Апелляционное определение № 33-14714/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья Боровкова Л.В. дело № 33-14714/2025

24RS0012-01-2025-000075-43

А-2.156

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2025 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Кучеровой С.М.

судей Парфеня Т.В., Полынкиной Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Мироновой Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Парфеня Т.В.

гражданское дело по иску администрации г. Дивногорска к ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Дивногорска – ФИО2

на решение Дивногорского городского суда Красноярского края от 13 октября 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований администрации г.Дивногорска к ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Дивногорска обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли – продажи №КП от <дата> земельного участка площадью 4 558 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ответчика, возврата в собственность МО г. Дивногорск указанного земельного участка.

Требования мотивированы тем, что в результате заключения договора переуступки права аренды земельного участка от <дата> между ООО «Красноярский стрелковый клуб «Кубеково» и ФИО1 последний приобрел право аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером № площадью 4 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды земельного участка от <дата> № сроком по <дата>. Распоряжением администрации г. Дивногорска от <дата> №р по заявлению ответчика была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Распоряжением от <дата> №р администрация города приняла решение о предоставлении ответчику в аренду сроком по <дата> вышеуказанного земельного участка для эксплуатации капитального объекта и сооружения рекреации круглогодичного действия и заключила с ответчиком договор аренды вышеуказанного земельного участка № от <дата>. Впоследствии между администрацией г. Дивногорска и ответчиком был заключен договор № КП купли- продажи земельного участка от <дата>, по условиям которого ответчиком без проведения торгов был приобретен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 558 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации капитального объекта и сооружения рекреации круглогодичного действия – здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером № площадью 349,4 кв.м. В соответствии с условиями п. 2.1 договора и приложения к договору № ответчик приобрел земельный участок по цене 369 437 рублей 30 копеек, что составляет 25% кадастровой стоимости земельного участка. Полагает заключенный между администрацией г. Дивногорска и ФИО1 договор №КП купли-продажи земельного участка от <дата> недействительной сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта, посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку большая часть земельного участка с кадастровым номером № свободна от застройки и не может быть использована для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества. Приобретение ответчиком земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (в 13 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и по льготной цене в 25% от кадастровой стоимости направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков по результатам торгов. Учитывая, что оспариваемая сделка нарушает требования действующего законодательства, администрация г. Дивногорска в порядке самоконтроля приняла решение о необходимости расторжения спорного договора и в соответствии со ст. 452 ГК РФ письмом от <дата> исх. № направила ФИО1 проект соглашения о расторжении договора № КП купли – продажи земельного участка от <дата>. ФИО1 получил письмо с проектом соглашения о расторжении договора, однако до настоящего времени соглашение не подписал, отказ от подписания в администрацию города не направил.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Дивногорска – ФИО2 просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении требований администрации. Указывает, что на момент предоставления земельного участка в собственность, ФИО1 принадлежал на праве собственности административно бытовой корпус площадью 349,4 кв.м. Площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет 4 558 кв.м., что во много раз превышает площадь располагавшегося на нем объекта недвижимости. Полагает, что заключение эксперта № от <дата> не является ненадлежащим доказательством обоснованности площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку вывод заключения о размере площади обоснован только ссылками на наличие вспомогательных объектов и объектов благоустройства, которые не носят капитальный характер, не созданы в порядке, предусмотренном для возведения объекта недвижимости. Приобретение ответчиком земельного участка, площадь которого значительно (в 13 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, и по льготной цене в 25% от кадастровой стоимости направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков по результатам торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ФИО1 – ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о рассмотрении дела, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика ФИО1 – ФИО3, согласившегося с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого судом решения.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу положений ч. ч. 2 и 3 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Как следует из положений п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные этим кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, регламентированы ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующего основания: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

На основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между арендодателем администрацией г.Дивногорска, действующей от имени муниципального образования города Дивногорск и арендатором ООО «Красноярский стрелковый клуб «Кубеково» был заключен договор № от <дата> аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 4 863 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (земли населенных пунктов), с разрешенным использованием: для строительства базы отдыха, в границах, указанных в выписке из ЕГРН от <дата>.

