Апелляционное определение № 33-13061/2025 33-95/2026 от 2 апреля 2026 г.

Судья ФИО4 УИД 61RS0НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-18

Дело № 33-95/2026

Дело № 2- 262/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 апреля 2026 года г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей: Криволапова Ю.Л., Семеновой О.В.,

при секретаре Туаевой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Октябрьского рана г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Текучева, 143» о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ФИО2 к Администрации Октябрьского рана г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Текучева, 143» о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, по апелляционным жалобам Департамента архитектуры и градостроительства г.Роства-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, ФИО3 на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 мая 2025 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась с иском в суд к Администрации Октябрьского рана г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Текучева, 143», в котором просила:

- сохранить нежилое помещение Н1 ком. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном состоянии, состоящем из: 68- кабинет, 11,2 кв.м., 69- кабинет, 8,3 кв.м., 70-71а - санузел, 2,5 кв.м., 71- стерилизационная, 2,0 кв.м., 72- кабинет, 17,8 кв.м., 73-74 - кабинет директора, 4,9 кв.м., 73а-75 - коридор, 6,6 кв.м., 72а-77-76а-78 - коридор, 14,4 кв.м., 76-кабинет, 14,1 кв.м., 77а - подсобное, 3,3 кв.м., 79 - подсобное, 2,7 кв.м., 79а-80 - душевая, 2,3 кв.м., 81а - архив, 2,7 кв.м., 81б-коридор, 3,1 кв.м., 82- кабинет, 14,9 кв.м., 83- кабинет, 17,2 кв.м., 84-85-88-89 - ресепшн, 29,4 кв.м., 86-87 - санузел, 5,8 кв.м.

Итого: общая площадь 163,2 кв.м., из нее основная - 122,5 кв.м., подсобная - 40,7 кв.м.

- признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение Н1 ком. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 163,2 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 37 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 54,8 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 72,7 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В обоснование своих требований истец указала на то, что в соответствии с проектом произведена реконструкция нежилого помещения Лит Н1 с присоединением к нему квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, после чего истцом была произведена реконструкция спорных объектов недвижимости.

Истец с заявлением о согласовании реконструкции обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, однако ей рекомендовали разрешить данный вопрос в судебном порядке.

ФИО2, являясь собственником ? долей спорных жилых помещений, в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора на стороне истца заявил исковые требования о сохранении указанного нежилого помещения в реконструированном состоянии признании его права собственности на ? долю в праве собственности на указанный выше образованный объект, прекратив ранее зарегистрированное за ним право собственности ? долю в праве собственности на квартиру и нежилое помещение.

Его требования и их мотивация аналогична заявленным истцом.

Представители Администрации города Ростова-на-Дону, Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону возражали против иска.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 - правопреемник ФИО5, возражала против иска.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 мая 2025 года иск удовлетворен. Суд постановил сохранить нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном состоянии, общей площадью 163.2 кв.м., их которых основная - 122,5 кв.м., подсобная – 40,7 кв.м.;

признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном состоянии, общей площадью 163.2 кв.м., их которых основная - 122,5 кв.м., подсобная – 40,7 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по ? доли за каждым;

прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 37 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 54,8 кв.м., АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 72,7 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе Администрация г.Ростова-на-Дону просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Апеллянт ссылается на нарушения ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, допущенные истцом, а также на осуществление самовольной реконструкции. Истец до производства работ не согласовал с органом местного самоуправления, произвел реконструкцию с нарушением установленного административного порядка, ограничившись формальным обращением за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения.

Апеллянт указывает на нарушения ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, поскольку не была проведена государственная экспертиза проектной документации о реконструкции в многоквартирном доме, общая площадь которого составляет более 1500 кв.м.

Кроме того, по мнению автора жалобы, недопустимым является одновременный перевод двух жилых помещений и нежилого помещения в одно нежилое помещение. При этом собственники квартир с целью перевода каждой из них в нежилые помещения в органы местного самоуправления не обращались.

Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушения судом правил оценки доказательств, положений Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», поскольку заключение строительно-технической экспертизы, выполненное ООО «ЦСЭ «Прайм» не соответствует требованиям ст. 60 ГПК РФ. Кроме того, по мнению апеллянта система противопожарной безопасности в реконструированном помещении не соответствует установленным требованиям, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В апелляционной жалобе ФИО3 ставиться вопрос об отмене решения суда, принятого с нарушением норм материального и процессуального права. Апеллянт указывает на проведение строительно-технической экспертизы негосударственным учреждением в нарушение Распоряжения Правительства РФ №3214-р от 16.11.2021.

