Апелляционное определение № 33-4595/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Вахрушев С. В. (номер) ((номер))

УИД: (номер)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск 02.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Протасовой М. М.,

судей Воронина С. Н., Мишенькиной К. В.,

при секретаре Проскуряковой К. Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Югра-Актив» к Н., обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс» о взыскании расходов на устранение недостатков недвижимого имущества и пени

по апелляционной жалобе ответчика Н. на решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22.05.2025.

Заслушав доклад судьи Протасовой М. М., объяснения представителей истца С., действующего на основании доверенности от (дата), И., действующего на основании доверенности от (дата), представителя истца П., действующей на основании доверенности от (дата), представителя ответчика Н. Г., действующего на основании доверенности от (дата), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с вышеназванным иском к Н., в обоснование которого указал, что (дата) между истцом как покупателем и Н. как продавцом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (номер), в соответствии с которым Н. передал в собственность истца нежилое здание и земельный участок по адресу: (адрес). Истец обязательства по оплате недвижимого имущества выполнил в полном объеме. Недвижимое имущество передано продавцом по акту приема-передачи от (дата), в котором зафиксировано нерабочее состояние трех газовых котлов и лифта. Н. принял на себя обязательства в срок не позднее 5 календарных месяцев со дня подписания акта приемки-передачи устранить недостатки котлов и лифта, восстановить их работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативно-правовыми актами порядке. Однако, до настоящего времени работы по восстановлению работоспособности котлов и лифта ответчиком не проведены. В связи с чем Н. на основании п. 7.7.1 договора обязан уплатить пени в размере 0,1 % от общей стоимости договора, составляющей 339 292 800 руб. 00 коп., за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения. Кроме того, истцом в процессе эксплуатации объекта выявлены скрытые недостатки, а именно, ограниченно-работоспособное состояние ограждающих конструкций из сэндвич-панелей, витражей, кровли и внутреннего водостока, системы отопления, а также дефекты полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках. (дата) и (дата) истцом в адрес Н. направлялись претензии, но последний не предпринял действий, направленных на урегулирование возникших у истца требований.

На основании изложенного, после неоднократного изменения исковых требований, просил взыскать с Н. в пользу истца пени в размере 0,1 % от общей стоимости договора, определенной в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества № (номер) от (дата) (сумма пени за период с (дата) по (дата) составляет 176 092 963 руб. 20 коп.); расходы на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи, в размере 94 917 791 руб. 92 коп., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. 00 коп.

Определением суда от (дата) к участию в настоящем деле в качестве соответчика привлечено ООО «Производственная фирма «Барс».

Решением суда иск удовлетворен частично. С Н. в пользу истца взысканы 94 917 791 руб. 92 коп. в счет возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества № (номер) от (дата), пени 4 962 838 руб. 76 коп., расходы по уплате государственной пошлины 60 000 руб. 00 коп. В остальной части иска к Н., а также в иске к ООО «Производственная фирма «Барс».

