Решение № 2-3892/2025 2-3892/2025~М-3400/2025 М-3400/2025 от 7 декабря 2025 г. по делу № 2-3892/2025

Дело № 2-3892/2025

УИД 50RS0044-01-2025-005706-10


РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2025 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

секретаря судебного заседания Ленковой Ю.А.,

с участием ответчика ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3892/2025 по иску ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратился в суд и просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 в размере 40 480 рублей; взыскать с ФИО3 задолженность по договору <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 в размере 40 480 рублей; взыскать с ФИО1 и ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 4 000 рублей.

Свои требования мотивирует тем, что 30.08.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» и ФИО1, ФИО3 заключен договор <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с пунктами 2.1, 3.2 и приложением № 1 договора <номер>-Х6 от 30.08.2019 истец обязуется построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ответчикам объект долевого строительства: квартиру, состоящую из 1 комнаты с 1 лоджией. Планируемая площадь объекта долевого строительства составляет 40,91 кв.м., в том числе: общая площадь квартиры 36,77 кв.м (жилая комната - 15,40 кв.м., санузел - 4,46 кв.м., прихожая - 5,36 кв.м., кухня - 10,01 кв.м., кладовая - 1,54 кв.м.), лоджия - 8,29 кв.м, (с применением понижающего коэффициента 0,5). Согласно пункту 3.1 договора <номер>-Х6 от 30.08.2019 цена 1 кв.м, планируемой площади объекта долевого строительства составляет 44 000 рублей, НДС не облагается. Квартира <номер> фактически передана участникам долевого строительства ФИО1 и ФИО3 по акту приема-передачи имущества от 11.02.2024. 13.03.2024 зарегистрировано право общей совместной собственности участников долевого строительства на переданную квартиру. По результатам строительства и технической инвентаризации здания (многоквартирного дома) площадь объекта долевого строительства по договору <номер>-Х6 от 30.08.2019 фактически составила 47,70 кв.м., в том числе: площадь квартиры -37,8 кв.м., лоджия -9,9 кв.м, (без применения понижающего коэффициента). При этом, в соответствии с п. 3.7 договора участия в долевом строительстве <номер>-Х6 от 30.08.2019 в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органами технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от планируемой площади, то цена договора подлежит соответствующему изменению и стороны производят дополнительные расчеты в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Таким образом, сведения о площади жилого помещения - квартиры <номер> в размере 37,8 кв.м., внесенные в единый государственный реестр недвижимости, полностью соответствуют результатам обмеров органами технической инвентаризации и техническим документам. Согласно пункту 5.2.1 договора <номер>-Х6 от 30.08.2019 участник долевого строительства обязуется в случае расхождения Планируемой и Фактической площади объекта долевого строительства произвести доплату в соответствии с п. 3.6 и п. 3.7 договора. В результате удовлетворения Арбитражным судом Калужской области в рамках дела № А23-3023/2021 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» заявления конкурсного управляющего о передаче квартиры <номер> и фактической передачи квартиры <номер> участникам долевого строительства ФИО1 и ФИО3 на стороне последних в силу пунктов 3.7 и 5.2.1 договора <номер>-Х6 от 30.08.2019 возникла обязанность по оплате истцу (застройщику) излишней площади объекта долевого строительства. Фактическая площадь переданного ответчикам объекта долевого строительства (квартиры) составила 42,75 кв.м. (37,8 кв.м. + 9,9 кв.м./2). Размер доплаты за излишнюю площадь объекта долевого строительства (квартиры) составил 80 960 руб. ((42,75 кв.м. - 40,91 кв.м.) * 44 000 руб.). 16.01.2025 в адрес ответчиков направлена претензия о доплате 80 960 руб. по договору <номер>-Х6 от 30.08.2019. Согласно ответу на претензию от 21.01.2025 ответчики не оспаривают размер доплаты по договору <номер>-Х6 от 30.08.2019 в сумме 80 960 руб., но готовы оплатить указанную сумму после подписания и государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору долевого участия <номер>-Хб от 30.08.2019. По мнению истца, уклонение ответчиков от доплаты по договору после фактической передачи истцом квартиры ответчикам и государственной регистрации права общей совместной собственности ответчиков на переданную квартиру является необоснованным, так как внесение каких-либо изменений в договор участия в долевом строительстве в связи с изменением площади объекта долевого строительства по окончании строительства в силу действующего законодательства и условий договора участия в долевом строительстве не требуется.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений ответчиков.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в отзыве на иск.

