Решение № 3А-205/2021 3А-205/2021~М-163/2021 М-163/2021 от 27 октября 2021 г. по делу № 3А-205/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

3а-205/2021

УИД 39OS0000-01-2021-000236-73


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 октября 2021 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд 21 июля 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 7190 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, для среднеэтажной застройки, местоположение: Калининградская область, <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 в размере 26 870 611,80 руб. Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2 от 5 июля 2021 года № 38/1 составляет 15 108 000 руб. Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости, по утверждению административного истца, нарушены его права на взимание арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Определением от 16 августа 2021 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» о назначении судебной оценочной экспертизы, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

12 октября 2021 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Арбитражный поверенный» ФИО3 от 30 сентября 2021 года о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 647 300 руб.

Определением от 13 октября 2021 года производство по делу возобновлено.

28 октября 2021 года ФИО1 в суд подано уточненное заявление, в котором она просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке эксперта ФИО3 в размере 15 647 300 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 уточненные административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представитель администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» - ФИО5 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания либо возражений по существу спора не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения административного истца, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что земельный участок принадлежит на праве аренды ФИО1 с 11 января 2021 года на основании соглашения от 18 ноября 2020 года о передаче прав и обязанностей по договору № 24/07-2020 аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет (л.д. 16-19, 28-31).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» в размере 26 870 611,80 руб.; 5 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 32).

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 39:17:020015:78 исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период, установленный для перехода к применению положений статьи 22.1 названного Федерального закона, не окончился, обязательный досудебный порядок урегулирования спора не установлен статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование административного иска ФИО1 представлен отчет об оценке оценщика ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2 от 5 июля 2021 года № 38/1 о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 108 000 руб.

С учетом существенного отличия между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью земельного участка в целях объективности разрешения спора определением от 16 августа 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 30 сентября 2021 года № 36-08/2021-о/к рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 15 647 300 руб.

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован экспертом.

В процессе оценки экспертом в качестве объектов-аналогов отобрано 8 участков, которые расположены в г.Светлогорске Калининградской области, относятся к землям населенных пунктов, предназначены для различного жилищного строительства.

Экспертом проведены корректировки на юридические права, торг, местоположение, площадь, наличие обременений и ограничений. Необходимость проведения и размер корректировок мотивированы экспертом. Отказ от проведения иных корректировок обоснован.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом участке и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Эксперт ФИО3 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 1994 года (то есть свыше 26 лет), вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

Выводы эксперта не опровергнуты лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах законных оснований для признания заключения эксперта от 30 сентября 2021 года № 36-08/2021-о/к недопустимым доказательством не имеется.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ФИО1, поданное в суд 21 июля 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7190 кв.м. категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, для среднеэтажной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 15 647 300 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной его стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова