Решение № 2-1928/2018 2-1928/2018~М-1690/2018 М-1690/2018 от 20 июня 2018 г. по делу № 2-1928/2018

Дело № 2-1928/2018


Решение

Именем Российской Федерации

21 июня 2018 года г. Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

председательствующего судьи Сунцовой М.В.,

при секретаре Захаровой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства КЧУС», о признании прекратившим право залога и обязании; и по исковому заявлению администрации {Адрес изъят} к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства КЧУС» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права залога,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства КЧУС», ОСП по Октябрьскому району г. Кирова о признании прекратившим право залога и обязании. В обоснование иска указывает, что {Дата изъята} между ней и ООО ПК «Строймонтаж» был заключен договор участия в долевом строительстве {Номер изъят}, который решением Ленинского районного суда г. Кирова от 25.04.2011 года был расторгнут, с ООО ПК «Строймонтаж» в пользу ФИО1 были взысканы денежные средства в размере 3 331 402 рубля. Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 07.12.2011 года на имущество ООО ПК «Строймонтаж» - на право аренды на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят}, и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью застройки 985 кв.м. по адресу: {Адрес изъят} – обращено взыскание в пользу истца. В настоящее время истец ФИО1 является должником по сводному исполнительному производству, в рамках которого она обращалась к судебному приставу-исполнителю с требованием обратить взыскание на принадлежащее ей право аренды на земельный участок площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят}. Однако, в обращении взыскания на указанное имущество ФИО1 было отказано, т.к., согласно выписке из ЕГРН, данный участок обременен залогом на основании зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, сторонами которого являются ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства КЧУС». Просит признать прекратившим права залога участников долевого строительства на право аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят}, и подлежащим погашению соответствующей записи в ЕГРН; обязать ОСП по Октябрьскому району г. Кирова для исполнения сводного исполнительного производства направить взыскание на права аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят}

Протокольным определением Ленинского районного суда г. Кирова от 24 апреля 2018 года привлечено в качестве соответчика УФССП России по Кировской области, поскольку ОСП по Октябрьскому району города Кирова является структурным подразделением УФССП России по Кировской области.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 10.05.2018 года прекращено производство по делу в части требований ФИО1 к УФССП России по Кировской области об обязании совершить определенные действия, в связи с отказом истца от иска в данной части; УФССП России по Кировской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

В ходе рассмотрения дела представителем истца ФИО1 – ФИО7 исковые требования были уточнены. С учетом уточнений, просит суд признать прекратившим право залога земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} и подлежащим погашению соответствующей записи в ЕГРН; обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 право аренды данного земельного участка.

Администрация города Кирова обратилась в Ленинский районный суд г. Кирова с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства КЧУС» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права залога. В обоснование иска указывает, что {Дата изъята} между ООО «Юг-Север» и департаментом муниципальной собственности заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}. В дальнейшем права и обязанности по договору аренды были переданы ООО ПК «Строймонтаж», {Дата изъята} между ООО ПК «Строймонтаж» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве, который впоследствии был расторгнут решением Ленинского районного суда г. Кирова от 25.04.2011 года, с ООО ПК «Строймонтаж» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства. В ходе исполнительного производства ФИО1 обратила взыскание на право аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}. Впоследствии ФИО1 продала объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят} ООО «Промснаб», который продал его ООО «АСГ ЖБИ», а они – ООО «Элит». По сведениям Управления Росреестра по Кировской области с {Дата изъята}, собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят} являлось ООО «Элит», однако решением Арбитражного суда Кировской области от {Дата изъята} право собственности ООО «Элит» на данный объект признано отсутствующим. Решением Ленинского районного суда г. Кирова от {Дата изъята} установлено, что арендатором земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} является ФИО1 {Дата изъята} дпартаментом муниципальной собственности в адрес ФИО1 направлено уведомление о погашении арендных платежей по договору аренды и соглашение о расторжении договора аренды, которое в адрес департамента ФИО1 не возвращено. Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Кирова ФИО1 было выдано разрешение на строительство административного здания со встроенными помещениями бытового обслуживания населения от {Дата изъята} сроком до {Дата изъята}; за получение нового разрешения ФИО1 не обращалась. Таким образом, строительство на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} ФИО1 не осуществляется, арендные платежи в казну не производятся, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению. На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} от {Дата изъята} с ФИО1; указать, что решение суда является основанием для погашения регистрационной записи обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}; прекратить право залога участников долевого строительства на право аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} площадью 4 552 кв.м., по адресу: {Адрес изъят}, и погасить соответствующие записи в ЕГРН.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 11.05.2018 года исковое заявление ФИО1 и исковое заявление администрации города Кирова объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО1 – ФИО8 изложенное в исковом заявлении поддержала, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала; в удовлетворении требований администрации города Кирова о расторжении договора просила отказать. Пояснила, что действительно ФИО1 с {Дата изъята} не вносилась арендная плата, обращение взыскание на принадлежащее должнику право аренды позволит ей погасить задолженность.