С таким решением ответчик Н. не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания в счет возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества 94 917 791 руб. 92 коп. Указывает, что судом не учтено, что Н. создан объект недвижимости под контролем Службы жилищного и строительного надзора (адрес), объект в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет, включен в ЕГРН. Объект передавался истцу по акту приема-передачи от (дата), в акте отражены недостатки, техническое состояние объектов покупателя удовлетворяло, претензий к продавцу не имелось, покупателем многократно производился осмотр объекта. При согласовании сделки покупателем не сообщалось, для чего будут использоваться приобретаемые объекты недвижимости, до (дата) здание использовалось по своему назначению. В отчете ООО «<данные изъяты>» указывается, что дефекты здания видимые и обследования проводились визуальным осмотром, то есть недостатки не являлись скрытыми и могли быть выявлены на момент заключения договора. Капитальный ремонт здания производился с целью переквалификации здания под потребности истца, что не было вызвано его техническим состоянием. Истцом не представлена исполнительная документация, проект выполнения работ по капитальному ремонту здания, а также сведения, подтверждающие расчеты с подрядными организациями, свидетельствующие о понесенных затратах, не доказано, что перечисленные в иске недостатки не позволяют использовать здание по назначению, указанному в договоре, что заявленные дефекты образовались до момента заключения договора, а не появились в процессе неправильной эксплуатации и проведения демонтажных работ, что для устранения дефектов необходимо производить полный демонтаж систем и конструкций здания с полной заменой оборудования и строительных материалов, что от истца скрыта какая-либо информация относительно передаваемого имущества. В арбитражном суде имеется спор между истцом и ООО «<данные изъяты>», предметом которого является выполнение работ по договору от (дата) по капитальному ремонту здания, в рамках этого дела, в том числе исследуется факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ООО «<данные изъяты>», что может состоять в прямой причинно-следственной связи между требованиями, предъявляемыми истцом к Н., так как выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения могли быть причинены подрядчиком непосредственно при выполнении работ. Локальные сметные расчеты, представленные истцом, являются ненадлежащими доказательствами, так как отсутствуют сведения о проведении ценовой экспертизы, коэффициенты стоимости работ указаны изначально на 2 квартал 2024 года, а с учетом уточнения иска на 1 квартал 2025 года. Локальный сметный расчет (номер) не представлен. Ремонт в здании завершен, истец необоснованно предъявляет требования на текущую дату, не подтвердив реальные понесенные расходы. Заключение ООО «<данные изъяты>» не соответствует требованиям действующего законодательства и необоснованно принято судом как доказательство, выводы, изложенные специалистом в рецензии на экспертное заключение, не учтены.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, соглашаясь с выводами суда по существу спора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представители истца поддержали возражения на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили.

С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что (дата) между Н. как продавцом и АО «Югра-Актив» как покупателем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (номер), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилое здание с кадастровым номером (номер), площадью <данные изъяты> кв. м., и земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью <данные изъяты> кв. м., расположенные по адресу: (адрес), площадью <данные изъяты> кв. м.

Общая стоимость договора составила <данные изъяты>., в том числе стоимость нежилого здания – <данные изъяты>., земельного участка – <данные изъяты> (п. 3.1. договора купли-продажи), истцом обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи при выявлении недостатков недвижимого имущества, систем, оборудования, установленных в недвижимом имуществе, такие недостатки отражаются в акте приема-передачи. Продавец обязуется устранить выявленные недостатки в согласованный срок, определенный в акте приема-передачи.

В силу п. 7.7.1 договора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору, покупатель вправе потребовать от продавца уплаты пени в размере 0,1 % от общей стоимости договора, определенной в п. 3.1, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения.

Согласно п. 2 акта приемки-передачи недвижимого имущества от (дата) в ходе его приемки-передачи выявлены следующие недостатки недвижимого имущества: газовый котел <данные изъяты> (<данные изъяты>) (отопление) в нерабочем состоянии; газовый котел <данные изъяты> (<данные изъяты>) (ГВС) в нерабочем состоянии; газовый котел <данные изъяты> (<данные изъяты>) (ГВС) в нерабочем состоянии; лифт электрический, предприятие-изготовитель ООО «<данные изъяты>», тип и модель лифта - <данные изъяты>, заводской (номер), месяц и год изготовления – (дата) в нерабочем состоянии (подп. 2.1 – 2.4).

Стороны договорились, что в срок не позднее 5 календарных месяцев со дня подписания настоящего акта продавец обязуется устранить недостатки оборудования, указанного в подп. 2.1 – 2.4 (восстановить работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативно-правовыми актами порядке). Устранение выявленных недостатков будет осуществлено силами и за счет средств продавца.

Восстановление работоспособности лифта Н. не осуществлено, что им не оспаривается.

В отношении котлов после уточнения иска истец требований не предъявлял, как пояснили в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца имущественных претензий относительно недостатков котлов у истца не имеется.

