Решение № 2-3737/2025 2-3737/2025~М-3262/2025 М-3262/2025 от 15 декабря 2025 г. по делу № 2-3737/2025

Дело №

№
ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Ом

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кребель В.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, погашении записи об ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, погашении записи об ипотеки указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи с соглашением о рассрочке приобрела у ФИО2 спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м. Согласно п. 3 вышеуказанного договора стоимость продаваемой комнаты составила № рублей. Расчет за указанный объект недвижимости произведен в следующем порядке: при подписании договора Покупатель передает Продавцу денежные средства в размере № рублей, оставшуюся часть денежных средств в размере № рублей Покупатель передает, а Продавец принимает в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На момент подписания указанного договора истцом полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере № рублей, что подтверждается записью представителя Покупателя в договоре. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанную комнату, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии № №. Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации права было установлено ограничение (обременение) права в виде залога о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 были полностью выплачены ответчику ФИО2 денежные средства в размере № рублей, о чем была составлена расписка. Также, в момент передачи денежных средств присутствовала дочь истца – Александра. Таким образом, истец полагает, что свои обязательства перед ответчиком по поименованному договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме. Вместе с тем, ни истцу, ни ответчику не было известно о том, что с заявлением о погашении записи об ипотеки стороны должны совместно обратиться в Росреестр, полагая, что погашение записи происходит в автоматическом режиме по прошествию какого-то периода времени. В настоящее время у истца возникла необходимость продать спорную комнату, однако выяснилось, что на комнату до настоящего времени наложено ограничение и продать ее не возможно. Обратиться с совместным заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> стороны не имеют возможности в связи с отсутствием контакта с ответчикрм. На основании изложенного, истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении комнаты, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, обязать Управление Росреестра по омской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена судом надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, извещена судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебном заседании участия не принимал, извещен судом надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил в материалы дела письменный отзыв.

Суд, руководствуясь ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика, в порядке заочного судопроизводства.

В соответствии со ст. 242 Гражданского процессуального кодекса РФ заочное решение суда подлежит отмене по заявлению ответчика, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

На основании ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Приведенные положения действующего законодательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента подписания сторонами договора одного документа, в котором должны быть указаны все существенные условия договора, касающиеся предмета договора как индивидуально-определенного объекта гражданских прав, цены договора. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 «Продавец» и ФИО1 «Покупатель» заключен договор купли-продажи комнаты № в секции № <адрес>, общей площадью № кв.м.

Согласно п. 2 указанная комната принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> за №.

Цена приобретаемой «Покупателем» комнаты составляет: № рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: № рублей «Покупатель» уплачивает «Продавцу» до подписания настоящего Договора, оставшиеся № рублей «Покупатель» обязуется выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности у «Покупателя» возникает с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. До момента окончательного расчета комната находится в залоге у «Продавца» (п. 3 договора купли-продажи).

Как следует из п. 4 настоящего Договора продаваемая комната никому не продана, не заложена, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора по ней не имеется.

В соответствии с требованиями действующего законодательства в момент передачи комнаты стороны составляют акт приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 9 договора купли-продажи).

Настоящий Договор подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 10 договора купли-продажи).

Из акта о передаче объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 передала, а ФИО1 приняла в собственность комнату на основании Договора купли-продажи, заключенного между сторонами №. Указанная комната № находится по адресу: <адрес> в жилом №этажном доме.

«Продавец» передал, а «Покупатель»»» принял комплект ключей, квитанции об уплате налоговых, коммунальных и других причитающихся за отчуждаемую комнату платежей.

В договоре купли-продажи имеется отметка о получении продавцом денежных средств в размере № рублей.

Как следует из иска, денежные средства в размере № рублей были переданы истцом ФИО1 ответчику ФИО2, о чем ДД.ММ.ГГГГ была составлена расписка.

Таким образом, обязанность покупателя ФИО1 по оплате стоимости спорной комнаты перед продавцом исполнена в полном объеме.

На протяжении № лет с момента заключения сделки по купле-продажи квартиры со стороны ответчика какие-либо претензии по факту оплаты покупной стоимости в адрес истца не поступали, в материалах дела соответствующие доказательства отсутствуют.

Вместе с тем, как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В отношении вышеуказанного жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о наличии обременений в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из копии паспорта ФИО1, последняя зарегистрирована в спорном жилом помещении – комнате №, расположенном по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.

Обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> с совместным заявлением сторон о погашении регистрационной записи о залоге не представляется возможным в виду отсутствия у истца контактов ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Таким образом, правомочием на передачу вещи в залог по общему правилу обладает только собственник этой вещи.

При этом, вопреки внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о наличии обременения в отношении спорного недвижимого имущества в виде ипотеки, в действительности у ответчика право залога отсутствует. Обязательство, вытекающее из договора купли-продажи квартиры исполнено истцом.

Так, в соответствии с абз. 1-2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения

В абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие в ЕГРН записи об обременении в отношении недвижимого имущества в виде ипотеки нарушает права истца, как собственника, по распоряжению недвижимым имуществом. Правовых оснований для сохранения залога судом не установлено.

Также истец ранее обращался к ответчику с требованием по совершению действий для погашения регистрационной записи об ипотеке в порядке п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке (поскольку погашение записи об ипотеке при выдаче закладной невозможно без участия владельца закладной). Однако действия по погашению регистрационной записи об ипотеке предприняты не были. Следовательно, обращение с настоящим иском является единственным доступным способом защиты прав и законных интересов истца.

В соответствии с п. 53 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи комнаты полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, в материалы дела не представлено, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, погашено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Доказательств обратного в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ стороной ответчика суду не представлено.

При таком положении, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-197, 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении комнаты, расположенной по адресу <адрес> кадастровый №, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №).

Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о залоге (ипотеки) в отношении комнаты, расположенной по адресу <адрес> кадастровый №, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Октябрьский районный суд <адрес>.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.А. Кребель