В возражениях на иск ответчики указали, что на основании решения Калужского районного суда Калужской области от 23.08.2021 ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» обязано заключить с ФИО1 и ФИО3 дополнительное соглашение к договору <номер>-Х6 от 30.08.2019 участия в долевом строительстве в связи с возникшими изменениями параметров купленной квартиры и осуществить ее регистрацию в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Судебное решение вступило в законную силу 12.10.2021 и до настоящего времени не исполнено. Таким образом, в настоящий момент у истца отсутствует право требования к ответчикам в сумме 80 960 руб. без подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору <номер>-Х6 от 30.08.2019. При уплате ответчиками денежной суммы в размере 80 960 руб. будет увеличена стоимость объекта недвижимости без заключения дополнительного соглашения, чем будут нарушены права ответчиков на получение налогового вычета в полном объеме при приобретении объекта недвижимости (л.д. 116-120).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела судом установлено, что 30.08.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» и ФИО1, ФИО3 заключен договор <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктами 2.1, 3.2 и приложением <номер> договора <номер>-Х6 от 30.08.2019 застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участникам объект долевого строительства: квартиру, состоящую из одной комнаты с одной лоджией. Планируемая площадь объекта долевого строительства составляет 40,91 кв.м., в том числе: общая площадь квартиры 36,77 кв.м, жилая комната - 15,40 кв.м., санузел - 4,46 кв.м., прихожая - 5,36 кв.м., кухня - 10,01 кв.м., кладовая - 1,54 кв.м., лоджия - 8,29 кв.м, (с применением понижающего коэффициента к=0,5/к=0,3).

Согласно пункту 3.1 договора цена 1 кв.м планируемой площади объекта долевого строительства составляет 44 000 рублей, НДС не облагается.

В соответствии с п. 3.7. договора в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органами технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от планируемой площади, то цена договора подлежит соответствующему изменению, в связи с чем, стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь объекта долевого строительства по данным обмеров органов технической инвентаризации из расчета цены фактической площади объекта долевого строительства, указанной в п. 3.6 настоящего договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 15-21).

25.12.2019 ООО Специализированному застройщику «Строительная компания Правый берег» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 37-39).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 23.04.2021 по делу № А23-3023/2021 принято к производству заявление А. от 16 апреля 2021 года о признании ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.04.2022 по делу № А23-3023/2021 ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленными параграфом 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д. 89-94).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.08.2022 по делу № А23-3023/2021 включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» требование ФИО1 о передаче следующего жилого помещения: квартира <номер> площадью 47,7 кв.м, по адресу: <...>, в соответствии с договором <номер>-Х6 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019. Требование ФИО1 в сумме 133 108 руб., в том числе неустойка - 40 000 руб., компенсация морального вреда - 10 000 руб., штраф - 25 000 руб., расходы на представителя - 40 000 руб., почтовые расходы - 508 руб., транспортные расходы - 800 руб., судебная неустойка - 16 800 руб., включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (л.д. 22-27).

Решением Калужского районного суда Калужской области от 23.08.2021 исковые требования ФИО1, ФИО3 удовлетворены частично. На ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» возложена обязанность заключить с ФИО1, ФИО3 дополнительное соглашение к Договору <номер> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30 августа 2019 года в связи с возникшими изменениями параметров купленной квартиры и осуществить ее регистрацию в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Признан односторонний акт от 28 апреля 2020 года передачи объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 0080-Х6 от 30 августа 2019 года недействительным. Обязано ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» передать ФИО1, ФИО3 по акту приема-передачи квартиру согласно договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 0080-Х6 от 30 августа 2019 года. Взыскано с ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» в пользу ФИО1 и ФИО3 в равных долях: неустойку в размере 80 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, почтовые расходы в размере 1016 руб., транспортные расходы в размере 1600 руб.; а также в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 40000 руб., в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 6140 руб. Кроме того, с ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» в пользу ФИО1 и ФИО3 взыскана судебная неустойка (л.д. 122-127).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.08.2022 по делу № А23-3023/2021 включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» требование ФИО3 о передаче следующего жилого помещения: квартира <адрес>, в соответствии с договором <номер>-Х6 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 года. Требование ФИО3 в сумме 99 248 руб., в том числе неустойка - 40 000 руб., компенсация морального вреда - 10 000 руб., штраф - 25 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 6 140 руб., почтовые расходы - 508 руб., транспортные расходы - 800 руб., судебная неустойка - 16 800 руб., включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (л.д. 28-33).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 25.07.2023 конкурсным управляющим ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» утвержден ФИО2 (л.д. 9-10).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 17.11.2023 по делу № А23-3023/2021 участникам строительства ФИО1 и ФИО3 передана однокомнатная квартира <номер> площадью 37,8 кв.м., в секции <номер> на 7 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, кадастровый <номер>. Требования ФИО1 и ФИО3 исключены из реестра передачи жилых помещений ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» о передаче однокомнатной квартиры <номер> площадью 37,8 кв.м., в секции <номер> на 7 этаже многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, кадастровый <номер> (л.д. 34-36).

