Решение № 2-837/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 2-837/2017

Делу № 2-837/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Геленджик 16 июня 2017 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Шуткиной О.В.,

при секретаре – Рыкун С.А.,

с участием прокурора – помощника прокурора г.Геленджика Зиненко А.А.,

истца ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах третьего лица Зрячих Е.В. на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности № от 22 июня 2016 года,

представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности № от 03 октября 2016 года,

третьего лица Стаценко В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 к ФИО6 о признании договоров незаключенными, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании незаключенными договора аренды дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленного 01 октября 2014 года между Стаценко В.М. от имени ФИО5 и ФИО6, акта приема-передачи от 01 октября 2014 года, договора аренды дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленного 20 января 2015 года между Стаценко В.М. от имени ФИО5 и ФИО6, устранении препятствий в пользовании жилым домом по указанному адресу, выселении ответчика из данного жилого дома. В обоснование требований истец указала, что является собственником 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 669,6 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 384 кв.м., предоставленном для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от 17 октября 2014 года. Другая 1/10 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество принадлежат на основании договора дарения доли земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Зрячих Е.В.. В марте 2015 года истцу стало известно от сотрудников Геленджикского отдела Росреестра, что Стаценко В.М., действуя от ее имени на основании доверенности, заключил со ФИО6 договор долгосрочной аренды от 01 октября 2014 года, который сдан на госрегистрацию права. Данный договор заключен на крайне невыгодных для истца условиях. После приостановления госрегистрации ими был представлен договор аренды от 20 января 2015 года, который также был заключен с нарушениями действующего законодательства, о чем истцом было сделано устное заявление, и в регистрации договора аренды ФИО6 было отказано. Данные договоры и акты приема передачи истец считает незаключенными, поскольку в договоре аренды от 01 октября 2014 года указана доверенность на имя Стаценко В.М., которая не предоставляет право сдавать в аренду спорный жилой дом, выдана в отношении недвижимого имущества по другому адресу: <адрес> по которому перечислялась арендная плата. Кроме того, жилое помещение не может быть обременено на основании договора аренды для коммерческого использования с целью извлечения прибыли, как это указано в оспариваемых договорах аренды, за что истец неоднократно была привлечена к административной ответственности. Объектом аренды может быть только индивидуализированный объект, к которому не могут быть отнесены 9/10 долей жилого дома, выдел которых в натуре не производился. При таких обстоятельствах, договоры аренды, заключенные с нарушением законодательства, по мнению истца, должны быть признаны незаключенными. На обращение истца освободить домовладение ответчик ответила отказом, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах третьего лица Зрячих Е.В., и ее представитель на основании доверенности ФИО3 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно истец пояснила, что Стаценко В.М. должен был доделать дом, сдать объект в эксплуатацию, провести переоборудование. Договоренность со Стаценко В.М. сдавать спорный дом в аренду отсутствовала. Просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО6 на основании доверенности ФИО4 исковые требования не признал, указав в обоснование возражений, что суд кассационной инстанции опроверг доводы о недействительности договора. Договор по адресу: <адрес> фактически не исполнялся, земельный участок арендатору не передавался и расторгнут по соглашению сторон 19 марта 2015 года, в связи с отказом истца от его государственной регистрации и фактическим неисполнением сторонами. Данный факт, по мнению представителя ответчика, опровергает доводы истца о получении арендной платы за аренду недвижимости по указанному адресу. Из доводов истца следует, что ее воля была направлена на заключение договора аренды, но соглашение по всем условиям договора не было достигнуто. По мнению представителя ответчика, Президиумом Краснодарского краевого суда установлено, что договор аренды от 01 октября 2014 года содержит все существенные условия, сторонами исполнен, имущество передано арендатору по акту приема-передачи, арендатор нес расходы по содержанию имущества, арендатор вносил, а арендодатель получал арендную плату, следовательно, отсутствуют основания как для признания договора недействительным, так и для его признания незаключенным. Предмет аренды в договоре от 01 октября 2014 года индивидуализирован, в нем указан адрес, площадь и кадастровый номер, возникновение права общей долевой собственности на 1/10 его долю после заключения договора аренды не свидетельствует о его незаключенности, это явилось основанием для приостановления государственной регистрации и представления на регистрацию договора аренды в отношении 9/10 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Фактически сторонами был исполнен договор от 01 октября 2014 года. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо Стаценко В.М. полагал исковые требования необоснованными и просил в их удовлетворении отказать, указав, что спорный дом строил он.

Выслушав явившихся участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО7, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск удовлетворить, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, истцу ФИО5 на основании договора купли-продажи от 13 октября 2014 года принадлежат 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 669,6 кв.м., и 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 384 кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, на котором расположен данный жилой дом, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от 17 октября 2014 года.

