Решение № 2-1445/2017 от 22 мая 2017 г. по делу № 2-1445/2017

Дело №2-1445 /2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2017 года г.Казань

Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шарифуллина В.Р.

при секретаре Харисове Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени и по встречному иску ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» о признании договора аренды заключенным на определенный срок, о взыскании излишне оплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 264912 рублей 48 копеек, пени в размере 45922 рубля 86 копеек, сославшись в обоснование иска на то, что согласно постановлению Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> «О земельных участках, подлежащих реализации с аукционных (конкурсных) торгов» № от ДД.ММ.ГГГГ, междуМКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого выступил земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 749,0 кв. м., целевое назначение земельного участка - под индивидуальный жилой дом. При этом стороны условились, что начисление арендной платы производится, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и в последующем с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка. Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определен по результатам аукциона либо в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 944965 рублей. При этом, задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 27930 рублей зачисляется в счет арендной платы за землю. Согласно пункту 3.4. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы, указанного в пункте 3.2 настоящего договора, не позднее 15 числа каждого текущего месяца на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора. По договору аренды ежемесячная арендная плата составила в 2016 году в размере 78747 рублей 08 копеек. Арендатор нарушил обязанность по своевременному внесению арендной платы, в результате чего за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 264912 рублей 48 копеек. Исходя из пункта 3.5 договора аренды в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор обязуется выплатить неустойку (пени) в размере 0,1%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Сумма задолженности по пени составила 45922 рубля 86 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» осуществляет юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов <адрес> при управлении, владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом, землей и их приватизацией, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала и увеличила исковые требования, просила взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, в размере 470683 рубля 53 копейки и сумму пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 132779 рублей 18 копеек (л.д.55-56).

Ответчик ФИО1, а также ее представитель ФИО3 с предъявленным иском не согласились, сославшись на отсутствие задолженности по арендной плате. В обоснование своих возражений указали на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка и акт приема-передачи были подписаны ФИО3 от имени ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, а потому полагали, что обязательство по внесению арендной платы должно наступить с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, а не с ДД.ММ.ГГГГ, как ошибочно полагает истец. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность ФИО1, приложив все требуемые документы. Вопреки регламенту по рассмотрению обращений граждан, устанавливающему 10-дневный срок рассмотрения заявки, обязывающему предоставить ответ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» подготовил договор купли-продажи земельного участка только ДД.ММ.ГГГГ и он был подписан ФИО1, а покупная стоимость земельного участка в размере 34114 рублей 25 копеек была оплачена ею. Однако в ходе государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок выяснилось, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержал ошибочные данные доверенности представителя исполнительного комитета, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена. После устранения допущенных по вине истца ошибок, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 749,0 кв. м. было зарегистрировано за ФИО1 Таким образом ответчик полагает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имело место необоснованное затягивание истцом процесса передачи земельного участка в собственность ФИО1, а потому начисление арендной платы за указанный период является необоснованным. По изложенным доводам ФИО1 предъявила встречный иск к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» (л.д. 59-62), в соответствии с которым просила суд признать сроком договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» излишне оплаченную по договору денежную сумму в размере 78005 рублей 76 копеек.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 с доводами первоначального иска не согласился, встречный иск поддержал.

Представитель истца ФИО2 не признала требования встречного иска, заявила возражения по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 было подписано соглашение №-рдкп о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласного которого стороны пришли к соглашению о признании договора аренды утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ, при этом уплата арендной платы за землю по расторгаемому договору аренды земельного участка производится арендатором до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок, ежемесячно, до 15 числа текущего месяца. Поскольку регистрация права собственности ФИО1 имела место в декабре 2016 года, за декабрь 2016 года истцом ей была начислена арендная плата в сумме 76206 рублей 89 копеек. Факт подписания ФИО1 договора аренды ДД.ММ.ГГГГ не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за март 2016 года, поскольку стороны в договоре прямо предусмотрели указанное обязательство о начислении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно части статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> «О земельных участках, подлежащих реализации с аукционных (конкурсных) торгов» № от ДД.ММ.ГГГГ, между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец передал ответчику во временное пользование на срок до ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 749,0 кв. м., целевое назначение земельного участка - под индивидуальный жилой дом.

Как усматривается судом из содержания указанного договора, он был подготовлен, подписан арендодателем в лице муниципального полномочного органа и передан для подписания ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, однако подписан ответчиком лишь ДД.ММ.ГГГГ, одновременно с подписанием акта приема-передачи земельного участка. Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по РТ.

Согласно условиям договора аренды, начисление арендной платы производится, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и в последующем с первого числа месяца, следующего за месяцем даты подписания договора аренды и акта приема-передачи.

