Решение № 2А-1349/2023 2А-1349/2023~М-1139/2023 М-1139/2023 от 13 ноября 2023 г. по делу № 2А-1349/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«14» ноября 2023 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Мернова Н.В., при секретаре Жалпаковой А.Г., рассмотрев административное дело № 2а-1349/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» о признании распоряжения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратилась в суд с указанным административным иском, где указала, что распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области №р от ДД.ММ.ГГГГ «О прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного ФИО3 с разрешенным использованием: «для индивидуального жилищного строительства» срок аренды прекращен, в связи с окончанием ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное распоряжение она считает неправомерным. ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области № Комитет и ФИО3 заключили договор № аренды земель несельскохозяйственного назначения сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В 2017 году на указанном земельном участке был построен жилой дом, начато строительство гаража и залит фундамент.

При обращении в МБУ МО «Приволжский район» «Приволжское БТИ» в ходе проведения кадастровых работ на местности выявлено наличие кадастровой ошибки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «г», а именно, на фактические границы ограждения данного земельного участка происходит наложение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А, в связи с чем необходимы были межевые работы по исправлению реестровой ошибки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А.

В связи с тем, что найти собственника земельного участка с кадастровым номером № она не могла, то обратилась в ДД.ММ.ГГГГ в Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области с заявлением о решении вопроса о наличии кадастровой ошибки земельного участка истца с земельным участком по <адрес> А, на что ей устно было сообщено о проведении работ по исправлению реестровых ошибок в районе нахождения земельного участка.

В июне 2021 года при обращении в БТИ ей выдали схему расположения земельного участка из которой следует, что на месте её земельного участка частично находится земельный участок с кадастровым номером №, адрес <адрес> А, в связи с чем стало необходимым найти собственника данного земельного участка для устранения реестровой ошибки. По выписке из ЕГРН собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> А является ФИО2.

Согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время проводятся работы по подготовке схемы расположения вышеуказанного земельного участка. Решение об утверждении будет принято по мере поступления схемы.

ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ она обращалась в Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области с просьбой о решении вопроса по устранению реестровой ошибки земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области ей сообщено, что в рамках реализации мероприятия «Проведение комплексных кадастровых работ» федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2013 №903, в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области № 57-П от 06.03.2021 «Об организации проведения комплексных кадастровых работ на территории Астраханской области в 2022 году и плановом периоде 2023 и 2024 годов», муниципальным образованием «Приволжский район» проводятся комплексные кадастровые работы на территории <адрес> в 2022 году. Объекты недвижимости, расположенные в границах кадастрового квартала № вошли в перечень кадастровых кварталов, в границах которых предполагается проведение комплексных кадастровых работ. В мае 2023 года на приеме у заместителя председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области ей стало известно, что реестровая ошибка по земельному участку с кадастровым номером № устранена.

Таким образом, с 2017 года из-за реестровой ошибки предоставленного истцу в аренду земельного участка она не могла оформить документы на объект недвижимости и полноценно осуществлять право владения и пользования указанным земельным участком.

На основании вышеизложенного истец просила суд признать незаконным распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №р «О прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного ФИО3 с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства».

В судебное заседание административный истец и ее представитель ФИО4 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель административного ответчика в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежаще, причины неявки не сообщил, возражений не представил.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области № Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО3 заключен договор № аренды земель несельскохозяйственного назначения сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого распоряжения) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства объекта, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка по адресу: <адрес> «г» для индивидуального жилищного строительства», в соответствии с решением Приволжского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ и ст. ст. 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса, ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства административному истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> «г» в аренду сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО3 заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Требованиям п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, данный договор не отвечает, поскольку заключен не по результатам торгов, проведённых в форме аукциона.

Не соответствует данный договор и требованиям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», поскольку он не отвечает императивному требованию данной нормы относительно того, что право на продление договора аренды однократно предоставляется сроком на три года.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у административного истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).

Жилищный кодекс РФ возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

Административный истец ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, указывала, что без исправления многочисленных реестровых ошибок смежных земельных участков она лишена возможности узаконить завершаемое строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оспариваемое распоряжение препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах оспариваемое распоряжение судом признаётся незаконным и административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175, 177, 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое ФИО3 к Управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» о признании распоряжения незаконным, удовлетворить.

Признать незаконными распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области №р от ДД.ММ.ГГГГ «О прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного ФИО3 с разрешенным использованием: «для индивидуального жилищного строительства».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ Н.В. Мернов