Решение № 2-161/2021 2-343/2021 2-343/2021~М-92/2021 М-92/2021 от 20 июля 2021 г. по делу № 2-161/2021

УИД 66RS0046-01-2020-001205-26

Дело № 2–161/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2021 года Пригородный районный суд Свердловской области в составе председательствующего Мульковой Е.В., при секретаре судебного заседания Дровняшиной А.Н., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Спорным недвижимым имуществом являются, расположенные по адресу: <адрес> нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 660,5 кв.м, состоящее из двух этажей, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 249 кв.м, относящийся землям населенного пункта, предназначенный для эксплуатации производственного помещения.

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество, заявив требование о признании исполненным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2020 и понуждении к государственной регистрации перехода права собственности спорного недвижимого имущества, указав в обоснование иска, указав в обоснование иска, что приобрел у ответчицы в собственность спорное недвижимое имущество, находившееся в залоге у ПАО «Уралтрансбанк». В оплату приобретенного спорного недвжимого имущества истец оплатил задолженность ответчицы перед банком. Иск заявлен в связи с тем, что ответчица в нарушение принятых на себя обязательств отказывается зарегистрировать переход права собственности к истцу, несмотря на то, что спорное недвижимое имущество находится во владении и пользовании истца, который несет расходы по содержанию недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в заявлении обстоятельствам, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчица надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла. В предварительном судебном заседании ответчица иск не признала, оспаривала подписание данного договора, ссылаясь на прохождение стационарного лечения в период заключения договора с истцом о продаже ему спорной недвижимости.

В материалах дела имеются сведения о том, что лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем заблаговременного размещения информации о судебном заседании на официальном интернет-сайте и в помещении Пригородного районного суда Свердловской области в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Поскольку не явившаяся в судебное заседание ответчица, не сообщила суду о причинах неявки, не ходатайствовала об отложении судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, а участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав собранные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2021 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи имущества от 15.03.2016.

Как следует из кредитного договора от 15.03.2016 МБ/95-2016 заключенного между ПАО «Уралтрансбанк» и ИП ФИО3, ответчице был предоставлен кредит в сумме 2 300 000 руб. под 8,25 % годовых на срок по 12.03.2021 на приобретение спорного недвижимого имущества.

Как видно из договора купли–продажи недвижимого имущества (предварительного) от 27.03.2020, заключенного между продавцом – ФИО3, и покупателем – ФИО2, ответчица продала, а истец купил в частную собственность спорное недвижимое имущество. При этом в п. 1,6 договора стороны предусмотрели, что право собственности на недвижимое имущество покупатель приобретает после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 8-9). Стороны договорились об общей стоимости имущества в сумме 962 263 руб. 23 коп., в том числе 562 263 руб. 23 коп. – нежилого помещения (п. 1.2 договора), 400 000 руб. – земельного участка (п. 1.3 договора), предусмотрев в п. 2.2.1 договора в качестве оплаты по договору внесение истцом (покупателем) суммы 562 263 руб. 23 коп. в погашение задолженности по кредитному договору от 15.03.2016 № МБ/95-2016 в порядке, указанном в данном договоре, а также указав в п. 2.2.2 договора об оплате истцом ответчице суммы 400 000 руб. наличными денежными средствами до подписания данного договора. При этом ответчица обязалась в п. 3.1.1 договора оформить все необходимые документы для регистрации перехода права собственности в уполномоченных органах, совершить все действия, необходимые для переоформления на истца права собственности на спорное недвижимое имущество, в том числе по извещению залогодержателя – ПАО «Уралтрансбанк», получению одобрения сделки, передать недвижимое имущество по акту приема – передачи. Истец обязался в п. 3.2. произвести оплату спорного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном п. 2.2 договора, принять недвижимость по акту приема-передачи.

Факт оплаты спорного недвижимого имущества и его передачи во владение и пользование истца подтверждается историей операции по дебетовой карте за период с 01.01.2018 по 31.03.2020, платежными поручениями от 07.07.2020 № 00963 на сумму 145 600 руб., от 06.08.2020 № 00692 на сумму 100 000 руб., от 02.09.2020 № 00346 на сумму 311 566 руб. 25 коп.

Доводы истца о передаче в его владение и пользование спорного недвижимого имущества подтверждается договорами с ресурсоснабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг, а именно договором теплоснабжения от 01.12.2017 № ТЭ-085/18, заключенным с МУП «ПКВТЭ», договором энергоснабжения от 01.10.2019 № НТ-01785, заключенным с АО «Нижнетагильская энергосбытовая компания».

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

В абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из этого, учитывая, что подписанный сторонами в виде одного документа договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2020, поименованный предварительным, не содержит условий о заключении в будущем договора о передаче спорного недвижимого, суд приходит к выводу, что данный договор не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, договор содержит все существенные условия, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, данный договор сторонами исполнен с момента заключения.

Из положений. 551 ГК РФ следует, что по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании изложенного, принимая во внимание обстоятельства заключения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества 27.03.2020, факт исполнения истцом обязанностей покупателя по договору, оплату им в полном объеме стоимости спорного недвижимого имущества, нахождение спорного недвижимого имущества в его владении и пользовании, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 660,5 кв.м, состоящее из двух этажей, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 249 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

возникшее на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 марта 2020 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Пригородный районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Мотивированное решение суда составлено 28 июля 2021 года.

Судья подпись

Копия верна.

Судья Е.В. Мулькова