Апелляционное определение № 33-1696/2026 33-47308/2025 от 15 февраля 2026 г.

Судья: Девулина А.В.

дело № 33-1696/2026 (33-47308/2025;)УИД 77RS0010-02-2024-010256-31


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 16 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тереховой Л.Н.,

судей Степновой О.Н., Смышляевой О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Хан М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело <данные изъяты> по иску фио к КПК «Столичный», администрации городского округа Домодедово о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе КПК «Столичный» на решение Домодедовского городского суда Московской области от 2 сентября 2025 года,

заслушав доклад судьи Тереховой Л.Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к КПК «Столичный», фио о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком фио <данные изъяты> был заключен брак. В период бракафио на основании Постановления <данные изъяты> от <данные изъяты> был выделен земельный участок. Право собственности на приобретенное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке. <данные изъяты> ответчики заключили договор <данные изъяты> о залоге недвижимости, в соответствии с которым земельный участок и жилой дом обременены залогом. Нотариально удостоверенное согласие истца на заключение договора ответчиком получено не было, в связи с чем, были нарушены права истца как участника общей собственности. С учетом уточненных исковых требований, просит суд признать недействительным заключенный между фио и КПК «Столичный» договор залога от <данные изъяты><данные изъяты>/ЗМС/1, применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации залога (ипотеки) в отношении следующих объектов недвижимости: земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 800,0 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> здание, назначение: нежилое, общей площадью 111,5 кв.м., кол-во этажей 2, расположенное по адресу: <данные изъяты>., СНТ «Матчино», кадастровый номер объекта: 50:28:0110131:639.

Решением суда иск удовлетворен.

В порядке п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия нашла их обоснованными и протокольным определением от <данные изъяты> перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве соответчика привлечена администрации городского округа Домодедово.

В изложенной связи решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции представитель истца требования поддержал.

Представитель КПК «Столичный» просил в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились; об апелляционном слушании дела извещены надлежащим образом с соблюдением требований закона (ст. 113, 115 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ); о причинах своей неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Определением суда от <данные изъяты> производство по делу прекращено в части требований фио кфио о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Федерального закона от <данные изъяты> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемых сделок) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от <данные изъяты> N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа".

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166, абзацем 1 пункта 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 1 пункта 15 постановления Пленума от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" разъяснено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пункты 1 и 2 статьи 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным положениями статей 38, 39 СК РФ и статьи 254 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 36 СК РФ указано, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов вовремя брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК (в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемых сделок) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона ( п. 6).

Судом установлено, что между фио и фио <данные изъяты> заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака (т. 2л.д. 7), а так же записью акта о заключении брака <данные изъяты> (т.2 л.д. 214).

<данные изъяты> между КПК «Столичный» и фио заключен договор потребительского займа <данные изъяты>/ЗМС (с учетом дополнительного соглашения от <данные изъяты> на сумму 1 700000 руб., окончательный срок возврата займа <данные изъяты> (т.2 69-72).

<данные изъяты> между КПК «Столичный» и фио заключен договор <данные изъяты>/ЗМС/1 о залоге недвижимости. Согласно п.1.1 залогодатель передает залогодержателю следующее имущество: здание, назначение: нежилое, общей площадью 111,5 кв.мм., кол-во этажей 2, расположенное по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер объекта (условный) <данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области <данные изъяты> от <данные изъяты> Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы. Залоговая стоимость 1 000 000 руб. Земельный участок, кадастровый номер объекта (условный) 50:28:0110131:271, общей площадью 800,0 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>., СНТ «Матчино». Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты><данные изъяты> от <данные изъяты> Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы. Залоговая стоимость 1 500 000 рублей. (т.2 л.д. 73-76).

В соответствии с п.1.2 договора фио обеспечивает полное исполнение своих обязательств перед КПК «Столичный» по договору займа предоставлением последнему залога на имущество.

В ЕГРН внесены записи об ипотеке на основании договора о залоге недвижимости <данные изъяты> от <данные изъяты>, срок действия <данные изъяты> по <данные изъяты> (т.2 л.д. 200-205, 207-212).

Действуя в своем интересе, КПК «Столичный» должен был проверить значимые для сделки обстоятельства, получив от заемщика документы из компетентных органов, из которых возможно было получить сведения о составе семьи заемщика и его семейном положении. Однако указанных действий не произвел.

Поскольку нотариально удостоверенного согласия фио на заключение договора залога недвижимого имущества получено не было, судебная коллегия приходит к выводу о признании указанного договора недействительным и аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> о государственной регистрации договора залога.

Доводы КПК «Столичный» о том, что заложенное имущество приобретено не за счет совместно нажитых средств, являются необоснованными.

Спорный земельный участок фио приобрел по безвозмездной сделке – на основании Постановления Главы администрации <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>.

В соответствии с подп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, законодатель разграничивает в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей договоры (сделки) и акты государственных органов, органов местного самоуправления и не относит последние к безвозмездным сделкам. Бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

Указанная правовая позиция о том, что земельный участок, предоставленный бесплатно одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления, подлежит включению в состав общего имущества, подлежащего разделу между супругами отражена в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>).

Согласно сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН, годом окончания строительства жилого строения (садового дома), расположенного на вышеуказанном земельном участке является 2017, что свидетельствует о возведении указанного строения в период брака.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Доводы о пропуске истцом срока исковой давности основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение годичного срока исковой давности по заявленным требованиям начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть со дня, когда истцу стало известно о заключении договоров об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от <данные изъяты>.

В силу абзаца 1 пункта 10 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, несет сторона в споре, которая заявила о применении исковой давности.

Таким образом, на КПК «Столичный» лежит бремя доказывания конкретного дня, когда фио узнала или должна была узнать о нарушении своих прав. Однако сведения о наличии обременения истец могла достоверно узнать лишь получив выписку из ЕГРН, поскольку получение фио денежных средств по договору займа не свидетельствует об обязательном обременении недвижимости в виде ипотеки, при этом достоверных сведений об осведомлении истца о данных обстоятельствах ответчиком не представлено.

Таким образом, оснований полагать, что срок исковой давности пропущен у судебной коллегии не имеется

Кроме того, о состоявшейся сделке фио узнала не ранее декабря 2023 года. Доказательства обратного, не имеется.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Домодедовского городского суда Московской области от 2 сентября 2025 года отменить.

Исковые требования фио удовлетворить.

Признать недействительным заключенный <данные изъяты> между фио и КПК «Столичный» договор <данные изъяты>/ЗМС/1 о залоге недвижимости.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи<данные изъяты> от <данные изъяты> о регистрации залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>; записи <данные изъяты> от <данные изъяты> о регистрации залога (ипотеки) в отношении жилого строения (садовый дом) кадастровым номером <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 03.03.2026