Решение № 2-653/2026 2-653/2026~М-335/2026 М-335/2026 от 7 мая 2026 г. по делу № 2-653/2026

Дело № 2-653/2026

УИД 74RS0029-01-2026-000627-35


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Магнитогорск 28 апреля 2026 года

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Матюнина С.П.,

при секретаре Коломыцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что 15.10.2025 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В момент подписания договора истец оплатила ответчику 100000 рублей в качестве задатка. При осмотре дома недостатков не выявлено. После передачи денежных средств и включения ответчиком отопления установлено, что приобретаемый объект имеет плесень по всему цокольному этажу. В предварительном договоре ответчик не проинформировал истца о данном недостатке. Ответчик отказался возвращать сумму задатка, а также подписывать соглашение о расторжении предварительного договора. 11.11.2025 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома. Полагает, что переданную истицей сумму в размере 100000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости дома. Незаключение основного договора купли-продажи жилого дома произошло по вине ответчика, сделка между сторонами не состоялась, поэтому сумма аванса должна быть возвращена истцу. 13.11.2025 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого дома и требование о возврате денежных средств, а также претензию. Просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 100000 рублей (л.д.3,4).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась при надлежащем извещении, представила письменные объяснения, указав, что объявление о продаже дома она нашла в социальной сети на странице риелтора <данные изъяты>, после чего связалась с ней. 13.10.2025 при осмотре дома на цокольном этаже истец увидела на белом листе гипсокартонной перегородки явные следы плесени, на что ответчик указал, что кусок гипсокартона с улицы. Стены в цокольном этаже были грязные в получерновой отделке с частичными подкрасами стен, имелась сырость по периметру на стыке между полом и стеной цокольного этажа, ответчик указал, что после включения отопления сырости не будет. Истец полгалась на достоверность предоставляемой ответчиком информации. Ответчик указал, что покупатель должен дать ему 100000 рублей на проведение коммуникаций в дом, запуск оборудования перед сделкой. 13.10.2025 истец указала ответчику на готовность приобретения дома. 14.10.2025 ответчик попросил перенести сделку, стороны договорились об основной сделке 15.11.2025. Задаток в сумме 100000 рублей истец попросила оформить с предварительным договором купли-продажи дома. Предварительный договор купли-продажи дома готовила риелтор – <данные изъяты>, истец с ним ознакомилась и подписала его. 15.10.2025 истец с ФИО6 приехали в дом для снятия замеров. 17.10.2025 истец уехала из с. <адрес> где пробыла до 06.11.2025, после чего вновь вернулась в <адрес>. 09.11.2025 истец посетила дом со строителями, также присутствовали ФИО6 и мать истца ФИО3 Строители обратили внимание на запах сырости, увидели в цокольном этаже явные следы плесени, одна из стен отсырела, несмотря на включенное отопление стыки между стеной и полом не высохли. 13.10.2025 указанных недостатков не имелось. 10.11.2025 истец сообщила ответчику об отказе от покупки дома, ответчик отказался возвращать денежную сумму в размере 100000 рублей (л.д.86-89).

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, указал, что денежные средства в сумме 100000 рублей, переданные истцом ответчику являются авансом, который подлежит возврату истцу, поскольку сделка купли-продажи жилого дома не состоялась в связи с недостатками дома, которые продавцом не оговаривались.

Ответчик в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что предоставил истцу всю информацию о жилом доме, в том числе о существовании дренажной системы в доме, о наличии отдельной ямы под отвод дренажных вод, он показал истцу цокольный этаж, указал, что иногда имеется влага. Дренажную систему он оборудовал сам против возможных подтоплений грунтовыми водами, поскольку в <адрес> таковые случаются. Инициатива заключения предварительного договора купли-продажи с условием о задатке в размере 100000 рублей исходила от ФИО1 13.10.2025 она осматривала дом, 14.10.2025 он передал ей ключи от дома и предоставил возможность беспрепятственного доступа к дому, 15.10.2025 ФИО1 также была в доме, осуществляла замеры. Ключи от дома находились у нее до 15.11.2025. 15.10.2025 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи с условием о задатке в размере 100000 рублей. Денежные средства в указанном размере он получил от истца наличкой, расписку стороны не составляли. Полагает, что данная сумма является именно задатком, внесена для того, чтобы он не продал дом другим покупателям. Через несколько дней он начал подготовку дома к продаже, запустил все коммуникации, включая отопление. Вечером 14.11.2025 ФИО1 позвонила ему и договорились о встрече. 15.11.2025 ФИО1 указала, что от покупки дома отказывается, поскольку в доме плесень, попросила вернуть задаток, но он ответил, что потратил деньги на запуск коммуникаций в доме, включая отопление. Отрицает наличие плесени и запаха в доме. На фотографиях истца запечатлены старые следы от плесени, которые имелись до того, как он сделал дренажную систему в доме, эти следы были и при первоначальном осмотре дома истцом в октябре 2025 года.

