Решение № 2-6221/2025 2-6221/2025~М-5913/2025 М-5913/2025 от 22 октября 2025 г. по делу № 2-6221/2025

УИД: 50RS0039-01-2025-009647-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«22» октября 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Вдовиной Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6221/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4,, ФИО5, об обязании ответчиков зарегистрировать договор аренды, встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО1, ФИО2, администрации Раменского муниципального округа Московской области о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, сохранении здания в реконструированном виде, прекращении права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, требованиями которого просит обязать ответчиков зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от <дата> № <номер>.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № <номер>, на основании которого истцу в аренду предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение <номер> площадью 38,4 кв.м., расположенное в нежилом здании с кадастровым номером <номер>. Договор аренды заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Арендуемое помещение передано в аренду, истец фактически использует и занимает помещение. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Обязанность осуществления государственной регистрации договора возложена на ответчиков. Однако ответчики уклоняются от государственной регистрации договора аренды, в связи с чем истец вынужден обратиться с иском в суд.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, по первоначальному иску ФИО1 в ходе судебного разбирательства обратились со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, администрации Раменского муниципального округа Московской области, согласно требованиям которого, просят отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 в полном объеме; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 и ФИО5, задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № <номер> от «<дата> г. в размере 172 800 рублей; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 и ФИО5 неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды нежилого помещения № <номер> от «<дата> г. в размере 10 944 рублей; прекратить зарегистрированное за ФИО3, ФИО4 и ФИО2 право общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <номер> площадью 163 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес> исключить из ЕГРН сведения о регистрации прав в отношении указанного здания и сведения о его кадастровом учете; сохранить здание с кадастровым номером <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде; признать право общей долевой собственности за ФИО3, ФИО4, ФИО5 на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером <номер> расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>

В судебном заседании истец ФИО1 отсутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Истцом представлены письменные возражения на встречное исковое заявление, согласно которым истец просит суд удовлетворить первоначальное исковое заявление истца к ответчикам, в удовлетворении встречного искового заявления в части требований о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 и ФИО5, задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы отказать, так как поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то данный договор нельзя считать заключенным, а у ФИО1 не возникло прав арендатора и обязанности по уплате арендной платы.

В судебном заседании ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 отсутствовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ответчиков по первоначальному иску по доверенности поддержал исковые требования по встречному иску с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд об их удовлетворении, в удовлетворении первоначального иска ФИО1 просил отказать.

Ответчики ФИО2, администрация Раменского муниципального округа Московской области о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Третьи лица Министерство жилищной политики Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между истцом по первоначальному иску ФИО1 и ответчиками ФИО4, ФИО5, ФИО3, в лице действующего на основании доверенности ответчика ФИО2, был заключен договор аренды нежилого помещения № <номер> (далее – договор), согласно условиям которого ответчики (арендодатели) передали истцу (арендатору) за плату во временное владение и пользование нежилое помещение <номер> площадью 38,4 кв.м., расположенное в нежилом здании с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

Расположение арендуемого нежилого помещения отображено на Поэтажном плане здания с экспликацией, являющихся приложением к указанному договору аренды.

Пунктами 4.1, 4.2 Договора аренды срок действия договора определен сторонами в 36 месяцев начиная с <дата>г.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 4.3 Договора).

В соответствии с п. 2.1.6 договора арендодатели обязуются осуществить государственную регистрацию договора, подав необходимые документы на государственную регистрацию в установленном законом порядке в срок, не превышающий 30 (тридцати) дней с момента получения во владение и пользование помещения.

В целях государственной регистрации договора арендодатели обязаны передать все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 30 дней с момента получения во владение и пользование помещения (п. 4.4. договора).

Доказательств, подтверждающих регистрацию договора аренды или направления договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, суду не представлено.

Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата устанавливается равной сумме 57 600 рублей за месяц. В соответствии с п. 2.2.3. договора арендатор обязуется в установленные договором сроки вносить арендную плату. Плата производится ежемесячно в следующем порядке: путем передачи Арендатором наличных денежных средств Арендодателям. Арендатор выплачивает арендную плату не позже 27 числа расчетного периода (п. 3.3. договора).

В соответствии с п. 3.4. Договора аренды обязательство Арендатора по внесению арендной платы считается исполненным в момент передачи денежных средств Арендодателям.

Во исполнение условий договора нежилое помещение, являющееся его предметом, фактически предоставлено истцу во владение и пользование с <дата>, что подтверждается представленным актом приема-передачи нежилого помещения от <дата> подписанным сторонами.

Договор сторонами фактически исполняется, помещение передано в аренду, арендатор фактически использует и занимает помещение. Арендная плата внесена ответчиком при заключении договора аренды в размере 57 600 руб., то есть за первый месяц аренды. При этом в последующем арендные платежи истцом не вносились.

Указанные обстоятельства не оспорены и признаны истцом в представленных суду письменных возражениях.

Первоначальные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что договор аренды фактически сторонами исполнялся и исполняется до момента рассмотрения дела судом, истец не требовал его расторжения, ответчики передали имущество в пользование истца, а истец принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполняется ими.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договор, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

В связи с изложенным, суд приходим к выводу об отсутствии у истца каких-либо правовых препятствий к тому, чтобы самому обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а затем на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать взыскания расходов, понесенных в связи с государственной регистрацией, с ответчиков, если они необоснованно уклонялись от государственной регистрации.

Истцом ФИО1 исковых требований о регистрации договора аренды не заявлено. Доказательств, подтверждающих обращение истца с самостоятельным заявлением о государственной регистрации договора аренды в уполномоченный орган суду не представлено. В связи с чем, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно доводам встречного иска в нарушении условий Договора аренды истец ФИО1 не выполнил свои обязательства как арендатор по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате.

Как указал истец в представленных суду возражениях, за период действия договора истец осуществил арендный платеж единожды при заключении договора аренды, в последующем арендные платежи не вносились.

Факт наличия и размер задолженности по арендной плате подтверждается подписанным и утверждённым сторонами актом сверки взаимных расчетов по состоянию на <дата> Представленный акт сверки взаимных расчетов принят истцом и подписан им лично.

По расчету истцов по встречному иску задолженность ответчика по внесению арендной платы по договору от «<дата> г. № <номер> составляет 101 600 рублей. Расчет проверен судом и признан обоснованным. Исходя из следующего расчета: 57 600 руб. (арендная плата в месяц) x 3 месяца (период неоплаченной аренды) = 172 800 рублей.

Истцом ФИО1 доказательств оплаты не представлено, размер задолженности не оспорен.

Таким образом, несмотря на наличие документов, подтверждающих задолженность по договору, задолженность по арендной плате истцом признается, но не оплачивается.

Истцу ФИО1 ответчиками была направлена претензия (требование) о выплате суммы задолженности по договору аренды помещений. Требование (претензию) ответчиков о погашении задолженности по арендной плате истец добровольно не удовлетворил, оставив без ответа.

Согласно ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. В настоящем споре односторонний отказ от исполнения договора аренды законом не предусмотрен.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, так как факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, суд находит встречные требования ФИО3 и ФИО5 подлежащими удовлетворению как заявленные правомерно и основанные на нормах действующего законодательства.

Возражения истца, согласно которым у него, как арендатора, не возникло обязанности по уплате арендной платы, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, основаны на неверном применении норм материального права и подлежат отклонению.

Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его не заключении и не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между сторонами был заключен договор аренды помещения на указанных условиях, и истец ФИО1 принял на себя соответствующие обязательства. Доказательств прекращения использования спорного помещения истцом не представлено, следовательно договор аренды сторонами расторгнут не был, в связи с чем подлежит взыскание арендных платежей за период аренды.

Согласно п. 5.2. Договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, а Арендатор обязан уплатить.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.4. договора уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

Пунктами 4.1, 4.2 Договора аренды срок действия договора определен сторонами в 36 месяцев начиная с <дата>г.

Согласно п. 3.3. Договора аренды плата производится ежемесячно в следующем порядке: путем передачи Арендатором наличных денежных средств Арендодателям. Арендатор выплачивает арендную плату не позже 27 числа расчетного периода

В нарушении условий Договора аренды истец не выполнил свои обязательства как арендатор по внесению арендной платы, арендные платежи за период с <дата> по <дата> в размере 172 800 рублей внесены не были.

За просрочку оплаты арендных платежей ответчики начислили истцу 10 944 коп. пени за период с <дата> по <дата>.

Размер неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по Договору аренды за период с <дата> составляет 5 414,40 руб., исходя из следующего расчета: 57 600 руб. (сумма ежемесячного платежа) * 94 (дней просрочки) * 0,1% = 5 414,40 руб. Размер неустойки за период с <дата> составляет 3 628,80 руб., исходя из следующего расчета: 57 600 руб. * 63 * 0,1% = 3 628,80 руб. Размер неустойки за период с <дата> составляет 1 900,80 руб., исходя из следующего расчета: 57 600 руб. * 33 * 0,1% = 1 900,80руб. Общий размер заявленной неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по Договору аренды за период с <дата> по <дата> составляет 10 944 рублей, исходя из следующего расчета 5 414,40 + 3 628,80 + 1 900,80 = 10 944 рублей.

Расчет неустойки проверен судом и признан обоснованным. Истцом ФИО1 размер неустойки не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 24 постановления от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольные постройки и (или) для удовлетворения иска об их сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения построек.

Учитывая что помещение, фактическое переданное в аренду истцу, обозначено в договоре как расположенное в здании с кадастровым номером <номер>, однако здание с кадастровым номером <номер>, согласно доводам встречного иска, в результате реконструкции здания с кадастровым номером <номер>, фактически прекратило свое существование и было объединено в единое здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде, то предоставленное в аренду помещение фактически расположено в части здания с кадастровым номером <номер> возникшего в результате реконструкции, которая не зарегистрирована в установленном порядке, отсутствие регистрации права собственности на здание в реконструированном виде, сделает невозможным регистрацию договора аренды, заключенного на срок не менее одного года. Следовательно исполнение ответчиками предусмотренного договором аренды обязательства по государственной регистрации договора, заключенного с истцом, является невозможным без рассмотрения встречных исковых требований в части сохранения здания с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде и прекращении права на здание с кадастровым номером <номер> из ЕГРН.

Из материалов дела усматривается, что истцам по встречному иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1240 кв.м., имеющий категорию земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под многофункциональное торгово-административное здание», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация права общей долевой собственности истцов на земельный участок произведена в установленном законом порядке, право зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН. Границы земельного участка в установленном законом порядке определены в ЕГРН.

На земельном участке ответчиком с кадастровыми номерами <номер>, по доводам иска, было расположено два нежилых здания: здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером <номер> площадью 163 кв.м., по адресу: <адрес> и здание с кадастровым номером <номер> площадью 1792,7 кв.м. по адресу: <адрес>

Здание с кадастровым номером <номер> зарегистрировано на праве общей долевой собственности за ответчиками ФИО3, ФИО4 и ответчиком ФИО2

Здание с кадастровым номером <номер> принадлежит ответчикам ФИО4 (7/20 доли), ФИО5 (3/20 доли) и ФИО3 (1/2 доли) на праве общей долевой собственности. Право общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <номер> зарегистрировано за ответчиками в установленном законом порядке, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН.

Спорное здание с кадастровым номером <номер> возведено и зарегистрировано на основании Акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от <дата>, утвержденного постановлением Главы Раменского муниципального района Московской <дата><номер>, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №<номер> от <дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области.