Участок передается по акту приема - передачи, который является неотъемлемой частью (приложение 1) к настоящему договору.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с <дата> по <дата>.

Расчет и условия внесения арендной платы установлены в приложении № к договору аренды от <дата>.

Согласно договора переуступки права аренды земельного участка от <дата>, заключённого между ООО «Красноярский стрелковый клуб «Кубеково» и ФИО1, арендатор с уведомлением арендодателя передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором № аренды земельного участка, заключенного между арендатором и арендодателем <дата>. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 863 кв.м., находящийся в муниципальной (государственной) собственности, местоположение: <адрес>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства базы отдыха.

Распоряжением администрации г.Дивногорска №р от <дата> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале №, из которого в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка с кадастровым номером №.

Образованному путем раздела земельному участку установлены следующие характеристики: площадь земельного участка 4 558 кв.м., в том числе, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, территориальная зона – (Р-4) «Рекреационные объекты»; земельный участок с кадастровым номером № сохраняется в неизменных границах.

Распоряжением администрации г.Дивногорскаот <дата> №р ФИО1 предоставлен в аренду сроком по <дата> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (земли населенных пунктов), с разрешенным использованием - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия.

Как следует из договора аренды земельного участка№ от <дата>, заключенного между администрацией муниципального образования город Дивногорск и ФИО1, арендодатель предоставил арендатору в аренду без проведения торгов сроком по <дата> земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 558 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> с целью: капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия, в границах, указанных в выписке из ЕГРН от <дата> №, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Участок передается по акту приема – передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 3) со сроком действия аренды с <дата> по <дата>.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (приложение 2).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № площадью 4558 +/- 23.63 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия. Правообладатель муниципальное образование г.Дивногорск Красноярского края. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: договор аренды земельного участка №, выдан <дата>, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав - ФИО1

<дата> ФИО1 обратился в администрацию г.Дивногорска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, в качестве основания для предоставления земельного участка указал пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ.

К заявлению ответчиком было приложено техническое заключение, подготовленное ООО «ЗемЭкспертПроект», от <дата>, согласно которому передача участка с кадастровым номером №, в границах которого расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, в собственность за плату для его эксплуатации и обслуживания, по целевому назначению, по мнению специалиста, считается обоснованной.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером № площадью 349,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: административно-бытовой корпус, расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> администрацией г.Дивногорска принято решение о предоставлении ФИО1 в собственность за плату указанного выше земельного участка с кадастровым номером №.

<дата> между администрацией г. Дивногорска и ФИО1 заключен договор купли – продажи земельного участка №КП, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 558 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации капитального объекта и сооружения рекреации круглогодичного действия – здания административно- бытового корпуса с кадастровым номером №, расположенного в пределах указанного земельного участка, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от <дата> №, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение №).

Согласно п. 1.3 договора, на земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности объект недвижимости: здание - назначение нежилое, площадью 349,4 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно п. 2.1 договора, цена участка согласно акту расчета цены земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2) и составляет 369 437, 30 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика проведена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Кадастровый центр «Альтернатива».

Согласно заключению ООО «Кадастровый центр «Альтернатива» № от <дата> исследование вопроса о необходимой для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером № площади земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия, на котором располагаются объекты капитального строительства основного и вспомогательного назначения, включает в себя, в том числе, и определение полноценного функционирования объектов недвижимости основного и вспомогательного назначения на исследуемом земельном участке, с учетом как площади «пятна застройки», так и его не застроенной части, необходимой для обеспечения выполнения требований, предъявляемых к функциональному назначению объектов круглогодичного действия рекреационного назначения и в создании условий для отдыха в природной среде, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия, относится к основным видам разрешенного использования в зоне Р-4. В соответствии с действующей градостроительной документацией, а именно Правилами землепользования и застройки г. Дивногорска, утвержденными решением Дивногорского городского Совета депутатов №28-176-ГС от 29.11.2012 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Дивногорска в редакции от 29.06.2017 №19-166-ГС, установлено, что исследуемый земельный участок расположен в зоне «Рекреационные объекты» (Р-4). При проведении экспертного исследования <дата> установлено фактическое целевое использование земельного участка с кадастровым номером №, соответствующее основным видам разрешенного использования территориальной зоны: «Рекреационные объекты» (Р-4).