Другая 1/10 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество принадлежат на основании договора дарения доли земельного участка и жилого дома от 03 октября 2014 года Зрячих Е.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от 17 октября 2014 года.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации от 10 марта 2015 года, направленного в адрес ФИО5 Геленджикским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю следует, что на государственную регистрацию был представлен договор аренды от 20 января 2015 года, предметом которого являются 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 669,8 кв.м., по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.1 указанного договора, дом будет использоваться по усмотрению арендатора, в том числе жилые помещения – для проживания, нежилые – для коммерческого использования с целью извлечения прибыли. Согласно данным ЕГРП, вышеуказанный объект недвижимого имущества является жилым домом, с назначением - жилое. На данный дом зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО5 и Зрячих Е.В.. Вместе с тем, жилое помещение, в том числе жилой дом, не может быть обременено на основании договора аренды, в том числе для коммерческого использования с целью извлечения прибыли. В договоре аренды не индивидуализирован объект, подлежащий передаче в аренду, выдел в натуре принадлежащих ФИО5 9/10 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом в виде конкретных помещений не производился, в связи с чем, предмет аренды не определен. В дополнительно представленной редакции договора аренды от 01 октября 2014 года собственником всего дома указана ФИО5, тогда как на этот дом, согласно данным ЕГРП, зарегистрировано право общей долевой собственности. По изложенным основаниям 10 февраля 2015 года было принято решение о приостановлении государственной регистрации, предоставлен месячный срок для устранения причин приостановления, которые устранены не были, в связи с чем, в государственной регистрации отказано.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из регистрационного дела правоустанавливающих документов следует, что представленный на государственную регистрацию договор аренды от 20 января 2015 года подписан Стаценко В.М., действующим от имени ФИО5 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО1, зарегистрированной в реестре за № от 02 апреля 2012 года (арендодатель), и ФИО6. Согласно п.1.1, арендодатель предоставляет в пользование арендатору и передает ему по акту 9/10 долей жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 669,8 кв.м., по адресу: <адрес>. Согласно п.2.1, дом предоставляется в пользование арендатору для использования им по своему усмотрению всеми способами, в том числе: жилые помещения для проживания, нежилые помещения – для коммерческого использования с целью извлечения прибыли. Срок действия договора указан 10 лет с 20 января 2015 года по 20 января 2025 года (3.1), размер арендной платы 50 000 рублей в месяц (п.4.1). К договору приложен акт приема-передачи, датированный 01 октября 2014 года, подписанный теми же лицами о передаче в пользование всего земельного участка и жилого дома, при этом в подтверждение полномочий указана та же доверенность.

Представленный в материалы дела договор аренды дома от 01 октября 2014 года в копии (л.д.11) также подписан Стаценко В.М., действующим от имени ФИО5 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО1, зарегистрированной в реестре за № от 02 апреля 2012 года (арендодатель), и ФИО6. При этом предметом договора аренды указан весь жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 669,8 кв.м., по адресу: <адрес> (п.1.1), та же цель использования (п.2.1), срок действия с 01 октября 2014 года по 01 октября 2024 года (п.3.1), размер арендной платы за дом 50 000 рублей в месяц (п.4.1) (л.д.11).

Указанной в договорах аренды от 01 октября 2014 года и от 20 января 2015 года доверенностью, удостоверенной нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО1, зарегистрированной в реестре за № от 02 апреля 2012 года, ФИО5 уполномочила Стаценко В.М. пользоваться, управлять принадлежащими ей на праве собственности земельным участком с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом литер «Б» по адресу: <адрес>, с правом сдачи в аренду на условиях по своему усмотрению.

Согласно ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена (ст.185.1 ГК РФ).

Таким образом, на основании указанной в договорах аренды доверенности Стаценко В.М. не обладал правом на заключение договора аренды принадлежащих ФИО5 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 669,8 кв.м., по адресу: <адрес>, от ее имени.

Статьей 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Из материалов дела следует, что ФИО5 не только не одобрила совершенную от ее имени Стаценко В.М. сделку, но своими действиями выразила отсутствие согласия на ее совершение.