По данным ЕГРН, здания с кадастровыми номерами <номер> и <номер> расположены в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>

Согласно доводам встречного иска, здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером <номер> площадью 163 кв.м., право общей долевой собственности на которое зарегистрировано за ответчиками ФИО3, ФИО4 и ФИО2, фактически прекратило свое существование, в результате реконструкции здания с кадастровым номером <номер>, в ходе пристройки которого здание с кадастровым номером <номер> было конструктивно объединено в единой объект капитального строительства преобразованный в составе здания с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде. Общая площадь здания с кадастровым номером <номер> изначально составляла 1792,7 кв.м. по сведениям ЕГРН. В последствии здание было реконструировано: общая площадь здания в результате реконструкции стала составлять 1908,8 кв.м.

Факт осуществления реконструкции указанного здания на земельном участке истцов подтверждается техническим описанием здания, составленным кадастровым инженером. Согласно представленному техническому описанию здания общая площадь здания составляет 1908,8 кв.м.

Реконструкция здания произведена без получения на это необходимых разрешений, в связи с чем в соответствии со ст. 222 ГК РФ данная постройка является самовольной.

Между тем судом установлено, что при реконструкции здания ответчиками соблюдено целевое назначение принадлежащего им земельного участка с разрешенным использованием: «под многофункциональное торгово-административное здание».

В ходе рассмотрения дела определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

В ходе рассмотрения дела определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

Согласно выводам представленного заключения строительно-технической государственной экспертизы ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» <номер>, выходом на место экспертами произведено визуально-инструментальное обследование зданий с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>.

В результате проведенного экспертами обследования, анализа представленной исходно разрешительной документации и материалов кадастрового учета в отношении зданий с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, выявлена реконструкция и перепланировка. Экспертизой установлено, что в результате произведенной реконструкции, исследуемые здания представляют собой единую объемную строительную систему (единое здание), созданную путем присоединения административно-бытового корпуса к основному зданию при помощи устройства проемов в смежных (примыкающих) ограждающих конструкциях зданий.

Изменений максимальной высоты и этажности относительно характеристик, зарегистрированных в ЕГРН, не выявлено. В результате произведенной реконструкции, здание (административно-бытовой корпус) с кадастровым номером <номер>, в качестве отдельного объекта недвижимости, прекратило свое существование.

При подготовке настоящего заключения экспертами, рассматривалось здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде, общей площадью помещений 1908,8 кв.м (объеденный строительный объем объектов с кадастровыми номерами <номер>).

Экспертизой установлено, что здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде, общей площадью помещений 1908,8 кв.м, является объектом капитального строительства, перемещение которого невозможно без нанесения несоразмерного ущерба.

Общая площадь здания с кадастровым номером <номер> в результате реконструкции составляем 1908,8 кв.м. Этажность здания – 3 надземных 1 подземный, при этом изменений максимальной высоты и этажности относительно характеристик здания, зарегистрированных в ЕГРН, не выявлено.

Согласно выводам экспертизы, здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде соответствует требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-технических, экологических, санитарных, противопожарных, а также иных норм и правил.

Экспертизой установлено, что здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> по ЕГРН.

Здание с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде также соответствуют градостроительным требованиям, градостроительному регламенту территориальной оны 0-1, в составе Правил землепользовании и застройки Раменского муниципального округа, за исключением несоблюдения 3-х метровых отступов от границ. При этом, экспертами отмечено, что несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка при размещении объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия и исторических поселений, так как с учетом положений ч.1 ст.12 ПЗЗ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Объект может эксплуатироваться без сроков приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Эксперты указывают, что реконструированный объект не расположен в пределах зон с особыми условиями использования территории; водоохранных зонах, прибрежных защитных полос, береговых полос водных объектов; зонах планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры, зонах и территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, что подтверждается ЕГРН, ИСОГД и ПЗЗ.