В суде первой инстанции истец, помимо неисправности лифта, настаивал на взыскании с ответчика Н. денежных средств ввиду наличия в здании недостатков: ограждающих конструкций из сэндвич-панелей, светопрозрачных фасадных конструкций, кровли и водостока, системы отопления, а также стяжки пола.

Ввиду спора между сторонами о наличии в приобретенном здании указанных истцом недостатков определением суда от (дата) по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно выводам судебной экспертизы от (дата) на объекте, расположенном по адресу: (адрес), имеются существенные недостатки по следующим элементам: ограждающие конструкции из сэндвич-панелей; светопрозрачные фасадные конструкции; кровля; система отопления; лифтовое оборудование. Все выявленные недостатки образованы на этапе строительства здания вследствие отступлений от проектных решений и нарушений технологий производства работ. В качестве мер устранения недостатков рекомендованы следующие способы: ограждающие конструкции из сэндвич-панелей - герметизация стыков герметиками и уплотнительными лентами, подрезка сэндвич-панелей в углах и монтаж утеплителя в угловых соединениях, утепление наружных стен, снаружи или внутри; светопрозрачные фасадные конструкции - 100 % замена; кровля - замена уклонообразующего слоя, замена кровельного покрытия, в случае монтажа покрытия методом свободной укладки - устройство пригрузочного слоя; система отопления - полная замена трубопроводов и отопительных приборов; лифтовое оборудование - замена неисправного лифта.

Стоимость устранения недостатков определена в экспертном заключении в сметных расчетах (приложение (номер) к судебной экспертизе): локальный сметный расчет (номер) (работы по утеплению сэндвич-панелей) – 4 634 434 руб. 63 коп.; локальный сметный расчет (номер) (ремонт кровли) – 12 216 450 руб. 72 коп.; локальный сметный расчет (номер) (система отопления) – 28 760 402 руб. 46 коп.; локальный сметный расчет (номер) (замена лифта) – 4 962 838 руб. 76 коп.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 421, 454, 465, 474-476 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что наличие указанных истцом недостатков здания подтверждено заключением судебной экспертизы, такие недостатки носят скрытый характер, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении иска в заявленном размере.

С решением суда в полной мере согласиться нельзя ввиду следующего.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Как установлено в п. п. 1 и 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из п. п. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества установлены в ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно п. 1 которой если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что установлено в ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в абз. 1 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, взыскание с продавца в пользу покупателя расходов на устранение недостатков объекта недвижимости допускается, если в действиях продавца установлено наличие состава гражданско-правого деликта, что включает установление, в первую очередь, самого факта наличия убытков на стороне истца, а также причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями ответчика, вины ответчика.

По настоящему делу установлено, что АО «Югра-Актив», учрежденное (адрес), является коммерческой организацией, основным видом деятельности которого является деятельность головных офисов, одним из вспомогательных видов деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества (л. д. (номер), том (номер)).

Таком образом истец профессионально хозяйствует, в том числе, на рынке недвижимости.

По делу также установлено, что предметом договора купли-продажи от (дата) между АО «Югра-Актив» и Н. является здание, представляющее собой объект коммунально-складского назначения, законченное строительством в (дата) году (л. д. (номер), том (номер)) и введенное в эксплуатацию (дата), возведение которого производилось Н. для своих нужд путем заключения договоров с различными лицами (л. д. (номер), том (номер), л. д. (номер), том (номер) – л. д. (номер), том (номер)).

После прохождения негосударственной экспертизы и введения построенного здания в эксплуатацию, здание до его приобретения истцом эксплуатировалось в качестве мебельного центра (л. д. (номер), том (номер), л. д. (номер), том (номер)).

Сведения о том, что в течение всего периода эксплуатации здания (8 лет) техническое состояние здания вызывало нарекания у его собственника, либо фактических пользователей (арендаторов), отсутствуют.