Как усматривается из технического плана многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес> составила 37,8 кв.м. (л.д. 40-82).

В соответствии с определением Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-3023/2021 от 17.11.2023 застройщик в лице конкурсного управляющего ФИО2 передал ФИО1, ФИО3 однокомнатную квартиру <номер> площадью 37,8 кв.м., в секции <номер> на 7 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, кадастровый <номер>, по акту приему-передаче имущества от 11.02.2024 (л.д. 83).

Согласно выписке из ЕГРН 13.03.2024 зарегистрировано право совместной собственности ФИО1 и ФИО3 на указанную квартиру (л.д. 84-86, 108-110).

11.01.2025 конкурсным управляющим ФИО2 в адрес ФИО1, ФИО3 направлена претензия с требованием произвести доплату в сумме 80960 руб. в связи с увеличением площади квартиры (л.д. 87).

В ответе на претензию, ответчики предложили подготовить и направить дополнительное соглашение к договору долевого участия <номер>-Х6 от 30.08.2019 в соответствии с решением Калужского районного суда Калужской области от 23.08.2021 (л.д. 88).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 указанной статьи Закона).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из определения Арбитражного суда Калужской области от 17.11.2023 по делу № А23-3023/2021, по результатам строительства и технической инвентаризации, площадь объекта долевого строительства по договору <номер>-Х6 от 30.08.2019 фактически составила 47,70 кв.м., в том числе: площадь квартиры – 37,8 кв.м., лоджия – 9,9 кв.м. (без применения понижающего коэффициента).

Таким образом, площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,84 кв.м. (с учетом применения понижающего коэффициента), в связи с чем, доплата за увеличение площади объекта долевого строительства составляет 80960 руб. (44000 руб. * 1,84 кв.м.).

Установлено, что оплата за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве ответчиками не произведена.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования п. 3.7 договора участия в долевом строительстве следует, что участник долевого строительства производит застройщику доплату за излишнюю площадь объекта долевого строительства, в течение 10 (десяти) дней с даты подписания акта приема-передачи с застройщиком.

Таким образом, указанным пунктом определены сроки оплаты для участника долевого строительства, которые не связаны с заключением дополнительного соглашения к договору участия в долевой строительстве.

Подписание сторонами договора долевого участия в долевом строительстве передаточного акта подтверждает факт передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства и определяет момент, с которого участнику долевого строительства переходят обязанности по содержанию переданного объекта (статья 210 ГК РФ) и риск его случайной гибели или случайного повреждения (статья 211 ГК РФ). При этом такое подписание не освобождает участника долевого строительства об обязанности по уплате цены договора, в том числе от осуществления доплаты в порядке пункта 3.7 договора, а также не является прощением долга (статья 415 ГК РФ).

Анализируя представленные доказательства, оценивая их в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку установлено, что фактическая площадь переданного объекта долевого участия в строительстве увеличилась, а потому у ответчиков возникла обязанность по доплате за такое увеличение, в связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 в размере 80 960 руб., по 40 480 рублей с каждого.

Доводы ответчиков о не заключении с ними дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве подлежат отклонению, поскольку в соответствии с договором доплата за увеличение стоимости объекта долевого строительства производится в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи, который был подписан 11.02.2024. Требования ответчиков о заключении дополнительного соглашения подлежат рассмотрению в порядке исполнения судебного акта, вступившего в законную силу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб., по 2000 руб. с каждого ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, <дата> рождения, уроженца <адрес> (СНИЛС <номер>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (ИНН <***>) задолженность по договору <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 в размере 40 480 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Взыскать с ФИО3, <дата> рождения, уроженки <адрес> (СНИЛС <номер>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (ИНН <***>) задолженность по договору <номер>-Х6 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.08.2019 в размере 40 480 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 08.12.2025