Заявлениями, удостоверенными нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО1, зарегистрированными в реестре соответственно за № и № от 23 декабря 2015 года ФИО5 и Зрячих Е.В. обратились в адрес ФИО6 с требованием освободить в срок до 15 января 2016 года жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

Доводы ответчика в лице представителя о внесении арендной платы за аренду недвижимости по указанному адресу не подтверждены надлежащими доказательствами. В представленным чеках отсутствует адрес недвижимости, за аренду которого данная арендная плата перечислялась, в связи с чем, ничем не опровергнуты доводы истца относительно внесения арендной платы за пользование принадлежащим ей имуществом по другому адресу, в отношении которого имелись договорные отношения: <адрес>.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что государственная регистрация указанных выше договоров аренды от 01 октября 2014 года и от 20 января 2015 года сроком на 10 лет, осуществлена не была. Более того, на государственную регистрацию не представлялся акт приема-передачи имущества, являющегося предметом договора аренды от 20 января 2015 года. Доказательств наличия такового ответчиком не представлено. Из чего следует, что по этому договору имущество арендатору не передавалось.

При этом, предметом данного договора является не конкретное имущество, а 9/10 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:40:0408015:278, общей площадью 669,8 кв.м., по адресу: <адрес> (п.2.1 договора), которые в натуре не выделялись. При таких обстоятельствах, доводы ответчика в лице представителя о передаче арендатору по договору аренды конкретных помещений являются несостоятельными. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности ФИО5 и Зрячих Е.В., по адресу: <адрес> не производился, порядок пользования не определялся, доказательства согласования условий с сособственником Зрячих Е.В. отсутствуют. Напротив, Зрячих Е.В. обращалась к ФИО6 с требованием освобождения жилого дома и земельного участка по указанному адресу.

Судом также принимается во внимание, что условия договоров аренды противоречат требованиям законодательства. Так, из п.1, 2 ст.16 ЖК РФ и п.1 ст.17 ЖК РФ следует, что жилой дом предназначен для проживания граждан и, соответственно, не может быть обременен на основании договора аренды, в том числе для коммерческого использования с целью извлечения прибыли.

Из п.3 ст.288 ГК РФ следует, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций, предприятий, учреждений допускается только после перевода помещения в нежилое.

Следовательно, указанное в договоре использование жилого дома по адресу: <адрес> для коммерческого использования с целью извлечения прибыли противоречит требованиям законодательства.

Таким образом, учитывая, что Стаценко В.М. на основании указанной в договорах аренды от 01 октября 2014 года и от 20 января 2015 года, акте приема-передачи от 01 октября 2014 года доверенности не был уполномочен сдавать имущество ФИО5 по адресу: <адрес> в аренду, государственная регистрация договоров аренды осуществлена не была, предмет аренды не индивидуализирован, и в связи с этим не мог быть передан ответчику по договорам аренды, условия которых противоречат требованиям законодательства, следовательно, договоры аренды, акт приема-передачи принадлежащего ФИО5 недвижимого имущества по адресу: <адрес>, составленные от ее имени Стаценко В.М., подлежат признанию незаключенными.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 35 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие оснований для возникновения жилищных правоотношений между истцом и ФИО6, на ответчика надлежит возложить обязанность не чинить истцу препятствия в пользовании жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и выселить ее из жилого дома по указанному адресу.

Показания свидетеля ФИО2 суд оценивает критически, поскольку он является супругом ответчика и сыном третьего лица Стаценко В.М., и при этом данные им показания не имеют правового значения для разрешения спора по доводам, изложенным в иске, напротив, свидетель подтвердил факт использования спорного жилого дома для коммерческих целей (фитнес-центра) с целью извлечения прибыли.

Ссылка представителя ответчика на постановление суда кассационной инстанции также не состоятельна, поскольку к участию в деле в качестве третьего лица Стаценко В.М. не привлекался, регистрационное дело правоустанавливающих документов ранее в судебное заседание не истребовалось, судами не исследовалось. Вместе с тем, из него следует, что договор аренды, составленный от имени ФИО5 ее представителем Стаценко В.М. с указанием доверенности, предоставлявшей ему право на заключение договора аренды в отношении спорного объекта недвижимости, на государственную регистрацию не предоставлялся. Учитывая заинтересованность Стаценко В.М. и ответчика ФИО6, пользующейся собственностью истца, иные составленные между ними договоры (как договор от 01 октября 2014 года в копии на л.д.56 без каких-либо подписей) не могут иметь бесспорного доказательственного значения для разрешения настоящего иска.

По изложенным основаниям, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению.

При этом ответчик при наличии материальных претензий не лишена возможности обратиться с соответствующими требованиями в самостоятельном производстве.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать незаключенными договор аренды дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленный 01 октября 2014 года между Стаценко В.М. от имени ФИО5 и ФИО6, акт приема-передачи от 01 октября 2014 года, договор аренды дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленный 20 января 2015 года между Стаценко В.М. от имени ФИО5 и ФИО6.

Обязать ФИО6 не чинить препятствия ФИО5 в пользовании жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО6 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через городской суд.

Судья:

: