Решение № 2-2544/2017 2-2544/2017~М-2342/2017 М-2342/2017 от 31 октября 2017 г. по делу № 2-2544/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 ноября 2017 года г.о. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Галиуллиной Л.Г.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2544/17 по иску ФИО1 к ФИО2, третьему лицу ФИО3 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьему лицу ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В обоснование своих требований указал, что ФИО2 является собственником земельного участка и дома, расположенных по адресу: <адрес>. Весной 2015г. между ним и ФИО2 была достигнута договоренность о продаже ему указанных земельного участка и дома. До оформления документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, между ним и ответчиком была достигнута устная договоренность об аренде данного недвижимого имущества на летний период 2015г., после чего он начал пользоваться земельным участком и домом на правах арендатора. По требованию ФИО2 плату за аренду земельного участка он предавал ее матери – ФИО3 По окончании летнего периода (дачного сезона) 2015г. он прекратил пользование земельным участком, а летом 2016г. с разрешения и по договоренности с ФИО2 он снова стал пользоваться землей на прежних условиях аренды. Весной 2017г. вновь был заключен устный договор аренды названного недвижимого имущества, однако, из-за возникших между ним и продавцом участка разногласий относительно цены продаваемого земельного участка и дома, отношения по аренде данного имущества были прекращены. Факт заключения устных договоров аренды подтверждается расписками в получении денег за аренду земельного участка, составленными матерью собственника.

В период пользования земельным участком им с согласия ответчика были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде производства работ по благоустройству, вложения своего труда и средств, а именно: очистка участка от мусора, посадка деревьев и кустарников, выкашивание газонов, демонтаж и монтаж построек. Стоимость приобретенных материалов и стоимость работ подтверждается локальной сметой № ЛС-365, составленной ООО «<данные изъяты>» на сумму 421 511 руб. 34 коп. За составление сметы он заплатил 5000 руб. Кроме того, она построил на земельном участке колодец и выгребную яму, стоимость работ по их строительству и стоимость использованных расходных материалов составляет 102 000 руб.

Поскольку вышеперечисленные улучшения были произведены с согласия арендодателя ФИО2, просит суд взыскать в его пользу с ответчика ФИО2 стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 528 511 руб. 34 коп, расходы по оплате услуг представителя в размере 17000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8485 руб. 11 коп.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 обратилась со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора аренды недействительным, ссылаясь на то обстоятельство, что она, являясь собственником земельного участка и дома, расположенных по адресу: <адрес> не давала согласие на заключение от ее имени договора аренды земельного участка и дома с ФИО1 Между ней и ФИО1 в 2015г. была достигнута договоренность о продаже ему земельного участка и дома по названному адресу. В связи с тем, что она является собственником подлежащего продаже имущества на основании договора дарения, заключенного в тот период, когда права на недвижимое имущество не требовали государственной регистрации, до совершения сделки купли-продажи ей необходимо было зарегистрировать право собственности на земельный участок и дом в соответствии с требованиями действующего законодательства. Для оформления государственной регистрации права собственности по договору дарения, заключенному в 1997г. она выдала своей матери ФИО3 доверенность, содержащую полномочия только по продаже принадлежащего ей недвижимого имущества. Каких-либо полномочий по передаче указанного имущества в аренду она ФИО3 не давала и тем более не давала разрешения ФИО1 производить какие-либо улучшения ее земельного участка. О том, что ФИО1 пользуется ее участком, ей стало известно в конце 2016г. Расписки, представленные ФИО4 в обоснование иска, написаны ее матерью ФИО3, о наличии которых ей до весны 2017г. ничего не было известно. В связи с чем, просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Дунаева Н.Е. уточненные исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении. В удовлетворении встречного иска просили отказать. Дополнили, что ФИО2 знала о том, что ФИО1 пользуется земельным участком, производит на нем работы по благоустройству, передает в счет оплаты аренды ее матери денежные средства. Указанные обстоятельства подтверждаются подписью ответчика ФИО2 в расписке от 24.04.2017г., которую сама ФИО2 передала ему в подтверждение разрешения выполнения им работ по улучшению участка, перечисленных в названной расписке.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель адвокат Сычева Е.В. исковые требования ФИО1 не признали, встречный иск просили удовлетворить по изложенным в нем основаниям. ФИО2 пояснила, что она не пользуется принадлежащим ей земельным участком и домом, поэтому о пользовании ФИО1 ее земельным участком ей стало известно только в ноябре 2016г., ее мать ФИО3 разрешила ФИО1 посадку овощных культур на участке. О наличии расписок, которые представлены в материалы дела ей стало известно только в июле 2017г., никаких расписок она не подписывала, представленные расписки написаны ее матерью ФИО3 Она не давала распоряжений матери сдавать в аренду земельный участок, а поручала матери только оформить документы для купли-продажи, что подтверждается представленными в материалы дела доверенностями.

Третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенная о дне слушания дела, в судебное заседание не явилась, представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Суд, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснила, что в 2015г. они с супругом ФИО1 решили купить земельный участок и дом, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО2 Переговоры о продаже участка и дома вели с матерью ФИО2 – ФИО3, которая с разрешения своей дочери ФИО2 сдавала им с супругом на летние месяцы в аренду указанный участок до оформления сделки купли-продажи. В период аренды участка в 2015-2016г. они с супругом построили на участке колодец и выгребную яму, улучшили участок. Арендную плату за участок они предавали ФИО3, которая составляла расписки в получении арендной платы. ФИО2 она видела один раз в апреле 2017г., когда ФИО2 встретилась с ними около ТЦ <данные изъяты> и передала расписку, написанную ее матерью, подписанную ею самой и ее матерью. В данной расписке было указано, что она дает разрешение на выполнение ими (ФИО1 и Ш.Г.А. работ по улучшению участка, перечисленных в названной расписке.

Свидетель Д.М.А. в судебном заседании показала, что она является другом семьи Ш-вых. Ей известно, что в 2015г. Ш-вы решили купить заброшенный дачный участок и дом в поселке <данные изъяты>, который с 2015г. арендовали и платили за аренду 2000 руб. Весной 2017г., когда она была в гостях у Ш-вых, к ним пришла ФИО2 Ш-вы и ФИО6 обсуждали вопрос о пользовании Ш-выми земельным участком и домом. В момент разговора Ш-вых с ФИО2 она (свидетель) находилась на кухне, лично при разговоре не присутствовала, только слышала, что они обсуждали разрешение ФИО2 строить на участке колодец и забор, также речь шла о написании какой-то расписки.

Свидетель ФИО7 показала, что она является соседкой по даче ФИО8 в поселке Черноречье. В 2015г. Кузины решили продать свою дачу ФИО1, который летние месяцы 2015г., 2016г. пользовался дачным участком и домом с разрешения ФИО3 и ФИО2 Со слов ФИО3 ей известно, что ФИО1 платил за аренду земельного участка и дома 2000 руб. ФИО2 она видела на указанном участке в мае-июне 2016г.

Выслушав пояснения истца и ответчика, их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 указанного Кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

По смыслу вышеприведенных правовых норм предоставление земельных участков в аренду их собственниками осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, договор аренды земельного участка и/или здания заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о форме договора либо о его государственной регистрации договор считается незаключенным. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, а также безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, законом предусмотрена письменная форма договора аренды.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 623 ГК РФ, затраты арендатора, связанные с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества. Иное толкование норм о неотделимых улучшениях противоречило бы статье 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.

На основании представленного в материалы дела договора дарения от 07.01.1997г., удостоверенного нотариусом Л. (л.д. 28) установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка и дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Основывая свои требования на правилах ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право арендатора после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, истец ФИО1 представил в материалы дела расписки матери собственника участка ФИО2 - ФИО3 от 07.06.2016г., 07.08.2016г., 30.08.2016г., 23.04.2017г. и 04.07.2017г. Из текста указанных расписок следует, что ФИО3, действуя на основании доверенности, выданной ей ее дочерью Кузиной Екатериной до оформления купли-продажи земельного участка и дома по адресу: <адрес> сдает их на летний период в аренду, арендная плата составляет 2000 руб. в месяц. Арендную плату за периоды с 07.06.2017г. по 07.07.2016г., июль-август 2016г., май-июнь 2017г. получила ФИО3

При этом в материалы дела истцом не представлен письменный договор аренды земельного участка, заключенный с собственником ФИО2 или иным лицом, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В судебном заседании ФИО2 отрицала наличие между ней и истцом договора аренды как письменного, так и устного, а также наличия ее распоряжения, выданного матери, на совершение сделки аренды недвижимого имущества.

Согласно представленным ответчиком ФИО2 доверенностям от 05.09.2015г. и от 19.04.2017г. (л.д. 63,64) она уполномочила ФИО3 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес> для чего предоставила право заключить в нотариальной или в простой письменной форме договор купли-продажи, предварительный договор, договор аванса, подписать акт приема-передачи недвижимости, быть ее представителем во всех учреждениях по вопросу регистрации права собственности, перехода права собственности и иные полномочия, связанные с оформлением купли-продажи.

Названная доверенность не содержит распоряжение собственника недвижимого имущества, дающее право ФИО3 совершать от ее имени сделки по аренде имущества.

К показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей Ш.Г.А. Д.М.А. Р. в части утверждения ими о наличии между истцом и ответчиком арендных отношений суд относится критически, поскольку они лично при каких-либо действиях, совершаемых сторонами относительно земельного участка ответчика, свидетельствующих о заключении договора аренды не присутствовали. Кроме того, показания свидетеля Ш.Г.А. и Д.М.А. не согласуются между собой. Так, Ш.Г.А. пояснила, что за весь период спорных правоотношений она встречалась с собственником участка ФИО2 только один раз около ТЦ <данные изъяты>, тогда как свидетель Д.М.А. утверждала в судебном заседании, что будучи в гостях у Ш-вых, она видела, как к ним домой приходила ФИО2 Кроме того, Ш.Г.А. является супругой истца, а Д.М.А. близким другом семьи Ш-вых, что дает основания полагать о возможной их заинтересованности в исходе дела в пользу ФИО1

Поскольку истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в рамках данного дела не было представлено бесспорных доказательств заключения с ответчиком ФИО2 в установленном законом порядке договора аренды объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора аренды, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком договор аренды не заключался.

В связи с изложенным, отсутствуют правовые основания к удовлетворению исковых требований ФИО1 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным не подлежат удовлетворению. В данном случае ФИО2 избран неверный способ защиты права, поскольку договор аренды земельного участка между ней и ФИО1, либо с иным лицом, действующим от ее имени на основании закона или доверенности с соответствующими полномочиями, не заключался.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 ноября 2017года

Председательствующий судья Л.Г. Галиуллина