Доводы ФИО1 о необоснованности начисления истцом арендной платы до даты подписания ею договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, суд отклоняет по следующим основаниям. Дата подписания договора со стороны ответчика не имеет правоопределяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку стороны распространили действие договора на предшествующий период, признав обязанность арендатора оплачивать аренду с ДД.ММ.ГГГГ. При этом договор подписан без разногласий, как и акт приема-передачи объекта аренды, подписывая договор аренды земельного участка, ответчик соглашался с его условиями, что по смыслу ст. 421 ГК РФ свидетельствует о наличии свободного волеизъявления ответчика на его заключение. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Как установлено пунктом 2 указанной статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В силу положений ст. 309 ГК РФ принятое на себя обязательство подлежит исполнению, а потому у ФИО1 возникла непосредственная обязанность по исполнению обязательств, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. К тому же, как установлено пунктом 3.1 договора, при расчете суммы арендной платы за неполный месяц аренды, принимается сумма оплаты за полный месяц. Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был передан ФИО1 по акту приема-передачи, требование истца о внесении арендной платы за март 2016 года является обоснованным.

Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определен по результатам аукциона либо в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 944965 рублей. При этом, задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 27930 рублей зачисляется в счет арендной платы за землю.

Согласно пункту 3.4. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы, указанного в пункте 3.2 настоящего договора, не позднее 15 числа каждого текущего месяца на расчетный счет, указанный в пункте 3.3 договора. По договору аренды ежемесячная арендная плата составила в 2016 году в размере 78747 рублей 08 копеек.

В период пользования земельным участком, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность ФИО1, приложив все требуемые документы.

На обращение ответчика МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» подготовил договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ и он был подписан ФИО1, а покупная стоимость земельного участка в размере 34114 рублей 25 копеек была оплачена ею.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержал ошибочные данные доверенности представителя исполнительного комитета, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена, после устранения допущенных ошибок, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 749,0 кв. м. было зарегистрировано за ФИО1

По причине продажи арендодателем земельного участка арендатору, ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» и ФИО1 было подписано соглашение №-рдкп о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласного которого стороны пришли к соглашению о признании договора аренды утратившим силу с ДД.ММ.ГГГГ, при этом уплата арендной платы за землю по расторгаемому договору аренды земельного участка производится арендатором до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок, ежемесячно, до 15 числа текущего месяца.

Доводы ФИО1 о необоснованности начисления и взимания истцом арендной платы в период с 9 июня по ДД.ММ.ГГГГ, а также требования, заявленные ответчиком во встречном иске, были исследованы судом.

По общему правилу, обязанность внесения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды прекращается после фактического возврата имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Однако в данном случае земельный участок истцу не возвращался, поскольку был передан ДД.ММ.ГГГГ в собственность ответчику.

Как разъяснено судам в пунктах 5 и 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Такой момент прекращения обязательства по внесению арендной платы может быть связан, в частности, с особым субъектным составом правоотношений, где одной из сторон (арендодателем) выступает муниципальный орган.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Исходя из изложенного, момент прекращения обязательства арендатора ФИО1 по внесению арендной платы связан законом с моментом государственной регистрации перехода права собственности на землю. Учитывая, что право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ФИО1 не ранее ДД.ММ.ГГГГ, от обязанности по внесению арендной платы за декабрь 2016 года она освобождена быть не может.

Согласно представленного истцом расчету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, рассчитана задолженность ответчика в размере 470683 рубля 53 копейки, расчет которой был проверен судом, нашедшим его правильным (всего начислено 784930 рублей 61 копейка, а оплачено ответчиком 314247 рублей 08 копеек).

Поскольку доказательств оплаты суммы указанной задолженности ответчиком представлено не было, суд находит требование истца о взыскании суммы долга по арендной плате обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Напротив, встречный иск в части взыскания суммы переплаты по договору, удовлетворению не подлежит, поскольку ФИО1 не доказала факт излишнего внесения денежной суммы по договору.

Кроме того, истец рассчитал сумму пени на просроченную арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 132779 рублей 18 копеек (л.д.55-56).

Согласно пункту 3.5 договора аренды в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор обязуется выплатить неустойку (пени) в размере 0,1%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку сумма пени и ее расчет был признан судом обоснованным, учитывая, что ответчик не ходатайствовала о снижении судом указанной меры ответственности, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в указанной части.

Государственная пошлина, от которой был освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» сумму задолженности по договору аренды земельного участка в размере 470683 рубля 53 копейки, а также сумму пени в размере 132779 рублей 18 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход соответствующего бюджета сумму государственной пошлины в размере 9234 рубля 63 копейки.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» о признании договора аренды заключенным на определенный срок, о взыскании излишне оплаченной суммы - отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Московский районный суд <адрес> со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин