Решение № 21066/2026 2-1066/2026 2-1066/2026(2-5891/2025;)~М-3421/2025 2-5891/2025 М-3421/2025 от 10 февраля 2026 г. по делу № 21066/2026

Дело № 21066/2026 11 февраля 2026 года

УИД 78RS0020-01-2025-006381-12 г.Санкт-Петербург


решение

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд СанктПетербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Рубан М.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в договор аренды,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2 (по доверенности от 18.05.2025), представителя ответчика, третьего лица СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО3 (по доверенностям от 10.12.2025 и от 25.12.2025),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в пункт 1.2. договора № 18/ЗД-02697 от 26.09.2014 аренды земельного участка по адресу: ... площадью 1735 кв.м., кадастровый № 0, указав «1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства».

Истец и его представитель иск поддержали.

Представитель ответчика, третьего лица СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» просила в иске отказать, представила письменный отзыв.

Представитель третьего лица Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что является арендатором земельного участка по адресу: ... площадью 1735 кв.м., № 0 (далее по тексту – Участок). 26.09.2014 Комитет по управлению имуществом Санкт-Петербурга и Производственный кооператив «Шушары» заключили договор №18/ЗД-02697 аренды земельного участка. Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для сельскохозяйственного использования. Согласно п. 1.3. договора участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка: для сельскохозяйственного использования. 30.11.2017 между ФИО1 и Производственным кооперативом «Шушары» был заключен договор №ДП-619/2017 перенайма вышеуказанного земельного участка, к ФИО1 перешли все права и обязанности арендатора по договору от 26.09.2014 №18/ЗД-02697, договор действует до 30.06.2063. Истец считает, что поскольку арендованный им земельный участок был предназначен для сельскохозяйственного использования на момент заключения договора аренды, а в настоящее время имеет вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования», то ему принадлежит право выкупить данный земельный участок без проведения торгов. Истец полагает, что в связи с изменением территориальной зоны он лишен возможности приобретения участка в собственность без проведения торгов, что является существенным изменением обстоятельств и основанием для внесения указанных выше изменений в договор.

Как следует из ответа Комитета по градостроительству и архитектуре от 04.12.2025 на запрос суда о предоставлении сведений о территориальной зоне земельного участка по адресу: ..., кадастровый № 0 в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга 21.12.2005 №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (далее - Генеральный план) территория в границах которой расположен Участок относилась к функциональной зоне «Ж2», предназначенной для застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами - отдельно стоящими и/или блокированными.

По сведениям подсистемы «Информационная система обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Автоматизированная информационная система управления градостроительной деятельностью») Участок прошел государственный кадастровый учет 02.09.2011.

В соответствии с Генеральным планом в редакции от 30.06.2010 Участок находился в границах функциональной зоны «1ЖД» - зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Аналогичное функциональное зонирование Участка установлено в последующих редакциях Генерального плана.

Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2023 № 785-168 в Генеральный план внесены изменения, действующие в настоящее время, в составе которых Участок также отнесен к функциональной зоне «Ж1» - зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Таким образом, функциональное назначение Участка с 2005 года по настоящее время не менялось.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - Правила) участок расположен в границах территориальной зоны - «Т1Ж2-2» жилой зоны индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Участок расположен в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(42)03, установленной согласно Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». Объекты культурного наследия отсутствуют.

Виды разрешенного использования земельных участков, допустимых к размещению в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, территориальной зоны «Т1Ж2-2» указаны в п. 2.137.1 раздела 2.137 Приложения № 8 к Правилам.

Ранее в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 №29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» участок был расположен в границах в границах территориальной зоны «Т1Ж2-2» - зоны индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2021 №781 подготовлен проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее - Проект Правил). В составе Проекта Правил установлены границы территориальных зон, соответствующие границам функциональных зон, установленным Генеральным планом. В соответствии с Проектом Правил, участок расположен в границах территориальной зоны «ТЖ1-2» (зоны застройки индивидуальными жилыми домами). Внесение изменений в Правила утверждены на заседании Правительства Санкт-Петербурга 15.12.2025 и вступят в силу после официального опубликования в установленном законом порядке.

Таким образом, с 2009 года территориальная зона, в границах которой расположен участок, не изменялась и не планируется к изменению. С 2005 года территория, в границах которой располагается участок, находится в функциональной и территориальной зонах, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов, изменения в зонирование данной территории не вносились (л.д.96-97).

Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужил отказ Комитета от 13.08.2025 №05-19-70312/25-0-1 о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов или внесении изменений в договор аренды земельного участка. Данный отказ не был обжалован истцом в порядке, установленном КАС РФ.

Как следует из материалов дела, вышеуказанный земельный участок был предоставлен Производственному кооперативу «Шушары» на основании договора аренды от 26.09.2014 №18/ЗД-02720 (далее - Договор) сроком до 30.06.2063 в соответствии с нормами законодательства, действовавшими на момент заключения Договора. Участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»; категория земель - земли населённых пунктов.

Согласно договору №ДП-619/2017 от 30.11.2017 перенайма земельных участков (далее - Договор перенайма) права и обязанности по Договору перешли новому арендатору - ФИО1

В силу п. 1.5 Договора перенайма объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав арендатора по договору аренды, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 1.2 Договора участок предоставлен для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Вид разрешенного использования в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора: для сельскохозяйственного использования. Изменение вида разрешенного использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа находящихся в государственной собственности земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется без проведения торгов.

Таким образом, подпунктом 9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ возможность приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов предусмотрена только в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Из пункта 1 ст. 78 ЗК РФ следует, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд:

гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд;

(абзац введен Федеральным законом от 31.07.2025 № 353-ФЗ)

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ)

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

В соответствии с пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Критерием использования сельскохозяйственных угодий является их вовлеченность в экономическую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции.

Доказательства осуществления сельскохозяйственного производства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд в границах участка заявителем не представлены, объяснения истца в указанной части опровергаются фотофиксацией и сведениями Региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (далее - РГИС) (л.д.106-113).

Согласно ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 29.10.2018, ОГРНИП <***>, с основным видом деятельности «68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды земельного участка №18/ЗД-02697 от 26.09.2014 земельный участок был предоставлен для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Заключая договор от 30.11.2017, ФИО1 при должной заботливости и осмотрительности должен был понимать, что цель «сельскохозяйственное использование» не повлечет за собой приобретение земельного участка в собственность на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целью договора и установленным видом разрешенного использования.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, а не установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В силу ст.615 ГК РФ 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Изменение указанного в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка недопустимо. Само по себе включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны) не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования. Такие действия свидетельствуют о нарушения установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Заключение договора аренды земельного участка для иных целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка. Обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка либо цель использования земельного участка по требованию арендатора у арендодателя отсутствует. В случае если земельный участок относится к землям населенных пунктов и расположен в зоне, которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, такие земельные участки не могут быть предоставлены в собственность для сельскохозяйственных нужд и без торгов.

В соответствии с п.3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

При таких обстоятельствах отказ Комитета имущественных отношений изменить в договоре вид разрешенного использования земельного участка и цель использования земельного участка соответствует действующему законодательству.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленного искового требования. Судебные расходы истца возмещению ответчиком не подлежат (ст.98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 11.02.2026