Апелляционное определение № 33-624/2025 33-9525/2024 от 15 декабря 2025 г.

Кировский районный суд г. Махачкалы

Судья Магомедов Я.Р.

Дело № 2-3729/2024

УИД 05RS0018-01-2023-011364-57

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 декабря 2025 года, № 33-624/2025, г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К.,

судей Шабровой А.А. и Акимовой Л.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Автотранс» и Администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи ФИО11,

установила:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Автотранс» и Администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что между ней и ООО «Автотранс» <дата> был заключен договор на участие в инвестировании строительства (далее - договор), согласно которому истец, как субинвестор, направляет собственные денежные средства на строительство объекта - девятиэтажного жилого дома по адресу: <...> Научный городок, на условиях, указанных в Договоре, а ООО «Автотранс», как инвестор, обязуется передать в собственность истца <адрес>, расположенную по адресу: <...> Научный городок, <адрес>, корп. И, <адрес>, состоящую из двух комнат, в третьем подъезде на пятом этаже, общей приведенной площадью 60,5 кв.м. Согласно п. 3.1 заключенного договора стоимость передаваемой квартиры составляла 1 294 700,00 рублей. Во исполнение п. 4.1 договора истец внесла в кассу денежные средства в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями к приходно-кассовым ордерам <дата> в размере 370 000 рублей, от <дата> в размере 290 000 рублей, от <дата> в размере 290 000 рублей, от <дата> в размере 250 000 рублей и от <дата> в размере 94 700 рублей. Таким образом, истец свои обязательства перед ответчиком исполнила в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по надлежащей передаче в собственность истца квартиры в порядке, предусмотренном п. 2.1 Договора, не исполнил. С момента вселения в спорную квартиру истец осуществила установку приборов учета, открытие лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг, сделала ремонт и по сегодняшний день исправно оплачивает потребляемые коммунальные услуги, что подтверждается представленными актами установки приборов учета и квитанциями об оплате коммунальных услуг. В ноябре 2022 истец самостоятельно начала заниматься вопросом оформления права собственности на квартиру, однако при этом выяснилось, что право собственности на квартиру зарегистрировано за неким ФИО1, который заведомо зная, что не имеет законного основания возникновения за ним права собственности на спорную квартиру, на основании решения Кировского районного суда г. Махачкалы РД от <дата> по делу № зарегистрировал за собой право собственности.

Апелляционным определением Верховного суда РД от <дата> по делу № решение Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> по делу №, отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании права собственности на восьмиэтажный многоквартирный дом литер «А», общей площадью 7339,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000023:433 по адресу: <...> №г, № д в городке ДагНИИСХА, отказано.

В силу того, что в соответствии с действующим гражданским законодательством обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также в силу приобретательной давности, просит суд признать за ней право собственности на квартиру.

Решением Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> исковые требования ФИО2 удовлетворены. За ФИО2 признано право собственности на квартиру общей площадью 60,5 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000023:6399, расположенную по адресу: <...> Научный городок, <адрес>, корп. И, <адрес>.

На указанное решение представителем Администрации г. Махачкалы ФИО5 подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В обосновании доводов апелляционной жалобы ссылаются на то, что отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию, отсутствует необходимый пакет документов, на основании которых выдается соответствующий акт, исходя из чего данное строение по факту не сдано и не стоит на балансе органов местного самоуправления.

В силу ч. 2 п. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Установлено, что определением суда от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено МКУ Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы, однако, материалы дела не содержат сведения о надлежащем извещении о дате судебного разбирательства по делу привлеченного лица.

Указанное выше обстоятельство явились основанием к переходу рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть иск ФИО2. по правилам суда первой инстанции в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о месте и времени настоящего судебного заседания.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Статьёй 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьями 8 и 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 1 статьи 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В то же время, строительство капитального строения предполагает не только согласие собственника, но и получение соответствующей разрешительной документации.

Так, в соответствии статьёй 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях, подведомственных органам местного самоуправления, относится к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Основания и порядок выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, продления разрешения установлены статьей 51 ГрК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Также пунктом 2 указанной статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В свою очередь, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Комментируя данную норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 39 Постановления от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указывает на то, что при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Администрацией города Махачкалы вынесено постановление от <дата> № «О предоставлении АО «Дельта», ООО «Аманат», фирме «Флора» в собственность земельных участков и разрешении строительства помещений в жилым домам №№-г, 6-д в городке ДагНИИСХа по пр. А. Акушинского».

Далее, постановлением Администрации города Махачкалы от <дата> № гр. ФИО6 выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по <адрес>, № «д» на земельном участке площадью 2 436 кв.м., принадлежащем на праве собственности, по проекту, согласованному в Управлении архитектуры и градостроительства (ФИО7).

Между ФИО2 и ООО «Автотранс» <дата> был заключен договор на участие в инвестировании строительства, согласно которому ФИО2 как субинвестор направляет собственные денежные средства на строительство объекта – девятиэтажного жилого дома по адресу: <...> Научный городок, на условиях, указанных в договоре, а ООО «Автотранс», как инвестор, обязуется передать в собственность ФИО2 <адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 60,5 кв. м в третьем подъезде на пятом этаже.