Выводы судебно-строительной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» не отвечают требованиям ст.86 ГПК РФ, необоснованны и недостоверны.

В результате самовольной реконструкции в жилом доме не обеспечено безопасное проживание граждан, работы выполнены без согласия ФИО3

На апелляционные жалобы истцом поданы возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ дело рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В судебное заседание явились представитель ДАиГ г.Ростова-на-Дону ФИО6, представитель Администрации г.Ростова-на-Дону ФИО7, представители ФИО1, ФИО2 – ФИО8, ФИО9

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «ЦСЭ ПРАЙМ» о соответствии образованного нежилого помещения строительным, санитарном, пожарным и иным нормам, которое не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права интересы, выполнено с разрешения всех собственников МКД и может быть сохранено в реконструированном состоянии.

Судом отклонен представленный акт экспертного исследования по проверке экспертного заключения, выполненного специалистом ООО «Кодэкс» относительно качества проведенной по делу судебной комплексной экспертизы.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

Как видно из материалов дела ФИО1, ФИО2 являются собственниками объектов недвижимости: квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 37 кв.м., АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 54.8 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, нежилого помещения, площадью 72,7 кв м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по ? доли каждый.

Согласно техническим данным, указанным в технических паспортах на объекты недвижимости по состоянию на 14 декабря 2023 года:

- жилое помещение - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 37,0 кв.м., из нее жилой - 18,3 кв.м., подсобная - 18,3 кв.м состоит из следующих помещений: 76- жилая комната, площадью 18,7 кв.м., 77- кухня, 8,7 кв.м., 78- коридор, 4,8 кв.м., 79- санузел, 4,4 кв.м., 80- кладовая, 0,4 кв.м.

- жилое помещение - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 54,8 кв.м., из нее жилой - 31,6 кв.м., подсобной - 23,2 кв.м. состоит из следующих помещений: 68- жилая комната, площадью 12,8 кв.м., 69- кухня, 8,3 кв.м., 70- туалет, 1,6 кв.м., 71- ванная, 3,5 кв.м., 72- жилая, 18,8 кв.м., 73- коридор, 8,6 кв.м., 74- кладовая, 0,4 кв.м., 75- кладовая, 0,8 кв.м.

- нежилое помещение Н1 (81,82,83,85,86,87,88,84а,84-89) общей площадью 72,7 кв.м., из нее основной - 55,8 кв.м., подсобной - 16,9 кв.м. состоит из: 81- коридор, площадью 6,5 кв.м., 82- кабинет, 14,9 кв.м., 83- кабинет, 17,2 кв.м., 84а - кабинет, 8,2 кв.м., 84-89 - приемная, 15,5 кв.м., 85- подсобное помещение, 4,6 кв.м., 86- санузел, 1,5 кв.м., 87- мойка, 3,4 кв.м., 88- коридор, 0,9 кв.м.

По заказу истца ООО «Архитектурное бюро» разработан проект реконструкции нежилого помещения лит. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ком. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) с присоединением к нему квартир № 3 и № 4 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 22 апреля 2024 года, проведенного в форме очно-заочного голосования, решено дать согласие собственнику жилых помещений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (1-й этаж) ФИО1 на перевод кв. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое помещение, а также дать согласие на присоединение кв. № 3 и 4 к нежилому помещению «Стоматология» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с проектом.

Согласно данным из представленных протокола общего собрания собственников МКД по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН решений голосования 100% МКД от 13.04.2024, собственники МКД дали согласие на реконструкцию объекта в виде присоединения к нежилому помещению квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Указанное решение общего собрания не оспаривалось. Согласие дала также собственник квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО13 – правопредшественник ФИО3 (т.1, л.д58).

17.06.2024 ФИО1 в лице представителя ФИО9 обратилась в ДАиГ г.Ростова-на-Дону посредством МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство с объединением нежилого помещения и жилых помещений квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН единое нежилое помещение.

20.06.2024 ДАиГ г.Ростова-на-Дону в выдаче разрешении на строительство (реконструкцию) отказал, указав на отсутствие документации, предусмотренной ч. 7 ст. 5 ГрК РФ, а также в связи с завершением указанной реконструкции без соответствующего разрешения (самовольной).