Представитель ответчика ФИО5 позицию доверителя поддержал, исковые требования не признал, казал, что ответчик действовал добросовестно и предоставил истцу всю информацию о доме, включая сведения об инженерных системах и коммуникациях, в том числе о дренажной системе. Ответчик обязательства, установленные предварительным договором купли-продажи не нарушал, незаключение основного договора произошло по инициативе истца.

При рассмотрении дела судом установлено, что 15.10.2025 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый номер № Стоимость жилого дома составила 6880000 рублей. По условиям договора покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в форме задатка в размере 100000 рублей при подписании договора (п.4.1). При заключении сторонами основного договора купли-продажи оплаченная сумма задатка засчитывается в счет оплаты стоимости объекта (п.5). Согласно ст.380, 381 ГК РФ в случае невыполнения условий договора: покупателем уплаченная сумма задатка в размере 100000 рублей остается у продавца; продавцом – он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в размере 200000 рублей (п.9.1). Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 14.11.2025. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими контрагентами сделок в отношении указанного объекта (п.9.2).

Факт получения ФИО2 от ФИО1 денежных средств в размере 100000 рублей сторонами подтверждается.

Из пояснений сторон следует, что истец присутствовала в доме по адресу: <адрес> трижды: 13.10.2025 (первоначальный осмотр), 15.10.2025 (замеры), а также 09.11.2025.

Истцом представлены фотографии цокольного этажа указанного дома от 09.11.2025 с выявленными ею недостатками (л.д.90-101).

Истцом 13.11.2025 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого дома (л.д.16)

Из показаний свидетеля <данные изъяты> следует, что ФИО1 хотела приобрети дом для проживания своей матери. Она нашла такой дом в <адрес>. При первом осмотре дома присутствовала ФИО1, ФИО6, а также супруг риелтора и ответчик. ФИО1 обратила внимание на заплесневелый лист гипсокартона, но ответчик указал, что этот лист принесен с улицы. В цокольном этаже была сырость, покрасы стен, ответчик указал, что нужно включить отопление и это пройдет, убеждал, что цокольный этаж сухой. Ответчик указал, что включит отопление после внесения задатка. Ответчик показывал все помещения в доме, отмечал, что в цокольный этаж может прийти вода, но стоять не будет из-за наличия дренажной системы. ФИО1 все устроило, она договорилась о сделке с ответчиком. Через несколько дней ФИО6 и ФИО1 пришли в дом и сняли замеры с помещений, ключи от дома были у ФИО1 В очередной раз она и ФИО1 были в доме со строителями, которые почувствовали запах сырости и обратили внимание на следы плесени в цокольном этаже дома, которых при первоначальном осмотре видно не было. ФИО1 передумала покупать дом из-за этих недостатков. ФИО1 сделала фотографии участков с плесенью. Даты посещений дома точно назвать не может. Каждый раз (всего 3) она и ФИО1 были в помещениях дома, в том числе в цокольном этаже.

