Решение № 3А-1524/2022 3А-268/2023 3А-268/2023(3А-1524/2022;)~М-1378/2022 М-1378/2022 от 3 мая 2023 г. по делу № 3А-1524/2022

Административное дело № 3а-268/2023

УИД 23OS0000-01-2022-001369-97


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

АО «Тандер» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 21996,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 12.04.2018 года в размере 473 808 000 рублей и установить, что кадастровая стоимость равная рыночной стоимости указанного нежилого помещения подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость нежилого помещения была определена 12.04.2018 года в размере 1 437 720 935,27 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № К-22-95-66 от 20.12.2022 года, выполненного оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО1, рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 473 808 000,00 рублей по состоянию на 12.04.2018 года.

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость нежилого помещения влияет на размер налога на имущество организаций и неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате налога на имущество организации в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 административные исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в возражении на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного истца АО «Тандер» по доверенности ФИО3 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие АО «Тандер», руководителя АО «Тандер» и его представителя.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому просит отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направлено возражение на экспертное заключение, согласно которому считает, что заключение эксперта не может считаться допустимым доказательством по делу.

Представителем заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление с просьбой рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Директором заинтересованного лица ООО «Ромекс-Кубань Юг» направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие ООО «Ромекс-Кубань Юг», руководителя ООО «Ромекс-Кубань Юг» и его представителя.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с абзацем 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 23.01.2023 года № 27-01221-ГС/23 и выписке из ЕГРН, нежилое помещение с кадастровым номером <№...>, площадью 21996,5 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>, назначение - нежилое, наименование - нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 21996,5 кв.м, Этаж № 2, Этаж № 3, Этаж № 4, Этаж № 5, находится в общей долевой собственности АО «Тандер» (<№...> доли) и ООО «Ромекс-Кубань Юг» (<№...> доли), АО «Рамо-М» (<№...> доли), которые привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Таким образом, АО «Тандер» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» № 15-16/12042018 от 25.02.2019 года утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 1 437 720 935,27 рублей в соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», в связи с тем, что государственный кадастровый учет помещения произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2018 года и до 01.01.2019 года), и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-Ф3 с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 12.04.2018 года.

Кроме того, из указанного письма следует, что Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере 1 293 274 539,04 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-Ф3 с 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 12.04.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату обращения административного истца в суд продолжает затрагивать его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец наделен правом на ее оспаривание в установленном законом порядке (пункты 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28). Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № К-22-95-66 от 20.12.2022 года, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО1, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 12.04.2018 года нежилого помещения с кадастровым номером <№...> составляет 473 808 000,00 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 30.01.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Южная независимая оценочная компания». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 3а-268/2023, подготовленного экспертом ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО7, отчет об оценке № К-22-95-66 от 20.12.2022 года, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует.

По результатам проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, эксперт указал, что аналоги не сопоставлены по параметру «месторасположение», различия не скорректированы, что не соответствует п.II ФСО-V, п.22 «е» ФСО-7.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого помещения.

Таким образом, оценивая отчет об оценке К-22-95-66 от 20.12.2022 года, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО1, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на 12.04.2018 года составляет 1 062 670 000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 представлены письменные возражения на экспертное заключение, согласно которому считает, что заключение эксперта № 3а-268/2023 не может считаться допустимым доказательством по делу, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

- эксперт на странице 6 заключения ссылается на Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, который признан утратившим силу в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, вступившим в силу 07.11.2022 года;

- эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, что нарушает п. 5 ФСО № 7 и п.7 ФСО III;

- приложенные копии объектов-аналогов на страницах 13-15 заключения не читаемы, прямые ссылки в тексте отсутствуют, в связи с чем нарушены требования п.8 ФСО VI, также экспертом приложены фотоматериалы дворового фасада здания (страница 9 рисунок 2 заключения), которые вводят в заблуждение относительно фактического внешнего вида крупнейшего в г. Новороссийск торгового-развлекательного центра «Красная площадь», то есть его инвестиционной привлекательности как коммерческого объекта;

- при применении сравнительного подхода на страницах 20, 24 заключения эксперт неверно определил класс качества у объекта экспертизы, а также у принятых в расчет объектов-аналогов, что привело к ошибочным расчетам. Эксперт не обосновал класс качества объекта экспертизы, приняв его класс качества «В», что некорректно. Объект экспертизы расположен в одном из крупнейшем в Краснодарском крае Мегацентре «Красная площадь», является торгово-развлекательным центром европейского уровня и относится к классу качества «А». Общая площадь Мегацентра составляет 104 000 кв.м. В пятиэтажном комплексе функционируют более 200 магазинов, большой детский игровой центр, ресторанный дворик и многозальный киноцентр. Таким образом, эксперт занизил стоимость объекта экспертизы по данному фактору по объекту аналогу № 1 на 7%, по аналогу № 2 на 14%, по аналогу № 3 на 9% (таблица 129 «Справочник Оценщика недвижимости - 2018» «Офисноторговая недвижимость и сходные типы объектов» ФИО8);