В судебном заседании представитель администрации города Кирова – ФИО9 просила отказать в удовлетворении требований ФИО1 об обращении взыскания, на удовлетворении исковых требований администрации настаивала. Пояснила, что у ФИО1 образовалась большая задолженность по арендной плате, которая взыскивается только по решениям суда, на земельном участке никакого строительства не ведется, ФИО1 объект незавершенного строительства со степенью готовности 1%, на которое было обращено взыскание, снят с кадастрового учета и соответственно право залога на него прекращено, ФИО1 был построен другой объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%, который по решению Арбитражного суда Кировской области признан не отвечающий признакам объекта недвижимости.

Представитель ответчика ООО «Управление капитального строительства КЧУС» ФИО10 с заявленными исками не согласился, по доводам ранее изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица УФССП России по Кировской области ФИО11 разрешение заявленных исков оставил на усмотрение суда.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменный отзыв, просит рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица ООО ПК «Строймонтаж» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

{Дата изъята} главой администрации города Кирова издано постановление {Номер изъят} о предоставлении ООО «Юг-Север» земельного участка {Номер изъят} для строительства объекта - административное здание со встроенными помещениями бытового обслуживания населения по {Адрес изъят}.

{Дата изъята} между Комитетом по делам муниципальной собственности города Кирова и ООО «Юг-Север» был заключен договор аренды земельного участка {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу {Адрес изъят}. В дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы ООО ПК «Строймонтаж», которому было выдано {Дата изъята} разрешение на строительство на данном земельном участке здания со встроенными помещениями бытового обслуживания.

Согласно п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также при неисполнении условий договора, предусмотренных п.п. 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14 (в частности п. {Дата изъята} арендатор обязуется освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации г. Кирова от {Дата изъята} {Номер изъят}).

Согласно п. 2.1 арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы.

{Дата изъята} между ООО ПК «Строймонтаж» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве, впоследствии договор расторгнут решением Ленинского районного суда г. Кирова от 25 апреля 2011 года, с ООО ПК «Строймонтаж» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства.

Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Кирова от 07.12.2011 г. по заявлению ФИО1 обращено взыскание на заложенное имущество - право аренды на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят}, принадлежащее по договору аренды должнику ООО ПК «Строймонтаж» и объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, площадью застройки 985 кв.м., степень готовности 1%, принадлежащее на праве собственности должнику ООО ПК «Строймонтаж».

В ходе исполнительного производства {Дата изъята} от ФИО1 в УФССП России по Кировской области поступило заявление, согласно которому она оставляет за собой следующее нереализованное по исполнительному производству имущество, на которое было обращено взыскание.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах по состоянию на {Дата изъята} на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000148:110 зарегистрировано право аренды, дата государственной регистрации {Дата изъята}, правообладатель - ФИО1 Кроме того, за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: административное здание, назначение нежилое, инв. {Номер изъят} -, Лит. {Номер изъят}, кадастровый {Номер изъят}, которое прекращено {Дата изъята} Объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% кадастровый {Номер изъят} снят с кадастрового учета {Дата изъята}.

ФИО1 {Дата изъята} было выдано разрешение на строительство административного здания со встроенными помещениями бытового обслуживания населения, площадь земельного участка 4 552 кв.м., расположенного {Адрес изъят}, срок действия разрешения до {Дата изъята}.