Распределение площади земельного участка с кадастровым номером №, в пределах которого организована рекреационная деятельность с видами разрешенного использования земельного участка код 5.0, 12.0.2, а именно пляжный комплекс «МАНАЛЭНД». Пространственная структура территории ЗУ с кадастровым номером № сформирована с учетом уклона, перепада отметок высот и существующей дорожно – тропиночной сети, адаптированной к условиям рельефа, что обусловило размещение функциональных зон пляжного комплекса «МАНАЛЭНД» в различных ярусах.

Функциональное назначение пляжного комплекса «Маналэнд» заключается в создании условий для отдыха в природной среде с базовым комфортом, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия, относится к основным видам разрешенного использования в зоне Р-4: капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия; вспомогательные объекты инфраструктуры, обеспечивающие выполнение основной функции; проведение мероприятий по благоустройству, озеленению территории; организация спортивных площадок, прокладка дорожно – тропиночной сети и др. При проведении расчета нормативной площади земельного участка с кадастровым номером № (4558 кв.м.) на одного отдыхающего (не менее 8 кв.м.), установленных ГОСТ Р 58737— 2019, количество отдыхающих граждан составляет 4558/8=569 человек, что соответствует среднесписочной численности отдыхающих пляжного комплекса «Маналэнд».

В связи с вышеизложенным установлено, что рекреационная деятельность (вид разрешенного использования код 5.0, 12.0.2), организованная на исследуемом земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4558 кв.м., его целевое назначение и фактическое использование в соответствии с оказываемым видом деятельности соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, с пространственной организацией территории участка, соответствующей требованиям санитарных, противопожарных и градостроительных норм. Планировочная структура участка пляжного комплекса «Маналэнд» устроена с учетом особенностей рельефа, перепадов высотных отметок. Схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером № решена в соответствии с функциональным назначением и целевым использованием для осуществления рекреационной деятельности на исследуемом земельном участке, направленным на создание необходимой обстановки для отдыха и досуга граждан, с организацией зон отдыха и площадок аэсоляриев (аэрариев), дорожно-тропиночной сети с обустройством газонов, развлекательных объектов (театральная сцена) и систем инженерного обеспечения (освещение, водоотведение, теплоснабжение) и площадок для размещения мусоросборочных контейнеров (мусорных контейнеров для ТКО). Предусмотрено размещение в пределах земельного участка с кадастровым номером № необходимого для обеспечения отдыха населения оборудования и элементов благоустройства: туалеты, душевые, кабинки для переодевания, теневые навесы, топчаны, шезлонги, деревянные помосты и дорожки, зонирование территории, выполненной с учетом розы ветров, эффективного расположения сетей инженерных систем, удобства подъезда автотранспорта и соответствует фактическому балансу площадей функциональных зон.

Эксперты пришли к выводу, что вся территория земельного участка с кадастровым номером № площадью 4558 кв.м. необходима для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания - административно-бытовой корпус с кадастровым номером №, находящегося в составе пляжного комплекса «Маналэнд», и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (электросети, водопровод, канализация), представляющих собой единый комплекс, прочно связанный с землей, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением и предназначенных для осуществления рекреационной деятельности и разрешенных к размещению на участках рекреационного назначения распоряжением Правительства Российской Федерации №1372-р от 01.06.2024 г. «Перечень объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного назначения».

