Решение № 2-2378/2017 2-2378/2017~М-2055/2017 М-2055/2017 от 25 июля 2017 г. по делу № 2-2378/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 июля 2017 года г.Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Туляковой О.А.,

при секретаре Поповой Я.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самара гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Прогресс-Н» об обязании заключить договор участия в долевом строительстве и утвержденных судом условиях,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с иском об обязании заключить договор участия в долевом строительстве и утвержденных судом условиях.

В обоснование иска истец указал, что он является участником долевого строительства жилого дома по адресу: <адрес> «Новая Заря», секция № с ДД.ММ.ГГГГ, после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию которого, застройщик – ООО «СК «Металлопторг» обязался передать ему как инвестору двухкомнатную <адрес>, расположенную на 9 этаже, общей площадью 71,58 кв.м. Права на данную квартиру истец приобрел путем заключения предварительного договора долевого участия с ООО «СК «Металлопторг» от ДД.ММ.ГГГГ Обязательства по оплате жилого помещения были выполнены в полном объеме.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № застройщик признан несостоятельным (банкротом). В настоящее время производство по делу о банкротстве ООО «СК «Металлопторг» прекращено, согласно определению Арбитражного суда <адрес> т ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № о банкротстве ООО СК «Металлопторг», требований ФИО1 о передаче незавершенного строительством жилого помещения в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., 9-й этаж, секция №, расположенной по адресу: <адрес> «Новая Заря», стоимостью <данные изъяты> руб., признано законным и обоснованным, и включено в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства.

Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>, (№ строительный), участником долевого строительства является ФИО1, включен в п. 13 Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории <адрес>

Министерство строительства <адрес>, как уполномоченный орган государственной власти <адрес> в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории <адрес>, приказом №-п от ДД.ММ.ГГГГ, приняло решение о проведении конкурса и опубликовало Извещение о проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Предметом конкурса (условия конкурсной документации) по лоту № является: «удовлетворение прав требований № участника долевого строительства на получение ими <данные изъяты> жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 15 809,55 кв.м проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> (строительный), застройщиком которого являлось ООО «Новая Самара»»;

Условием определения победителя конкурса по лоту № указано: «победителем конкурса признается лицо, предложившее удовлетворение наибольшего количества прав требований участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в реестр обманутых дольщиков в силу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>», и (или) проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории <адрес>, Перечень которых утвержден постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в счет предоставления в собственность бесплатно следующих земельных участков: земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № для строительства жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ Министерством был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>, для удовлетворения прав требований участников долевого строительства, проводимого во исполнение Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» и на основании приказа Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>, удовлетворения прав требований участников долевого строительства».

Согласно п. 2.3. Протокола заседания комиссии по проведению конкурса, утв. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ООО «Прогресс-Н», признано победителем конкурса по лоту № «Удовлетворение прав требований <данные изъяты> участника долевого строительства на получение № жилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> (строительный), застройщиком которого являлось ООО «Новая Самара».

В соответствии с п. 2.8. указанного Протокола, данный протокол является основанием для принятия решения о предоставлении в собственность бесплатно победителю конкурса ООО «Прогресс-Н» следующих земельных участков: земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № для жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № для строительства жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянки и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки перешли в собственность Ответчика.

Из изложенного следует, что Ответчик, обязан, как победитель конкурса по лоту №, передать обманутому дольщику ФИО1 квартиру, после ввода дома в эксплуатацию, в счет бесплатно полученных в собственность земельных участков.

Истец считает, что заключив договор с Застройщиком (банкротом) ДД.ММ.ГГГГ., и оплатив полную стоимость квартиры, предусмотренную заключенными договорами, имеет право собственности на оплаченную квартиру, соответственно, Ответчик, как лицо, выигравшее конкурс по достройке проблемного жилого дома и передачи квартир обманутым дольщикам, обязан заключить с Истцом договора участия в долевом строительстве, поскольку жилой дом в эксплуатацию еще не введен.

Однако, Ответчик письмом исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ понуждает ФИО1 заключить договор участия в долевом в строительстве на условиях софинансирования. Представитель Ответчика ФИО2, сообщила о необходимости доплаты в размере <данные изъяты> руб., без предоставления какого-либо расчета доплаты.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд обязать ОО «Прогресс-Н» заключить с ФИО1 договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры (строительный номер) №, секции 1 В, общей (проектной) площадью - 71,58 кв.м., расположенной на 9 этаже жилого дома, по адресу: <адрес> (и <адрес>) «Новая Заря», <адрес> (строительный) в письменном виде. Обязать ООО «Прогресс-Н» в срок не позднее 30 дней с момента вступления в силу решения обратиться в Управления Росреестра по Самарской области с совместным заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве, на утвержденных судом условиях, л.д. 107-121 Т.1.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Прогресс-Н» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представили отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО Строительная компания «Металлопторг» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № Предметом данного договора являлось участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, секция 1В (строительный адрес) в виде двухкомнатной <адрес> (строительный номер), этаж 9, общая площадь <данные изъяты> кв.м.. Окончание строительства – 2 квартал ДД.ММ.ГГГГ., л.д. 13-14 Т.1.

Цена договора составила <данные изъяты> рублей в соответствии с договором аванса № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО1 исполнено в полном объеме.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № застройщик признан несостоятельным (банкротом). В настоящее время производство по делу о банкротстве ООО «СК «Металлопторг» прекращено, согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № о банкротстве ООО СК «Металлопторг», требований ФИО1 о передаче незавершенного строительством жилого помещения в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 71,58 кв.м., 9-й этаж, секция 1В, расположенной по адресу: <адрес> «Новая Заря», стоимостью <данные изъяты> руб., признано законным и обоснованным, и включено в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником – Застройщиком.

Заключенный между ООО «СК «Металлопторг» и Истцом ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор № не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № объект был включен в перечень проблемных объектов долевого строительства на территории <адрес>.

Министерством строительства <адрес> было инициировано прекращение права аренды ООО «Новая Самара» на указанный земельный участок.

В целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан - участников долевого строительства министерством в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № проводились конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов. После прекращения права аренды ООО «Новая Самара» вышеуказанный земельный участок был выставлен министерством на конкурс.

По итогам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик получил право на оформление в собственность указанного земельного участка, а также обязанность по удовлетворению прав требований № обманутого дольщика ООО «СК «Металлопторг» (<данные изъяты> кв.м жилой площади), что подтверждается протоколом от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по проведению конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, л.д. 41-50 Т.1.

При этом, конкурсной документацией не предусмотрен какой-либо вид договора между победителем конкурса по удовлетворению прав требований участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> и участником долевого строительства.

Из материалов дела следует, что ответчик не является правопреемником ни ООО «Новая Самара», ни ООО «СК «Металлопторг», никогда не имело договорных отношений с этими организациями, не получало от них каких-либо активов или обязательств.

Доводы истца о том, что заключив договор с прежним застройщиком (банкротом) и оплатив полную стоимость квартиры, предусмотренную заключенными договорами, он имеет право собственности на указанную в иске квартиру является необоснованным. Заключив предварительный договор в отношении объекта долевого строительства, истец приобрел не право на квартиру, а право требования к прежнему застройщику ООО «СК «Металлопторг» исполнить условия данного договора (п.1 ст. 420 ГК РФ, п.1 ст. 423 ГК РФ, п.1 ст.779 ГК РФ, ст.780 ГК РФ), т.е. заключить договор долевого участия, чего сделано не было.

В соответствии с положениями ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на объект недвижимости являются документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и отражающие информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Ввиду чего документом устанавливающим возникновение права Истца на квартиру в объекте, строительство которого осуществляется Ответчиком в соответствии с проектной документацией Ответчика и вводимом в эксплуатацию Ответчиком, не может являться договор между Истцом и ООО «СК «Металлопторг».

Кроме того, наименование объекта в проектной документации отличается от наименования объекта, указанного в договорах дольщиков ООО «СК «Металлопторг»; в проектной документации отсутствует квартира с параметрами, указанными в договоре между Истцом и ООО «СК «Металлопторг» (строительный номер №, секции 1 В, общей (проектной) площадью - 71,58 кв.м., расположенной на 9 этаже жилого дома, по адресу: <адрес>. Исходя из представленного стороной ответчика плана 9 этажа в секции В указанного дома, квартиры за № на данном этаже не имеется, (л.д. 220 Т.1).

Доводы истца об обязанности Ответчика заключить с ним договор долевого участия, основанный на том, что Истец полностью оплатил денежные средства по договору с ООО «СК «Металлопторг»не могут являться законным основанием для удовлетворения настоящего иска, поскольку в соответствии с п.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Ответчик не является стороной предварительного договора, заключенного между Истцом и ООО «СК «Металлопторг» и, как следствие, не имеет перед Истцом обязательств, вытекающих из этого договора.

