Решение № 2-2122/2024 2-302/2025 2-302/2025(2-2122/2024;)~М-1903/2024 М-1903/2024 от 13 марта 2025 г. по делу № 2-2122/2024

Дело №2-302/2025

61RS0017-01-2024-004004-48


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года г. Красный ФИО1

Красносулинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Сытник И.Ю.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой В.И.,

с участием представителя истца (по первоначальному иску) - ФИО2, действующей на основании доверенности,

ответчика (по первоначальному иску) ФИО3 и ее представителя -адвоката Семергеевой Л.А., действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 о признании договора задатка при купле-продаже нежилого помещения недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения и по по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора о задатке недействительным, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 26 сентября 2024 года междуФИО4 и ответчиком ФИО3 был заключен договор задатка при купле-продаже нежилого помещения, согласно п.1 указанного договора в целях фиксации серьезности намерений Сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта недвижимости истец как покупатель передал, а ответчик получила задаток в размере 1 500 000 руб.

В п.2 указанного договора о задатке указано, что объект недвижимости представляет собой здание, идентифицируемое следующими параметрами: - адрес здания: <адрес>, общая площадь: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №

П.3 договора устанавливает, что стороны договорились, что стоимость здания с момента подписания настоящего договора и до подписания договора купли-продажи (далее — «основной договор») не изменится и составит 5 000 000 рублей. Также в договоре указано, что крайний срок оплаты оставшейся суммы 3 500 000 руб. и заключение основного договора 30.12.2024г. (п.4 договора о задатке).

Пунктом 5 договора предусмотрено, что в случае, если в момент заключения основного договора продавец изменяет стоимость здания в сторону увеличения покупатель имеет право требовать возврат задатка в полном размере и штраф в размере суммы задатка, а продавец обязуется выполнить требования покупателя.

Также п.6 устанавливает, что в случае, если после подписания настоящего договора покупатель отказывается и срок до 30.12.2024г. от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость здания, продавец не возвращает полученный по этому договору задаток.

П.8 договора о задатке содержит сведения, что здание принадлежит продавцу поправу собственности подтвержденному свидетельством о собственности № от 14.05.2007г.

Ответчик ознакомила истца, что здание обременено обязательствами третьих лиц(договор аренды).

26 сентября 2024 года ответчиком ФИО3 была составлена расписка о получении денежных средств в сумме 1 500 000 рублей. Истец считает, что договор задатка, заключенный между ним и ответчиком 26.09.2024г., является недействительным, поскольку до настоящего времени между ним и ответчиком не заключен ни предварительный договор купли-продажи, ни основной, в обеспечение которого был заключен договор задатка.

Договор о задатке от 26.09.2024 года не оформлен по указанным правилам, ни предварительный, ни основной договоры купли-продажи здания с земельным участком между истцом и ответчиком не заключались.

Заключенный между сторонами договор о задатке нельзя считать предварительным договором купли-продажи, поскольку в нем отсутствуют основные условия договора купли-продажи недвижимости, из содержания данного договора невозможноопределить за какое покупаемое истцом имущество переданы денежные средства.

Поскольку договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, основное обязательство отсутствует, следовательно отсутствует и обеспечительное обязательство, то есть договор о задатке считается незаключенным и полученнаяответчиком сумма в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца как неосновательное обогащении.

На основании вышеизложенного, считает договор о задатке недействительным. Более того, по договору о задатке ответчик получила денежные средства в сумме 1 500 000 руб. за здание, идентифицируемое следующими параметрами: - адрес здания: <адрес>: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, однако сведений о продаже земельного участка, на котором расположено указанное здание, договор о задатке не содержит, из чего следует, что ответчик намерен продать за 5 000 000 рублей только нежилое здание, в указанную сумму не входит земельный участок под нежилым зданием.

Таким образом, ответчик ввела истца в заблуждение о предмете продаваемого ею имущества. Истцу также стало известно, что земельный участок под нежилым зданием принадлежит на праве собственности ответчику, но имеет обременение в виде ипотеки с 11.11.2009 года в пользу ПАО КБ «Центр-инвест», регистрация записи об ипотеке была произведена на основании договора залога недвижимости № от 14.10.2009года. Указанное обременение в настоящее время не погашено. Об указанных обстоятельствах ответчиком истец не был поставлен в известность, и если бы в момент передачи истцом денежных средств ответчику ему такие сведения были бы известны, он не имел бы никаких намерений к покупке недвижимости ответчика.

В договоре о задатке отсутствуют полные и достоверные данные о предмете сделки: указано только нежилое здание, сведения о земельном участке отсутствуют. Истец считает, что существенные условия договора не согласованы.

Как установлено законом, задаток является обеспечением по уже заключенному сторонами договору. В данном случае ни предварительный, ни основной договор не были заключены, следовательно, договор о задатке между истцом и ответчиком недействителен, так как не соответствует требованиям закона.

06.12.2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате оплаченных им денежных средств в сумме 1 500 000 руб., претензия оставлена ответчиком без рассмотрения. На основании изложенного истец просил суд признать договор задатка при купле-продаже нежилого помещения от 26 сентября 2024 года, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 неосновательное обогащение в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Ответчиком, в свою очередь, представлен встречный иск, в котором указано, что 26 сентября 2024 года между ФИО3 и ФИО4, был заключен договор задатка при купле-продаже нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО3, общей площадью; <данные изъяты> м2, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (фактически предварительный договоркупли-продажи).

В соответствии с условиями указанного договора цена продаваемого объекта недвижимости сторонами была определена в размере 5 000 000 руб.

ФИО4 передал ФИО3 1 500 000 рублей в счет стоимости вышеуказанного объекта недвижимости (фактически аванс) и стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен всрок до 30.11.2024 года и ФИО4 передаст ФИО3 оставшуюся сумму в счет стоимости объекта недвижимости в размере 3 500000 руб.

ФИО3 фактически передала вышеуказанное помещение со всем товаром, а ФИО4 его принял, пообещав дополнительно позднее отдельно рассчитаться за товар принадлежащий ФИО3

Далее, ФИО3 неоднократно обращалась к ответчику с вопросом определить дату заключения основного договора купли-продажи, однако ответчик просил ее немного подождать по причине отсутствия у него денежных средств.

В установленный предварительным договором срок ФИО3 обратилась к ответчику с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи, с приложением проекта договора купли-продажи направив его в адрес ответчика и предложив дату заключения основного договора -9 декабря 2024 года к 10 часам 00 минут в здании МФЦ, расположенном по адресу: <адрес> (предварительная запись- талон П 32).

В указанную дату ответчик для заключения основного договора купли-продажи в МФЦ не явился, о причинах неявки не сообщил, при этом он распродавал товар истца находящийся в магазине покинул помещение без объяснения причин не рассчитавшись за товар и стал избегать встреч и разговоров с истицей.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, ответчик уклоняется от заключения основного договора.

Просила суд обязать ответчика ФИО4 заключить с ней основной договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью: <данные изъяты> м2 с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли- продажи (договор о задатке при купле-продаже нежилого помещения) от 26 сентября 2024 года.

Истец (по первоначальному иску) ФИО4, в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца (по первоначальному иску) - ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования ФИО3 не признала, просила в их удовлетворении отказать. Представитель истца (ответчика) пояснила, что после того как был заключен договор задатка к ней обратился ФИО4, чтобы понять юридическую природу данного предмета спора. Стало известно, что под магазином еще зарегистрирован земельный участок. Если бы не был зарегистрирован именно за ФИО3 вопросов бы не было, но ее доверителя смутило то, что земельный участок был оформлен, и он не являлся предметом соглашения о задатке, там ни слова нет о земельном участке и более того было наложено обременение в виде ипотеки Банком «Центр -Инвест», то есть земельный участок находился в обременении по договору залога. Узнав эту информацию, истец пришел в недоумение, почему его не поставили в известность. Если бы на момент заключения сделки ответчик пусть даже в устной форме поставила ФИО4 в известность, можно было бы решить вопрос, но видимо ответчик умышленно ввел в заблуждение истца (ответчика). Дело все в том, что без данного земельного участка сделка не пройдет государственную регистрацию, то есть здание неразрывно связано с земельным участком. В связи с этим, ни о каком заключении основного договора потом речи быть не могло, то есть сведения о земельном участке данный договор не содержит. Более того не был заключен ни предварительный ни основной договор купли-продажи, а согласно ст.380 ГК РФ договор о задатке является следствием заключенного договора как обязательство в его исполнении. Поэтому говорить о том, что этот договор о задатке является практически договором купли-продажи нельзя, поскольку не определен предмет спора, ответчик не имела она намерения продавать спорное имущество. В связи с чем, данный договор не может быть действительным, поскольку предмет определен не в полной мере, не соответствует действительности.

