Решение № 2-209/2026 2-209/2026(2-9275/2025;)~М-5534/2025 2-9275/2025 М-5534/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 2-209/2026

50RS0031-01-2025-007976-97

Дело № 2-209/2026


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

29 января 2026 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Зинченко С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Максименко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании ответчика привести жилой дом в соответствие установленным нормам и правилам, о признании права собственности, о признании договора купли – продажи недействительным,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО2 об обязании ответчика привести жилой дом в соответствие установленным нормам и правилам, о признании права собственности, о признании договора купли – продажи недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 28.04.2008 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и доли жилого дома. Согласно договору, земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: АДРЕС В счет оплаты по договору истец передала ответчику денежные средства в полном объеме в размере 4 832 000 руб., что подтверждается распиской продавца.

После строительства дома квартира была передана истцу, строительные недостатки истец устраняла за свой счет, заключив договор подряда на ремонт квартиры и оплатив 1 715 572,70 руб. Дом в эксплуатацию сдан не был. Как следует из технического описания квартира расположена на третьем этаже, площадью 107,6 кв. м, включает в себя прихожую, кухню-гостиную, коридор, санитарный узел, две жилые комнаты, балкон.

При обращении в регистрирующий орган за оформлением права собственности на квартиру истцу было отказано со ссылкой на необходимость обращения в суд. Решением Одинцовского городского суда № истцу было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на квартиру. Апелляционным определением от 02.08.2022 решение оставлено без изменения.

Также имеется решение суда о понуждении ответчика приведения дома в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, однако ответчик решение не исполнил. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 10.05.2025 правообладателем дома и земельного участка является ФИО3 Истец полагает, что данная сделка является ничтожной. Спорный объект обладает признаками самовольной постройки. Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть на нее нельзя приобрести право собственности, и ею нельзя распоряжаться путем совершения сделок. Такая сделка является недействительной в силу прямого указания закона, а сама самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, истец просит суд признать договор купли-продажи от 10.04.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным; исключить из ЕГРН сведения о правах собственности ФИО3 в отношении земельного участка с КН № и здания с КН №, расположенные по адресу: АДРЕС обязать ФИО2 привести здание с КН № расположенные по адресу: АДРЕС соответствии градостроительным нормам и правилам, а также утвержденного градостроительного плана на земельного участка с №

Судом в ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования в том числе в уточненной редакции поддержал, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя, письменных возражений на иск не представил.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать, письменных возражений на иск не представила.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, письменных возражений на иск не представил.

Представитель ответчика ФИО3 - по доверенности ФИО5, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица Администрации Одинцовского городского округа Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, письменный отзыв на иск не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, письменный отзыв на иск не представил.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу, на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований или возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Положениями части 1 статьи 55 ГПК РФ закреплено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Пункт 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилыми помещениями осуществляется с учетом прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства. Из указанных норм права следует, что осуществляемое гражданином пользование жилым помещением не должно нарушать прав и законных интересов других граждан, в частности соседей.

На основании п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст. 260).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу вышеприведённых правовых норм, снос самовольно возведённой постройки представляет собой санкцию за виновное противоправное поведение, являющуюся крайней мерой государственного воздействия, в силу чего и с учётом положений ст. 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применён судом, при наличии прав на соответствующее использование земельного участка, лишь при совокупности следующих условий: отсутствия разрешения на строительство; нарушения вследствие возведения строения прав и охраняемых законом интересов того лица, которое обратилось за судебной защитой, либо создание указанным строением угрозы жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, 28.04.2008 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и доли жилого дома, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора долю в праве на земельный участок, соответствующую доле в жилом доме (100 кв. м), расположенный по адресу: АДРЕС предоставленный для индивидуального жилищного строительства. Основной договор подлежит заключению в течение одного месяца со дня получения свидетельства на право собственности.

Согласно пункту 3 предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, основной договор подлежит заключению в течение одного месяца со дня получения свидетельства на право собственности.

Пунктом 14 предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома предусмотрено, что в течение трёх дней с момента получения свидетельства о праве собственности на жилой дом продавец обязан направить покупателю предложение заключить основной договор.

Согласно пункту 16 предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, в случае невыполнения продавцом обязанности по получению разрешения на строительство жилого дома, его строительству, получению разрешения на ввод в эксплуатацию и оформление собственности в течение двух лет с момента заключения настоящего договора продавец обязан возвратить покупателю сумму уплаченных покупателем денежных средств в соответствии с пунктом 10 настоящего договора.

Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанная доля в праве на земельный участок и доля в жилом доме, соответствующая 100 кв. м, продается за 1600 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже курса 25 руб. за 1 доллар США.

