Решение № 2-4326/2017 2-4326/2017~М-3745/2017 М-3745/2017 от 5 июля 2017 г. по делу № 2-4326/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2017 года город Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области, в составе

председательствующего судьи Артеменко А.В.,

при секретаре Шамиевой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4326/2017 по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по ХМАО – Югре о возложении обязанности по совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что <дата> между продавцом ООО «Жилтранс» и покупателем ФИО1 был заключен договор купли – продажи, согласно которому в собственность ФИО1 были переданы комнаты 1, 79, 80 в квартире № расположенной по адресу: ХМАО – Югра, <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей. Регистрация перехода права собственности на покупателя не состоялась. На письмо истца с просьбой зарегистрировать договор продавец не отреагировал. Продавцу указанные жилые помещения принадлежали на основании договора купли – продажи от <дата>, свидетельства о государственной регистрации права собственности №. Объектом права изначально являлись жилые комнаты с №, №, расположенные с 3-5 этаж 5 этажного здания. Также имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) 132-136 в указанном доме. После неоднократной реконструкции и выбытии отдельных жилых помещений из собственности ООО «Жилтранс» в порядке приватизации на основании судебных решений Нижневартовского городского суда, данные жилые комнаты не были зарегистрированы надлежащим образом. Уклонение продавца в регистрации права выражено в бездействии, которое продолжается с 2015 года. Истец сама подала документы в регистрационную палату, на что получила сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. Орган государственной регистрации пришел к выводу, что заявление подано ненадлежащим лицом, не всеми сторонами договора купли – продажи, ранее продавец не зарегистрировал свои права на объект недвижимости. Право на данное имущество до сих пор не возникло, что подтверждается уведомлением из ЕГРП от 02.09.2016 года. Истец не может подать документы на государственную регистрацию перехода права в связи с прекращением деятельности продавцом и исключением его из ЕГРЮЛ, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд. Ссылаясь на положения действующего законодательства, разъяснения Пленума Верховного суда РФ, указывает, что отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате и, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Указывает, что тот факт, что у продавца было право собственности на часть здания (3-5 этажи), означает и наличие права на его части – комнаты. По причине ликвидации продавца, внести изменения о праве собственности на отдельные комнаты она не может, что не должно ограничивать право истца на получение и оформление в собственность приобретенного и оплаченного истцом имущества. Просит обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на комнаты №1, 79, 80 в квартире № по адресу: г. Нижневартовск, <адрес> в соответствии с договором купли – продажи от <дата>.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре в письменных возражениях на иск указал, что привлечение органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в качестве ответчика в данном случае не основано на законе, так как при рассмотрении настоящего спора действия (бездействия) регистрирующего органа не оспариваются. Управление не относится к участникам материально – правовых отношений по поводу данного недвижимого имущества, не владеет, не пользуется, не распоряжается и не препятствует владению, пользованию и распоряжению данным имуществом. Считает себя ненадлежащим ответчиком. Сообщает, в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества – комнаты 1. 79, 80 в квартире № по адресу: г. Нижневартовск, <адрес> В Нижневартовский отдел Управления Росреестра по ХМАО – Югре были представлены документы на государственную регистрацию права собственности от <дата> на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. В рамках представленных документов государственный регистратор принял решение о приостановлении государственной регистрации с <дата> по <дата> в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, подлинности представленных документов или достоверности указанных в них данных. Заявитель в течение срока приостановления не устранил причины, препятствующие государственной регистрации прав, <дата> государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности. Просит исключить Управление Росреестра из списка ответчиков, не выносить обязывающих решений в отношении Управления, решение по исковым требованиям принять на усмотрение суда.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ, подлежащим применению к договорам, заключенным до 01.03.2013 года (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «Жилтранс» в лице генерального директора ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли- продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность Покупателя комнаты №1 (площадью <данные изъяты> кв.м.), №80 (площадью <данные изъяты> кв.м.) и №79 (площадью <данные изъяты> кв.м.) в квартире №, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>, а покупатель обязуется принять и уплатить его договорную цену. Право собственности продавца на квартиру принадлежит ему на основании договора купли – продажи от <дата>.1999 года и подтверждается свидетельством серии 86-АА № от <дата>.2002 г. Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что комнаты переданы покупателю при подписании настоящего договора в состоянии, соответствующем условиям договора. Стороны договорились, что составление отдельного акта не требуется. Право собственности на комнаты переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода этого права. Обязанность по государственной регистрации и расходы по регистрационным действиям возлагаются на продавца (п. 3.2). Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.5.3).

Из технического паспорта на квартиру № в доме № по <адрес> по состоянию на 2002 год усматривается, что указанная квартира принадлежала на праве собственности ООО «Жилтранс» согласно свидетельству о государственной регистрации права 86-АА № от <дата>.2002 года и договору купли – продажи от <дата>.1999 года. Из выкопировки плана квартиры усматривается, что комнаты 132 (ранее 75) и 136 (ранее 2) приватизированы, а спорные комнаты №№ 79, 80 и 1 имеют нумерацию 133, 134 и 135 соответственно.

Как следует из представленной истцом копии договора купли – продажи от <дата>, ООО «Жилтранс» купил у ОАО «Нижневартовскавтотранс» часть жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. в составе: третий, четвертый, пятый этаж общежития по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>. На договоре имеется отметка о регистрации права собственности ООО «Жилтранс» от <дата>.2002 года и выдаче свидетельства сер. 86-АА №, а также о прекращении права собственности в соответствии с регистрационной записью от <дата>.2005 года.

Согласно копии уведомления об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 02.09.2016 года в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – квартиру по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>.

Как подтверждается сообщениями Нижневартовского отдела Управления Росреестра по ХМАО – Югре от <дата> об отказе ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества – комнаты 80, 79 и 1 по адресу: г. Нижневартовск, <адрес> (л.д. 19-30), последней отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на указанные объекты недвижимости по причинам: 1) обращения с заявлением на государственную регистрацию ненадлежащего лица, 2) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно представлен лишь один экземпляр договора купли – продажи в простой письменной форме, что является основанием для отказа в государственной регистрации, 3) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества – комнаты № 80, 79, 1, а согласно актуальным записям ЕГРП ООО «Жилтранс» не принадлежит имущество по вышеуказанному адресу, документы о принадлежности вышеуказанного имущества ООО «Жилтранс» к регистрации не представлены. Согласно ответу Федеральной кадастровой палаты вышеуказанные объекты недвижимости отсутствуют в ГКН, что является основанием отказа в государственной регистрации.

В письменных возражениях ответчик также указывает на отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества – комнаты 1, 79, 80 в квартире №, расположенные по адресу: г. Нижневартовск, <адрес>.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Сведениями из ЕГРЮЛ о юридическом лице ООО «Жилтранс» подтверждается, что ООО «Жилтранс» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства 28.07.2016 года.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п.6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч.1). Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости (п.4 ч.4).

В соответствии со ст. 15 указанного Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости (п.3 ч.1). Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.3 ч.3).

Как разъяснено в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании также установлено, что истец не предъявлял к регистрирующему органу в суд каких-либо требований, связанных с оспариванием отказов в проведении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на спорные объекты недвижимого имущества – комнаты №1, 79, 80, в рамках рассмотрения которых суд мог оценить законность и обоснованность актов, действий, бездействия регистрирующего органа, и вынести обязывающее данный государственный орган решение.

Кроме того, как установлено в судебном заседании в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателе объектов недвижимого имущества – комнат №80, 79, 1, являвшихся предметом спорного договора купли – продажи, отличных от такого объекта недвижимого имущества как квартира №, право собственности ООО «Жилтранс» на которую также было прекращено и сведения о правообладателе в ЕГРН отсутствуют.

Доказательства того, что из объекта недвижимости - квартиры № в доме <адрес> ООО «Жилтранс» были образованы новые объекты недвижимости – спорные комнаты, поставленные собственником на государственный кадастровый учет, либо являются ранее учтенными объектами недвижимости, и право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, в материалы дела истцом не представлены, ответчиком такие обстоятельства не подтверждаются.

Таким образом, в судебном заседании не нашел подтверждения факт того, что ООО «Жилтранс» принадлежали на праве собственности отчуждаемые им в собственность истца по договору купли – продажи от <дата>.2011 года комнаты. Следовательно, у суда отсутствует основание для применения разъяснений п.62 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 и возложения на Управление Росреестра по ХМАО – Югре обязанности по проведению государственной регистрации перехода права собственности, права собственности истца на объекты недвижимого имущества в соответствии с договором купли – продажи от 30.11.2011 года.

При установленных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований и исходит из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку данный способ защиты права не может обеспечить восстановление нарушенного права истца, не соответствует фактическим намерениям истца, направленным на признание права собственности на спорное имущество, находящееся во владении и пользовании истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по ХМАО – Югре о возложении обязанности по совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты – Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижневартовский городской суд.

Судья А.В. Артеменко

Копия верна:

Судья А.В. Артеменко