- эксперт при расчете сравнительным подходом неверно учёл важный ценообразующий фактор - «красная линия» (страница 19 заключения). Объект экспертизы расположен на красной линии, объект-аналог №2 имеет внутриквартальное расположение. По данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» отношения удельных цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на «красной линии» улицы (проспекта, площади) с выходом на «красную линию», а также отношения цен предложений объектов, расположенных на второстепенной улице населенного пункта, к ценам предложений объектов, расположенных на магистральной (транзитной или выездной из города (поселка) с прямым выходом на магистральную улицу для Торговых помещений и зданий с земельным участком равно 0,78 или -22%. Таким образом, эксперт занизил стоимость объекта экспертизы по данному фактору по объекту-аналогу № 2 на 22%;

- эксперт при применении доходного подхода неверно учёл важный ценообразующий фактор - «красная линия (страница 28 заключения). Объект экспертизы расположен на красной линии, объект-аналог № 4 имеет внутриквартальное расположение. По данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» отношения удельных цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на «красной линии» улицы (проспекта, площади) с выходом на «красную линию», а также отношения цен предложений объектов, расположенных на второстепенной улице населенного пункта, к ценам предложений объектов, расположенных на магистральной (транзитной или выездной из города (поселка) с прямым выходом на магистральную улицу для Торговых помещений и зданий с земельным участком равно 0,79 или -21%. Таким образом, эксперт занизил стоимость объекта экспертизы по данному фактору по объекту-аналогу № 4 на 21%;

- эксперт неверно определил класс качества у объекта экспертизы, а также у принятых в расчет объектов-аналогов (страницы 29, 32 заключения), что привело к ошибочным расчетам. Эксперт не обосновал класс качества объекта экспертизы, приняв его класс качества «В», что некорректно. Объект экспертизы расположен в одном из крупнейшем в Краснодарском крае Мегацентре «Красная площадь», который является торгово-развлекательным центром европейского уровня и относится к классу качества «А». Также эксперт неверно использовал Таблицу 129 «Усредненные данные по России (цены) для арендных ставок». Требуемая корректировка для арендных ставок должна быть принята на основании Таблицы 130 «Усредненные данные по России (арендные ставки)».Таким образом, эксперт занизил стоимость объекта экспертизы по данному фактору по объекту-аналогу №1 на 7%, аналогу № 2 на 9%, аналогу № 3 на 7%.

Также представитель административного ответчика указывает, что на странице 36 эксперт не обосновал значения показателей по критериям при согласовании результатов по подходам оценки, полученные весовые коэффициенты по подходам для сравнительного подхода 0,31 (31%) и для доходного подхода 0,69 (69%) не корректны.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия нарушений требований Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО7 не явилась в связи с нахождением в командировке, направила письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных пояснений следует, что понятие «Стоимость объекта оценки» не претерпело каких-либо значимых изменений в новой редакции стандартов оценки. Согласно п. 7 ФСО I (2022 года): «Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки». Таким образом, различия в терминологии отсутствуют. Стоимость определяется на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости. Экспертом применялись в заключении федеральные стандарты оценки 2022 года, что подтверждается перечнем использованных источников на странице 5 заключения.

На замечание о том, что экспертом не исследован и не проведен осмотр объекта экспертизы, в связи с чем не определены и не уточнены ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, эксперт указал, что согласно пункту 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Причины непроведения осмотра и допущения приведены на странице 9 заключения под таблицей № 3. Заключение составлено 31.03.2023 года, следовательно, эксперт не имел возможности провести осмотр в период, близкий к дате оценки (12.04.2018 года), так как оценка выполняется на ретроспективную дату.

На замечание о том, что приложенные копии объектов-аналогов на страницах 13-15 заключения не читаемы, прямые ссылки в тексте отсутствуют, кроме того, экспертом приложены фотоматериалы дворового фасада здания (рисунок 2 страница 9 заключения), эксперт указал, что на страницах 13-15 заключения представлены светокопии аналогов, используемых при проведении исследования, также заключение представлено в суд в электронном виде на диске, позволяющем увеличить масштаб до любого удобного формата. Ценовая информация экспертом подтверждена. Фотообзор представлен экспертом по данным Яндекс - карты (ссылка приведена). Оценка объекта выполняется с учетом его высокого класса «В», что прямо следует из данных на странице 16 заключения.

