Решение № 2-1270/2018 2-1270/2018~М-1177/2018 М-1177/2018 от 26 сентября 2018 г. по делу № 2-1270/2018

Мотивированное
решение изготовлено 02 октября 2018 года

УИД №

Дело № 2-1270/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 27 сентября 2018 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой

при секретаре Яроц Л.М.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3, ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд,

установил:

администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО3, ФИО2

В обоснование требований указала, что ответчики являются собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке расположен объект недвижимости: здание, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. В рамках реализации государственной программы Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» на территории г. Верхняя Пышма осуществляются мероприятия, направленные на строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма принято решение об изъятии для муниципальных нужд принадлежащих ФИО6 объектов недвижимости. В соответствии с требованиями закона в адрес ответчиков было направлено постановление об изъятии указанных объектов недвижимости, а также уведомление о заключении соглашения об изъятии данного имущества для муниципальных нужд, которое ответчиками получено. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто, истец вынужден обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд указанных объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований.

Ответчик ФИО3, третьи лица, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками по ? доли в праве земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с КН № и здания: жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенных по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Свердловской области от 24.07.2015 № 666-ПП «Об утверждении Плана мероприятий по реализации проекта «Строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма» утвержден соответствующий план мероприятий по строительству трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма.

В рамках подпрограммы 1 «Развитие транспорта и транспортно-логического комплекса Свердловской области» государственной программ Свердловской области «Развитие транспорта дорожного хозяйства, связи и информационных технологий Свердловской области до 2024 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП предусмотрено строительство и реконструкция улично-дорожной сети со строительством трамвайной линии в границах городского округа Верхняя Пышма и муниципального образования «город Екатеринбург».

Постановлением Правительства Свердловской области от 25.01.2018 № 28-ПП «Об утверждении государственной программ Свердловской области «Развитие транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года» постановление Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1331-ПП признано утратившим силу, и утверждена новая программа развития транспортного комплекса Свердловской области до 2024 года, которой по-прежнему предусмотрено строительство трамвайной линии Екатеринбург – Верхняя Пышма.

Проекты планировок и межевания территории утверждены постановлениями администрации ГО Верхняя Пышма от 13.07.2016 №, от 11.11.2016 №, от 28.10.2016 №.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 06.02.2018 № «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества», принято решение об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащих ФИО6 земельного участка с КН № и расположенного на нем жилого дома с КН №.

В адрес ответчиков направлено уведомление № от 16.04.2018 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 3 650 895 рублей. Указанное уведомление получено ответчиками 25.04.2018.

25.04.2018 от С-вых в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика на земельный участок и нежилое здание, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчиков С-вых спорных объектов недвижимости, прекращении их права собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за городским округом Верхняя Пышма.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчикам, суд исходит из следующего.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для определения стоимости изымаемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 27.06.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 (ООО «БизнесОценкаПраво).

Согласно заключению эксперта № рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 146 400 рублей, здания (жилого дома) и иных строений. расположенных на земельном участке – 1 339 600 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды – 558 100 рублей.

Ответчиком ФИО2 заявлены возражения относительно использования данной экспертизы при определении выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости. В обоснование возражений ответчиком указано, что на странице 40 заключения эксперт указала стоимость земельного участка за квадратный метр от 1 750 до 4 091 рублей. При этом, на странице 64 для объектов аналогов №№ вводит понижающий коэффициент, хотя указанные объекты находятся в более дешевых – спальных районах. В конечном итоге эксперт приняла за стоимость квадратного метра изымаемого участка 2 863 рубля, при этом не указала, на чем основаны ее выводы. На странице 11 заключения указано, что изымаемое домовладение находится в центре города. Вместе с тем, на странице 64 эксперт применяет понижающий коэффициент при определении стоимости жилого дома с обустроенной инфраструктурой, при этом не поясняет, почему он принят. Согласно существующих цен на объекты недвижимости, на указанную стоимость квадратного метра на рынке, при прочих равных условиях, приобретение аналогичного жилого дома не представляется возможным. На странице 15 заключения, вопреки акту осмотра изымаемого имущества, в своем заключении эксперт указала совершенно иной материал изготовления жилого дома и объектов инфраструктуры, что повлияло на стоимость объекта.

