Решение № 3А-986/2017 3А-986/2017~М-892/2017 М-892/2017 от 26 ноября 2017 г. по делу № 3А-986/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 27 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ООО «Фиалка» - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-986/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Фиалка» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фиалка» (далее ООО «Фиалка») обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 51,2 кв.м.,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 83,1 кв.м.,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013г., 19.08.2013г., 28.02.2014г., соответственно.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, в отношении которых постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена их кадастровая стоимость: нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013г. в размере 2 642 065,92 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 19.08.2013г. в размере 4 288 196,84 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 28.02.2014г. в размере 5 196 407 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на те же даты в соответствии с отчетами об оценке №, №, № от 06.07.2017г., выполненными ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которым рыночная стоимость помещений составляет: КН № - 1 881 345 рублей без учета НДС, КН № - 3 053 505 рублей без учета НДС, КН № - 3 084 000 рублей без учета НДС, в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются интересы общества, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, решениями Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области от 16.08.2017г. заявления ООО «Фиалка» о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений отклонены.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ООО «Фиалка»- ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Фиалка» является собственником объектов капитального строительства: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 51,2 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 83,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.05.2017г. /л.д. 17-22/.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорных нежилых помещений определена и составила: КН № по состоянию на 17.08.2013г. в размере 2 642 065,92 рублей, КН № по состоянию на 19.08.2013г. в размере 4 288 196,84 рублей, КН № по состоянию на 28.02.2014г. в размере 5 196 407 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11.05.2017г. /л.д.14-16/.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 26.07.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако, решениями Комиссии Управления Росреестра по Самарской области №, № и № от 16.08.2017г. заявления ООО «Фиалка» о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, отклонены.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Фиалка» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 17.08.2013г., 19.08.2013г., 28.02.2014г., соответственно. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке №, №, № от 06.07.2017г., выполненные оценщиком ООО Независимый кадастровый центр» ФИО1, по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчетов усматривается, что объектами оценки являлись спорные нежилые помещения, итоговая величина рыночной стоимости которых на дату оценки составляет без учета НДС: с кадастровым номером № - 1 881 345 рублей, с кадастровым номером № - 3 053 505 рублей, кадастровым номером № - 3 084 000 рублей.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 17.08.2013г., 19.08.2013г., 28.02.2014г. соответственно, то есть на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Отчеты об оценке соответствуют заданию на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 31-53 отчетов №, № и на стр. 32-54 отчета №.

Для определения стоимости объектов капитального строительства * оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /п. 10 ФСО №7/. На стр. 39 отчетов №, № и на стр. 40 отчета № оценщик определил сегмент р

На стр. 39 отчетов №, № и на стр. 40 отчета № оценщик определил сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – офисные помещения, расположенные в Ленинском районе г. Самара.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Из содержания отчетов усматривается, что расчет стоимости объектов недвижимости произведен оценщиком методом прямой капитализации в рамках доходного подхода и методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, от применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался, что отражено на странице 60 отчетов №, № и на странице 61 отчета №.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом регрессионного анализа приведено на страницах 62-78 отчетов №, № и на страницах 63-76 отчета №.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС – объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта ЕОН.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» АДОН».

Из отчетов №, № следует, что в качестве объектов-аналогов отобрано 15 объектов-аналогов, находящиеся в собственности, офисного назначения, расположенных в Ленинском районе г. Самары, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице № 9.3.1.3.1 на стр. 66-71 отчетов №, №.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь, на этаж расположения, на состояние отделки.

Для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости сравнивались сопоставимые продажи на основе информации о ценах предложений на объекты недвижимости коммерческого назначения на территории г. Самара. Оценщиком был исследован рынок коммерческой недвижимости г. Самара, были найдены пары объектов, которые включают в себя стоимость единого объекта недвижимости и стоимость сопоставимого земельного участка без улучшений. Оценщиком рассчитана стоимость земельного участка, входящая в стоимость единого объекта недвижимости и определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости. Среднее значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара составила 81 %.Промежуточный результат оценки недвижимости, сравнительным подходом без учета НДС составил с кадастровым номером № в размере 1 662 430 рублей, с кадастровым номером № в размере 2 698 202 рубля.

