Решение № 2-1640/2019 2-1640/2019~М-814/2019 М-814/2019 от 7 ноября 2019 г. по делу № 2-1640/2019

Дело №2-1640/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 ноября 2019г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего: Кудряшова А.В.

при секретаре: Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Смоленска к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

у с т а н о в и л:

Администрация г.Смоленска обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным заключенного 26.07.2016 между сторонами спора договора купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик приобрел у истца часть квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, и применении последствий недействительности данной сделки, указав, что по результатам проведенной прокурорской проверки на предмет соблюдения бюджетного законодательства при распоряжении муниципальным имуществом установлен факт продажи Администрацией г.Смоленска ФИО1 упомянутого объекта недвижимости по заниженной цене, равной 650 700 руб. (согласно подготовленному ООО «Деловой центр» отчету об оценке от 25.05.2018 рыночная стоимость спорной части квартиры по состоянию на 13.07.2016 составляла 806 600 руб.), в связи с чем в иске также поставлен вопрос о применении последствий недействительности оспариваемой сделки и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права муниципальной собственности на указанную часть квартиры.

Представитель Администрации г.Смоленска ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

ФИО1 и его представитель ФИО3, возражая против удовлетворения иска, сослались на отсутствие правовых оснований для признания оспариваемого истцом договора недействительным, отметив, что при его заключении ответчик действовал добросовестно, а порядок продажи находящегося в муниципальной собственности жилого помещения был соблюден. Заявили также о применении последствий пропуска Администрацией г.Смоленска годичного срока исковой давности по заявленным требованиям (п.2 ст.181 ГК РФ), сославшись на то, что заключенный между сторонами спора договор, не посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является оспоримой сделкой.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - прокурор Ленинского района г.Смоленска, извещенный о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в суд не обеспечил, представив в суд ходатайство о рассмотрении дела без его участия (л.д.140, 157, 167).

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Пунктом 1 ст.422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

Доходы от продажи имущества (кроме акций и иных форм участия в капитале), находящегося в муниципальной собственности, за исключением движимого имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, относятся к неналоговым доходам местных бюджетов (ч.3 ст.41, ст.62 Бюджетного кодекса РФ).

Решением Смоленского городского Совета от 29.11.2002 №495, утвержден Порядок продажи и передачи в аренду муниципальных жилых помещений, который определяет условия продажи гражданам освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах, долей жилых помещений, а также передачи в аренду юридическим лицам жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Исходя из положений п.п.1.6-1.8, 2.1-2.2 названного Порядка, объектом купли-продажи являются освободившиеся изолированные жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, в виде комнаты или нескольких комнат в коммунальной квартире. Продажа жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется проживающим в этих квартирах гражданам (нанимателям, собственникам) при отсутствии нуждающихся в улучшении жилищных условий других граждан из числа проживающих в коммунальной квартире либо граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы жилой площади на одного человека (при этом учитывается право на жилую дополнительную площадь). При отсутствии желающих приобрести жилое помещение распоряжение им производится в соответствии с жилищным законодательством. Выкупная стоимость жилых помещений определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Порядок и сроки внесения оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения определяются договором купли-продажи жилого помещении. Денежные средства, полученные от продажи муниципальных жилых помещений, подлежат перечислению в бюджет города Смоленска.

На основании ст.ст.8, 11, 15, 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Оценщик, а также юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязаны, в частности, соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности.

По правилам п.п.1, 3 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

За исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В п.100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу п.п.1, 4 ст.421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен спорный договор по иной цене.

Как предусмотрено п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По делу установлено, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ № и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в собственность муниципального образования город Смоленск передана часть коммунальной квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись регистрации № (л.д.42, 76, 108, 114, 120, 121).

10.06.2016 ФИО1, являвшийся собственником части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме №<адрес> обратился к Главе города Смоленска с заявлением о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения – спорной части коммунальной квартиры, по результатам рассмотрения которого на основании решения общественной комиссии по жилищным вопросам при Администрации г.Смоленска (протокол заседания от 17.06.2016 № постановлением Администрации г.Смоленска от 01.07.2016 № оформлено решение о продаже ФИО1 испрашиваемого жилого помещения (л.д.84-85, 131-134).

В соответствии с названным постановлением органа местного самоуправления 26.07.2016 между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации г.Смоленска и ФИО1 заключен договор № купли-продажи части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, выкупная стоимость которой согласно п.3 данной сделки определена на основании отчета ООО «Независимая оценочная компания» об оценке имущества от 13.07.2016 № (подготовлен во исполнение заключенного между обществом и органом местного самоуправления договора от 06.07.2016 № с расчетом выкупной стоимости по состоянию на 06.07.2016 с использованием сравнительного подхода) равной 650 700 руб. (л.д.6-8, 11-41, 78, 98-101, 110-113, 135-137).

