Апелляционное определение № 02-1015/2025 33-3260/2026 М-0425/2025 М-9856/2024 от 15 февраля 2026 г. по делу № 02-1015/2025

УИД 77RS0033-02-2024-024036-55

Судья 1-ой инстанции: фио Дело № 33-3260/26


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес 16 февраля 2026 года

Полный текст апелляционного определения изготовлен 11 июня 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего ...,

судей фио, фио,

при помощниках судьи фио, ФИО1,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело № 2-1015/2025 по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Чертановского районного суда адрес от 1 сентября 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного 01 августа 2023 года между ФИО2 и ФИО3, прекращении права собственности ФИО3, восстановлении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости – отказать.

Иск ФИО3 удовлетворить.

Признать ФИО2 паспортные данные..., ФИО4 свидетельство о рождении ... утратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, что является основанием для снятия их с регистрационного учета по указанному адресу.

Меры по обеспечению иска в виде ареста на квартиру 25, расположенную по адресу: адрес, наложенные на основании определения Чертановского районного суда адрес от 19 мая 2025 года отменить по вступлению настоящего решения суда в законную силу.

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 06.08.2023, предметом которого является квартира, с кадастровым номером ..., расположенная по адресу: адрес, прекращении права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчика в ЕГРН, восстановлении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, мотивируя свои требования неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате приобретенной квартиры по указанному договору.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании утратившими право пользования указанным жилым помещением, указывая на то, что истец является собственником вышеназванного жилого помещения, после государственной регистрации перехода прав собственности к покупателю продавец и члены ее семьи освободили жилое помещение и выехали проживать по адресу: адрес, однако с регистрационного учета не снялись.

ФИО2 в судебное заседание суда первой инстанции явилась, свои исковые требования поддержала, исковые требования ФИО3 не признала.

ФИО3 в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования ФИО2 не признала, свои исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание суда первой инстанции не явился.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит ФИО2 по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, выслушав ФИО2 и ее представителя, ФИО3 и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером ..., собственником которой являлась ФИО2 на основании договора передачи квартиры № ....

01.08.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры (т. 1 л.д. 35-40).

Согласно п. 2.5 договора купли-продажи продавец гарантирует, что последним не было совершено действий (бездействия) и/или операций, противоречащих положениям действующего законодательства Российской Федерации, а также что отсутствуют любые обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя объекта недвижимости, его права собственности на объект недвижимости (как в целом, так и в его части).

Стороны гарантируют, что заключают настоящий договор добровольно. обстоятельства, вынуждающие стороны совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях отсутствуют, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой. (п. 2.7 Договора).

В главе 3 договора указано, что стороны оценивают объект недвижимости в размере сумма В указанную сумму входит в том числе, но не исключительно – отделка, коммуникации, сантехника, мебель, предметы интерьера и техника, имеющиеся на объекте недвижимости, которые передаются вместе с объектом недвижимости без дополнительной оплаты. Продавец продает, а покупатель приобретает объект недвижимости за сумма Расчет между продавцом и покупателем производится непосредственно при подписании договора и акта приема-передачи к нему. Подписанием настоящего договора стороны подтверждают исполнение покупателем расчета по настоящему договору и передачу продавцу указанной в п. 3.2. договора суммы. Стороны договорились, что согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на объект недвижимости не возникает.

Согласно п. 4.1 договора при подписании настоящего договора продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости, по акту приема-передачи.

Покупатель обязуется принять от продавца объект недвижимости по акту приема-передачи при подписании настоящего договора (п. 4.2).

При подписании настоящего договора покупатель обязуется передать продавцу сумму, указанную в п. 3.2. договора, о чем согласно п. 3.4. договора покупатель предоставляет расписку (п. 4.3).

01.08.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости от 01.08.2023 (т. 1 л.д. 41).

Переход права собственности зарегистрирован 10.08.2023.

Как указала ФИО2, в адрес ФИО3 была направлена досудебная претензия, с требованием о заключении соглашения о возврате в собственность истца спорного жилого помещения в связи с нарушением ответчиком условий договора по оплате квартиры (т. 1 л.д. 18-19), на что ответчик возразила, указав на то, что подписанием договора стороны подтвердили исполнение покупателем расчета по договору и передачу продавцу указанной в п. 3.2 договора суммы (т. 1 л.д. 33-34), непосредственно перед подписанием договора купли-продажи и подачей документов в МФЦ денежные средства в сумме сумма были переданы покупателем продавцу в счет оплаты договора. С целью покупки квартиры ФИО3 заключила кредитный договор в адрес Сельскохозяйственный Банк», согласно которому ей предоставлен кредит в сумме сумма под 7,5% годовых сроком возврата до 22.05.2028. Денежные средства, полученные в кредит, были положены ФИО3 в индивидуальную сейфовую ячейку на основании договора № ... от 20.06.2022.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО3 свои обязательства по оплате цены договора выполнила в полном объеме, а отсутствие расписки в получении денежных средств не свидетельствует об обратном.