Из отчета № следует, что в качестве объектов-аналогов отобрано 13 объектов-аналогов, находящиеся в собственности, офисного назначения, расположенных в Ленинском районе г. Самары, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице №9.3.1.3.1 на стр. 67-70 отчета.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь, на этаж расположения, на состояние отделки.

Среднее значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара составила 81%.

Промежуточный результат оценки недвижимости сравнительным подходом без учета НДС составил с кадастровым номером № в размере 3 074 938 рублей.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 79-84 отчетов №, № и на стр. 77-92 отчета №.

В рамках доходного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС – объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

Объекты оценки представляют собой офисные помещения площадью до 100 кв.м. включительно, расположенные на ул. Садовой. Развитость рынка недвижимости г. Самары позволили оценщику найти объекты сопоставимые с объектами оценки, расположенные в ближайшем окружении оцениваемых помещений. Арендная ставка для ЕОН составила 530 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Затем оценщик произвел расчет коэффициента капитализации объектов оценки на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов. Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чисто операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. Величина ставки капитализации для ЕОН составила 7,45%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости без учета НДС составил: КН № - 2 100 260 рублей, КН № - 3 408 808 рублей.

Согласовав полученные в ходе применения двух подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости без учета НДС составляет: с кадастровым номером № в размере 1 881 345 рублей, с кадастровым номером № в размере 3 053 505 рублей.

Из отчета № следует, что анализ сегмента рынка офисной недвижимости г. Самары показал, что в источниках массовой информации присутствует достаточное количество предложений по аренде объектов соответствующего назначения, информация о характеристиках и ценах предложения по которым является открытой. В качестве объектов-аналогов использовались офисные объекты в Ленинском районе г. Самары, сопоставимые по ценообразующим факторам. Определение арендной ставки для единого объекта недвижимости произведено методом регрессионного анализа. Арендная ставка с учетом скидки на торг составила 554 рубля за 1 кв.м.

Расчет коэффициента капитализации объекта оценки произведен на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 10,40%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости с КН № без учета НДС составил - 3 093 062 рубля.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 3 084 000 рублей.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1 на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 16.08.2017 года, согласно которым в отчете на стр. 4 в разделе «задание на оценку» указано, что оцениваемое нежилое помещение принадлежит ООО «Фиалка» на праве общей долевой собственности, но спорные здания принадлежат обществу на праве единоличной собственности, однако, допущена техническая ошибка, не влияющая на итоговый результат стоимости оцениваемого объекта.

В связи с изменениями Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «об оценочной деятельности» оценщик обязан получить государственный квалификационный аттестат путем сдачи квалификационного экзамена по направлениям оценочной деятельности. Для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, указанные положения части третьей статьи 4 ( в редакции Федерального закона от 02.06.2016г. № 172-ФЗ) применяются с 1 апреля 2018 года. Оценщик по состоянию на 1 января 2017г. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков, регистрационный № от 12.02.2008г., в связи с чем имеет право осуществлять оценочную деятельность до 1 апреля 2018 года без получения государственного квалификационного аттестата.

Исходя из оценки исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что представленные административным истцом отчеты об оценке №, №, № от 06.07.2017г., выполненные ООО «Независимый кадастровый центр» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Суд считает возможным принять Отчеты об оценке №, №, № от 06.07.2017г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 17.08.2013г., 19.08.2013г., 28.02.2014г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.08.2013г., 19.08.2013г., 28.02.2014г. соответственно, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Фиалка» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.07.2017 года, в суд с настоящим иском – 23.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Фиалка» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 51,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013г. в размере 1 881 345 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 83,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013г. в размере 3 053 505 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28.02.2014г. в размере 3 084 000 рублей.

Датой подачи ООО «Фиалка» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.07.2017 года, в суд – 23.10.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.12.2017г.