Решение № 2-199/2021 2-199/2021~М-193/2021 М-193/2021 от 17 июня 2021 г. по делу № 2-199/2021

Дело № 2-199/2021

УИД50RS0038-01-2021-000304-77


Решение

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

18 июня 2021 года г. Протвино Московской области г. Протвино Московской области

Протвинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Нестеровой Т.А.

при секретаре Силаевой С.М.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – адвоката Соломяновой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора и взыскании убытков

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском и с учетом уточнения исковых требований (л.д. 103) просила расторгнуть предварительный договор № <данные изъяты> г., взыскать с ответчика ФИО3 убытки в общей сумме <данные изъяты>., а также расходы по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что 27.02.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № <данные изъяты> купли-продажи недвижимости в виде ? доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок (далее Договор), в подтверждение чего был передан задаток. Перед подписанием Договора все вопросы были сторонами согласованы и даны необходимые разъяснения, однако через несколько дней ответчик по неизвестным причинам предложил расторгнуть Договор. В ходе последующих переговоров достигнуть взаимопонимания не получилось; со стороны ответчика были разные предложения - заключить основной договор с установлением конкретных дат его заключения и возможности замены покупателя, заключить мировое соглашение, расторгнуть договор и т.п., в связи с чем стороной истца было принято решение согласиться с ответчиком и расторгнуть Договор, однако ответчик от этого отказался, так как в установленный срок не подписал соглашение о расторжении Договора, в связи с чем ему было направлено предложение о заключении основного договора с указанием срока. Поскольку в установленный срок ответчик не ответил, то стороной истца было принято решение о намерении добиваться заключения основного договора в судебном порядке, несмотря на поступившее впоследствии решение ответчика расторгнуть Договор и требовать возврата задатка. После обращения в суд, сторона истца, проанализировав позицию ответчика, ссылающегося на различные обстоятельства, в том числе на отсутствие необходимых денежных средств, приняла решение отказаться от заключения основного договора и расторгнуть предварительный Договор, чем и вызвано обращение в суд с рассматриваемым иском. В ходе подготовки к заключению договора, которая фактически длилась с мая 2020 г., истец понес убытки в виде: расходов на оформление доверенности представителя 1900 руб., 2000 рублей за регистрацию ранее возникшего права собственности и 8 000 рублей оплата работ кадастрового инженера по уточнению границ земельного участка, чего можно было бы не делать для оформления сделки, но ответчик настоял на этих действиях; 99, 64.8 и 1024.50 руб. почтовые расходы; 1500 рублей оплата кадастрового извещения в газете по указанию кадастрового инженера. Кроме этого убытки составят расходы, которые истец должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а именно выкупа прилегающего земельного участка площадью 250 кв.м. и выполнению кадастровых работ по перераспределению земельного участка в общей сумме 142 402,50 руб., так как несмотря на то, что за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., фактически истец пользовался земельным участком большей площади без установления фактических границ, в связи с чем при уточнении границ для их регистрации имел право увеличить площадь этого участка до 1200 кв.м., чего лишился, так как по требованию ответчика в ЕГРН были внесены сведения об участке площадью 900 кв.м. с юридическим закреплением границ. Также убытки составят сумму 92 402,50 руб. – неполученный доход (упущенная выгода), как разница доходов от сделок, рассчитанный с учетом заключения в настоящее время нового предварительного Договора с другим покупателем, что в общем размере всех убытков составило 249 393,30 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 на заявленных требованиях настаивал, поддержав доводы истца. Кроме этого пояснил, что ответчик действовал недобросовестно, когда без причин и оснований прервал переговоры о заключении Договора, в связи с чем считается виновным в неисполнении своих обязательств. Доказательств добросовестности своих действий ответчиком не представлено, поэтому истец должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным покупателем. Запрет на регистрационные действия в отношении земельного участка касается не истца, а другого сособственника, а на долю истца никаких обременений не наложено.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен.

При таких обстоятельствах суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Соломянова Ю.А. просила в иске отказать, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, согласно которым ответчик не оспаривает заключение предварительного Договора с истцом ФИО1, однако истинного ее волеизъявления выяснено не было, поскольку все переговоры вел ее представитель. В Договоре не было указано ни кадастрового номера земельного участка, ни кадастрового номера и технических характеристик ? дома. Противоречия в правоустанавливающих документах; отсутствие согласия всех долевых сособственников; отсутствие согласия либо отказа от преимущественного права покупки от других сособственников, полученное в законные сроки; ограничения в виде обременений на земельный участок в виде запрета на регистрационные действия; разночтения в реальных границах земельного участка и межевании, стали основанием к подписанию сторонами еще 9 марта соглашения о расторжении предварительного договора. То обстоятельство, что отсутствует один документ о расторжении Договора, подписанный обеими сторонами, не свидетельствует, что он не был расторгнут, так как стороны выразили свое согласие на расторжение Договора, подписав его каждый со своей стороны, хотя и в разных экземплярах. Позиция истца носит противоречивый характер, поскольку он сначала присылает соглашение о расторжении Договора, с чем ответчик соглашается; затем обращается с иском о понуждении к заключению основного договора, потом отказывается от этого требования, потом требует расторгнуть Договор и взыскать убытки. В настоящее время Договор прекратил свое действие, так как стороны не заключили основной договор и не намерены это делать. Несение убытков истцом не доказано, поскольку действия по регистрации своих имущественных прав истец должен произвести в силу закона – провести межевание земельного участка, согласовать его границы с другими собственниками, зарегистрировать право собственности в ЕГРН, поэтому и соответствующие расходы должен нести сам истец. Утрата дополнительных кв.метров земельного участка ничем не подтверждена, так как изначально истцу выделялся земельный участок площадью не более 900 кв.м. Более того, до подписания договора в феврале 2021 г. никаких убытков по вине ответчика у истца быть не могло, в связи с чем его доводы об убытках, понесенных с мая 2020 г. являются несостоятельными, а сами доводы ничем не подтверждены. Кроме этого, в настоящее время истец продает спорное имущество за сумму больше, чем изначально собирался продавать ответчику, что также свидетельствует об отсутствии у него каких-либо убытков. Задаток по Договору в настоящее время остался у истца.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебным разбирательством установлено, что 27.02.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № 27/02/2021 предметом которого является намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи ? <адрес> (л.д. 10).

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен, в связи с чем основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

До настоящего времени основной договор не заключен. Из пояснений представителей сторон следует, что в настоящее время истец и ответчик не намерены заключать основной договор со ссылкой каждого на свои субъективные причины и обстоятельства. Ранее стороны направляли в адрес друг друга копии соглашения от 09 марта 2021 г. о расторжении предварительного Договора, которые были подписаны отдельно истцом и ответчиком в разных экземплярах этого соглашения (л.д. 29. 30, 32).

Также истцом в адрес ответчика направлялось предложение от 10.03.2021 г. о заключении основного договора (л.д. 31). Кроме этого, истец обращался в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, от которого впоследствии фактически отказался, подав в суд настоящий иск.

16.06.2021 г. истец заключил новый предварительный договор в отношении этого же спорного имущества, но с другим покупателем (л.д. 115-117).

Проанализировав установленные судебным разбирательством обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении предварительного договора. Исходит при этом из того, что хотя предусмотренный ст. 429 ГК РФ годичный срок возможного заключения основного договора и, следовательно, возможный срок действия предварительного договора – 1 год, не истек, но из действий его сторон однозначно усматривается, что они не намерены заключать основной договор, при этом доказательств наличия каких-либо объективных причин, препятствующих заключению основного договора сторона ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представила и не опровергла доводы стороны истца, что от заключения основного договора отказался именно ответчик без уважительных и объективных к тому причин, что дает суду основания для применения положений п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и расторжении предварительного договора ввиду существенного нарушения договора ответчиком, а доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора, так как в настоящее время он прекратил свое действие, отклоняются судом, как несостоятельные, в том числе и по причине того, что предусмотренный ст. 429 ГК РФ срок действия предварительного договора на данный момент не истек, основной договор не заключен, в связи с чем договор не может считаться прекратившим свое действие. При этом суд также учитывает, что до настоящего времени стороны не смогли договориться о расторжении договора по соглашению сторон.

Ссылки стороны ответчика на отсутствии у него данных о волеизъявлении истца относительно продажи спорного имущества, а также на противоречия в правоустанавливающих документах, отсутствие согласия всех долевых сособственников, отсутствие согласия либо отказа от преимущественного права покупки от других сособственников, полученное в законные сроки, ограничения в виде обременений на земельный участок в виде запрета на регистрационные действия, разночтения в реальных границах земельного участка и межевании, как на основание, препятствующее заключению основного договора, не могут быть признаны обоснованными, поскольку никаких надлежащих доказательств в их подтверждение в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Напротив, в материалах дела имеются копии телеграмм, направленных истцом 12.02.21 г. в адрес долевых сособственников о намерении продать земельный участок и ? долю в праве собственности на дом (л.д. 26). Согласно копии выписки из ЕГРН от 05.08.2020 г. каких-либо обремений в отношении ? доли истца не имеется (л.д. 12-13). Согласно копии выписки из ЕГРН от 02.02.2021 г. каких-либо обремений в отношении ? доли истца не имеется, а обременения в виде запрета регистрации установлены в отношении имущества иного собственника (л.д. 88-89). Из копий выписок из ЕГРН от 19.06.2017 г. и 02.03.2021 г. следует, что за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>, обременений не зарегистрировано (л.д. 119-120, 15-17), что в совокупности опровергает приведенные доводы ответчика и подтверждает доводы истца о наличии реальной возможности для заключения основного договора. При этом ведение переговоров или заключение сделки через представителя законом не запрещено. Также суд учитывает, что отсутствие в Договоре кадастрового номера земельного участка и дома, и технических характеристик дома, на что ссылался представитель ответчика, само по себе не свидетельствует о невозможности заключения основного договора, поскольку вся необходимая информация содержится в правоустанавливающих и иных документах, с которыми ответчик имел возможность ознакомиться, а кроме того, ответчик видел и земельный участок, и дом, и ему были переданы ключи, что также свидетельствует о наличии у него полного представления относительно приобретаемого имущества.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере 249 393,30 рублей суд не находит по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец просит взыскать в свою пользу убытки в связи с отказом ответчика от переговоров о заключении основного договора, в общей сумме 249 393,30 рублей. Проанализировав обстоятельства дела, оснований для взыскания указанных денежных средств суд не находит, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено никаких безусловных доказательств, свидетельствующих, что все эти расходы были обусловлены или будут обусловлены исключительно отказом ответчика от переговоров о заключении основного договора.

