Решение № 2А-868/2024 2А-868/2024~М-604/2024 М-604/2024 от 22 июля 2024 г. по делу № 2А-868/2024

Дело № 2а-868/2024

УИД 42RS0035-01-2024-001176-02


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 23 июля 2024 г.

Таштагольский городской суд <адрес> в составе:

судьи Гончалова А.Е.,

при секретаре Тодышевой А.В.,

с участием представителей истца ФИО1 - ФИО2, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по административному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района о признании незаконным решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к КУМИ Таштагольского муниципального района о признании незаконным решения органа местного самоуправления.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства с № расположенном на земельном участке с № <адрес> видом разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство. После приобретения объекта незавершенного строительства административный истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (далее - КУМИ) заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. Решением № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка в аренду истцу отказано по причине того, что с предыдущим собственником объекта реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства по заключенному с предыдущим собственником договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ административный истец считает, что решение № от ДД.ММ.ГГГГ незаконно. Таким образом, вынесенное решение об отказе в заключении договора аренды для завершения строительство жилого дома принято с нарушением действующего законодательства, приводит к нарушению прав административного истца, создает правовую неопределенность в отношении судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен.

В связи с чем, истец просит суд признать незаконным решение КУМИ Таштагольского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка с № по адресу: <адрес> обязать ответчика КУМИ Таштагольского муниципального района заключить с административным истцом договор аренды земельного участка (л.д.2-3).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежаще.

Представители истца ФИО1 - ФИО9., ФИО4 в судебном заседании административные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель административного ответчика КУМИ Таштагольского муниципального района в судебное заседание не явился, предоставил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что административный истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав, заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Так, ФИО5 ранее являлся арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного с ФИО6 договора о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ В связи с окончанием срока указанного договора аренды между Комитетом и арендатором ФИО5 на основании его письменного заявления было заключено Соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в Комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на указанный земельный участок сроком на 3 года для завершения строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, с ним был заключен новый договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года для завершения строительства. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в органе Росреестра. В настоящее время срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истек в ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем, как стало понятно из искового заявления, у ФИО5 возникли препятствия к надлежащему оформлению права собственности на строящийся жилой дом на указанном земельном участке. Далее за пределами сроков договора аренды, ФИО5 продал имеющийся на земельном участке объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, которая ДД.ММ.ГГГГ подала заявление о заключении с ней договора аренды под имеющимся объектом незавершенного строительства. На указанное заявление ФИО1 вынесено обоснованное решение об отказе в предоставлении земельного участка на новый срок. Законных оснований для заключения нового договора аренды у ФИО1 не имеется, поскольку действующим земельным законодательством предусмотрена однократность предоставления земельного участка для завершения строительства сроком до 3-х лет в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а так же пп. 2 п. 5 этой же статьи с акцентом на возможность предоставления участка, если органом местного самоуправления не подано в течение 6 месяцев со дня окончания срока аренды заявление в суд о продаже такого объекта с торгов. Однако предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Комитетом какие-либо заявления об изъятии спорного объекта строительства на указанном земельном участке в суд не подавались (указанная статья распространяется лишь на объекты незавершенного строительства), однако однократное право на предоставление земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства уже ранее собственниками объекта использовалось, в связи с чем, решение об отказе в предоставлении земельного участка является обоснованным, иные действия земельным законодательством не установлены. Просил вынести решение об отказе в удовлетворении исковых требований, рассмотреть дело без участия представителя (л.д.32).

Представитель заинтересованного лица - Администрации Таштагольского муниципального района в судебное заседание не явился, своих доводов и возражений в суд не предоставил, извещен судом надлежаще.

Суд считает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему выводу.

По смыслу статьей 218, 227 КАС РФ решения и действия (бездействие) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны соответственно недействительными, незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действия (бездействия) закону и нарушения таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При недоказанности хотя бы одного из названных условий заявление не может быть удовлетворено. При этом условием для удовлетворения требований является факт нарушения прав заявителя, которое требует его пресечения и восстановления на момент рассмотрения дела.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства с №, расположенном на земельном участке с № <адрес> видом разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-17).