Право собственности на спорную квартиру перешло к ФИО3, соглашение о порядке пользования жилым помещением между сторонами на заключалось, в настоящее время ФИО2 и ФИО4 проживают по другому адресу.

При таких обстоятельства, руководствуясь положениями ст.ст. 209, 288, 292, 304, 309, 310, 450, 454, 485, 486, 549, 551, 555, 556 ГК РФ, ст.ст. 31, 35 ЖК РФ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 и удовлетворении исковых требований ФИО3

Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно доводам апелляционной жалобы, ФИО2 является дочерью ФИО3, несовершеннолетний ФИО4 приходится сыном истцу и внуком ответчику. 03.10.2019 ФИО2 по общему семейному устному соглашению в порядке приватизации приобрела право собственности спорную квартиру, где впоследствии проживала со своим супругом и сыном. ФИО3 от своего права на участие в приватизации добровольно отказалась. В конце июля 2023 года ФИО3 предложила ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры, мотивируя это защитой интересов истца от мошенников и обещая впоследствии помочь истцу в приобретении более просторной жилой площади, за счет продажи жилья, полученного по программе реновации, под которую попадает спорная квартира. Также ФИО3 пояснила, что желает улучшить и свои жилищные условия и, поскольку она в свое время отказалась от участия в приватизации, рассчитывает на долю с продажи указанного жилья. Полностью доверяя матери, ФИО2 согласилась на данную сделку. Подготовкой документов занималась ФИО3 и через несколько дней после согласия истца на сделку ответчик пригласила ее в территориальный МФЦ, где представила на подписание договор купли-продажи и акт-приема передачи спорной квартиры. После подписания истцом документов ответчик передала их для регистрации права. Денежные средства ответчиком истцу ни до, ни после подписания договора купли-продажи спорной квартиры не передавались, расписка в их получении истцом не составлялась.

В дальнейшем, в течение более года после регистрации договора купли-продажи, до 01.09.2024 ФИО2 со своей семьей продолжала проживать в квартире по адресу: адрес, оплачивая коммунальные услуги за квартиру. Примерно в середине лета 2024 года ФИО3 потребовала освободить квартиру, так как она (ответчик) планирует ее сдавать, при этом сообщив, что денежных средств, предусмотренных договором в размере сумма истец не получит, так как денег у нее нет, а юридически квартира и так принадлежит ей. 31.08.2024 между истцом и ответчиком в присутствии очевидцев фио и фио в спорной квартире состоялся разговор, в котором ответчик в категорической форме потребовала, чтобы истец с семьей незамедлительно освободила квартиру, при этом подтвердив, что никаких денег за квартиру ФИО2 не получит. Данный разговор по случайному стечению обстоятельств был запечатлен на устройстве «видеоняня», установленном в квартире. В суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство об обозрении указанной видеозаписи, однако данное ходатайство судом было отклонено.

Названные доводы ФИО2 заслуживают своего внимания.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, в то же время продавец не лишен права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора другой стороной).

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Из договора купли-продажи квартиры следует, что расчет между продавцом и покупателем производится непосредственно при подписании договора и акта приема-передачи к нему. Подписанием настоящего договора стороны подтверждают исполнение покупателем расчета по настоящему договору и передачу продавцу указанной в п. 3.2. договора суммы (п. 3.3).

В соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ продавец непосредственно в период после подписания настоящего договора и акта приема-передачи к нему, и до момент государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости обязуется предоставить покупателю расписку в получении указанной п. 3.2 договора суммы (п. 3.4).

При подписании настоящего договора покупатель обязуется передать продавцу сумму, указанную в п. 3.2. договора, о чем согласно п. 3.4. договора покупатель предоставляет расписку (п. 4.3).

Между тем в ходе рассмотрения дела установлено, что такая расписка ФИО3 не составлялась и ФИО2 не предоставлялась.

Исполнение обязательства по оплате должны подтверждаться письменными доказательствами, однако в нарушение требований ст.ст. 56, 60 ГПК РФ ФИО3 не представила письменных доказательств оплаты приобретенной у ФИО2 квартиры в размере, указанном в договоре купли-продажи, а представленные договор аренды индивидуальной сейфовой ячейки № ... от 20.06.2022, кредитный договор от 22.05.2023 на сумму сумма, заключенный с адрес Сельскохозяйственный Банк», не свидетельствуют об этом. Сведений о том, что в период заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры в сейфовой ячейки находились денежные средства в размере сумма, которые были получены из нее и переданы ФИО2 не представлено. Кредитный договор не является целевым, спорная квартира не является залоговым имуществом, сведений о том, что кредитные средства были уплачены в счет покупки спорной квартиры материалы дела не содержат.

Кроме того, из представленной ФИО2 видеозаписи разговора с ФИО3 следует, что последняя оплату по договору купли-продажи спорной квартиры не производила.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о признании ФИО2, фио утратившими право пользования указанным жилым помещением.

При таких данных, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, в связи с чем, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ФИО3 на квартиру, признании права собственности на квартиру за ФИО2 и, как следствие, отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда адрес от 1 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 1 августа 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер: ....

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер: ....

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании утратившими право пользования жилым помещением отказать.

Председательствующий:

Судьи: