Апелляционное определение № 33-3853/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья Мукабенов Б.Б. № 33-3853/2026

№ 2-2702/2025

64RS0044-01-2025-003416-31


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Зотовой Ю.Ш., Строгановой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Громовым А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к Д.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности на объект недвижимости, взыскании судебной неустойки по апелляционной жалобе Д.В. на решение Заводского районного суда г. Саратова от 29 декабря 2025 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Перовой Т.А., объяснения Д.В. и его представителя – адвоката И.Д., поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Д.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности на объект недвижимости, взыскании судебной неустойки.

В обоснование требований указано, что согласно сведениями Единого государственного реестра недвижимости Д.В. является собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома с кадастровым номером № (процент застройки 10%), расположенного по адресу: <адрес>. Актами выездных обследований от <дата>, от <дата>, проведенных отделом контроля за использованием земельных участков, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлено, что он не огорожен, доступ к нему не ограничен, на нем имеются элементы разрушенного строения (засыпанная грунтом кирпичная кладка), произрастает растительность. Таким образом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в настоящее время не существует.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнений просил признать отсутствующими зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Д.В. на объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; прекратить право собственности Д.В. на объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; в случае неисполнения решения взыскать с Д.В. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная со дня, следующего за последним днем срока, установленного для добровольного исполнения решения суда.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 29 декабря 2025 года исковые требования удовлетворены частично, прекращено зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности объекта незавершенного строительства 10%, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказано.

С Д.В. в пользу ООО «Приоритет-оценка» взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 75 000 руб.

В апелляционной жалобе Д.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что предусмотренных законом оснований для изъятия спорного объекта недвижимости у собственника на основании ст. 235 ГК РФ судом не установлено. В связи с повреждением фундамента и жилого дома в результате пожара он вынужден был принять меры к восстановлению и реконструкции фундамента с целью последующего завершения строительства жилого дома. От права собственности на объект незавершенного строительства он не отказывался.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений об уважительности причин неявки не представлены. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов».

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и Н.Н. заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого администрация муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) предоставляет, а Н.Н. (арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 421 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый объектом незавершенного строительства - жилым домом степенью готовности 10%, для завершения его строительства в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

В соответствии с п. 1.2 договора участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

На основании п.п. 2.1, 2.2 договор заключен на три года. Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Согласно п. 4.1 договора аренды земельного участка арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае: 1) использования земельного участка с нарушением требований законодательства РФ: использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде; порчи земель; невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 2) изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.

В силу п. 5.1 договора арендатор имеет право: использовать участок на условиях, установленных договором; в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления.

Согласно п. 5.2 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять работы по благоустройству территории; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на участке в соответствии с законодательством РФ; проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от <дата> арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 421 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

<дата> между Н.Н. и Д.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого Н.Н. уступает, а Д.В. принимает не себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата>, на земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5 договора принимающая сторона не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления в установленном действующим законодательством порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № имеет обременение в виде аренды в пользу Д.В.

Из реестрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата> Н.Н. являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из свидетельства о праве на наследство по завещанию, деревянный жилой дом состоит из стен и фундамента, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: два сарая деревянных, погреб кирпичный, наружное сооружение, расположенных на земельном участке размером 449 кв.м, предоставленном в бессрочное пользование.

<дата> между Н.Н. и Д.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого последний приобрел недвижимое имущество - жилой дом, состоящий из стен и фундамента с условным номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 12-й <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м, количество этажей - один.

<дата> между Н.Н. и Д.В. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома от <дата>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: незавершенное строительством жилой дом, состоящий из стен и фундамента - с условным номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м, количество этажей - один, степенью готовности 10%.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости регистрация права собственности Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10%, основные характеристики объекта незавершенного строительства и проектируемое значение: площадь застройки 38,5 кв.м, объем 104 куб.м, высота 2,7 м; проектируемое значение - жилой дом, осуществлена <дата>.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома (дом пригородный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 421 +/- 7,18 кв.м.

Актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», от <дата>, составленного консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, установлено, что проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №. В результате визуального осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, покрыт снежными массами. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. Визуально объекты капитального строительства не установлены. Провести осмотр земельного участка в полном объеме не представилось возможным по причине наличия высокого снежного покрова.

<дата> был составлен акт осмотра земельного участка, согласно которому земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, имеет сложный рельеф (склон-каскадом). На участке имеются элементы разрушенного строения (засыпанная грунтом кирпичная кладка), произрастает древесная растительность.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Приоритет-оценка».

Из заключения экспертов № от <дата> следует, что технические характеристики принадлежащего Д.В. объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №: ж/бетонный фундамент площадью застройки 39 кв.м, высотой 0,9 м, ширина фундамента 0,35 м - 0,4 м; вдоль одной стороны фундамента расположены фрагмент кирпичной кладки, грунт, битый кирпич высотой 1,03 м - 1,3 м., ширина кирпичной кладки в среднем 0,25 м.

Объект незавершенный строительством - ж/бетонный фундамент с кадастровым номером № пригоден к эксплуатации, является капитальным, так как имеет неразрывную связь с земельным участком, конструктивные характеристики объекта исследования не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта; срок эксплуатации объекта соотносится со сроком, в течение которого конструкция сохраняет способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций.

Объект незавершенного строительством, расположенный по адресу: <адрес> отличается от объекта с кадастровым номером №, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости: фактически исследуемый фундамент имеет площадь застройки 39 кв.м, высоту 0,9 м, объем 35,1 куб.м, а согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости объект с кадастровым номером № имеет проектные характеристики «высота 2,7 м, объем 104 куб.м, площадь застройки 38,5 кв.м».

Объект, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № является вновь возведенным фундаментом, так как фактическая высота и строительный объем исследуемого фундамента не соответствуют данным правоустанавливающих документов; фактическая высота, материал, строительный объем и техническое состояние исследуемого фундамента не соответствуют данным технического паспорта от <дата>, исследуемый фундамент не имеет признаков ранее расположенных и демонтированных конструктивных элементов.

Объект незавершенного строительства с наименованием «жилой дом, состоящий из стен и фундамента с надворными постройками», степень готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером №, являлся капитальным, имел прочную связь с землей.

Объект незавершенного строительства - фундамент полностью расположен в документальных границах земельного участка с кадастровым номером №. Наложение объекта незавершенного строительства - фундамент, площадью застройки 39 кв.м на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствует.

Объект незавершенный строительством (фундамент), с кадастровым номером № соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам, не нарушает права и интересы третьих лиц, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан (на дату осмотра соблюдены требования, установленные в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; возможно возведение постройки хозяйственно-бытового назначения, гаража, бани и пр. на исследуемом фундаменте, так как нормативное расстояние до границы смежного участка для указанных строений должно составлять и составляет 1 м.).

Удовлетворяя исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» о прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности объекта незавершенного строительства 10%, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, суд первой инстанции исходил из того, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020521:168 объект недвижимости не соответствует данным об объекте с кадастровым номером №, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты права закреплены ст. 12 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно, нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав и отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В п. 1 ст. 131 ГК РФ закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии сп. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Исходя из системного толкования приведенных норм права, противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушатся сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

На основании ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В ч. 3 ст. 85 ЗК РФ указано, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По смыслу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом в ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Возможность осуществления прав собственника и беспрепятственная реализация его правомочий, обусловлены в числе прочего и выполнением установленных законом обязанностей по содержанию и сохранению в надлежащем виде принадлежащего ему имущества. Устранение лица от выполнения таких обязанностей влечет для него неблагоприятные последствия.

Такие последствия предусмотрены ст.ст. 211 и 235 ГК РФ, согласно которым право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Под гибелью или уничтожением имущества в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворении исходных потребностей собственника.

Судебной коллегией в качестве новых доказательств приобщены к материалам дела справка от <дата> из Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Саратовской области, согласно которой <дата> произошел пожар в жилом доме по адресу: <адрес>, а также копия решения <адрес> совета народных депутатов от <дата> №, согласно которому за П.Н. закреплен земельный участок за домовладением, расположенным по <адрес>.

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от <дата> Н.Н. является наследником жилого дома по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке размером 449 кв.м, предоставленном в бессрочное пользование.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что Д.В., являясь собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 10%, поврежденного после пожара, вправе осуществлять действия по восстановлению указанного имущества с целью завершения его строительства и в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрировать право собственности на объект завершенного строительства.

Доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка, использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования истцом не представлены.

Вместе с тем, истец, заявляя требования о прекращении зарегистрированного права собственности Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:020521:107, не указал, в чем заключается нарушение прав органа местного самоуправления сохранением записи о праве собственности на это имущество, какими противоправными действиями ответчика, каким образом выбранный способ защиты нарушенного права приведет к их восстановлению.

Не указано истцом о нарушении прав с учетом положений абзаца первого п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и установленных обстоятельств предоставления земельного участка с кадастровым номером № в постоянное бессрочное пользование предыдущему собственнику жилого дома.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к Д.В. о прекращении права собственности на объект недвижимости, в части взыскания с ответчика расходов по проведению экспертизы в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Саратова от 29 декабря 2025 года отменить в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к Д.В. о прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на объект незавершенного строительства, в части взыскания с Д.В. расходов по проведению строительно-технической экспертизы, принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к Д.В. о прекращении зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №168, отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-оценка» (ИНН <***>) расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 75 000 рублей.

В остальной части решение Заводского районного суда г. Саратова от 29 декабря 2025 года оставить без изменения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2026 года.

Председательствующий

Судьи