данного имущества.

В феврале 2025 года администрацией Зеленоградского муниципального округа принято решение о продаже указанного объекта, о чем 10.02.2025 г. на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение № 21000016620000000101 о продаже нежилого здания с КН № по ул. <адрес> с правом аренды земельного участка с КН № сроком на 10 лет.

13.03.2025 ФИО1 признана победителем аукциона, проведенного на электронной торговой площадке Сбербанк-АСТ (л.д. 144-146).

В заявке на участие в аукционе ФИО1 дала согласие на принятие условий аукционной документации.

Администрацией в адрес ФИО1 посредством электронной площадки 14.03.2025 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, ФИО1 отказалась от подписания договора купли-продажи, мотивируя это тем, что в извещении о торгах указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости, а именно: земельный участок с КН № под объектом недвижимости не изъят из оборота, в связи с чем, данный земельный участок подлежит передаче покупателю в силу закона; на земельном участке располагается нежилое здание, которое имеет самовольный пристрой в западной его части, сведения о котором не внесены в ЕГРН.

18.03.2025 ФИО1 направила в адрес администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302.

В ответе от 18.03.2025 на указанное обращение ФИО1, администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» указала, что предмет договора купли-продажи указан в соответствии с аукционной документацией и не может быть изменен (л.д. 46).

21.03.2025 комиссией по продаже муниципального имущества был составлен протокол о признании ФИО1, уклонившейся от подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, и принято решение об аннулировании итогов аукциона (л.д. 147).

24.03.2025 ФИО1 направила в адрес администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» претензию, в которой просила подписать протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости № 012.0325.08302 (л.д. 49).

Не соглашаясь с редакцией договора, направленного администрацией для подписания, истец приводила доводы о том, право аренды земельного участка не переходит к истцу в силу закона, а предоставляется ответчиком с помощью отдельной административной процедуры; земельный участок не изъят из оборота, в связи с чем, в отношении участка может быть принято решение о предоставлении его собственность и такой участок может быть объектом договора купли-продажи. Также сторона истца обращала внимание на то, что у здания имеется пристройка, сведения о которой в ЕГРН отсутствуют. Кроме того, здание фактически находится в аварийном состоянии, его эксплуатация представляет опасность для жизни и здоровья граждан, что также может нанести вред имуществу третьих лиц.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, истец просила урегулировать разногласия, изложив пункты договора в предлагаемой ею редакции: изменить предмет договора, указав на приобретение нежилого здания с земельным участком под ним; дополнить договор указанием на то, что объект недвижимости имеет самовольный пристрой в западной части, и продавец объекта принимает обязательство за свой счет и своими силами произвести действия для приведения объекта в соответствии со сведениями, содержащими в ЕГРН, а также дополнить договор указанием на то, что покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием объекта, за исключением того, что объект имеет самовольный пристрой.

Отказ администрации от подписания протокола разногласий и заключения договора купли – продажи на предлагаемых истцом условиях, послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу правил пунктов 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может заключаться посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 445, пункта 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей ст. 18 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" на аукционе продается государственное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (п. 1).

Как установлено в п. 12 указанной статьи при уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора.

Аналогичные положения содержатся в п. 48 Положения об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 860.

Из указанных положений закона следует, что проведение аукциона является способом реализации государственного и муниципального имущества, у победителя торгов возникает право приобретение соответствующего имущества, подписание протокола аукциона победителем торгов является формой предварительного договора, при котором в установленный законом срок должен быть заключен основной договор с внесением покупателем полной стоимости отчуждаемого имущества. При уклонении победителя торгов от подписания договора купли-продажи, ввиду утраты интереса его в заключение, влечет для него последствия в виде оставления задатка продавцу, и утраты его права на заключение указанного договора. Указанные последствия связаны с недопустимостью реализации государственного и муниципального имущества и передачи его покупателю без оплаты с его стороны.

Разрешая спор, суд первой инстанции, не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем судебная коллегия соглашается, находит решение суда основанным на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Принимая решение и отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь изложенными выше нормами права, верно исходил из того, что истец по делу выразила свое согласие на приобретение недвижимого имущества на условиях, предлагаемых собственником, была ознакомлена с содержанием сообщения о проведении аукциона, в котором имелась полная информация о предмете аукциона (нежилое здание с правом аренды), об объекте, расположенном на участке с КН 39:05:010105:10, технических характеристиках объекта, а также об условиях продажи объекта, правилами проведения аукциона и с последствиями уклонения или отказа в заключении договора купли-продажи, и имела возможность со дня начала приема заявок до подачи заявки на участие в аукционе, а также до дня проведения аукциона произвести осмотр планируемого к приобретению объекта на предмет его технического состояния, фактического состояния и соответствия его сведениям, содержащимся в ЕГРН и в случае возникновения каких – либо вопросов относительно технического состояния объекта или вопросов относительно предмета аукциона, запросить у администрации дополнительную информацию, в случае несогласия отказаться от участия в аукционе.

Кроме того, судом первой инстанции сделаны правильные выводы о том, что истец по делу утратила право на заключение договора купли – продажи спорного имущества, поскольку результаты аукциона были аннулированы администрацией в связи с уклонением истца от заключения в установленный законом срок договора купли-продажи, проведен новый аукцион, имущество продано третьему лицу ООО СП «Балтдормостстрой», с которым и заключен договор купли – продажи, как с победителем аукциона.

Из материалов дела следует, что 25.03.2025 на сайте torgi.gov.ru в открытом доступе администрацией муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» было размещено объявление о назначенном на 23.04.2025 аукционе № 21000016620000000111 в электронной форме по продаже нежилого здания по ул. <адрес> с правом аренды земельного участка № сроком на 10 лет, и решение продавца об аннулировании результатов аукциона от 13.03.2025.

23.04.2025 ООО СП «Балтдормостстрой» признано победителем аукциона, проведенного на электронной торговой площадке, указанная информация была размещена на сайте torgi.gov.ru.

17.07.2025 между администрацией муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ООО СП «Балтдормостстрой» был заключен договор купли-продажи недвижимости в электронной форме, указанные сведения так же размещены на электронной торговой площадке.

Решение администрации об аннулировании аукциона, в котором истец была признана победителем, результаты нового аукциона, заключенный по его итогам договор купли – продажи истцом не оспорены, недействительными не признаны.

При изложенных выше обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска и урегулировании разногласий по договору купли - продажи спорного имущества, собственником которого в настоящее время администрация не является, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все значимые по делу обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального и процессуального права применены судом правильно, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21.07.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.12.2025.

Председательствующий

Судьи