Решение № 2-434/2026 2-434/2026~М-111/2026 М-111/2026 от 14 апреля 2026 г. по делу № 2-434/2026

УИД: 61RS0033-01-2026-000198-77

№2-434/2026


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Зерноград 13 апреля 2026 года

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Гусевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 (по ВКС), представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании договора займа с договора ипотеки недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с данным иском, в обоснование иска указала следующее. 20 декабря 2025 между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор займа денежных средств с залоговым обеспечением на сумму <данные изъяты> на срок до 20.12.2025, под 4 % в месяц (48 % годовых). В обеспечение исполнения обязательств по договору займа сторонами заключен договор ипотеки от 20.12.2025 в отношении принадлежащего ФИО3 квартиры с кадастровым номером №, площадью 21,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Передача денежных средств в сумме <данные изъяты>. по договору займа была оформлена путем подписи ФИО5 в договоре займа о получении денежных средств в полном объеме.

Истец считает договор займа денежных средств с залоговым обеспечением от 20.12.2025 и договор ипотеки от 20.12.205 недействительными, так как ФИО3 полученные денежных средства по договору займа передала мошенникам и даже в случае использования денежных средств на личные нужды, не подпадают под цели, установленные п.1 ст. 78 Закона РФ «Об ипотеке». Заложенное имущество не может выступать в качестве предмета ипотеки, так как вышеуказанные договоры не соответствуют требованиям законодательства РФ, так как физическое лицо (ФИО4) не может предоставлять займы обеспеченные ипотекой, в связи с чем заключенный договор является ничтожным.

В связи с изложенным истец просит суд: признать договор займа денежных средств с залоговым обеспечением от 20 декабря 2025 года и договор ипотеки от 20.12.2025 недействительными, применить последствия недействительности договоров. Признать недействительным запись о наличии обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО3 по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО3 не явилась, уполномочив представлять свои интересы представителя по доверенности ФИО1, которая участвовала в судебном заседании по средствам ВКС, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по доводам указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что истец, получив заемные денежные средства наличными, положила их в банкомате на счет мошенников. В настоящее время у нее отсутствуют денежные средства для реституции. Претензию ответчика относительно неисполнения заемных обязательств истцовая сторонам получила, мер по погашению образовавшейся задолженности истица не предпринимала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, уполномочив представлять свои интересы представителя по доверенности ФИО2 который в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам указанным в отзыве. Кроме того, представитель пояснил, что заемщик обязательства по договору займа не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность и в адрес ФИО3 направлена претензия, которая оставлена заёмщиком без удовлетворения. Факт получения денежных средств ФИО3 не оспаривается. ФИО3 после получения денежных средств, самостоятельно распорядилась ими, перечислив их третьим лицам, что не связано с действиями ФИО4 и заключенными договорами.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 2 той же статьи граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" определено понятие кредитора, под которым понимается предоставляющая или предоставившая потребительский кредит кредитная организация, предоставляющие или предоставившие потребительский заем кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, лица, осуществляющие в соответствии со ст. 6.1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, а также лицо, получившее право требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа) в порядке уступки, универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество правообладателя.

Под профессиональной деятельностью по предоставлению потребительских займов понимается деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по предоставлению потребительских займов в денежной форме (кроме займов, предоставляемых работодателем работнику, займов, предоставляемых физическим лицам, являющимся учредителями (участниками) или аффилированными лицами коммерческой организации, предоставляющей заем, займов, предоставляемых брокером клиенту для совершения сделок купли-продажи ценных бумаг, и иных случаев, предусмотренных федеральным законом).

Пунктом 1 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" определен перечень лиц, которые имеют право осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, в соответствии с которым указанная деятельность может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Как следует из положений п. п. 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 3 названного Федерального закона кредитор - предоставляющая или предоставившая потребительский кредит кредитная организация, предоставляющие или предоставившие потребительский заем кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, лица, осуществляющие в соответствии со ст. 6.1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, а также лицо, получившее право требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа) в порядке уступки, универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество правообладателя.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, только относительно определенных категорий кредиторов и заимодавцев, к которым физические лица, не осуществляющие профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, не отнесены.

Из приведенных норм следует, что Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" не регулирует правоотношения, возникающие между физическими лицами по поводу заключенных между ними договоров займа в случае, если займодавец не является профессиональным кредитором, то есть не осуществляет деятельность по предоставлению потребительских кредитов. Данные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. У физических лиц сохраняется право требовать возврата предоставленных другим физическим лицам денежных средств. На такие договоры займа не распространяются ограничения процентов и иных платежей, установленных Законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы (п. 2 ст. 808 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 812 ГК РФ предусмотрено право заемщика оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. Из содержания указанных норм права следует, что передача заимодавцем заемщику суммы займа является основным и необходимым условием заключения договора займа, являющегося реальной сделкой. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от заимодавца, договор займа считается незаключенным (п. 3 ст. 812 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 352 ГК РФ определено, что залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Из материалов дела усматривается, что 20 декабря 2025 года между ФИО4 и ФИО3 заключен договор займа (л.д. 18) на сумму <данные изъяты>. (пункт 1 договора) на срок не позднее 20.12.2026 года (пункт 4 договора), под 4 % в месяц (48 % в год) (пункт 3 договора). Денежные средства переданы заемщику в полном объеме в наличной форме до подписания договора (пункт 2 договора).

Исполнение обязательств по договору обеспечено ипотекой квартиры с кадастровым номером №, площадью 21,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (пункт 8 договора).