Истцом произведена реконструкция спорных квартир и нежилого помещения, в соответствии с которой:

- в нежилом помещении произведен демонтаж дверного блока с закладкой проема между коридором №81 и подъездом жилого дома;

- в квартире №3: демонтаж входного дверного блока с заделкой проема между коридором №78 и подъездом;

- демонтаж не несущих перегородок санузлом №79 и кладовой №80, демонтаж не несущей перегородки и дверного блока между коридором №78 и кухней №77, демонтаж части не несущей перегородки и дверного блока между коридором №78 и жилой комнатой №76.

В квартире №4:

- демонтаж дверного блока между жилоц комнатой № 72 и коридором №73;

- демонтаж дверного блока с заделкой дверного проема между коридором №73 и ванной №71;

- демонтаж не несущей перегородки между туалетом и №70 и ванной №71

- демонтаж не несущих перегородок и дверного блока между коридором №73 и кладовой №75,

- демонтаж не несущих перегородок и дверного блока между коридором №73 и кладовой №74

- демонтаж дверного проема между жилой комнатой №68 и коридором №73, кладовой №74

В нежилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ком.НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

-устройство в несущей стене дверного проема с проведением работ по усилению между подсобной №85 и коридором №72а-77-76а-78;

-возведение ненесущей перегородки и установка дверного блока между подсобной №77а и коридором №72а-77-76а-78;

-возведение не несущей перегородки между подсобной №79 и душевой №79а-80;

-возведение не несущей перегородки между кабинетом №76 и коридором №72а-77-76а- 78;

-устройство дверного проема кабинетом №76 и коридором №72а-77-76а-78;

-устройство дверного проема между коридором №72а-77-76а-78 и коридором №73а-75;

-возведение не несущих перегородок с устройством дверного проема между кабинетом №72 и коридором №73а-75;

-возведение не несущей перегородки между санузлом №70-71 и стерилизационным кабинетом №71;

-возведение не несущей перегородки с устройством дверного проема между коридором №73а-74 и коридором №73а-75;

-возведение не несущих перегородок между кабинетом №68 и коридором №73а-74;

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 28.05.2024 нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ком. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН состоит из:

68- кабинет, 11,2 кв.м., 69- кабинет, 8,3 кв.м., 70-71 а-санузел, 2,5 кв.м.

71- стерилизационная, 2,0 кв.м., 72- кабинет, 17,8 кв.м., 73-74 - кабинет директора, 4,9 кв.м., 73а-75 - коридор, 6,6 кв.м., 72а-77-76а-78 - коридор, 14,4 кв.м., 76-кабинет, 14,1 кв.м., 77а - подсобное, 3,3 кв.м., 79 - подсобное, 2,7 кв.м, 79а-80 - душевая, 2,3 кв.м., 81а - архив, 2,7 кв.м., 81б-коридор, 3,1 кв.м., 82- кабинет, 14,9 кв.м., 83- кабинет, 17,2 кв.м., 84-85-88-89 - ресепшн, 29,4 кв.м., 86-87 - санузел, 5,8 кв.м.

В результате реконструкции общая площадь помещения составила 163,2 кв.м., из нее основная - 122,5 кв.м., подсобная - 40,7 кв.м.

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 декабря 2024 года по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ ПРАЙМ».

В связи с тем, что ООО «ЦСЭ ПРАЙМ» является организацией, не соответствующей требованиям ст. 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" с учетом Распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р (ред. от 31.10.2023) «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями», которая не может проводить судебную строительно-техническую экспертизу, определением судебной коллегии в порядке ст.327.1 ГПК РФ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ ЮРЦСЭ Минюста РФ.

Согласно заключению №3935/10-2-25 от 03.02.2026 реконструированный многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а именно выполненная реконструкция в виде соединения помещений квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к нежилому помещения Н1 в указанном жилом доме, с образованием нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 162,8 кв.м., функционально используемого в качестве стоматологической клиники с расположенными в ней кабинетами, с размещением в них соответствующего стоматологического оборудования, а также вспомогательными помещениями, относящегося согласно ст. 32 Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях к пожарной безопасности «по функциональной пожарной опасности классу Ф3.4 по выполненным конструктивному, объемно-планировочному и инженерно-техническому решениям, при условии завершения работ по внутренней отделке помещений, устройству воздушно-тепловой завесы при входе в нежилые помещения, а также при необходимости применения инвентарного пандуса для обеспечения доступа маломобильных групп населения (МГН), соответствует требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к встроенно-пристроенным помещениям многоквартирного жилого здания, функционально используемых в качестве специализированных амбулаторно-поликлинических организаций (в данном случае стоматологической клиники), а именно: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования, СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2023», СанПИН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования, транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001», СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003», СП 52.13330.2016 Свод правил. «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*», Технического регламента о требованиях пожарной безопасности ФЗ №123 от 22.07.2008. Технического регламента о безопасности зданий и сооружений ФЗ № 383-ФЗ от 30.12.2009, СП 486.1211500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектировании», СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

Размещение исследуемого нежилого помещения на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося в территориальной зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4) (ЗР-4/5/8), соответствует действующим градостроительным требованиям, а именно градостроительному регламенту указанной зоны ЗР-4, представленному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону.