Свидетель <данные изъяты>. указала, что работает риелтором, осенью 2025 года она обратилась к ФИО2, поскольку у нее имелся клиент для покупки его дома. Клиент выразил желание осмотреть дом, но при первом осмотре дома она не присутствовала, был ее супруг. После осмотра стороны выразили желание заключить сделку купли-продажи дома, ее помощник по согласованию со сторонами составила проект предварительного договора купли-продажи жилого дома, свидетель в процессе составления договора не участвовала, но постоянно была на телефоне, поэтому ей известен процесс. У истца вопросов по дому не имелось, именно истец настояла на предварительном договоре. Сторонами было согласовано условие о задатке для выражения покупателем твердого намерения приобрести дом, забронировать его за собой, чтобы продавец не продал его другим лицам. ФИО1 отмечала, что хочет до 14.11.2025 заключить основной договор купли-продажи. Про плесень в доме ничего не известно. За день до заключения основного договора ФИО1 подъехала к дому, осмотрели его, ФИО1 сказала, что строители обратили внимание на плесень в цокольном этаже, поэтому она передумала покупать дом. <данные изъяты> именно в этот день была в доме, сильной плесени не видела, но она была, ранее в этом доме не была.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Согласно ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, отражены сторонами в предварительном договоре купли-продажи.

Изучив условия предварительного договора, а также пояснения сторон, суд находит, что между сторонами заключено соглашение о задатке в размере 100000 рублей в целях обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи жилого дома. Суд не соглашается с доводами стороны истца о том, что указанная сумма является авансом.

Из пояснений сторон, показаний свидетелей и материалов дела следует, что внесенная денежная сумма в размере 100000 рублей помимо платежной и удостоверительной функции выполняла обеспечительную, поскольку она вносилась в том числе для выражения покупателем намерения приобрести дом, предотвращения возможности продавца заключить сделку по отчуждению дома иным лицам.

Сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, у суда не возникает. Сторонами соблюдена письменная форма соглашения о задатке путем включения этого соглашения в текст предварительного договора купли-продажи, что законом не запрещается. Сумма задатка как обеспечительной меры соответствует характеру сделки и ее цене. Сам предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия такого вида договора: стороны согласовали предмет договора и его цену.

Учитывая установленный судом факт заключения сторонами соглашения о задатке, юридически-значимым обстоятельством по настоящему делу является вопрос о том, кто из сторон предварительного договора несет ответственность за неисполнение обязательства (незаключение основного договора купли-продажи жилого дома). В данном случае правоотношения сторон регулируются нормами параграфа 7 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы о неосновательном обогащении применению при разрешении спора не подлежат.

Суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что вина в неисполнении обязательства лежит на ответчике, который не проинформировал покупателя в полной мере о недостатках жилого дома в виде сырости и плесени. Доказательства этого стороной истца не представлены.

Судом установлено, что перед заключением предварительного договора купли-продажи истцом осматривался жилой дом, при этом сведений о создании препятствий в осмотре со стороны ответчика не представлено. Кроме того, ответчиком указывалось, что он предоставил истцу всю информацию о доме и инженерных коммуникациях, в том числе о дренажной системе. Наличие в доме дренажной системы является очевидным, в связи с чем истец должен был предполагать особенности данного жилого дома, связанные с возможностью поступления воды в помещение цокольного этажа. Истцом доводы ответчика не опровергнуты, включая утверждение о том, что на фотографиях истца запечатлены следы плесени со старых времен и эти следы имели место быть на момент первоначального осмотра.

Суд также обращает внимание на тот факт, что о наличии дренажной системы в доме указывалось в объявлении о продаже жилого дома (л.д.102).

В любом случае, истец, покупая объект недвижимости обязан проявить разумную степень предусмотрительности при его осмотре и оценке состояния. При этом, осматривая объект 13.10.2025 истец и свидетель уже обращали внимание на предметы с плесенью, а также покрасы стен. Несмотря на это, специалисты на осмотр объекта истцом были приглашены лишь за несколько дней до истечения срока для заключения основного договора, что свидетельствует о неосмотрительности самого истца при заключении сделок. При этом ключи от дома находились у истца почти на протяжении одного месяца, что не лишало возможности провести необходимые проверки не в последние дни до заключения основного договора купли-продажи. Отмеченные в исковом заявлении недостатки были очевидны при осмотре помещений, не являлись скрытыми. Суд полагает, что заключая предварительный договор купли-продажи, действуя разумно и добросовестно, истец убедился в качестве приобретаемого объекта.

По мнению суда незаключение основного договора купли-продажи обусловлено именно волей и неосмотрительностью самого истца. Доказательства недобросовестных действий ответчика, сокрытие им сведений о характеристиках и качестве жилого дома, суду не представлены.

В связи с изложенным суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 08.05.2026