Решение № 2-238/2019 2-238/2019(2-2761/2018;)~М-2800/2018 2-2761/2018 М-2800/2018 от 28 января 2019 г. по делу № 2-238/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Чариной Е.В.,

при секретаре Ивановской Л.А.,

с участием:

представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пролетарского районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-238/2019 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» (далее по тексту – ООО «Поликлиника КБП») о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленного требования сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО1) и ООО «Поликлиника КБП» в лице директора ФИО заключен договор аренды жилого помещения общей площадью 722 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, которое (жилое помещение) являлось частью жилого дома, принадлежащего ему (истцу) на праве собственности. Ответчик использовал арендуемое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, однако не исполнил обязанность по внесению арендной платы, размер которой согласно пункту 3.1 договора аренды увеличен им (истцом) и с ДД.ММ.ГГГГ составил 301 000 рубль ежемесячно, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 1 556 086 рублей и которая до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного, просил суд взыскать с ООО «Поликлиника КБП» в его (ФИО1) пользу задолженность по арендной плате в размере 1 556 086 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте его проведения извещен, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленное требование и просили суд его удовлетворить, пояснив, что ФИО1 является собственником жилого дома общей площадью 1370,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Поликлиника КБП» в лице директора ФИО заключен договор аренды жилого помещения общей площадью 722 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем не чаще двух раз в год в течение срока действия договора и в соответствии с конъюнктурой рынка аренды недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 как собственник сданного в аренду жилого помещения направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы. С ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составил 301 000 рублей и не превысил среднерыночную по Тульской области в 2016 году. Однако уведомление об увеличении размера арендной платы не было исполнено, оплата производилась в прежнем размере 87 870 рублей (из расчета арендной платы в размере 101 000 рублей), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 1 556 086 рублей, которую ФИО1 просит взыскать с ООО «Поликлиника КБП». Обратили внимание, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ носил краткосрочный характер, был заключен на 11 месяцев 21 день, однако по истечении указанного срока, то есть ДД.ММ.ГГГГ, ответчик продолжил пользоваться арендуемым помещением, а истец, в свою очередь, не возражал против этого, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендованное имущество возвращено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика – ООО «Поликлиника КБП» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковое требование ФИО1 не признал, пояснив, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указание на наличие у арендодателя права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, все изменения и дополнения к договору совершаются с соблюдением формы договора (пункты 4.3, 7.5 договора). Поскольку истцом не представлены заключенные после ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения об изменении арендной платы, расчет арендных платежей следует производить исходя из размера, согласованного сторонами в пункте 3.1 договора – 101 000 рублей; направление ФИО1 ООО «Поликлиника КБП» уведомления об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы по договору противоречит положениям действующего законодательства и условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а использование арендатором предмета аренды после получения таких уведомлений само по себе не свидетельствует о его (арендатора) согласии на увеличение размера арендной платы. Также указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировано в качестве юридического лица ООО «Азбука здоровья», учредителем которого он (истец) является; юридический адрес данной организации: <адрес>. Основным видом деятельности ООО «Азбука здоровья» является оказание медицинских услуг. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Азбука здоровья» заключен договор аренды жилого помещения площадью 722 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, что, по его (представителя ответчика) мнению, ставит под сомнение законность действий истца по взиманию с ООО «Поликлиника КБП» арендной платы за июнь-июль 2017 года.

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу обязательства одно лицо (должник) должно совершить в пользу другого лица кредитора) определенное действие, в том числе - уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (статья 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником жилого дома общей площадью 1370,5 кв. м лит. Д, лит. над Д, лит. под Д, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Поликлиника КБП» в лице директора ФИО (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения общей площадью 722 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев 21 день, и возможностью заключения договора аренды на новый срок (пункты 1.1, 4.1, 4.2 договора).

Краткосрочный договор государственной регистрации не подлежал (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Согласно пункту 3.1 постоянная величина арендной платы составляет 101 000 рублей ежемесячно за все арендуемое помещение. Обязательство по оплате аренды считается исполненным надлежащим образом либо с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо с момента получения на руки арендодателем наличных денежных средств. Оплата арендной платы производится не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды (абзац 1).

Величина арендной платы, установленная настоящим пунктом, может быть изменена не чаще двух раз в год в течение срока действия настоящего договора и в соответствии с конъюнктурой рынка аренды недвижимости (абзац 3 пункта 3.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил директору ООО «Поликлиника КБП» ФИО уведомление о повышении им в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ арендной платы до 301 000 рублей в месяц, которое последней получено.

Договорные отношения с ООО «Поликлиника КБП» по аренде помещения прекращены ДД.ММ.ГГГГ. До указанного времени ответчик продолжал занимать арендованное жилое помещение.

