Решение № 3А-0220/2026 3А-0220/2026(3А-2946/2025)~МА-2296/2025 3А-220/2026 3А-2946/2025 МА-2296/2025 от 25 февраля 2026 г. по делу № 3А-0220/2026

УИД 77OS0000-02-2025-019220-94


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 26 февраля 2026 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-220/2026 по административному исковому заявлению АО "Физика-Риэлти", ООО "Аксион Плюс" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006005:1086, 77:05:0006005:1083, 77:05:0006005:1087.

Определением Московского городского суда от 26 февраля 2026 года прекращено производство по административному делу в части требований об оспаривании кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1087.

В остальной части административные истцы, изменив в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 46 КАС РФ заявленные требования, просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах соответственно: для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086 – 273 619 204 руб. (АО "Физика-Риэлти"); для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083 - 195 003 048 руб. (ООО "Аксион Плюс").

В обоснование требований административные истцы ссылаются на то, что являются собственниками зданий (АО "Физика-Риэлти" – здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086, ООО "Аксион Плюс" - здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083); внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость этих объектов недвижимости (далее – при совместном упоминании Здания), что затрагивает права заявителей, так как влияет на размер их налоговых обязательств; административные истцы считают возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылаются на заключение судебной экспертизы от 19 января 2026 года.

Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:05:0006005:1086, площадью 4322,8 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу АО "Физика-Риэлти"; право собственности АО "Физика-Риэлти" зарегистрировано 23 сентября 2004 года, является действующим.

Здание с кадастровым номером 77:05:0006005:1083, площадью 2160,6 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу ООО "Аксион Плюс"; право собственности ООО "Аксион Плюс" зарегистрировано 7 сентября 2015 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086 – 280 472 644,48 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083 - 212 525 258,4 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административные истцы обязаны уплачивать налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их оспариваемых кадастровых стоимостей; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителей требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Зданий.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

АО "Физика-Риэлти", ООО "Аксион Плюс" с административным иском представили Отчёты об оценке от 12 августа 2025 года № 250/03/2025, № 248/03/2025, подготовленные ООО "АК Консталтинг Груп" (далее – Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года была определена, соответственно, в размерах:

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086 – 164 289 702 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083 - 127 389 338 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения с доводами о несоответствии представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости Зданий.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 30 сентября 2025 года по административному делу по ходатайству административных истцов была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО1 от 19 января 2026 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке величины рыночной стоимости Зданий на юридически значимую дату не подтверждаются. Рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года составляла по расчетам эксперта:

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086 – 273 619 204 руб.

для здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083 - 195 003 048 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик Зданий и необходимых расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертиз отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили; административными истцами изменены заявленные требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просят административные истцы, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Зданий, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость на период с 1 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий на юридически значимую дату в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административные истцы не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено налогоплательщикам по кадастровой стоимости Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи налогоплательщиками заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административных истцов в суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1086, площадью 4322,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 273 619 204 руб.

Установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0006005:1083, площадью 2160,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 195 003 048 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости зданий.

Датой подачи АО "Физика-Риэлти", ООО "Аксион Плюс" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 августа 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2026 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова