Решение № 3А-6/2025 3А-6/2025(3А-63/2024;)~М-61/2024 3А-63/2024 М-61/2024 от 2 марта 2025 г. по делу № 3А-6/2025

Дело № 3а-63/2024

УИД 57OS0000-01-2024-000112-43


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года город Орел

Орловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Альяновой Е.Л.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к бюджетному учреждению ФИО1 <адрес> «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» о признании незаконными решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер») обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым №, площадью 902,8 кв.м., расположенное по адресу <...>

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость по сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекта недвижимости составляет 50 448 581, 36 руб.

Отмечает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем ссылается на отчет частнопрактикующего оценщика ФИО3 от <дата> №, согласно которому по состоянию на <дата> рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № составляет 35 451 000 руб.

Просит учесть, что превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью влечет необоснованное увеличение подлежащего уплате налога на имущество.

Административный истец обратился в бюджетное учреждение ФИО1 <адрес> «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее – БУ ОО «МР БТИ») с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью, однако по результатам рассмотрения заявления БУ ОО «МР БТИ» было принято решение от <дата> № об отказе в его удовлетворении со ссылкой на несоответствие отчета об оценке от <дата> № требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Не согласившись с решением БУ ОО «МР БТИ», административный истец просит признать его незаконным, а также установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Представителем административного истца по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Правительства Орловской <адрес> по доверенности ФИО4 и представитель БУ ОО «МР БТИ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании считали возможным удовлетворить заявленные требования лишь в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта. В остальной части в удовлетворении заявленных требований просили отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по ФИО1 <адрес>, извещенные о дате и месте судебного заседания, в суд своих ФИО1 не направили.

Основываясь на положениях части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и ФИО1 заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Поскольку АО «Тандер» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:0010405:666 и в силу статей 372 – 376 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ или Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года, в связи с чем оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Следовательно, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, начатой по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Вступившим 11 августа 2020 года в силу Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Орловской области от 19 ноября 2020 года № 708 установлена дата перехода к применению на территории Орловской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ с 1 января 2021 года.

Следовательно, в силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ с 1 января 2021 года в Орловской области:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ;

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ не осуществляется.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ указано, что к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

В соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

На основании части 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В силу части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

На территории Орловской области с 1 января 2021 года БУ ОО «МР БТИ» является уполномоченным органом на рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, решения которого могут быть оспорены в суде в порядке административного судопроизводства (постановление Правительства Орловской области от 21 октября 2015 года № 476 «Об утверждении Перечня государственных услуг, предоставляемых органами исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, территориальными государственными внебюджетными фондами и казенными (бюджетными) учреждениями Орловской области на базе многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг» в редакции постановления Правительства Орловской области от 9 декабря 2020 года № 744).

В судебном заседании установлено, что по инициативе АО «Тандер» частнопрактикующим оценщиком ФИО3 <дата> подготовлен отчет об оценке <...>, согласно которому по состоянию на <дата> рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...> составляет 35 451 000 руб.

19 августа 2024 года АО «Тандер» обратился в БУ ОО «МР БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на <дата>, установленной отчетом об оценке <...><дата>

Решением от <дата> № <...> БУ ОО «МР БТИ» отказало в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Проверив законность данного решения, суд приходит к выводу, что оно принято правомочным органом, в рамках установленной статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ процедуры, в том числе с соблюдением закрепленных в ней сроков. Данное решение подписано директором БУ ОО «МР БТИ» ФИО6, назначенным на эту должность на основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области от 11 января 2024 года №11. Доводов о том, что оспариваемое решение принято неуполномоченным лицом, либо о том, что при его принятии нарушена установленная процедура, административным истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, БУ ОО «МР БТИ» в оспариваемом решении указало, что отчет об оценке <...> от <дата> не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <дата> №135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСОV, ФСОVI, ФСО7), утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <дата> №.

Совокупность выявленных нарушений позволила бюджетному учреждению прийти к выводу о том, что указанный отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, поэтому данные нарушения ставят под сомнение итоговую стоимость объекта оценки.

С целью проверки обоснованности приведенных выводов бюджетного учреждения судом по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от <дата> №<...> требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о рыночной стоимости нежилого помещения, в случае если указанный отчет не соответствует предъявляемым к нему требованиям. Проведение судебной экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения эксперта ФИО7 от <дата> № следует, что отчет об оценке от <дата><...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <дата> № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО V, ФСО VI, ФСО 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, которые могли повлиять на определяемую в рамках отчета величину рыночной стоимости объекта оценки.

В частности экспертом отмечено, что в отчете отсутствует информация по экономической и политической ситуации в регионе; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости приведены для рынка недвижимости – квартир; нарушен порядок анализа рынка недвижимости; в выборе подхода оценки имеются противоречия; необоснованный отказ от применения доходного подхода; объекты – аналоги не сопоставимы по площади и техническому состоянию; корректирующий коэффициент на тип объекта определен неверно; не внесена корректировка на этажность объекта – оценки и объектов-аналогов; не проведена проверка результата на точности на основании коэффициента вариации.

Экспертом установлено, что по состоянию на <дата> рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером № безотносительно НДС составляла 48 576 445,00 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила выводы экспертного исследования, дав по ним необходимые пояснения.

При разрешении заявленного спора суд принимает во внимание названное заключение эксперта, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от <дата> №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1-3 статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные вопросы.

Установление рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлено экспертом путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

Оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца суд не усмотрел, поскольку противоречия в выводах эксперта и сомнений в обоснованности его выводов в ходе судебного заседания не установлено. Административным истцом, вопреки положениям статьи 62 КАС РФ, не представлено допустимых доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении эксперта.

С учетом изложенного, основываясь на заключении эксперта от <дата> № и иных представленных в материалы дела доказательствах, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от <дата> №<...>24 составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении БУ ОО «МР БТИ» от <дата>, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от <дата><...>.

Следовательно, оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения БУ ОО «МР БТИ» от <дата><...> суд не усматривает.

Между тем отказ в удовлетворении данных требований не препятствует в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату, указанную в отчете об оценке от <дата><...>.

В связи с этим в целях восстановления права административного истца на справедливое налогообложение, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 902,8 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <дата>, установленной заключением эксперта. В связи с этим в данной части административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от <дата> № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом этого суд считает необходимым указать дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения – <дата>.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью <...>.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, <...> размере его рыночной стоимости 48 576 445 руб. по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является <дата>.

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решения бюджетного учреждения ФИО1 <адрес> «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от <дата><...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13 марта 2025 года.

Председательствующий Е.Л. Альянова