Согласно пункту 3.1 договора соинвестирования стоимость квартиры составляла 1.294.700 руб. В силу пункта 4.1 договора ФИО2 внесла в кассу ответчика денежные средства в размере, указанном в пункте 3.1 договора, что подтверждается квитанциями к ПКО от <дата> в размере 370.000 руб., от <дата> в размере 290.000 руб., от <дата> в размере 290.000 руб., от <дата> в размере 250.000 руб. и от <дата> в размере 94.700 руб.

ФИО2 свои обязательства перед ООО «Автотранс» исполнила в полном объеме, проживает в указанной квартире длительное время.

Однако ООО «Автотранс» свои обязательства по надлежащей сдаче-приемке квартиры в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 договора, не исполнило.

<дата> между ООО «Аманат» и ООО «Флора», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1659 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000023:433, по адресу: <...> № «г», №-д в городке ДагНИИСХа на землях населенных пунктов.

С <дата> правообладателем земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:433, по данным ЕГРН, является ФИО8

Согласно данным кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:433, категория земель: земли населенных пунктов – Под строительство пристроенных помещений Торгового центра к жилым домам. Адрес: <...> № «г», №-д в городке ДагНИИСХа.

Таким образом, установлено, что застройщику ООО «Автостранс» земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, в том числе корпус И, не принадлежал на момент заключения договора с ФИО2<дата> и не принадлежит на каком-либо праве в настоящее время.

На судебный запрос Управление архитектуры и градостроительства администрации ГОиВД «город Махачкала» сообщила о невозможности предоставления разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000023:433 по адресу: <...> Науный городок, <адрес>, корпуса 6 «г», 6 «д», корпус И по причине его отсутствия.

В настоящее время объект недвижимости представляет собой 8-хэтажный многоквартирный дом, с цокольным и техническим этажами, в эксплуатацию не введен.

Заявляя иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства квартиры, истец указала, что приобрела такое право на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако в приобретении этого права ответчик им отказывает, несмотря на то, что полностью выполнены обязательства по договору участия в строительстве от <дата>, полностью оплачены взносы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ (ред. от <дата>) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 16 ст. 1 ГрК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Исходя из вышеизложенных норм материального права, юридически значимыми обстоятельствами по делу по требованию о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры являются членство истца в жилищно-строительном кооперативе, возведение спорного объекта недвижимости ответчиком за счет средств членов кооператива, принадлежность на определенном праве ответчику земельного участка, наличие разрешения, выданного ответчику, на строительство многоквартирного жилого дома, отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе соблюдение целевого назначения земельного участка, причины незавершенности строительства и не введения объекта в эксплуатацию.

Совокупность оснований для приобретения прав на спорный объект в данном случае не установлена.

Земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, застройщику не принадлежит, целевое назначение – Под строительство пристроенных помещений Торгового центра к жилым домам.

Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.

Таким образом, как следует из вышеприведенных обстоятельств дела, спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ООО «Автотранс» на законном праве, без соблюдения его целевого назначения, то есть, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Таким образом, ООО «Автотранс», не обладая правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство спорного объекта недвижимости, не являясь застройщиком, не имело право на привлечение денежных средств граждан для производства данного строительства.

Не представлено суду и доказательств соблюдения требований градостроительных и строительных норм и правил при возведении данного объекта, тогда как обстоятельства дела свидетельствуют об отклонении строительства от условий договора (по условиям договора «объект» - 9-ти этажный жилой дом, в действительности <адрес>-ми этажный).

Представленное истцом заключение специалиста ФИО3 судебная коллегия оценивает критически, поскольку данное заключение не является экспертным, составившее заключение специалист не предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, само исследование является поверхностным.

Стороне истца неоднократно разъяснялось право ходатайствовать о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, с проведением ее в государственном экспертном учреждении, однако, истец от заявления такого ходатайства отказалась.

Позицию истца о признании за ней права собственности на квартиру в силу приобретательной давности судебная коллегия также полагает подлежащей отклонению, как не основанную на законе, поскольку спорный объект был изначально возведен незаконно и не соответствует признакам постройки, на которую согласно п.3 ст.222 ГК РФ могло быть признано право собственности, владение им истцом нельзя считать добросовестным, в связи с чем на него не может быть признано право собственности по основаниям, предусмотренным вышеприведенной ст.234 ГК РФ.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> Научный городок, <адрес>, корп. И, <адрес>, предъявленные к ООО «Автотранс» и Администрации ГОсВД «город Махачкала», являются незаконными и не подлежащими удовлетворению, поскольку ООО «Автотранс» квартирами не обладает, доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору участия в строительстве многоквартирного дома не представлено, объект недвижимости не введен в эксплуатацию, возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не позволяет возведение многоквартирного дома. Само по себе внесение истцом взносов до предоставления жилого помещения, свидетельствует лишь о возникновении между инвестором и истцом обязательственных правоотношений, а не о возникновении вещных прав на спорное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от <дата> отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права собственности на квартиру общей площадью 60,5 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000023:6399, расположенную по адресу: <...> Научный городок, <адрес>, корп. И, <адрес> отказать.

Председательствующий С.К. Сатыбалов

Судьи Л.Н. Акимова

ФИО11