Решение № 2-5314/2019 2-5314/2019~М-4421/2019 М-4421/2019 от 14 июля 2019 г. по делу № 2-5314/2019

Дело <номер изъят>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Р.Г. Габдуллина

при секретаре судебного заседания А.А. Зиннатуллиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также ФИО1, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» (далее также ООО «Фон», ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья.

Иск мотивирован тем, что <дата изъята> между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 жилое помещение в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенной подземной автостоянкой по улице ФИО2 <адрес изъят> (3 дом), однокомнатную <адрес изъят> на 2 этаже, общей площадью 38,98 кв.м., жилой площадью 20,29 кв.м. Согласно пункту 2.2.1 стоимость квартиры составляет 1 208 380 рублей. Обязательство по оплате приобретаемой квартиры исполнено в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер изъят> от <дата изъята>.

<дата изъята> истицей в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, с просьбой исполнить свои обязательства в части заключения основного договора между ООО «Фон» и ФИО1 Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства по передаче жилого помещения не исполнило, ответа на данное письмо в адрес истицы не представлено. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Фон», договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствии, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать, ввиду не соответствия договора долевого участия, в части взыскания моральный вред в случае удовлетворения иска, просила снизить.

Выслушав пояснения стороны ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 жилое помещение в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенной подземной автостоянкой по улице ФИО2 <адрес изъят> (3 дом), однокомнатную <адрес изъят> на 2 этаже, общей площадью 38,98 кв.м., жилой площадью 20,29 кв.м.

Согласно пункту 2.2.1 стоимость квартиры составляет 1 208 380 рублей. Обязательство по оплате приобретаемой квартиры исполнено в полном объеме.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме.

Дата заключения основного договора определена не позднее <дата изъята>.

Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства по передаче жилого помещения не исполнил.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице ФИО2 <адрес изъят>.

Следовательно, предварительный договор от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенный между истцом и ответчиком, по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём признания предварительного договора долевого участия жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Разрешая вопрос о компенсации морального вреда, суд исходит из установленного факта нарушения прав потребителя, вызвавшего неблагоприятные для истца последствия в виде финансовых издержек и бытовых неудобств в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств. Вместе с тем, определяя размер компенсации, суд не находит заявленную истцом сумму 50 000 рублей обоснованной и подтвержденной. С учетом обстоятельств дела, характера нарушенных прав истца и степени вины ответчика суд считает разумным и справедливым компенсировать моральный вред в размере 5 000 (пять тысяч) рублей.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров, содержит особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино - мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино - мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

В связи с тем, что отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, и они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, исковые требования в части возложения на ответчика обязанности обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать предварительный договор долевого участия жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» в отношении однокомнатной <адрес изъят>, общей площадью 38,98 кв.м., в секции <номер изъят><номер изъят> в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенной подземной автостоянкой по улице ФИО2 <адрес изъят>, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» в отношении однокомнатной <адрес изъят>, общей площадью 38,98 кв.м., в секции <номер изъят> блока Г на 2 этаже многоквартирного дома по ул. ФИО2 <адрес изъят>, договором участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», в качестве договора долевого участия в строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в доход бюджета муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5 000 (пять тысяч) рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд г. Казани.

Судья Р.Г. Габдуллин