Согласно расписке ФИО2 получил от истца в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи 160 000 долларов США и 294 000 руб.

Таким образом, по своей правовой природе заключенный между сторонами договор от 28.04.2008 является договором купли-продажи будущей вещи.

Из договора от 28.04.2008 не усматривается, что стороны согласовали срок исполнения обязательств ответчика по передаче квартиры, обусловив его фактом возникновения права собственности у продавца.

В счет оплаты по договору истец передала ответчику денежные средства в полном объеме в размере 4 832 000 руб., что подтверждается распиской продавца.

Договор купли – продажи не расторгался и является действующим.

Согласно представленному истцом отчету об определении рыночной стоимости на недвижимое имущество, рыночная стоимость жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: АДРЕС, составляет 5 772 635 руб.

После строительства дома квартира была передана истцу, строительные недостатки истец устраняла за свой счет, заключив договор подряда на ремонт квартиры от 02.10.2011 и оплатив 1 715 572,70 руб., что подтверждается расписками подрядчика .....

Из технического описания жилого помещения следует, что квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, кадастровый №, находится на третьем этаже, площадью 107,6 кв. м, включает в себя прихожую, кухню-гостиную, коридор, санитарный узел, две жилые комнаты, балкон. Правообладателем является ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи от 28.04.2008.

Как указала истец при обращении в регистрирующий орган за оформлением права собственности на квартиру истцу было отказано со ссылкой на необходимость обращения в суд.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 21.05.2019 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09.09.2019 решение Одинцовского городского суда Московской области от 21.05.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020, решением Одинцовского городского суда Московской области от 21.05.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09.09.2019 оставлены без изменений, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Решением Одинцовского городского суда Московской области № 2-5347/2022 от 27.12.2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности истцу было отказано в удовлетворении иска.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.08.2023 решение Одинцовского городского суда Московской области № 2-5347/2022 от 27.12.2022 оставлено без изменения.

Согласно решению Одинцовского городского суда № от 25.03.2019 по административному иску ФИО1 к судебному приставу Одинцовского РОСП УФССП России по Московской области, Одинцовского РОСП УФССП России по Московской области, УФССП по Московской области о признании незаконным постановления, бездействия судебного пристава-исполнителя, исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Решением Одинцовского городского суда Московской области № от 23.09.2013 по иску Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области к ФИО2 о приведении дома в соответствии с действующими строительными нормами и правилами исковые требования истца удовлетворены, суд Московской области обязал ФИО2 привести строение, расположенное на земельном участке по адресу: АДРЕС в соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 215 от 21.07.2008.

При рассмотрении указанного спора суд установил, что ФИО2 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 774 кв. м, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС. ФИО2 выдано разрешение №№ от 24.07.2008 на строительство жилого дома на земельном участке, площадью 774 кв. м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: АДРЕС, срок действия разрешения до 23.07.2018. Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 21.07.2008 № 215 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № для строительства жилого дома по адресу: АДРЕС

Согласно градостроительному плану ФИО2 разрешено строительство жилого дома с предельным количеством этажей 3, высотой 12 м, особые условия: в соответствии с действующим законодательством расстояние от границы участка до хозпостроек должно быть не менее 1 м.

На основании поданной заявки был подготовлен договор на технологическое присоединение энергопринимающих устройств жилого дома по адресуАДРЕС выданы технические условия. Технические условия были выполнены, технологическое присоединение осуществлено в установленном законом порядке, 03.10.2011 заключен договор энергоснабжения. 14.02.2011 между ГУП МО «Мособлгаз» и ФИО2 заключен договор поставки природного газа. 01.04.2010 между ОАО «Одинцовский Водоканал» и ФИО2 заключен договор № 206/1-10 на оказание услуг по водоотведению. ОАО «Одинцовский Водоканал» выданы технические условия на водоснабжение жилого дома по указанному адресу.

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 10.05.2025 правообладателем земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номеров № является ФИО3, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № б/н от 10.04.2025.

Согласно реестровому делу по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №, указанный земельный участок был передан ....., что подтверждается Постановлением Мамоновского сельского совета Одинцовского района Московской области от 05.10.1992. в связи с этим ....., выдано свидетельство о праве собственности на землю бессрочно от 05.10.1992.

На основании договора дарения от 23.12.1993, заключенного между ...... и ..... .....П., подарила земельный участок ..... .....

Согласно землеустроительному делу №, техническим проектом установлены границы земельного участка по адресу: АДРЕС

Согласно реестровому делу №, 10.10.2006 между ..... и ..... заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.11.2006 серия №. Согласно техническому паспорту на жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС площадью 34,9 кв. м, правообладателем является .....

