Апелляционное определение № 33-2184/2026 33-47923/2025 от 13 января 2026 г.

Судья: Захаренко Ю.В. дело <данные изъяты>(33-47923/2025)

УИД 50RS0<данные изъяты>-65


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Асташкиной О.В.,

судей Воронко В.В., Гордиенко Е.С.,

при ведении протокола секретарем Сушковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

<данные изъяты> по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа <данные изъяты> о признании отсутствующим ограничении «без права строительства» в пользовании земельным участком, об обязании внести изменения в договор аренды,

по апелляционной жалобе администрации городского округа <данные изъяты> на решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Асташкиной О.В.

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа <данные изъяты> о признании отсутствующим ограничение «без права строительства», установленное в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, обязании администрации городского округа Мытищи в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор аренды от <данные изъяты><данные изъяты> исключив из пункта 1.1 данного договора ограничение в пользовании «без права строительства», исключении из ЕГРН сведения о зарегистрированном ограничении «без права строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ФИО1 - удовлетворены.

Признано отсутствующим ограничение «без права строительства», установленное в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Также суд обязал Администрацию городского округа Мытищи в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор аренды от <данные изъяты><данные изъяты> исключив из пункта 1.1 данного договора ограничение в пользовании «без права строительства».

Исключил из ЕГРН сведения о зарегистрированном ограничении «без права строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе администрация городского округа <данные изъяты> ставит вопрос об отмене решения суда по доводам жалобы.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 - <данные изъяты> просил решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования «для огородничества» из состава земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, первоначально предоставлен <данные изъяты>. по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> № договора <данные изъяты> на основании постановления главы Мытищинского муниципального района от <данные изъяты><данные изъяты> в аренду на 49 лет.

В постановлении администрации <данные изъяты> и в договоре аренды в п.1.1. указано, что участок предоставлен с учетом обременений и ограничений в пользовании: зона 2 пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты> (СП 2.1.41075-01), в соответствии с генпланом <данные изъяты>, без права строительства.

Судом первой инстанции указано, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка «для огородничества» в соответствии со статьей 1 Федерального закона от <данные изъяты> № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях граждан», действовавшего на момент принятия вышеуказанного постановления не предполагал возведения объектов капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> было установлено ограничение в использовании «без права строительства», данный вывод суда не соответствует содержанию договора аренды и постановлению администрации.

<данные изъяты> между ФИО1 и <данные изъяты>. заключен договор уступки права аренды по договору от <данные изъяты><данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 600 кв.м., с видом разрешенного использования «для огородничества» из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В 2019 году ФИО1 обратился в Администрацию городского округа Мытищи по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с «для огородничества» на «для индивидуального жилищного строительства», которое было согласовано п. 208 сводного заключения <данные изъяты> от <данные изъяты> Министерства имущественных отношений <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Администрацией городского округа Мытищи и ФИО1 было заключено дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка от <данные изъяты><данные изъяты>, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка изменен на «для индивидуального жилищного строительства».

При этом в п. 2. Дополнительного соглашения <данные изъяты> к Договору аренды земельного участка от <данные изъяты><данные изъяты> указано, что участок по-прежнему предоставлен без права строительства, с учетом обременений и ограничений в пользовании: зона 2 пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты> (СП 2.1.41075-01), в соответствии с генпланом <данные изъяты>, санитарно-защитная зона <данные изъяты>, без права строительства.

Соответственно при заключении дополнительного соглашения при изменении вида разрешенного использования участка между сторонами было достигнуто соглашение о том, что участок по-прежнему предоставлен без права строительства, с учетом обременений и ограничений в пользовании: зона 2 пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты> (СП 2.1.41075-01), в соответствии с генпланом <данные изъяты>, санитарно-защитная зона <данные изъяты>, без права строительства.

В мае 2025 года ФИО1 обратился в администрацию городского округа Мытищи с заявлением о предоставлении государственной услуги по внесению изменений в договор аренды от <данные изъяты><данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в части снятия ограничения в использовании «без права строительства».

<данные изъяты> Администрацией городского округа Мытищи принято решение № Р<данные изъяты>97215335 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», которым отказала ФИО1 во внесении изменений в договор аренды и снятии ограничения «без права строительства» в использовании земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку первоначально данный земельный участок был предоставлен в аренду без конкурсных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Пунктом 2.1 Классификатора видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Аналогичное определение объекта индивидуального жилищного строительства содержится и в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, данный земельный участок располагается в соответствии с правилами землепользования и застройки городского округа Мытищи в границах территориальной зоны Ж-2, предназначенной для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство основывается, помимо прочего на принципе дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьями 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Градостроительным регламентом устанавливается правовой режим использования земельных участков в части видов разрешенного использования и параметров строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны виды разрешенного использования.

С учетом приведенных норм права, суд пришел к выводу, что установление ограничения в пользовании «без права строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> противоречит содержанию вида разрешенного использования земельного участка, установленному федеральным законодательством.

В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Часть 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ содержит перечень ограничений прав на землю, которые могут быть установлены актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда (часть 3 ст. 56 ЗК РФ).

Частью 7 ст. 56 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав.

Требования в части оспаривания зарегистрированного ограничения земельного участка, относятся к спорам о правах на земельный участок в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты>, Пленума ВАС РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ – собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ принадлежат так же лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Учитывая, что земельный участок не расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, ограничивающих его застройку, с учетом приведенных вше норм права, суд признал отсутствующим зарегистрированное обременение (ограничение) – «без права строительства» в отношении земельного участка с К<данные изъяты>, и исключил из ЕГРН сведения о зарегистрированном ограничении.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что органом местного самоуправления в досудебном порядке отказано во внесении изменений в договор аренды <данные изъяты><данные изъяты> суд счел, что требования о внесении изменений в пункт 1.1 данного договора заявлены обоснованно.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от <данные изъяты> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") с <данные изъяты> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа - в данном случае администрацией г.о. <данные изъяты>.

В соответствии с п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты> (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенным сторонами договором аренды с учетом дополнительного соглашения к нему, разрешенное использование спорного земельного участка – для индивидуального жилищного строительства с учетом обременений и ограничений в пользовании: зона 2 пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты> (СП 2.1.41075-01), в соответствии с генпланом <данные изъяты>, санитарно-защитная зона <данные изъяты>, без права строительства.

Таким образом, предоставление истцу в аренду земельного участка влечет обязанность использовать этот участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлен, с учетом указанных обременений и ограничений.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договоре, противоречит положениям ст. 615 ГК РФ.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таких обстоятельств судом первой инстанции не установлено.

Соответственно вопреки выводам суда первой инстанции оснований для признания отсутствующим ограничения «без права строительства», установленного договора аренды и дополнительным соглашением к нему, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, обязания администрации городского округа Мытищи в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор аренды от <данные изъяты><данные изъяты> исключив из пункта 1.1 данного договора ограничение в пользовании «без права строительства», исключении из ЕГРН сведения о зарегистрированном ограничении «без права строительства» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – у суда первой инстанции не имелось, несмотря на изменение вида разрешенного использования земельного участка по соглашению сторон.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить, принять новое решение по делу.

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации городского округа <данные изъяты> о признании отсутствующим ограничении «без права строительства» в пользовании земельным участком, об обязании внести изменения в договор аренды, - отказать.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Трехмесячный срок подачи кассационной жалобы в кассационный суд общей юрисдикции исчисляется со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 28.01.2026