Конструктивные элементы многоквартирного жилого дома в части расположенного в нем исследуемого нежилого помещения, не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов, проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений, перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций как жилого здания, так и исследуемого нежилого помещения и, в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого нежилого помещения, а также конструктивные элементы жилого дома в части размещения исследуемого нежилого помещения, находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособностям, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов при существующих условиях их эксплуатации не имеется.

Кроме того, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях в исследуемом нежилом помещении, независимо от режима их эксплуатации (основные или подсобные помещения), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций жилого дома, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Выполненная реконструкция произведена без изменения внутридомовых сетей (в т.ч. стояков), а также без изменения объемно-планировочного решения помещений общего пользования и габаритных размеров жилого дома, с обеспечением индивидуального входа в ре\конструированное нежилое помещение и без какого –либо сообщения с жилой часть многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Для получения разрешения на строительство необходимы документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном ч. 12.1 ст. 48 Градостроительного кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 данного Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 указанного Кодекса (п. 4 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса).

В силу ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч., 3 и 3.1 названной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы

В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

6) буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

В ч. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, а также в отношении модифицированной проектной документации. Экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Судебная коллегия приходит к выводу о нарушении истцом и третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора внесудебного порядка осуществления реконструкции помещений в многоквартирном доме.

С учетом приведенных норм не имеют значения обстоятельства, подтверждающие совершение реконструкции и перепланировки с соблюдение требований ст.36 ЖК РФ, с разрешения всех собственников МКД, а также выводы судебной строительно-технической экспертизы ФБУ РЦСЭ Минюста РФ о соответствии образованного помещения требованиям строительных, санитарных, пожарных норм. Существенным является нарушение заинтересованными лицами установленного порядка выдачи разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию помещения до выполнения работ и неисполнение требований ст. 49 ГрК РФ по представлению в уполномоченный орган заключения экспертиза проектной документации.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, освобождающих истца и третьего лица от экспертизы проектной документации, предусмотренных ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку реконструирован весь многоквартирный дом, общая площадь которого составляет более 1500 кв.м., а не его часть, как утверждает истец.

Судебная коллегия соглашается с мнением апеллянтов том, что несвоевременное (во время или после проведения реконструкции) обращение за разрешением на строительство в порядке п. 7 ст. 51 ГрК РФ, как и рассмотрение вопроса о вводе такого объекта в эксплуатацию в порядке ст. 55 ГрК РФ, само по себе является безусловным и самостоятельным основанием для отказа как в выдаче разрешения на строительство, так и вводе объекта в эксплуатацию, поскольку нарушен установленный административный порядок получения указанных разрешений. Судебное решение не может подменять собой установленный порядок.

Возражения истцов о невозможности перевода жилых помещений квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в нежилые помещения без одновременного разрешения вопроса об объединении их с нежилым помещением Н1 (согласно проекту квартиры лишаются самостоятельных выходов на лестничную площадку), подлежит отклонению, поскольку установленный порядок не предусматривает одновременное разрешение этого вопроса в рамках установленных административных процедур.

Возражения истца и третьего лица об отсутствии нарушения прав ФИО3 не влияют на выводы судебной коллегии при установленных нарушениях.

Суд первой инстанции, принимая решение, неправильно применил нормы материального права и процессуального права, что является основанием для его отмены в соответствии со ч.1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворе6нии иска по мотивам, изложенным выше.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 мая 2025 года отменить и принять новое решение, которым ФИО1, ФИО2 к Администрации Октябрьского рана г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Текучева, 143» отказать.

Денежные средства, зачисленные на депозитный счет Ростовского областного суда в размере 70000 руб. подлежат перечислению в пользу ФБУ «ЮРСЦЭ».

Взыскать с ФИО1 (паспорт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА) в пользу ФБУ «ЮРСЦЭ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35600 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 17.04.2026.