В соответствии с кредитным договором № 10.07.2012, заключенного между КБ «Генбанк» и ФИО2, согласно условиям которого заемщик оформил кредит в размере 7 000 000 руб. на срок 60 месяцев, под 18,9 % годовых. Кроме того, между теми же сторонами заключен договор об ипотеке № от 10.07.2012, предметом залога которого является земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 774 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками от 31.03.2008, заключенным между ..... действующим от имени ..... и ФИО2, продавец продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 774 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства в АДРЕС находящийся на указанном земельном участке жилой дом, состоящий из брусового строения, общей площадью 20,6 кв. м, с постройками хозяйственно-бытового назначения: сараем, уборной, забором.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.04.2008 правообладателем земельного участка с кадастровым № является ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками от 31.03.2008, дата регистрации 29.04.2008.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.04.2008 правообладателем жилого дома с хозяйственными постройками с кадастровым номером № является ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками от 31.03.2008, дата регистрации 29.04.2008.

Ответчику выдано разрешение №№ от 24.07.2008 на строительство жилого дома на земельном участке, площадью 774 кв. м, с кадастровым номером №, расположенном по адресуАДРЕС срок действия разрешения до 23.07.2018.

Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 21.07.2008 № 215 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № для строительства жилого дома по адресу: АДРЕС. Согласно градостроительному плану ФИО2 разрешено строительство жилого дома с предельным количеством этажей 3, высотой 12 м, особые условия: в соответствии с действующим законодательством расстояние от границы участка до хозпостроек должно быть не менее 1 м.

Из акта осмотра земельного участка от 18.09.2025, проведенного Администрацией Одинцовского городского округа Московской области следует, что земельный участок по адресу: АДРЕС частично огорожен, в границах земельного участка расположен 4-х этажный объект капитального строительства с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка и превышением площади застройки земельного участка.

Актом осмотра от 03.08.2023, изготовленным АО «Одинцовская теплосеть», установлено, что по адресу: АДРЕС жилой дом находится в заброшенном состоянии. К центральной канализационной сети не подключен, центральная водопроводная сеть отсутствует, точки подключения не обнаружены.

Согласно справке об отсутствии задолженности бытового абонента АО «Мосэнергосбыт», абонент ФИО2 по состоянию на 21.07.2025 задолженности не имеет, счетчик № 05052172 отключен 04.07.2018.

В судебном заседании были опрошены свидетели ......, .....

Из пояснений свидетеля ..... следует, что она является собственником квартиры по адресу: АДРЕС Договор свидетель заключала с ......, но встречались всегда с ФИО2, который вел бухгалтерию обоих домов. Сначала коммуникации были центральные, собственники получали квитанции, потом их разъединили, уже вторая зима, когда в доме свидетеля нет света. У самого ФИО2 есть квартира в красном доме. Оба дома строили вместе ФИО2 и ..... Дома не огорожены забором. Позже в отношении всех по дому были поданы иски о выселении.

Из пояснений свидетеля ...... следует, что она является собственником квартиры по адресу: АДРЕС, Одинцовский г/о, д. Мамоново, АДРЕС. Договор от 2008 года свидетель заключала с ФИО2, он полностью аналогичен договору с ФИО1 В 2009 году коммуникации (свет, вода) в доме были точно, муж свидетеля весной 2009 там делал ремонт, а осенью 2009 свидетель тоже заехала в квартиру. Квитанции распечатывались на компьютере, их приносил представитель ..... и ФИО2, потом суммы стали неразумными, поэтому сменилось руководство и свидетель стала платить сама. Свидетель знакома с ФИО1 из соседнего дома, виделась с ней. Позже возникли проблемы, всех жителей дома прогнали, приваривали решетки и не пускали собственников домой, приезжали люди, пугали детей, были экстремальные условия. Изначально все коммуникации были центральные, свет и вода, но потом все отключили и люди стали брать воду из скважины.