Как указывал ответчик Н. в ходе рассмотрения дела, и это не оспаривалось стороной истца, до заключения договора купли-продажи он предоставил покупателю возможность ознакомиться с техническим состоянием объекта, не ограничивая во времени и способах такого ознакомления.

Факт доступа истца в здание для данных целей подтверждается и отчетом об оценке объекта недвижимости (номер), составленного по заказу истца до заключения договора купли-продажи (л. д. (номер), том (номер) – л. д. (номер), том (номер))

Истцу здание передано по акту приема-передачи от (дата), в котором истцом иные замечания к техническому состоянию здания, кроме качества работы газовых котлов и лифта, не сделаны.

В договоре купли-продажи цель приобретения истцом здания не отражена, указание на то, что здание не будет эксплуатироваться истцом в прежнем качестве, отсутствует.

В свою очередь, материалами дела подтверждено, что в прежнем качестве истец эксплуатацию приобретенного здания осуществлять не планировал, объект недвижимости истцу требовался для его приспособления для его иного использования путем осуществления капитального ремонта здания, о чем (дата) истцом заключен договор на выполнение работ по капитальному ремонту здания с ООО «<данные изъяты>».

Одним из этапов работ по данному договору являлось осуществление комплексного технического обследования здания, которое выполнено ООО «<данные изъяты>», привлеченным в качестве субподрядчика ООО «<данные изъяты>» по согласованию с истцом.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» обследуемый объект в целом находится в работоспособном состоянии, основные конструкции соответствуют требованиям безопасности зданий и сооружений, может быть переквалифицирован под административное здание согласно техническому заданию, рекомендованные в данном отчете мероприятия (среди прочего замена витражей, стяжки полов, капитальный ремонт сэндвич-панелей, системы отопления) обусловлены функциональным изменением объекта согласно техническому заданию (л. д. (номер), том (номер)).

В свою очередь, объем работ в здании в целях его капитального ремонта определен истцом ранее, непосредственно в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту от (дата) (смета и локальные сметные расчеты являются приложением 3 к договору). В п. 3.3 договора предусмотрено, что при выявлении потребности в дополнительном объеме работ и/или дополнительных работах, не предусмотренных договором, но связанных с исполнением подрядчиком договора, заказчик по согласованию с подрядчиком в ходе исполнения договора вправе увеличить предусмотренный договором объем работ и/или виды и объем работ, но не более, чем на 10 % от цены договора, указанной в п. 3.1. договора, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением. Превышение подрядчиком объемов и стоимости работ, не согласованных с заказчиком и не подтвержденных соответствующим дополнительным соглашением сторон к договору, оплачивается подрядчиком за свой счет.

На наличие обстоятельств, при которых требовалось заключение дополнительного соглашения, равно как и на его заключение, истец в ходе рассмотрения дела не ссылался.

Оспариваемым решением суда в пользу истца в качестве убытков взысканы расходы на устранение недостатков стяжки пола в сумме 10 419 844 руб. 67 коп. на основании локального сметного расчета (номер), представленного АО «Югра-Актив» (л. д. (номер), том (номер)).

Между тем, работы со стяжкой пола изначально предусмотрены в смете, являющейся приложением к договору на выполнение работ по капитальному ремонту здания от (дата) между истцом и ООО «<данные изъяты>», стоимость таких работ согласно локально-сметным расчетам (номер) на сумму 2 509 777 руб. 32 коп. (озаглавлен как демонтаж подвесных потолков, однако описывает демонтажные работы с полом) и (номер) на сумму 21 664 801 руб. 91 коп. составляет 24 174 579 руб. 20 коп. При этом объем работ со стяжкой пола в данных сметах принят как <данные изъяты>, что соответствует площади всего здания согласно техническому паспорту здания.

Обращает на себя внимание, что заключение судебной экспертизы, на которую как на основание удовлетворения иска сослался суд первой инстанции, никаких выводов о недостатках стяжки пола не содержит вовсе.