Ответчик (по первоначальному иску) ФИО3 и её представитель Семергеева Л.А. в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признали и просили в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования поддержали и пояснили, что фактически представленный договор о задатке, он может называться как угодно, стороны сами составляли данный договор без юридического сопровождения, вместе с тем он содержит все существенные условия предварительного договора купли-продажи, а именно определены стороны, четко определен предмет правоотношений - нежилое помещение, указан кадастровый номер, адрес данного нежилого помещения. Так же фактически сумма в размере 1 500 00 рублей является не задатком, а авансом, так как входит в основную сумму. В договоре указан остаток, который необходимо передать, указан срок в который должен быть заключен основной договор купли-продажи, так же подписывая данный договор, истец, передавая денежные средства, знал о том, что имеется обременение в виде аренды с чем он был согласен. Фактически данный магазин, после заключения договора о задатке, был передан истцу в пользование, он начал там торговать и то, что данный договор аренды был продлен, он был продлен по просьбе истца, так как это торговля и продается алкогольная продукция. После заключения основного договора купли-продажи стороны в устном порядке договаривались, что этот договор необходимо перезаключить в дальнейшем для перехода права собственности. Ранее ФИО5 в ПАО «Центр-Инвест» был заключен кредитный договор с залогом земельного участка. В 2011 году все обязательства по данному кредитному договору были исполнены ФИО6 и данного обременения земельного участка не существовало. Даже если в Росреестре имелись сведения об обременении земельного участка, обязательства перед банком ФИО5 исполнила, это можно было легко устранить и обсудить. Поэтому говорить о том, что данный земельный участок был с обременением нельзя, поскольку в 2011 году это обременение отсутствовало. ФИО5 составляла договор о задатке самостоятельно и имелось ввиду, что земельный участок также включен в предмет договора, что подтверждается также нотариальным согласием её супруга на продажу магазина и земельного участка. Запись об ипотеке на земельный участок. По состоянию на 28.12.2024 года, в едином государственном реестре погашена. Изложенное свидетельствует о том, что ФИО5 имела намерение продать магазин вместе с земельным участком за 5000000,00 рублей.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на праве собственности принадлежит магазин с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.12.2024 г.

Из искового заявления следует, а также не отрицается ответчиком, что ФИО4 имел намерение приобрести указанный магазин, в связи с чем 26.09.2024г. ФИО5 и ФИО4 подписан договор задатка при купле продаже нежилого помещения –объекта недвижимости.

В п.2 указанного договора задатка указано, что объект недвижимости представляет собой здание, идентифицируемое следующими параметрами: - адрес здания: <адрес>, общая площадь: <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №

Пунктом 3 договора установлено, что стороны договорились о том, что стоимость здания с момента подписания настоящего договора и до подписания договора купли-продажи (далее — «основной договор») не изменится и составит 5 000 000 рублей.

Согласно п. 4 Договора, крайний срок оплаты оставшейся суммы 3 500 000 руб. и заключение основного договора 30.12.2024г. (п.4 договора о задатке).

Пунктом 5 договора предусмотрено, что в случае, если в момент заключения основного договора продавец изменяет стоимость здания в сторону увеличения покупатель имеет право требовать возврат задатка в полном размере и штраф в размере суммы задатка, а продавец обязуется выполнить требования покупателя.

Пункт 6 устанавливает, что в случае, если после подписания настоящего договора покупатель отказывается и срок до 30.12.2024г. от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость здания, продавец не возвращает полученный по этому договору задаток.

Согласно пункта 8 договора о задатке, здание принадлежит продавцу по праву собственности подтвержденному свидетельством о собственности № от 14.05.2007г.

Также ФИО5 оформлена расписка от 26.09.2024, согласно которой, она получила денежные средства в размере 1500000,00 рублей в качестве задатка за продаваемый магазин, находящийся по адресу: <адрес>

В соответствии с п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГКРФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

На основании ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав называет признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признание сделки недействительной.