Оснований не доверять показаниям свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется, поскольку они последовательны, логичны, согласуются с иными собранными по делу доказательствами (вышеуказанными письменными), однако сами по себе показания свидетелей не могут служить достаточным основанием для установления обстоятельств по делу и оцениваются в совокупности с имеющимися иными доказательствами по делу.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как предусмотрено статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В п. 1 ст. 131 ГК РФ также указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Кроме того, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Доводы истца о недействительности сделки – договора купли-продажи от 10.04.2025, заключенного между ФИО2 и ФИО3, в связи с наличием признаком самовольной постройки продаваемого имущества заслуживают внимания.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, до признания в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку, данный объект недвижимости не мог быть предметом сделки купли-продажи, заключенной между ФИО2 и ФИО3

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 167 п. 2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. При этом, в отношении объекта незавершенного строительства, в том числе, и самовольной постройки, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления N 10/22).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как установлено судом и не оспаривается ФИО2, на момент совершения оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 10.04.2025 решение суда от 23.09.2013 по делу № № по иску Администрации Одинцовского городского округа не исполнено, здание – жилой дом в соответствии с выданной разрешительной документацией не приведено, учитывая, что при рассмотрении гражданского дела № по иску ФИО1 к ФИО2 в ходе проведения судебной экспертизы, также установлено, что здание имеет признаки многоквартирной и самовольной постройки.

Доказательств исполнения решения суда от 23.09.2013 по делу № 2 - 3733/2013, а равно и получения разрешительной документации на здание площадью 1171,1 кв.м. с кадастровым номером № в материалы дела не представлено.

Кроме того, из выписки из ЕГРН в отношении спорного здания с КН № усматривается, что в пользу ФИО2 зарегистрировано обременение в виде ипотеки, договором (п.3.2) предусмотрена рассрочка, без указания периодических платежей, в течении 12 календарных месяцев, доказательств исполнения условий договора в виде его оплаты со стороны ФИО3 не представлено.

Суд усматривает в действиях сторон оспариваемого договора, заключивших сделку в отношении самовольной постройки, при отсутствии ее исполнения в виде оплаты, признаки злоупотребления правом, что является самостоятельным основанием для отказа в его защите.

Также суд учитывает, что ранее ФИО1 обращалась в суд за защитой своих прав путем взыскания с ФИО2 денежных средств оплаченных по договору купли – продажи, 21.05.2019 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения, в связи с пропуском срока исковой давности ФИО1, при таких обстоятельствах у ФИО1 отсутствуют иные правовые возможности защитить свое нарушенное право, кроме как требовать у ФИО2 исполнение обязательств в натуре, учитывая, что в настоящий момент собственником как земельного участка так и жилого дома стал ФИО3, с которым у ФИО1 отсутствуют всякие договорные отношения.

Установив, что на момент совершения оспариваемого договора спорное здание обладало признаками самовольной постройки, вследствие чего не могло быть объектом гражданского оборота, учитывая, что ФИО1 имеет защищаемый имущественный интерес, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли – продажи является недействительным на основании статей 166, 167 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, правильного распределив бремя доказывания и установив фактические обстоятельства дела, суд полагает, требования истца подлежат частичному удовлетворению: о признании договора купли-продажи от 10.04.2025, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным; исключении из ЕГРН сведений о правах собственности ФИО3 в отношении земельного участка с КН № и здания с КН №, расположенные по адресу: АДРЕС; обязании ФИО2 привести здание с КН №, расположенное по адресу: АДРЕС соответствии градостроительным нормам и правилам, а также утвержденного градостроительного плана на земельного участка с №

Рассматривая требования ФИО1 о признании права собственности на долю в жилом доме, суд исходит из того, что как уже было указано выше, что данное здание является самовольным, в соответствии с градостроительным регламентом не приведено, здание в настоящий момент не может являться объектов гражданских прав, кроме того решением Одинцовского городского суда Московской области № № от 27.12.2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве истцу уже было отказано в удовлетворении иска.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.08.2023 решение Одинцовского городского суда Московской области № от 27.12.2022 оставлено без изменения.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на долю в праве жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС

Вместе с тем, учитывая, что с 2013 г. решение суда о приведении в соответствие самовольной постройки ФИО2 не исполнено, при этом произошло отчуждение объекта самовольной постройки, суд полагает необходимым установить запрет на регистрацию сделок в отношении земельного участка с № и здания с КН №

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании ответчика привести жилой дом в соответствие установленным нормам и правилам, о признании права собственности, о признании договора купли – продажи недейсвтительным – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 10.04.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным.

Исключить из ЕГРН сведения о правах собственности ФИО3 в отношении земельного участка с КН № и здания с КН №, расположенные по адресу: АДРЕС

Обязать ФИО2 привести здание с КН № расположенные по адресу: АДРЕС соответствии градостроительным нормам и правилам, а также утвержденного градостроительного плана на земельного участка с КН №

Установить запрет на регистрацию сделок в отношении земельного участка с КН № и здания с КН № расположенные по адресу: АДРЕС до приведения здания с КН № в соответствие градостроительным нормам и правилам.

Исковое заявление о признании права собственности на долю в праве жилого дома – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Зинченко С.В.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2026 года