Апелляционное определение № 11-6303/2026 от 20 апреля 2026 г.

УИД-74RS0003-01-2026-000181-35 Судья Кузнецов М. Ю.

№ 11-6303/2026 Дело № 2-1251/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 апреля 2026 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Чиньковой Н.В., Заварухиной Е.Ю.,

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО5 ФИО16 на решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 17 февраля 2026 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Марикуца ФИО17, ФИО5 ФИО18 о признании сделки недействительной,

заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО5 ФИО20 – ФИО2 ФИО21 поддержавшей доводы жалобы, представителя истца ФИО3 ФИО19, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее по тексту – КУИиЗО г. Челябинска) обратился в суд с иском к Марикуца ФИО24, ФИО5 ФИО25 о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка города Челябинска №УЗ 022985-К-2025 от 08 октября 2025 года, заключенного между ответчиками, номер государственной регистрации №, указав в обоснование следующее.

08 октября 2025 года по итогам проведения аукциона между КУИиЗО г.Челябинска и Марикуца ФИО26 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (далее по тексту-КН) №, расположенного по адресу: г.Челябинск, Тракторозаводский район. В силу положений пункта 9 статьи 22, пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что заключение договора аренды с Марикуца ФИО27 возможно только по результатам торгов, у неё, как арендатора, отсутствовало право на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. В нарушение указанных положений Марикуца ФИО28 заключила с ФИО5 ФИО29 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды.

Истец, ответчики ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; представитель ответчика ФИО5 ФИО30 – ФИО6 ФИО31 возражал против удовлетворения исковых требований.

Решением Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 17 февраля 2026 года сковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка г. Челябинска № УЗ № от 08 октября 2025 года, заключенный между Марикуца ФИО32 и ФИО5 ФИО33

В апелляционной жалобе ФИО5 ФИО34 просит решение суда первой инстанции отменить, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что суд неверно истолковал положения подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, а также применил судебную практику ( определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357), которая регулирует иные правоотношения – по аренде земель сельхозназначения. Суд не учел многочисленную судебную практику по аналогичным делам, в которых рассматривался вопрос законности переуступки прав и обязанностей по договорам аренды, заключенных на торгах в отношении земель, предоставленных гражданам в аренду для индивидуального жилищного строительства, и разъяснения, данные в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 ( 2022). Указывает, что возможна переуступка прав по договору аренды муниципальной земли, заключенному с гражданином, для индивидуального жилищного строительства по результатам торгов. При конкуренции общей нормы ( статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальной нормы ( пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) необходимо руководствоваться положениями специальной нормы. Полагает, что положения подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 в совокупности с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации допускают заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов в случае, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей на официальном сайте уполномоченного органа не поступило заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе. Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации по делу № 47-КАД22-1-К6 ( от 11.05.2022) и в разъяснениях Минэкономразвития, данных в « Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» и Письме Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22.

Ответчики, представитель третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения администрации г. Челябинска № 9006-л от 30 июня 2025 был проведен электронный аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН № площадью 726 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, Тракторозаводский район, для индивидуального жилищного строительства. (л.д.20).

Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 25 сентября 2025 победителем признана Марикуца ФИО35 предложившая наибольшую цену лота в размере 405 553 руб.(л.д.21-22).

30 сентября 2025 года между КУИиЗО г. Челябинска(арендодатель) и Марикуца ФИО36 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 022985-К-2025(л.д. 16-19). Условиями договора установлен срок аренды, который со дня заключения договора составляет 20 лет (пункт 2.1); ежегодная арендная плата, определенная по результатам протокола от 25 сентября 2025 года № 30 - 405 553 руб. ( п.3.1).

Арендуемый земельный участок был передан Марикуца ФИО37 по акту приема-передачи (л.д.19).

05 ноября 2025 года на основании договора аренды земельного участка г. Челябинска УЗ № 022985-К-2025 и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка г. Челябинска УЗ № 022985-К-2025, выданного 15 октября 2025 года, зарегистрировано обременение земельного участка с КН № в виде аренды в пользу ФИО5 ФИО38.(л.д. 11).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 388, пункта 7 статьи 448, статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; статьи 22, пунктом 1 статьи 39,6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что уступка прав и обязанностей по спорному договору противоречит вышеуказанным нормам права, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов, таким образом, договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Из пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка праве передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе, права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01 июня 2015 года и действовавшего на дату заключения договора аренды и дату заключения спорного договора уступки права аренды) предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. Действия лиц, направленные на обход установленной процедуры, закона в силу пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о злоупотреблении правом.

В соответствие с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебной коллегией отклоняются как несостоятельные доводы жалобы о том, что судом первой инстанции неверно истолкованы положения подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, что судом применена судебная практика, которая регулирует иные правоотношения,

В силу подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствие с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, к аукциону были допущены 8 человек, включая ответчика Марикуца ФИО39 По результатам аукциона первое место по предложенной цене за право аренды заняла Марикуца ФИО40 второе ФИО43. Таким образом, Марикуца ФИО42 не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с ней мог быть заключен только на торгах и фактически заключен по итогам аукциона.

Ссылка ответчика на кассационное определение от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К Верховного Суда Российской Федерации обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку оно принято по другому спору, с отличающимися юридически значимыми обстоятельствами.

Не свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения доводы жалобы с указанием на иную судебную практику по аналогичной категории споров, так как обстоятельства, установленные при рассмотрении других дел, не являются тождественными обстоятельствам, установленным при рассмотрении настоящего дела.

Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает, нормы материального права судом применены правильно, юридически значимые обстоятельства установлены верно.

Нарушений положений части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 17 февраля 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 ФИО44 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.05.2026г.