По нормам гражданского законодательства любая сделка как действие представляет собой единство внутренней воли и внешнего волеизъявления.

Именно поэтому отсутствие какого-либо из этих элементов или несоответствие между ними лишает сделку юридической силы.

Презумпция соответствия волеизъявления внутренней воле является опровержимой. Но согласно п.1 ст.166ГК РФ опровержение этой презумпции допускается законом лишь в некоторых случаях по основаниям, прямо установленным в ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). На основании п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями в п.74 Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» (далее по тексту Постановление Пленума №25) договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Из содержания указанных норм права следует, что при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, при этом стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Как следует из содержания договора задатка и денежной расписки, предметом являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеуказанного магазина. Данные договор задатка и расписка не содержит каких-либо денежных обязательств, в связи с чем, не могут являться основанием для возникновения у предполагаемого покупателя обязательства по оплате стоимости предполагаемого к отчуждению имущества. Такое обязательство могло возникнуть у покупателя только вследствие заключения предварительного или основного договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу частей 2 и 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст.429 ГК РФ).

Параграфом 7 главы 30 ГК РФ установлены обязательные правила для заключения договоров купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434 ГК РФ)

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

В силу части 4 статьи 35 указанной нормы закона, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при отчуждении права собственности на здание, строение, сооружение одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеуказанных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи, заключенный с нарушением, установленного абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрета на отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, в данном случае магазина, которые принадлежали одному лицу ФИО5, указывает на недействительность договора, не порождающего юридических последствий.

Из материалов дела не следует, что сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, содержащий существенные условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора.

Представленные в материалы дела договор задатка и расписка не соответствует требованиям, предъявляемым к предварительному договору купли-продажи, установленными ст.ст. 429, 432, 549, 554 ГК РФ, поскольку в них отсутствуют сведения о продаже земельного участка, его данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору и цена. и отсутствии у ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаключенности предварительного договора, поскольку не выполнены положения п. 3 ст. 429 ГК РФ, и отсутствии у ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного искового заявления ФИО5 к ФИО4. об обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях. Согласованных в договоре задатка при купле-продаже помещения от 26.09.2024 г.

Доводы ответчика (по первоначальному иску) и её представителя о том, что намерение ФИО5 продать магазин вместе с земельным участком подтверждаются нотариальным согласием супруга ФИО5 на продажу указанных объектов недвижимости не могут быть приняты судом, поскольку данное согласие выдано после заключения договора задатка и не содержит сведений о цене продаваемых объектов.

Таким образом, исходя из того, что ни предварительный, ни основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключался, что было подтверждено в судебном заседании представителем истца (по первоначальному иску) и, соответственно, денежное обязательство по оплате стоимости данного недвижимого имущества не возникло, исполнение этого обязательства с учетом акцессорного (дополнительного) характера обеспечивающих обязательств не могло обеспечиваться таким предусмотренным законом способом как задаток, поскольку при отсутствии обеспечиваемого (основного) обязательства задаток не может реализовать свои функции, о которых говорилось выше, - обеспечительную, платежную и доказательственную.

Изложенное свидетельствует о том, что денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, может быть признана задатком лишь в том случае, если стороны изначально, на момент передачи этой суммы, понимали, какие функции она должна выполнять, и оформили свое соглашение относительно этой суммы

надлежащим образом. Если какая-либо из вышеуказанных функций не

предусматривалась соглашением сторон, переданная сумма не может считаться задатком.

При таких обстоятельствах суд считает, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса. В связи с чем суд признал, что переданные ФИО5 по договору задатка денежные средства являются авансом, к этой сумме не могут быть применены последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ, и она подлежит возвращению истцу в однократном размере.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора (соглашения).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, правила, предусмотренные главой 60 данного Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Как указано выше, поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, то переданная по расписке сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

В связи с изложенным к сложившимся правоотношениям подлежат применению положения ст.ст. 1102, 1107 ГК РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ответчика в размере 1500000,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 о признании договора задатка при купле-продаже нежилого помещения недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить.

Признать договор задатка при купле-продаже нежилого помещения от 26 сентября 2024 года, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 неосновательное обогащение в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Красносулинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 марта 2025 года.

Судья: И.Ю. Сытник