Согласно заключению, спорный объект расположен в приаэродромных территориях аэродромов Раменское и Москва (Домодедово). При этом, с учетом высоты объектов окружающей застройки, при размещении реконструированного здания, экспертизой не выявлено факторов, оказывающих влияние на параметры воздушного пространства.

Согласно заключению экспертизы, сохранение здания с кадастровым номером <номер> в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, так как не выявлено нарушений требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от <дата> №<номер>-ФЗ и Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от <дата> №<номер>-ФЗ.

В результате проведенного обследования экспертами не выявлено нарушений в отношении исследуемого реконструированного объекта.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от <дата> № <номер>-ФЗ.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, так как выводы заключения основаны на визуальном исследовании спорного объекта, научно обоснованы, эксперты имеют соответствующую квалификацию и предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, судом установлено, что истцом предприняты меры для легализации спорного реконструированного объекта. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение истцами по встречному иску попыток легализовать реконструированное строение во внесудебном порядке путем получения разрешительной документации в уполномоченном государственном органе исполнительной власти.

Спорное здание с кадастровым номером <номер> возведено и зарегистрировано на основании Акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от <дата>, утвержденного постановлением Главы Раменского муниципального района <адрес><дата><номер>, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №<номер> от <дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области.

Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области разработан и утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <номер> № <номер>, на котором возведено реконструированное строение. Согласно утверждённому Градостроительному плану земельного участка, земельный участок по Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области, утверждённым постановлением Администрации Раменского городского округа Московской области от <дата><номер> «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области», расположены в территориальной зоне: О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона, предусматривающей обеспечение условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства.

В составе Градостроительного плана земельного участка истцами получены сведения о технических условиях на электроснабжение земельного участка, а также сведения о технических условиях на газоснабжение объекта капитального строительства, располагаемого на земельном участке.

АО «Раменская теплосеть» и АО «Раменский водоканал» представлена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий, земельные участки не входят в границы существующих особо охраняемых природных территорий регионального значения. Сведения о зафиксированных в границах земельных участков местах обитания (произрастания) охраняемых видов, занесенных в Красную книгу Московской области, отсутствуют.

На территории земельного участка отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия. Земельные участки расположены вне защитных зон объектов культурного наследия. Земельные участки расположены вне зон с особыми условиями использования территорий, планируемых зон с особыми условиями использования территорий, связанных с объектами культурного наследия.

Таким образом, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, здание, в реконструированном виде, не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Сохранение объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровою граждан.

Представленными доказательства подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность сохранения здания в реконструированном виде.

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельный участок принадлежит ответчикам на законных основаниях, реконструированный спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, реконструированный спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске и признании права собственности на здание после реконструкции, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о сохранении здания в реконструированном виде.

Таким образом, требование встречного иска о сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированное здание подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.218,222 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО1, ФИО2, администрации Раменского муниципального округа <адрес> - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 и ФИО5, задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № <номер> от <дата> в размере 172 800 (сто семьдесят две тысячи восемьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 и ФИО5 неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды нежилого помещения № <номер> от <дата> в размере 10 944 (десять тысяч девятьсот сорок четыре) рублей.

Прекратить зарегистрированное за ФИО3, ФИО4 и ФИО2 право общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <номер> площадью 163 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>; исключить из ЕГРН сведения о регистрации прав в отношении указанного здания и сведения о его кадастровом учете.

Сохранить здание с кадастровым номером <номер> общей площадью 1908,8 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 3, подземной 1, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Признать право общей долевой собственности за ФИО3 в размере 1/2 доли, ФИО4 в размере 7/20 доли, ФИО5 в размере 3/20 доли, на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером <номер> общей площадью 1908,8 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 3, подземной 1, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, допустимое к эксплуатации.

Решение суда является основанием для регистрации права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 и ФИО5 на здание с кадастровым номером <номер>, внесения соответствующих изменений об объекте недвижимости в ЕГРН, постановки здания на государственный кадастровый учет, основанием для прекращения права общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <номер> и исключения сведений о нем из ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2025 года