В отчете о техническом обследовании ООО «<данные изъяты>» работы по замене стяжки пола рекомендуются, как выше отмечено, для изменения функционального назначения объекта согласно техническому заданию, что доводов истца о том, что выполнение таких работ требуется в целях устранения скрытых недостатков в переданном ему объекте, также не подтверждает.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца пояснили, что замену стяжки пола следует расценить как устранение недостатков объекта, поскольку это требуется для замены системы отопления, ненадлежащее состояние которой в качестве скрытого недостатка объекта установлено в заключении судебной экспертизы.

Действительно, в заключении судебной экспертизы указано, что система отопления здания не соответствует требованиям СП 60.13330.2020, поскольку проложена в стяжке пола в отсутствие защитной изоляции (теплоизоляция или гофротруба) и по этой причине требует полной замены.

Вместе с тем судом оставлено без внимания, что строительство здания осуществлялось на основании проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы (дата), что установлено решением (адрес) суда (адрес) от (дата), вступившим в законную силу, тогда как СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» утверждены приказом Минстроя России от (дата) (номер) и очевидно отсутствовали в юридически значимый период.

В этот период действовали СП 60.13330.2010 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», в п. 6.4.3 которых устанавливалось, что прокладка трубопроводов отопления из полимерных труб должна предусматриваться скрытой: в полу, плинтусах, за экранами, в штробах, шахтах и каналах; допускается открытая прокладка в местах, где исключается их механическое, термическое повреждение или прямое воздействие ультрафиолетового излучения на трубы, что устройству системы отопления в здании не противоречит, а, следовательно, не свидетельствует об ее устройстве с недостатками.

Кроме того, судом оставлено без внимания, что заключение эксперта судом оценивается не само по себе, а в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами как того требует ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом согласно отчету ООО «<данные изъяты>» система отопления (радиаторы и трубопроводы) в составе прочего подлежит замене в здании в связи с перепланировкой.

Факт полного изменения внутреннего устройства здания с достоверностью подтверждается дизайн проектом интерьеров, выполненным ООО <данные изъяты>».

Приспособление здания для собственных нужд, в том числе, с устройством инженерных сетей в соответствии с дизайн проектом ООО <данные изъяты>», реализация которого очевидно не позволяет сохранить прежнее инженерное обеспечение здания, основанием для вывода о причинении истцу убытков в результате ненадлежащего исполнения продавцом обязательств из договора купли-продажи, в том числе в виде расходов на устройство системы отопления и стяжки пола, стать не может.

Относительно недостатков кровли, указанных истцом в иске (видимые контруклоны и застой воды), а также недостатков витражей (запотевание стеклопакетов, отслоение защитной пленки, трещины в стеклопакетах), судебная коллегия обращает внимание, что они не носят скрытый характер и при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог и должен был их обнаружить при осмотре здания, произвести который ответчик Н. ему предоставил исчерпывающую возможность.

Кроме того, замена витражей в объеме 100 % истцом запланирована изначально и данные расходы им включены в смету к договору на выполнение работ по капитальному ремонту здания от (дата) между истцом и ООО «<данные изъяты>».

Текущее витражное остекление здания, эксплуатируемого в настоящее время в качестве административного (размещается орган исполнительной власти (адрес)), с очевидностью свидетельствует об этом, поскольку вновь исполненное витражное остекление выполнено в едином стиле, исключающем сохранение прежних витражей в какой-либо части.

Данные обстоятельства судом оставлены без внимания, более того, взыскание с Н. расходов на устранение недостатков витражей в сумме 33 745 829 руб. 26 коп. судом произведено в отсутствие в материалах дела локального сметного расчета на это, что потребовало назначение по делу дополнительной экспертизы судом апелляционной инстанции.

Также в составе расходов на устранение недостатков здания, переданного по договору купли-продажи, судом в пользу истца взысканы расходы на ремонт сэндвич-панелей в размере 4 634 434 руб. 63 коп.