В рамках исполнения договора купли-продажи ответчиком 26.07.2016 в бюджет г.Смоленска перечислено 650 700 руб., а 26.07.2018 спорный объект недвижимости по акту приема-передачи передан ФИО1 с последующей регистрацией права собственности на него последнего (л.д.8, 10, 80-83, 125, 127).

По результатам проведенной в отношении Администрации г.Смоленска прокурорской проверки на предмет соблюдения бюджетного законодательства при распоряжении муниципальным имуществом в адрес истца прокурором Ленинского района г.Смоленска направлено представление об устранении выявленных нарушений закона от 12.02.2018, из которого следует, что Администрация г.Смоленска перед отчуждением ответчику части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес> по цене, определенной в отчете ООО «Независимая оценочная компания» равной 650 700 руб., не произвела анализ такого отчета и не поставила под сомнение содержащиеся в нем выводы, поскольку на момент совершения оспариваемой сделки кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляла 2 246 761 руб. 44 коп., в связи с чем продажа последнего ФИО1 осуществлена по заниженной цене, что привело к сокращению поступления неналоговых доходов в бюджет г.Смоленска (л.д.44-46).

Во исполнение названного предписания по заявке Администрации г.Смоленска ООО «Деловой центр» проведена независимая оценка рыночной стоимости части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>. Согласно отчету указанного общества от ДД.ММ.ГГГГ № такая стоимость по состоянию на 13.07.2016 определена равной 806 600 руб. (л.д.47-75, 77, 95-97).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.10.2018 Администрации г.Смоленска отказано в удовлетворении предъявленного к ООО «Независимая оценочная компания» иска о признании отчета об оценке имущества от 13.07.2016 № недействительным, а определенной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки – недостоверной, с указанием на то, что оспаривание достоверности названной величины после заключения между Администрацией г.Смоленска и ФИО1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № недопустимо и соответствующий вопрос может быть рассмотрен в рамках разрешения конкретного спора о признании упомянутой сделки недействительной (л.д.145-146).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Смоленска в адрес ФИО1 направлено требование о дополнительном перечислении в доход местного бюджета недополученной по сделке ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере 155 900 руб. (806 600 руб. - 650 700 руб.), которое оставлено ответчиком без удовлетворения (л.д.9, 89-95).

Как следует из объяснений ФИО1, он был готов уплатить в местный бюджет 155 900 руб., но только при предоставлении органом местного самоуправления гарантий того, что стоимость приобретенной им части квартиры больше пересматриваться не будет. Однако истец подобных гарантий ответчику не представил (л.д.147).

В ходе разбирательства дела по ходатайству представителя Администрации г.Смоленска судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр оценок и экспертиз» ФИО4, согласно заключению которой от ДД.ММ.ГГГГ № подготовленный ООО «Независимая оценочная компания» отчет от 13.07.2016 № требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, не соответствует. Расчет рыночной стоимости объекта оценки (части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>) сделан с допущением ошибочных суждений и выводов, которые привели к искажению величины рыночной стоимости данного объекта. В частности, эксперт выявил нарушения, связанные с несоблюдением требований федеральных стандартов оценки относительно параметров содержания и оформления отчета об оценке, а также относительно параметров расчета в рамках использования сравнительного подхода к оценке (отсутствие данных о составе объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей; не приведена информация о характеристиках объекта оценки и ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; отсутствие информации анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования; отсутствие корректного обоснования примененных корректировок и сопоставления их величин на соответствие рыночным данным; отсутствие детального обоснования причин использования выбранных объектов жилой недвижимости (квартир) в качестве объектов-аналогов для оцениваемого объекта жилой недвижимости; применение в сравнительном подходе оценщиком объектов-аналогов с существенными отличиями от объекта оценки (выбранные оценщиком объекты жилой недвижимости (квартиры) в качестве объектов-аналогов для объекта оценки в рамках расчета по сравнительному подходу не совсем сопоставимыми с объектами аналогами, ввиду их значительного отличия по месторасположению и, соответственно, по ценовому диапазону, что привело к выбору этих аналогов из ценового диапазона, не соответствующего объекту оценки (из более низкого ценового диапазона) и существенному занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки).

Рыночная стоимость части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес> определена экспертом ООО «Центр оценок и экспертиз» ФИО4 по состоянию на 06.07.2016 равной 1 527 019 руб. (л.д.168-169, 183, 195-242).

Суд при разрешении спора принимает во внимание названное экспертное заключение, которое подготовлено компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный опыт работы по соответствующей специальности. Выводы названного заключения подробно мотивированы в его исследовательской части, исследование проведено в рамках сравнительного подхода в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и с соблюдением федеральных стандартов оценки. Сомнений в достоверности содержащихся в экспертном заключении выводов у суда не имеется. Эти выводы сторонами спора в ходе судебного разбирательства убедительными и достоверными доказательствами не опровергнуты и по существу не оспаривались.

Как уже было отмечено, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п.2 ст.168 ГК РФ).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п.75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из положений п.2.2 Порядка продажи и передачи в аренду муниципальных жилых помещений, утв. решением Смоленского городского Совета от 29.11.2002 №495, часть коммунальной квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес> Администрации г.Смоленска надлежало продать ФИО1 с учетом выкупной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика, составленного в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, как установлено судом, отчет ООО «Независимая оценочная компания» отчет от 13.07.2016 №1488/VII/2016 составлен с нарушением требований указанного Закона, что привело к занижению выкупной цены спорного жилья при его отчуждении ответчику, т.е. договор между сторонами спора заключен в противоречие с положениями являющегося нормативным актом Порядка продажи и передачи в аренду муниципальных жилых помещений, утв. решением Смоленского городского Совета от 29.11.2002 №495, и посягает на публичные интересы, поскольку в случае соблюдения процедуры реализации названного объекта недвижимости в бюджет г.Смоленска поступило бы не 650 700 руб., а 1 527 019 руб. (более, чем в 2 раза), что свидетельствует о том, что совершенной сделкой, нарушившей порядок распоряжения муниципальной собственностью, подорвана экономическая основа безопасности муниципального образования города Смоленск.

Таким образом, в данном случае нарушение публичного интереса выразилось в нарушении права муниципального образования на соразмерное получение в соответствующий бюджет денежных средств от продажи муниципального имущества.

При таком положении, учитывая, установленный судом факт недостоверности содержащихся в отчете ООО «Независимая оценочная компания» от 13.07.2016 №1488/VII/2016 выводов о стоимости спорного объекта недвижимости, принимая во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес> при цене этого договора, равной 1 527 019 руб., ФИО1 в 2016г. заключен бы не был (при рассмотрении дела ответчик указал на то, что не выкупил бы спорное жилье за 1 527 019 руб., т.е. по иной (более высокой) цене, чем та, которая была определена в отчете ООО «Независимая оценочная компания» от 13.07.2016 № и указана в договоре от 26.07.2016), что свидетельствует о невозможности признания недействительным только части оспариваемой сделки (п.3 договора), суд признает оспариваемый договор ничтожным в целом, как не соответствующий требованиям законодательства и посягающий на публичные интересы (п.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом приведенных нормативных положений, суд в качестве применения последствий недействительности сделки от 26.07.2016 возлагает на ФИО1 обязанность по возврату в собственность муниципального образования город Смоленск части квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, а на Администрацию г.Смоленска – обязанность по возврату ответчику уплаченных по договору денежных средств в размере 650 700 руб., а также принимает решение о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости произведенную 25.04.2016 Управлением Росреестра по Смоленской области записи регистрации № о праве собственности муниципального образования город Смоленск на спорный объект недвижимости.

Доводы ФИО1 о пропуске Администрацией г.Смоленска установленного законом срока исковой давности по заявленным требованиям являются ошибочными.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Исполнение заключенного между Администрацией г.Смоленска и ФИО1 договора от 26.07.2016 началось 26.07.2016, тогда как с упомянутым выше иском орган местного самоуправления обратился в суд 04.03.2019, т.е. с соблюдением установленного законом трехлетнего срока, который истекал 26.07.2019.

Ссылки ФИО1 и его представителя на невозможность применения последствий недействительности договора от 26.07.2016 №89 по причине осуществления ответчиком в спорном жилье неотделимых улучшений (ремонтных работ), не основаны на законе и признаются судом несостоятельными.

По правилам ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу Администрации г.Смоленска подлежит взысканию 300 руб. в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Администрации г.Смоленска удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи жилого помещения - части квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, заключенный 26 июля 2016г. между Администрацией г.Смоленска и ФИО1.

Применить последствия недействительности договора № купли-продажи жилого помещения - части квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>, заключенного 26 июля 2016г. между Администрацией г.Смоленска и ФИО1, в виде возврата ФИО1 указанной части квартиры в собственность муниципального образования город Смоленск, а также в виде возврата Администрацией г.Смоленска ФИО1 уплаченных по сделке денежных средств в сумме 650 700 руб.

Восстановить в Едином государственном реестра недвижимости произведенную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Смоленской области запись регистрации № о праве собственности муниципального образования город Смоленск на часть квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета г.Смоленска в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В.Кудряшов

УИД: 67RS0002-01-2019-001218-47

<данные изъяты>