В разделе 13 договора заемщиком собственноручно указано, что «денежные средства в размере <данные изъяты>. получила в полном объеме» (л.д. 18 оборот).

Согласно расписке от 20.12.2025 ФИО3 получила денежные средства в размере <данные изъяты>. (л.д.91).

20.12.2025 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор ипотеки (л.д.19-21). Согласно пункту 1.2 договора в обеспечение обязательства залогодатель передает в залог залогодержателю квартиру с кадастровым номером №, площадью 21,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Договор подписан сторонами, что истцом не оспаривается.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на квартиру с кадастровым номером №, площадью 21,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, имеются ограничения прав и обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 (л.д.23 оборот).

Из доводов искового заявления, а так же заявления о преступлении следует, что ФИО3, будучи обманутой мошенниками, оформила с ФИО4 договор займа на сумму <данные изъяты>., а также договор ипотеки квартиры, после чего, получив указанную сумму наличными, распорядилась по своему усмотрению. Так, истица сумму в размере <данные изъяты>. отдала лицу по имени «Иван», а с оставшейся суммой в размере <данные изъяты>. она вернулась домой и следуя инструкциям мошенников, через банкомат МТС-банка, перевела денежные средства неустановленным лицам.

Таким образом, как установлено выше, договор займа заключен между ФИО4 и ФИО3, как физическими лицами, по условиям договора заем предоставлен ФИО3 для целей, не связанным с предпринимательской деятельностью. В обеспечение исполнения договора займа от 20.12.2025 между этими же лицами заключен договор залога недвижимого имущества. После подписания договора займа, дополнительных соглашений к нему, получения денежных средств и выдачи соответствующей расписки о получении денежных средств, а также подписания договора об ипотеке, кредитор обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с соответствующим заявлением. Регистрирующим органом в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости ипотекой (л.д. 23).

Реализуя принцип свободы договора, предусмотренный ст. 421 ГК РФ, заемщик ФИО3 подписала документы на получение займа без возражений, от заключения договора не отказалась, подтвердив свое намерение заключением договора залога, то есть выразила свое согласие на заключение сделки по согласованным между сторонами условиям. Подписание договора займа и дальнейшее предоставление залога предполагает ознакомление заемщика с условиями договоров. При подписании договоров заемщик ФИО3 приняла на себя предусмотренные им обязательства, в том числе обязательства по возврату займа и уплате процентов в полной сумме и в установленные сроки, а также предоставление в залог квартиры в случае неисполнения обязательства по возврату займа.

Указанные документы подтверждают осознанное и добровольное заключение договора займа и договора об ипотеки на достигнутых условиях и факт получения заемщиком до заключения договора достоверной и полной информации о цели предоставляемого займа, заемщик согласился со всеми положениями договора.

При этом истцом не оспаривался факт заключения договора займа и договора залога недвижимости, совершения действий, направленных на государственную регистрацию ипотеки, получения заемных денежных средств.

Таким образом, спор возник из договора займа между двумя физическими лицами, а не из договора потребительского кредитования. Действующее законодательство не содержит запретов на предоставление обеспечения исполнения обязательства в виде залога недвижимого имущества.

В этой связи, на спорные правоотношения положения Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" не распространяются, поскольку договор займа был заключен между физическими лицами. Доводы стороны истца об обратном судом отклоняет, поскольку данный довод основан на неверном толковании норм материального права.

Стороной истца не представлено доказательств, что договор займа и договор залога недвижимого имущества заключен сторонами в нарушение указанных выше норм закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, поскольку, как следует из материалов дела, ответчик ФИО4 не имеет статус кредитной организации, осуществляющей деятельность по предоставлению потребительских займов в денежной форме.

В то же время, как разъяснено в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", ипотекой могут обеспечиваться в том числе обязательства по договору займа, заключенному гражданами между собой для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из приведенных норм следует, что в данном случае правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре займа и обеспечении исполнения обязательств, в том числе залогом недвижимого имущества, и общими положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не содержащими каких-либо запретов на заключение таких договоров между физическими лицами.

Истцом не представлено доказательств того, что ответчик осуществляет деятельность по предоставлению потребительских займов, в связи с чем стороны вправе были заключить договор займа и обеспечить его исполнение заемщиком ипотекой, а потому оснований для признания договора залога недействительным не имеется. Доказательств злоупотребления ответчиком свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора или совершения действий, выражающихся в отказе либо уклонении от заключения договора займа на условиях, предложенных заемщиком, в материалы дела не представлено.

Истица от заключения спорных договоров не отказалась, то есть добровольно выразила свое согласие на заключение сделок по согласованным между сторонами условиям.

При установленных обстоятельствах, суд полагает, что к правоотношениям сторон не подлежат применению положения Федерального закона от 21.12.2013 г. N353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, в данном случае действующее законодательство не запрещает в качестве обеспечительных мер по договорам займа, заключенного между физическими лицами, передачу в залог недвижимого имущества и учитывая то обстоятельство, что ответчик перед истцом имеет задолженность, договор залога зарегистрирован в установленном порядке, требование истца о признании договора ипотеки недействительным и применение последствий недействительности путем прекращения государственной регистрации залога не основано на законе.

При таком положении, законных оснований для признания недействительным договора займа с обременением от 20.12.2025, договора ипотеки от 20.12.2025 и признания прекращенным (отсутствующим) обременения в виде ипотеки недвижимого имущества у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 № к ФИО4 №), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании договора займа с залоговым обеспечением, договора ипотеки недействительным, признании недействительными записи о наличии обременений, применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Э.А. Исаян

Мотивированный текст решения изготовлен 15 апреля 2026 года.