Поскольку ООО «Поликлиника КБП» с ДД.ММ.ГГГГ не вносило арендную плату по договору в испрашиваемом истцом размере – 301 000 рублей ежемесячно, ФИО1 в претензии от ДД.ММ.ГГГГ потребовал погасить образовавшуюся задолженность.

Неисполнение ответчиком требований претензии явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой.

Следовательно, заключение договора и формирование его условий по общему правилу должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами. Поэтому принцип свободы договора составляет одно из основополагающих начал частноправового регулирования (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В данном случае, стороны возникшего спора заключили договор аренды и приняли на себя соответственно определенные обязательства, которые в силу норм статей 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата помещения арендодателю.

При этом неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, а равно несвоевременное исполнение арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Так, в соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение (расторжение) договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Однако сведений о достижении сторонами соглашения об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части размера арендной платы в материалах дела не имеется. Напротив, согласно объяснениям представителя ответчика, не опровергнутым стороной истца, директор ФИО неоднократно выражала несогласие с изменением ФИО1 в одностороннем порядке размера арендной платы.

На основании статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений по делу.

Судом установлено, что до настоящего времени изменения в договор аренды в части установления арендной платы в размере 301 000 рублей ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке не внесены, что объективно подтверждается материалами дела и не оспорено сторонами.

Разрешая заявленное ФИО1 требование о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной из размера 301 000 рублей (с декабря 2016 года), суд исходит из того, что заключенный между сторонами договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Напротив пункты 4.3, 7.5 договора аренды, исходя из их буквального толкования, содержат условие об изменении условий договора, в том числе, и об изменении арендной платы, по соглашению сторон (в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, либо в судебном порядке), в связи с чем довод представителя ответчика – ООО «Поликлиника КБП» по доверенности ФИО4 об отсутствии законных оснований для оплаты арендных платежей в большем размере, чем установлено договором, судом представляется законным и обоснованным.

Направление ФИО1 ООО «Поликлиника КБП» уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ противоречит вышеуказанным положениям действующего законодательства и условиям договора аренды, а использование арендатором предмета аренды после получения такого уведомления само по себе не свидетельствует о его (арендатора) согласии на увеличение размера арендной платы.

Судом проверены доводы истца ФИО1 о наличии у ответчика ООО «Поликлиника КБП» задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и установлено исполнение ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (срок окончания аренды согласно пункту 4.1 договора) обязанности по внесению арендной платы в размере 101 000 рублей (за вычетом налога на доходы физических лиц), исходя из расчета: 87 870 рублей в месяц x 5 месяцев (с декабря 2016 года по апрель 2017 года) и 59 524 рубля 84 копейки (за 21 день мая 2017 года), итого уплачено 498 874 рубля 84 копейки, что стороной истца не оспаривалось.

Однако поскольку в данном случае ООО «Поликлиника КБП» несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения арендодателю ФИО1, с Общества за все время просрочки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) подлежит взысканию арендная плата, установленная договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 154 085 рублей 16 копеек (87 870 рублей в месяц x 2 месяца (с июня 2017 года по июль 2017 года) и 28 345 рублей 16 копеек (за 10 дней мая 2017 года) за вычетом фактически уплаченных 50 000 рублей по представленным распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств полного внесения арендных платежей в согласованном сторонами размере в период после окончания предусмотренного пунктом 4.1 договора аренды срока его действия ответчиком не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что Общество фактически не пользовалось арендуемым имуществом в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 договора аренды с ООО «Азбука здоровья», по изложенным выше мотивам не могут быть признаны обоснованными, так как обязанность ответчика возвратить арендуемую площадь после прекращения арендных отношений, не затрагивает прав указанного выше юридического лица (ООО «Азбука здоровья»); в свою очередь, отчуждение (а равно сдача в аренду) арендодателем объекта недвижимости иному лицу не освобождает арендатора от обязанности, установленной статьями 611, 622 ГК РФ по возврату объекта аренды в освобожденном виде и внесению арендных платежей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку при заключении арендодателем нескольких договоров аренды на одно и то же помещение статьей 398 ГК РФ предусмотрен специальный способ защиты прав арендатора, которому не было передано имущество, в таком случае он вправе требовать от арендодателя, не исполнившего обязательство по передаче объекта, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Правоотношения ФИО1 и ООО «Азбука здоровья» в части исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ правового значения применительно к неисполненной обязанности ООО «Поликлиника КБП» по внесению арендной платы не имеют.

Согласно статье 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, – в данном случае в размере 4 281 рубль 70 копеек ((154 085,16 – 100 000) рублей х 2% + 3 200 рублей.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленного и поддержанного искового требования, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое требование ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 154 085 рублей 16 копеек.

В удовлетворении остальной части искового требования ФИО1 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поликлиника КБП» в доход муниципального образования город Тула государственную пошлину в размере 4 281 рубль 70 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Чарина