В связи с чем, экспертом ФИО4 даны письменные пояснения к заключению. Согласно которым, на странице 40 указан диапазон цен земельных участков первого ценового пояса <адрес>) 1 750 – 4 091 рублей за квадратный метр. При расчете оценки на странице 63 участвуют все объекты, которые были в анализе рынка земельных участков на странице 40. После проведения корректировки средневзвешенная стоимость объекта оценки составляет 2 969 рублей за кв.м. Проведены следующие корректировки: на торг, на местоположение: понижающий коэффициент для объектов-аналогов № и № был применен, так как объект оценки расположен вдоль автомагистральной дороги города, а объекты-аналоги № и № в спальных районах городов, что является более предпочтительней для объектов ИЖС, данный факт основан на анализе рынка земельных участков, корректировки приняты согласно справочника оценщиков 2017 года (страница 67 отчета). На странице 10-15 описывается местоположение объекта оценки. В раздел входит: описание Свердловской области, города Верхняя Пышма (где указаны районы города), а затем на странице 11 «Характеристики местоположения и окружения объекта оценки», где указано локальное местоположение объекта оценки: расположен вдоль автомагистральной дороги города, удален от общественно-деловой застройки, в силу местоположения преобладает ИЖС и производственно-складская застройка. Анализ рынка жилых домов в г. Верхняя Пышма, построенных до 90-х годов на странице 42-45 заключения показал уровень цен от 51 667 – 102 778, средняя цена 74 578 руб/кв.м. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 486 000/38,9 = 89 614 руб/кв.м., что выше среднего. На странице 15 заключения жилой дом, литер А материал стен бревно и пристрой А1 материал стен каркасный, согласно технического паспорта. Акт осмотра материал стен – дерево. Расчет стоимости жилого дома на странице 73 – материал стен бревенчатые. В акте осмотра вместе с недвижимым имуществом указано движимое имущество: система фильтров, гидроаккумулятор, водонагреватель, в расчетах не участвуют, данные объекты являются движимым имуществом, у суда нет вопроса об оценке движимого имущества.

С учетом данных пояснений эксперта, оценивая заключение эксперта №, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, размера убытков и упущенной выгоды.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющими заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, что подтверждено документами о квалификации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Заключение эксперта № содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом использованы сравнительный, доходный и затратный подходы, при применении которых эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение эксперта № определяет размер возмещения на момент рассмотрения спора судом (23.07.2018), в то время как в соответствии с представленным истцом отчетом об оценке № от 30.03.2018, выполненным независимым оценщиком ООО «Грант оценка», размер возмещения определялся по состоянию на 01.03.2018, то есть без учета позиции изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, согласно которой в тех случаях, когда сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Таким образом, определяя выкупную цену, подлежащую выплате ответчику за изымаемое у него недвижимое имущество, суд принимает во внимание экспертное заключение №. С учетом указанного заключения в пользу С-вых подлежит выплата стоимости недвижимого имущества соразмерно доле каждого из ответчиков в спорном имуществе в размере 3 486 000 рублей, а так же убытки, в том числе упущенная выгода в размере 558 100 рублей.

Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.

Так, в соответствии с положениями части 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае принудительного изъятия земельного участка, условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяются судом.

На основании изложенного, учитывая отсутствие доказательств возражений ответчиков относительно порядка уплаты возмещения за изымаемые объекты, суд полагает возможным определить порядок уплаты возмещения, заявленный истцом: 50 % от суммы возмещения до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты и 50 % - в течение 10 календарных дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО3, ФИО2 об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, - удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО3 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости: здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма), с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 3 486 000 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 558 100 рублей.

Признать право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости: здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Определить порядок уплаты возмещения: 50 % от суммы возмещения до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты и 50 % - в течение 10 календарных дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья М.П. Вершинина