{Дата изъята} была проведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект, с другими характеристиками - общая площадь застройки 1 078, 20 кв. м., степень готовности объекта 10%, кадастровый {Номер изъят}.

{Дата изъята} право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект прекращено, в связи с переходом права по договору купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} к ООО «Промснаб». В свою очередь ООО «Промснаб» продал объект незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} к ООО «АСГ ЖБИ». ООО «АСГ ЖБИ» продало данный объект по договору купли-продажи от {Дата изъята} ООО «Элит». Далее ООО «Элит» отчудило объект ООО «Автоторг» по договору купли-продажи от {Дата изъята} Решением Арбитражного суда г. Кирова от 21 сентября 2016 года признано отсутствующим право собственности ООО «Элит» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу {Адрес изъят}, решение вступило в законную силу 29 ноября 2016 г. Право собственности ООО «Автоторг» прекращено {Дата изъята}

Согласно расчета задолженности за пользование земельным участком и неустойки за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} по состоянию на {Дата изъята} у арендатора ФИО1 задолженность составляет 2 351 810 рублей 41 копейка.

Из представленной информации УФССП России по Кировской области ФИО1 является должником по сводному исполнительному производству, взыскатели: департамент муниципальной собственности администрации города Кирова и ООО ПК «Строймонтаж».

{Дата изъята} ФИО1 департаментом муниципальной собственности направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено ею {Дата изъята}.

Согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Кировской области, на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} имеются актуальные записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования к договорам участия в долевом строительстве в отношении участника долевого строительства – ООО «Управление капитального строительства Кирово-Чепецкого управления строительства», договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята} {Номер изъят}, дата регистрации {Дата изъята}, {Номер изъят} в отношении ФИО6, договор участия в долевом строительстве от {Дата изъята} {Номер изъят}, дата регистрации {Дата изъята}, {Номер изъят} в отношении ФИО5, договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята} {Номер изъят}, дата регистрации {Дата изъята}, {Номер изъят} в отношении ООО «Управление капитального строительства Кирово-Чепецкого управления строительства», ФИО4, ФИО3; договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята} {Номер изъят}, {Номер изъят}, {Номер изъят}, дата регистрации {Дата изъята} {Номер изъят}, 648, 649 в отношении ФИО2. Кроме того, {Дата изъята} за номером {Номер изъят} зарегистрирован залог в силу закона права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 согласно определения Ленинского районного суда г. Кирова от 07.12.2011 г. в ходе исполнительного производства было передано: право аренды на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, площадью 4 552 кв.м. по адресу: {Адрес изъят} и объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, площадью застройки 985 кв.м., степень готовности 1%.

Из обстоятельств дела следует, что в настоящее время в установленном законом порядке за ФИО1 зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} расположенного по адресу {Адрес изъят}. Однако арендатор ФИО1 с момента предоставления ей в аренду земельного участка добровольно не вносит арендную плату, департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова в судебном порядке взыскивалась с арендатора задолженность, задолженность по состоянию на {Дата изъята} составляет 2 351 810 рублей 41 копейка.

Кроме того, как следует из справки контрольного управления администрации города Кирова от {Дата изъята} на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} в два и три ряда в высоту выложены бетонные блоки, часть бетонных конструкций накренилась под воздействием грунта, имеются бетонные блоки расположенные в хаотичном порядке, на земельном участке произрастают трава, кустарники и деревья, строительные работы не ведутся, техника отсутствует, частично имеется ограждение, охраны территории не осуществляется.

При этом, объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% кадастровый {Номер изъят} снят с кадастрового учета {Дата изъята}, право собственности у ФИО1 на него прекращено {Дата изъята} Необходимо отметить, что записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования к договорам участия в долевом строительстве: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства Кирово-Чепецкого управления строительства» в установленном порядке внесены в ЕГРН, объектом данных договоров является административное здание со встроенными помещениями бытового обслуживания населения по {Адрес изъят}, под строительство которого в свое время ООО «Юг-Север» постановлением главы администрации города Кирова от {Дата изъята} {Номер изъят} был выделен спорный земельный участок.