На замечание о том, что при применении сравнительного подхода на страницах 20, 24 экспертом неверно определен класс качества у объекта экспертизы, а также у принятых в расчет объектов-аналогов, что привело к ошибочным расчетам, эксперт указал, что на представленном в замечании скриншоте отсутствует подтверждение того, что объект относится к классу А, кроме этого, сам источник не является надлежащим, так как доступен для редактирования любым пользователем (что подтверждается скриншотом с отметкой «Править» в замечании). Эксперт использовал Справочник ФИО8 и отнес помещения к классу группы ВВ+ (страницы 24, 27 заключения). По сведениям сайта Циан, спорный объект отнесен к классу В+. Объект-аналог по <Адрес...> отнесен экспертом к классу А, так как данная информация следует из текста объявления на странице 13. Таким образом, доводы стороны ответчика об отнесении объекта к классу А не мотивированы, не подтверждены источником информации, соответственно все доводы и представленные расчеты стороной ответчика по внесению корректировок на класс ошибочны.

На замечание о том, что при расчете сравнительным подходом на странице 19 заключения экспертом неверно учтен важный ценообразующий фактор - «красная линия», так как объект экспертизы расположен на красной линии, а объект-аналог № 2 имеет внутриквартальное расположение, эксперт указал, что согласно тексту объявления аналога № 2: «Здание расположено на улице <Адрес...>, в непосредственной близости от главных административных и торговых мест города, имеет собственную огороженную охраняемую территорию с асфальтированной парковкой до 70 мест». Аналог № 2 хорошо просматривается с разных ракурсов, не загорожен другими объектами. Наличие большой парковки вокруг здания не делает расположение объекта внутриквартальным, а лишь улучшает его характеристики как административного здания. Одна из сторон здания выходит на ул.Мира, не загорожена другими строениями. Таким образом, экспертом определена характеристика аналога «на красной линии».

На замечание о том, что при применении доходного подхода на странице 28 заключения экспертом неверно учтен важный ценообразующий фактор - «красная линия», так как объект экспертизы расположен на красной линии, а объект-аналог № 4 имеет внутриквартальное расположение, эксперт указал, что в объявлении аналога № 4 в рамках доходного подхода указан адрес: <Адрес...>, в замечании неверно указано, что объект расположен по <Адрес...>. Объект хорошо просматривается с красной линии, что подтверждается представленным фото ответчиком. Таким образом, объекты сопоставимы, корректировка на красную линию не требуется. Кроме этого, квартал пересечения <Адрес...> и <Адрес...> представлен сосредоточением коммерческих объектов. Соответственно, данная зона имеет высокий уровень коммерческой активности на всей территории локальной зоны (по типу рынка, когда высокая проходимость распространяется по всей его территории, а не только со стороны улицы или входа в рынок). Корректировка на красную линию предназначена именно для компенсации различий в проходимости, а по проходимости объекты сходны. В данном случае эксперт признал объекты сопоставимыми по фактору местоположения, локального окружения, проходимости (красной линии). Класс объекта (С) по аналогу № 4 эксперт определил на основании фото в объявлении. Основания относить аналог №4 к высококлассному объекту у эксперта отсутствовали. Экспертом принят класс С для данного объекта. Представленные стороной ответчика расчеты поправок неверны.

На замечание о том, что на странице 36 эксперт не обосновал значения показателей по критериям при согласовании результатов по подходам оценки, полученные весовые коэффициенты по подходам не корректны, эксперт указал, что в заключении эксперта оценка выполнена двумя подходами: сравнительным и доходным. Результаты оценки по подходам отличаются незначительно (входят в допустимое значение коэффициента вариации). Коэффициент вариации по применяемым подходам входит в диапазон нормативных значений 0-33%. Расчет рыночной стоимости объекта оценки проверен экспертом на допустимость и достоверность результата, и установлено соответствие итоговой величины нормативным значениям коэффициента вариации. Итоговые веса по подходам определены экспертом расчетным путем, сведения представлены на страницах 36-37 заключения. Также эксперт отметил, что приоритет сравнительного над доходным подходом, не установлен методикой оценки. Довод стороны ответчика о применении к сравнительному подходу большего веса доверия, не мотивированы. В рассматриваемом здании ТРЦ «Красная Площадь» работает 264 компании, таким образом, арендный бизнес для рассматриваемого объекта является основным. В связи с чем, экспертом учтен больший вес для доходного подхода.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного (метод сравнения продаж/метод корректировок) и доходного (метод капитализации доходов) подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, которое приведено на странице 18 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В связи с использованием двух подходов к оценке выведена итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, в заключении имеются скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки; произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги с последующим использованием параметров, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; корректировки приведены по элементам сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, с приложением фотоматериалов, иллюстрирующих его пояснения, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 3а-268/2023, подготовленного экспертом ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО7

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 26.12.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26.12.2022 года.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 21996,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости равной 1 062 670 000 (один миллиард шестьдесят два миллиона шестьсот семьдесят тысяч) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 12.04.2018 года, на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 26.12.2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 22 мая 2023 года.