ДД.ММ.ГГГГ по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (л.д.33-35, 36-38).

В связи с окончанием срока указанного договора аренды между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и арендатором ФИО5 на основании его письменного заявления было заключено Соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в Комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на указанный земельный участок сроком на 3 года для завершения строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (л.д.38), в связи с чем, с ним был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года для завершения строительства, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-21, 39-41).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 приобрела в собственность у ФИО5 объект незавершенного строительства №, расположенный на земельном участке с № общей <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д.45, 46-48,15-17).

После чего, ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО5 обратилась в КУМИ Таштагольского муниципального района заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (л.д.43, 44).

Однако решением № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 было отказано, поскольку предыдущим собственником объекта реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства по заключенному с предыдущим собственником договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18, 49).

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В связи с чем, земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, вышеуказанные нормы направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, что на земельном участке с № <адрес> расположен объект незавершенного строительства с № что подтверждается также имеющимися в материалах дела фотоматериалами, предоставленными КУМИ Таштагольского муниципального района (л.д.50-51).

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с № ответчик КУМИ Таштагольского муниципального района не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то у истца ФИО1, как нового собственника объекта незавершенного строительства, имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного договора аренды возникает неопределенность для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не соответствует стабильности гражданских правоотношений.

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Кроме того, в судебном заседании представитель административного истца ссылался на наличие уважительных причин, по которым прежний арендатор земельного участка ФИО5 в силу финансовых затруднений и отсутствия электричества на земельном участке, не успел в установленный договором срок окончить строительство жилого дома, а также получить необходимые документы, а в дальнейшем распорядился домом и продал ФИО1

Также, по мнению суда, объект незавершенного строительства приобретен истцом ФИО1 для строительства с целью улучшения жилищных условий.

Однако в отсутствие у истца ФИО1 заключенного с ней договора аренды земельного участка, она лишена возможности завершить необходимую регистрацию прав на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Реализация прежним собственником объекта незавершенного строительства права на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов под строительство индивидуального жилого дома, как указано в отказе административного ответчика (л.д.49), по мнению суда, не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства новому собственнику объекта строительства истцу ФИО1

При этом, право нового собственника объекта недвижимости истца ФИО1 подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе приобщенным ее представителем в судебное заседание техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому степень готовности объекта составляет 93%, объект имеет назначение жилой дом.

Исходя из изложенного у административного ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между КУМИ Таштагольского муниципального района с ФИО6, а также из договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ Таштагольского муниципального района с ФИО5 не содержат сведений о том, что данный земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта каждому из собственников этого объекта.

При этом только из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ Таштагольского муниципального района с ФИО5 содержатся сведения о наличии на участке объекта незавершенного строительства площадью 45 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что прежним арендатором земельного участка ФИО5 с момента заключения договора аренды земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ и до заключения договора купли-продажи объекта, и до момента регистрации ДД.ММ.ГГГГ объекта строительства площадью 45 кв.м. со степенью готовности в 10%, истцом ФИО1 осуществлялось строительство на земельном участке, что подтверждается предоставленными самим административным ответчиком фотоматериалов со спорного земельного участка (л.д.50-51), на которых изображен объект жилищного строительства.

При этом право истца ФИО1 на объект подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе техническим планом, согласно которому степень готовности объекта 93%, объект имеет назначение жилой дом. В данных о заказчике кадастровых работ в отношении объекта недвижимости указана ФИО1

Кроме того, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, ответчиком в суде не оспаривалось.

Также суд исходит из положений ст. 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ из которых следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Кроме того, подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

С учетом установленных по делу обстоятельств, по мнению суда, отказ ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует административному истцу ФИО1, как новому собственнику объекта незавершенного строительства, в осуществлении процесса регистрации прав на объект недвижимости.

Суд считает, что поскольку собственник спорного земельного участка КУМИ Таштагольского муниципального района не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, у нового собственника объекта недвижимости истца ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к КУМИ Таштагольского муниципального района о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка с № по адресу: <адрес> возложением обязанности на комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.14, 62, 180, 227, 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка с <адрес>

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка с № расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ и может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через суд г.Таштагола.

Судья А.Е. Гончалов