Впоследствии ФИО1 было получено разрешение от {Дата изъята} на строительство нового объекта сроком до {Дата изъята}, кадастровый номер нового объекта незавершенного строительства {Номер изъят}, а степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%. ФИО1 этот объект был отчужден, право собственности на данный объект за ней прекращено, в настоящем решением Арбитражного суда Кировской области от {Дата изъята} объект признан не являющимся объектом недвижимости, право собственности на объект незавершенного строительства у правообладателей признано отсутствующим, соответствующие записи в ЕГРН внесены.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 существенно нарушаются условия договора аренды: не вносится арендная плата в согласованном размере и установленные сроки; земельный участок не используется по назначению, вопреки постановлению администрации города Кирова от {Дата изъята} {Номер изъят} строительство на земельном участке не ведется, срок действия разрешения на строительство от {Дата изъята} на новый объект, выданный уже ФИО1 истек {Дата изъята}, участок захламлен строительными материалами и находится в ненадлежащем состоянии, объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% снят с кадастрового учета, а объект незавершенного строительства со степенью готовности 10% не является объектом недвижимого имущества.

Поэтому требования администрации города Кирова о расторжении договора аренды правомерны, уведомление о расторжении было направлено в адрес ФИО1 и получено ею, в добровольном порядке расторгать договор она отказывается, в связи с чем, суд считает необходимым в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} от {Дата изъята}, расположенного по адресу: {Адрес изъят} с ФИО1 и возложить на ФИО1 обязанность передать указанный земельный участок муниципальному образованию «город Киров» по акту приема-передачи.

Кроме того, поскольку судом установлено, что объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% с кадастровым номером {Номер изъят} снят с кадастрового учета {Дата изъята}, данного объекта фактически не существует, право собственности на объект незавершенного строительства ни за кем не зарегистрировано в настоящем, его правообладатель отсутствует, как и застройщик, обязательство по строительству данного объекта прекращено в связи с невозможностью исполнения, а обременение в виде залога права аренды на земельный участок лишает собственника правомочия по распоряжению данным земельным участком, в связи с чем, суд считает требования администрации города Кирова о прекращении права залога участников долевого строительства – ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства Кирово-Чепецкого управления строительства» на право аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} площадью 4 552 кв.м., расположенного по адресу {Адрес изъят} подлежащими удовлетворению.

Доводы о нарушении прав участников долевого строительства суд отклоняет, поскольку права участников не обеспечены формальной записью в ЕГРН о регистрации залога права аренды земельного участка за ними, залог права аренды земельного участка производно от права залога на объект долевого строительства, а объекта незавершенного строительства не существует, основное обязательство прекращено в силу утраты возможности его исполнения. При этом физические лица – участники долевого строительства не лишены были права обратиться с заявлением о предоставлении дополнительной поддержки пострадавших участников долевого строительства на уровне субъекта РФ, ФИО3 включен в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства. ООО «УКС КЧУС» приняло участие в соглашении о предоставлении дополнительной поддержки пострадавшим участникам строительства жилья и ему был предоставлен бесплатно в собственность земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят} распоряжением департамента государственной собственности Кировской области от {Дата изъята}.

Иск ФИО1 о признании прекратившим права залога аренды земельного участка за участниками долевого строительства и обращении взыскания на принадлежащее ФИО1 право аренды земельного участка не подлежит удовлетворению, поскольку договор аренды с ФИО1 настоящим решением суда расторгнут, что лишает ФИО1 прав в отношении земельного участка и соответственно лишает ее права требовать снятие с него существующих обременений и заявления требования об обращении взыскания на имущество, ей не принадлежащее, требования ее иска безосновательны. В иске ФИО1 необходимо отказать в полном объеме.

Настоящее решение является основанием для погашения соответствующих записей в ЕГРН.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск администрации города Кирова удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} от {Дата изъята}, расположенного по адресу: {Адрес изъят} с ФИО1; возложить на ФИО1 обязанность передать указанный земельный участок муниципальному образованию «город Киров» по акту приема-передачи.

Прекратить право залога участников долевого строительства: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Управление капитального строительства Кирово-Чепецкого управления строительства» на право аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} площадью 4 552 кв.м., расположенного по адресу: {Адрес изъят}.

Настоящее решение является основанием для погашения соответствующих записей в ЕГРН.

В удовлетворении иска ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2018 года.

Судья Сунцова М.В.