В силу положений действующего законодательства, дополнительные требования к победителю конкурса (отсутствие софинансирования со стороны обманутых дольщиков, ценовые параметры договоров долевого участия, бесплатное предоставление определенного количества площади квартир для обманутых дольщиков и т.п.) ни постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №, которое действовало на дату проведения конкурса ДД.ММ.ГГГГ, ни условиями самого конкурса предусмотрены не были.

Доказательства того, что ответчик предъявляет истцу какие – либо требования относительно доплаты денежных средств, в том числе и о заключении договора долевого участия на условиях софинансирования, в материалы дела не представлены.

Кроме того, исходя из пояснений ответчика следует, что заключение договора долевого участия с ответчиком не является обязательным для граждан дольщиков ООО «СК «Металлопторг», так как в качестве альтернативы им предлагается другой вариант удовлетворения их требований: выплата денежных средств в размере фактически произведенной платы по договору долевого участия с ООО «СК «Металлопторг».

К тому же из материалов дела следует, что на дату проведения конкурса по данному проблемному объекту истек срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему застройщику (ДД.ММ.ГГГГ), а также отсутствовала проектная документация предыдущего застройщика. Начало строительства без утвержденного проекта является нарушением Градостроительного кодекса РФ (п.1 ст. 51). Поэтому работа по проблемному объекту была начата Ответчиком с разработки проекта, что потребовало финансовых затрат уже на начальном этапе.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком было получено положительное заключение по проектной документации (информация содержится в проектной декларации), после чего в ДД.ММ.ГГГГ было получено новое разрешение на строительство. Согласно утвержденному проекту объект обозначен как жилые дома по адресу: <адрес> (далее - объект).

Кроме расходов на проектирование Ответчиком понесены затраты, связанные со строительством объектов коммунальной инфраструктры, выполнению технических условий и выкупу технологических мощностей.

Финансирование завершения строительства объекта осуществляется за счет реализации свободных помещений, а также за счет привлечения средств граждан участников долевого строительства ООО «СК «Металлопторг».

В материалы дела стороной ответчика представлено заключение № ООО «Экспертиза собственности» от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что рыночная стоимость понесенных фактических затрат на строительство объекта незавершенного строительства секции №,по адресу <адрес>, <данные изъяты> рублей.

Как пояснил ответчик, для всех дольщиков ООО «СК «Металлопторг» Ответчик предлагает единый алгоритм расчета суммы софинансирования: цена договоров долевого участия рассчитывается по себестоимости строительства 1 кв.м общей площади жилых помещений <данные изъяты> руб./кв.м, а сумма, оплаченная по договору с ООО «СК «Металлопторг», вычитается из цены договора. Привлечение денежных средств по договорам долевого участия осуществляется Ответчиком в соответствии с требованиями Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, после государственной регистрации договоров долевого участия. Расчет софинансирования для обманутых дольщиков осуществляется исходя из себестоимости строительства 1 кв.м общей жилой площади, которая существенно ниже реальной стоимости строительства 1 кв.м общей жилой площади согласно вышеуказанного экспертного заключения.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Поскольку Федеральным законом №214-ФЗ установлены правила, обязательные для сторон, договор долевого участия должен соответствовать требованиям этого закона и содержать обязательные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Так из положений статьи 4 указанного закона прямо следует, что договор долевого участия является возмездной сделкой, в которой должны быть указаны не только условия о цене договора, но и обязательные условия по ее уплате застройщику в определенном порядке и сроки.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Предлагаемый к заключению истцом договор не соответствует указанным требованиям закона, поскольку влечет освобождение истцов от финансирования участия в строительстве дома за счет возложения таких обязанностей на других лиц.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик ООО «Прогресс-Н» взял обязательства перед Министерством строительства <адрес> удовлетворить права дольщиков, а порядок и способ удовлетворения требований определен ответчиком на условиях софинансирования. Объекта с параметрами, указанными в договоре долевого строительства между ФИО1 и ООО «Металлопторг» не имеется, истец требует заключить с ним договор на объект с иными параметрами без софинансирования.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что возложение обязанности на ответчика относительно заключения с истцом договора долевого участия на указанных им условиях повлечет нарушение прав других граждан, включенных в реестр участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований истца следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Прогресс-Н» об обязании заключить договор участия в долевом строительстве и утвержденных судом условиях – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.07.2017г.

Судья: подпись О.А. Тулякова