Решение № 3А-113/2025 3А-9/2026 3А-9/2026(3А-113/2025;)~М-97/2025 М-97/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 3А-113/2025

Дело № 3а-9/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2026 года город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи Исаева С.Н.,

при секретаре Бондюковой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ШЕДО» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и установлению ее равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «ШЕДО» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 49 614 600,00 рублей, определенную в отчете об оценке ООО «Деловые Люди» оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец полагает, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 68 306 916,91 рублей внесенная ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр, значительно превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает права и законные интересы административного истца, так как размер расходов на содержание нежилого помещения напрямую зависит от кадастровой оценки объекта недвижимого имущества.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города Севастополя, утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23 ноября 2023 года № 14678-РДИ по состоянию на 01 января 2023 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № в названном распоряжении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 68 306 916,91 рублей (п. № Приложения к распоряжению), внесена в государственный кадастр ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке, была проведена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, составленному ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 53 301 153 рубля.

Административный истец, административный ответчик и заинтересованные лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом, в связи с чем, судом определено провести заседание в их отсутствие.

Изучив административный иск и возражения на него, исследовав материалы дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание, что рассматриваемый объект недвижимого имущества принадлежат административному истцу на праве собственности, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы истца как налогоплательщика, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество.

Частью 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование исковых требований ООО «ШЕДО» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представило отчет об оценке ООО «Деловые Люди» оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 49 614 600,00 рублей (т. 1 л.д. 32 – 155).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и включающая проверку отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, изготовленного оценщиком ООО «Деловые Люди» ФИО1, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ в Севастопольский городской суд поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно поступившему в адрес суда заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, изготовленному экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России ФИО2, отчет оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой.

Однако, в результате анализа отчета от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного ООО «Деловые Люди», экспертом ФИО2 выявлены следующие несоответствия, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта оценки: допущена арифметическая ошибка при определении величины поправок, примененных к объектам-аналогам в рамках расчета стоимости доходным подходом, что повлекло искажение значений удельных весов аналогов; в рамках анализа рынка оценщик не выявил более сопоставимые объекты, предложенные к реализации в период более близкий к дате оценки; оценщиком не применена корректировка на дату предложения к аналогам №1, №2 и №4 при расчете стоимости в рамках сравнительного подхода. При этом корректировка по указанному фактору, внесенная к стоимости объектов-аналогов в доходном подходе определена некорректно, так как не учитывает территориальные коэффициенты, содержащиеся в соответствующем справочнике; объект-аналог №3, использованный в расчете в рамках сравнительного подхода, представляет собой комплекс отдельно-стоящих и пристроенных зданий и не является сопоставимым по характеристикам с объектом исследования; корректировка на местоположение определена на основе данных справочника СтатРиэлт, рассчитанных для несоответствующего сегмента рынка (земельных участков). Отсутствует единая логика при расчете корректирующих коэффициентов в рамках доходного и сравнительного подходов.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 53 301 153 рубля.

Суд признает составленное экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России ФИО2 заключение от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость объекта недвижимого имущества и не достоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Полагаю, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России ФИО2 соблюдены.

Не доверять выводам указанной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так, суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 53 301 153 рубля определенной сравнительным и доходным подходами и методами прямой капитализации и сравнения продаж. Обоснование применения данных подходов и методов, расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимого имущества, и отказ от использования затратного подхода экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В заключении судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания, исходя из характера недвижимости, цели оценки и использования, качества и количества исходной информации, подкрепляющей применённые методы и используемые в процессе определения стоимости, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах экспертного заключения. Основываясь на анализе и полученных результатах, эксперт пришел к соответствующему выводу о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым распоряжением, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Произведенные, при выведении итоговой рыночной стоимости нежилого здания расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Экспертом также соблюдены требования пункта 20 ФСО № 7 при определении наиболее эффективного использования объекта в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) объекта оценки, проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

При таких обстоятельствах, представленный административным истцом при предъявлении настоящего иска отчет об оценке ООО «Деловые Люди» оценщика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № не может служить надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества.

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, суд приходит к выводу о допустимости заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России ФИО2

Судом не усматривается оснований для проведения повторной либо дополнительной судебной экспертизы, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ, у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества: с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 указано ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ШЕДО» обратилось в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзац второй пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Учитывая, что ООО «ШЕДО» обратилось с административным исковым заявлением в суд ДД.ММ.ГГГГ, сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 01 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с ДД.ММ.ГГГГ (даты применения на территории города Севастополя), на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ШЕДО» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 53 301 153,00 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 02 марта 2026 года.

Судья С.Н. Исаев