Территория земельного участка с кадастровым номером № площадью 4558 кв.м. включает все необходимые функциональные компоненты, обеспечивающие нормативную эксплуатацию расположенных на нём объектов основного и вспомогательного назначения, с размещением некапитальных объектов, необходимых для нормального функционирования объекта капитального строительства с кадастровым номером № в целях оказания услуг, связанных с рекреационной деятельностью и устроенными зонами благоустройства территории и размещения зон отдыха, озеленения и малых архитектурных форм (арки, беседки, ротонды, перголы, трельяжи, навесы, пандусы, парапеты, лестницы, пешеходные мостики, приствольные решетки, настилы, ограды и ограждения, скамейки, монументальная и парковая скульптура, урны, информационные щиты и стенды, архитектурно-ландшафтные объекты).

Совокупная площадь застройки указанных объектов капитального строительства (основного и вспомогательного назначения) составляет 884.71 кв.м, что эквивалентно 19 % от общей площади земельного участка (4558 кв.м.), коэффициент свободных территорий не превышает показателя 0.81. Указанный процент застройки соответствует нормативным параметрам, установленным для территориальной зоны «Рекреационные объекты» (Р-4),, установленных статьей 67 Правил землепользования и застройки г. Дивногорска, утвержденных решением Дивногорского городского Совета депутатов №28-176-ГС от 29.11.2012 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Дивногорска» в редакции от 29.06.2017 №19-166-ГС, в пределах которой максимально допустимый процент застройки составляет 19 %. Минимальный процент застройки в данной зоне в редакции ПЗЗ не установлен. При этом достигнутый уровень освоения территории (19%) соответствует требованиям рационального использования земель и обеспечивает надлежащее функционирование использования участка в целях осуществления рекреационной деятельности. Провести раздел земельного участка с кадастровым номером № с образованием земельного участка, занимаемого пляжным комплексом «Маналэнд», достаточного для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером №, а также вспомогательных по отношению к данному нежилому зданию строений и сооружений и объектов подземных инженерных коммуникаций (сетей водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения), расположенных на нем, на иной свободный земельный участок с соблюдением в отношении обоих участков требований действующего законодательства (в том числе в части минимальной площади, зонирования), с наличием возможности свободного проезда к каждому из вновь образованных земельных участков, не представляется возможным: раздел земельного участка повлечет за собой нарушение п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ с образованием недостатков землепользования с приведением к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и невозможности размещения объектов недвижимости, другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам; раздел земельного участка повлечет возникновение многоконтурности земельного участка с кадастровым номером № (наличие нескольких замкнутых контуров) и разрыву функциональной связи между объектами, а также расположению инженерного обеспечения (подземные коммуникации), связывающих объекты пляжного комплекса «Маналэнд», - на ином вновь образуемом участке. Фактическое расположение объектов капитального строительства основного и вспомогательного назначения пляжного комплекса не позволяет разделить земельный участок на один совместный земельный участок под основным и вспомогательным зданием и иной (другой) свободный земельный участок, что приведет к невозможности осуществления беспрепятственного доступа ко всем образуемым земельным участкам; раздел земельного участка приведет к невозможности обеспечения необходимого пожарного разрыва (противопожарное расстояние) — нормируемое расстояние между постройками, конструкциями и сооружениями, необходимое для предотвращения распространения огня и очагов возгорания; раздел земельного участка повлечет за собой нарушение статьи 11.3 ЗК РФ об условиях образования земельных участков, не направленных на рациональное их использование; земельный участок с кадастровым номером №, раздел которого будет проведен на свободную от застройки территорию с образованием самостоятельного земельного участка, и участок, занимаемый объектами капитального строительства основного и вспомогательного использования пляжного комплекса, - не будет соответствовать требованиям ст. 67 Правил землепользования и застройки г. Дивногорска, утвержденных решением Дивногорского городского Совета депутатов №28-176-ГС от 29.11.2012 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Дивногорска» в редакции от 29.06.2017 №19-166-ГС территориальная зона «Рекреационные объекты» (Р-4)» в части максимального процента застройки в границах земельного участка (19%) и коэффициента свободных территорий - 0.81, с большим их превышением.