Согласно заключению судебной экспертизы такие недостатки выражены в недостаточной герметизации стыков и недостаточном утеплении наружных стен.

Как выше отмечено, в течение всего периода эксплуатации здания претензии к его техническому состоянию, в том числе вызванные теплопотерями в результате состояния сэндвич-панелей, не предъявлялись, иного из материалов настоящего дела не следует.

Обследование сэндвич-панелей здания в текущей ситуации также вызвано не проявлением недостатков сэндвич-панелей в ходе дальнейшей эксплуатации здания, а вскрытием конструкций для целей его капитального ремонта.

При этом, из технического задания, являющегося приложением к договору подряда, видно, что ремонт дефектных элементов здания изначально запланирован истцом (подп. 5, 10 п. 23 технического задания).

Кроме того, поскольку истцом здание приобреталось для его последующего приспособления под административное здание, для чего и запланировано осуществление капитального ремонта, истец не был лишен возможности принять меры к установлению состояния его ограждающих конструкций до принятия решения о заключении сделки.

Несмотря на то, что доступ к ограждающим конструкциям в практике осмотра недвижимости в целях ее приобретения между обычными субъектами не является повсеместно распространенным (хотя и имеет место), статус истца как профессионального субъекта, хозяйствующего в данной сфере, предполагает проявление им соответствующей этому степени заботливости и осмотрительности, тем более, что ему, в отличие от продавца, цель покупки заведомо известна.

В деле никаких доказательств того, что продавец отказался предоставить истцу доступ к строительным конструкциям путем частичного вскрытия отделочных материалов, не имеется, истец на это не ссылался.

Принятие истцом как хозяйствующим субъектом решения о приобретении здания без совершения таких действий не может стать основанием для переложения на продавца последствий этого, поскольку не свидетельствует о ненадлежащем исполнении договора продавцом.

Также в качестве убытков в пользу истца с ответчика Н. судом взысканы расходы на ремонт водосточный системы в размере 177 991 руб. 42 коп. на основании локального сметного расчета (номер), представленного АО «Югра-Актив» (л. д. (номер), том (номер)).

Как и в случае с расходами на ремонт стяжки пола в заключении судебной экспертизы, которым судом обосновано взыскание, не только не содержится выводов о недостатках водосточной системы, но и прямо указано, что электрообогрев водоотводных воронок не требуется (л. д. (номер), том (номер)). В решении суда никакого обоснования, в связи с чем указанные истцом 177 991 руб. 42 коп. следует признать убытками истца, причиненными ответчиком Н., не приведено.

Кроме того, наличие или отсутствие обогрева водоотводных колонок является визуально видимым, что продемонстрировано судебной коллегии в судебном заседании суда апелляционной инстанции (дата).

Как выше отмечено, в акте приема-передачи от (дата) данное обстоятельство не указано.

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на покупателя возлагается обязанность доказать что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В настоящее дело истцом доказательства отсутствия на момент передачи ему здания данного элемента водосточной системы (если данное обстоятельство в целом принимать как недостаток этой системы) не представлены, в связи с чем, правовые и фактические основания для удовлетворения данного требования иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Судебная коллегия применительно к требованиям истца в настоящем деле также отмечает, что в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости (номер) рыночная стоимость здания на дату продажи составляла <данные изъяты>., тогда как на основании договора от (дата) здание приобретено истцом за <данные изъяты>., то есть с дисконтом более <данные изъяты>. рублей.

В ходе рассмотрения дела стороной Н. последовательно приводились доводы о том, что установление итоговой цены договора в указанном размере стало результатом соглашения сторон, достигнутого после ознакомления истца с техническими характеристиками здания, и учитывает его фактическое состояние на дату продажи.

Истцом данные доводы никак не опровергнуты, судебной коллегией при вынесении данного вопроса на обсуждение объективных сведений о том, что снижение цены обусловлено иными обстоятельствами и какими именно, не представлено.

Ссылка представителя истца в судебном заседании (дата) на то, что такая скидка связана с недостатками котлов и лифта, не может быть учтена судебной коллегией, поскольку это имущество подлежало восстановлению ответчиком, а не истцом, что не предполагало на стороне истца каких-либо имущественных потерь.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что итоговая цена здания истцом согласована с учетом характера объекта и технического состояния всех его элементов как видимых, так скрытых отделочными материалами, изначально учитывает последующее выявление фактического состояния скрытых элементов в процессе капитального ремонта и риски истца.

Как предусмотрено в п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, на что обращено внимание в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Применительно к обстоятельствам настоящего дела судебная коллегия отмечает, что добросовестность ответчика Н. при заключении договора купли-продажи истцом не опровергнута.

На то, что продавец при заключении договора скрыл от истца какую-либо информацию, которой сам владел, либо предоставил недостоверную информацию о здании, истец не ссылался, такие обстоятельства из дела не следуют.

Обнаружение истцом спорных недостатков здания стало, как выше отмечено, не следствием влияния состояния здания на его эксплуатацию (из дела вообще не следует, что имевшееся состояние здания этому препятствовало), а ввиду обследования конструкций здания после их разбора.

Между тем, ранее указано, что в силу п. п. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По делу установлено, что в договоре купли-продажи никаких специальных оговорок о качестве здания не сделано, соответственно, надлежащим исполнением продавцом обязательств из данного договора является передача истцу здания, пригодного для эксплуатации по своему назначению, что ответчиком выполнено.

Следует учесть, что строительство здания ответчиком Н. осуществлялось для себя, а не истца, учесть потребности которого при строительстве ответчик очевидно не мог, в последующем здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, истцу объект отчужден в том виде, в котором до этого эксплуатировался.

Имея намерение изменить функциональное назначения здания с приведением его конструкций в соответствие с текущими техническими требованиями, и не ставя продавца в известность об этом, именно истец обязан до заключения договора удостовериться, что выбранный им для приобретения объект отвечает таким целям.

Тот факт, что к установлению действительного технического состояния здания в такой ситуации истец приступил после его приобретения, является его решением как хозяйствующего субъекта, что не предполагает переложение последствий этого на продавца.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, требования иска о взыскании с продавца в пользу истца расходов на устранение недостатков отдельных вышеназванных элементов здания нельзя признать обоснованными.

В то же время с решением суда в части взыскания с ответчика Н. в пользу истца расходов на ремонт лифта следует согласиться.

Неисправность лифта оговорена как подлежащий устранению продавцом недостаток здания, данная обязанность продавцом не исполнена, факт того, что лифт является неисправным и требует замены материалами дела подтвержден, в связи с чем данные расходы в размере 4 962 838 руб. 76 коп. обоснованно взысканы судом в пользу истца.

Решение суда в части взыскания с ответчика Н. в пользу истца неустойки на основании п. 7.7.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (номер) от (дата) в апелляционной жалобе не оспаривается, в связи с чем судебной коллегией в силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания убытков, выводы которого не соответствуют обстоятельствам дела, постановленное при неправильном применении норм материального права, на основании ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению со снижением взысканной в счет возмещения расходов на устранение недостатков суммы до 4 962 838 руб. 76 коп., а общей суммы взыскания – до 9 965 757 руб. 52 коп.

Решение суда в части взыскания с ответчика Н. в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины подлежит изменению в силу ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации со снижением размера государственной пошлины до 40 080 руб. 00 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям – 66,8 % (с учетом разъяснений, данных в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о неприменении положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек при уменьшении судом неустойки на основании ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22.05.2025 изменить, уменьшив размер расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества (номер) от (дата), до 4 962 838 руб. 76 коп., расходов на уплату государственной пошлины до 40 080 руб. 00 коп., общей суммы взыскания до 9 965 757 руб. 52 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Н. – без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения с подачей жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.12.2025.

Председательствующий Протасова М. М.

судьи Воронин С. Н.

Мишенькина К. В.