На основании вышеизложенного установлена нецелесообразность раздела земельного участка с кадастровым номером №, поскольку такие действия противоречат единству использования объектов, представляющих собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов (объекта капитального строительства с КН №, вспомогательных объектов и подземных инженерных сооружений), строительство которых осуществлено в целях функционирования нежилого здания административно-бытового корпуса и бесперебойной работы пляжного комплекса «Маналэнд», раздел земельного участка нарушит организацию деятельности и нормальную эксплуатацию всего комплекса, что приведет к исключению его целевого использования, соответствующего виду разрешенного использования, - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия.

Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельный участок с кадастровым номером № является неделимым. Следовательно, раздел земельного участка фактически приведет к исключению его целевого использования - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия.

Формирование в 2021 году земельного участка с кадастровым номером № (4558 кв.м.) выполнено в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом объектов площадей функциональных зон, которые имеют единое назначение, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием - «капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия», то есть представляют собой единый комплекс, прочно связанный с землей, состоящий из разнородных элементов, в состав которых входит основное и вспомогательные строения, объединенные общим функциональным назначением, и предназначенных для удовлетворения потребности граждан. Раздел такого земельного участка нарушит организацию существующей рекреационной деятельности и нормальную эксплуатацию всего пляжного комплекса, что фактически приведет к исключению его целевого использования по ведению рекреационной деятельности.

Кроме того, как следует из информационной справки, представленной ответчиком, об объектах и элементах благоустройства, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, объекты, расположенные в границах земельного участка используются для осуществления рекреационной деятельности.

Разрешая требования, суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив, что ФИО1, используя земельный участок на законных основаниях по договору аренды, возвел на нем объект недвижимости – здание (административно-бытовой корпус), право на которое не оспорено, пришел к выводу о том, что ответчик имел исключительное право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. При этом, установленных ст. 39.16 ЗК РФ оснований для отказа ФИО1 в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов у администрации г. Дивногорска не имелось.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, законодательством не предусмотрена необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимого для использования такого здания для целей применения положений ст. 39.20 ЗК РФ. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена, оплата была произведена в соответствии с законом из размера 25% от кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определении границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Кроме того, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, используется в соответствии с требованиями нормативных актов по назначению, иного в материалы дела не представлено, при этом, исходя из заключения судебной экспертизы, площадь земельного участка является необходимой и достаточной для осуществления на нем заявленной деятельности; на земельном участке помимо здания (административно-бытовой корпус) находятся иные сооружения.

Раздел земельного участка под имеющимися объектами недвижимости недопустим, так как противоречит единству использования земельного участка, нарушит организацию деятельности и нормальную эксплуатацию всего комплекса, что приведет к исключению его целевого использования, соответствующего виду разрешенного использования - капитальные объекты и сооружения рекреации круглогодичного действия.

Доказательств того, что заключенный договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы, истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований администрации г. Дивногорска.

Судебная коллегия признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы на необоснованность заключения проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Кадастровый центр «Альтернатива» № от <дата>, так как ее содержание является ясным и понятным, изложение фактов и выводов эксперта последовательно со ссылкой на применяемые при исследовании методики.

Данные доводы направлены на переоценку доказательств – судебной экспертизы, к чему судебная коллегия законных поводов не усматривает, тем более, что заключение судебной экспертизы составлено квалифицированными специалистами, имеющими длительный стаж работы в соответствующей области, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, надлежащим образом мотивировавшим и обосновавшим свои выводы ссылками на конкретные обстоятельства и материалы дела.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, не установлено. Оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дивногорского городского суда Красноярского края от 13 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г. Дивногорска – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: С.М. Кучерова

Судьи: Т.В. Парфеня

Е.А. Полынкина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>