Так, не представлено доказательств, что оформление нотариальной доверенности на представителя от 15.04.2021 г. (л.д. 47-48) непосредственно связано с отказом ответчика от переговоров о заключении основного договора, а не с намерением истца реализовать и надлежащим образом оформить свое право на представление интересов не лично, а через представителя.

Расходы в сумме 2000 рублей за регистрацию в ЕГРН ранее возникшего права собственности (л.д. 121), а также расходы по проведению кадастровых работ по уточнению границ земельного участка в сумме 8 000 рублей (л.д. 39), относятся к расходам, связанным с оформлением документов для подготовки к регистрации перехода права собственности, в связи с чем они не являются безусловно связанными с вышеуказанными действиями ответчика. При этом доводы истца, что он мог совершить сделку купли-продажи и без оформления этих документов и несения указанных расходов, однако ответчик вынудил его осуществить указанные действия, отклоняются судом, поскольку никаких надлежащих доказательств этому в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено, а сторона ответчика эти обстоятельства не подтвердила, ссылаясь на обязанность истца, как собственника недвижимого имущества, оформить документы на это имущество в соответствии с требованиями закона, в том числе продать земельный участок с установленными конкретными границами, чтобы избежать в будущем каких-либо споров со смежными землепользователями. Кроме этого суд учитывает, что согласно копии квитанции 2000 рублей уплачено 17.07.2020 г., в то время, как предварительный договор заключен 27.02.2021 г. Надлежащих доказательств в подтверждение доводов, что переговоры истца с ответчиком длятся с мая 2020 г. суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено, а сторона ответчика указанное обстоятельств не подтвердила. Договор на проведение кадастровых работ был заключен истцом 31.07.2020 г. (л.д. 38), то есть задолго до заключения предварительного Договора. Более того, оплата по нему произведена 20.04.2021 г., то есть уже после того, как между сторонами возникли разногласия относительно заключения спорного договора. При этом согласно п. 4.2 Договора на выполнение кадастровых работ оплата должна была быть осуществлена в пятидневный срок после подписания Акта выполненных работ, что с учетом даты оплаты – 20.04.2021 г. позволяет сделать вывод, что работы могли были быть выполнены уже после принятия сторонами решения о невозможности исполнения условий оспариваемого Договора.

Необходимость несения расходов в сумме 1500 рублей в качестве оплаты кадастрового извещения в газете также напрямую связана с проведением кадастровых работ по установлению границ земельного участка, доказательств выполнения которых исключительно по настоянию ответчика суду не представлено. Более того, в подтверждение заявленных доводов представлен документ о переводе 1 500 рублей на карту получателя <данные изъяты> г. с сообщением получателю «<данные изъяты>» (л.д. 41, 41 оборот), а также о принятых от истца <данные изъяты> 1 500 рублей, основание – кадастровое извещение (16.10.2020 г.) (л.д. 81), что затрудняет установление природы совершенного платежа и не позволяет соотнести его с рассматриваемыми требованиями, тем более, что оплата произведена задолго до заключения оспариваемого договора.

Понесенные истцом почтовые расходы по отправлению телеграмм и сообщений долевому собственнику с уведомлением о продаже долевой собственности (л.д. 42, 26, 40) не могут расцениваться, как образовавшиеся исключительно в связи с отказом ответчика от переговоров о заключении основного договора, поскольку обязанность уведомить таких сособственников прямо предусмотрена законом для продавца имущества. Кроме этого, данных об отказе указанных сособственников от реализации их преимущественного права покупки, в том числе ввиду истечения установленного срока, в материалах дела не представлено.

Нет оснований и для признания убытками расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а именно по выкупу земельного участка площадью 250 кв.м. и проведению кадастровых работ по перераспределению земельного участка в общей сумме 142 402,50 руб., со ссылкой истца на то, что за ним зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., однако он пользовался земельным участком большей площади без установления фактических границ, в связи с чем при уточнении границ имел право увеличить площадь этого участка до 1200 кв.м., чего лишился, так как по требованию ответчика в ЕГРН были внесены сведения об участке площадью 900 кв.м. с юридическим закреплением границ, поскольку надлежащих доказательств этому не представлено, а приведенные доводы по сути носят предположительный характер.

Неполученный, по мнению истца, доход (упущенная выгода) в сумме 92 402,50 руб., как разница возможных доходов от сделок, рассчитанный с учетом заключения в настоящее время нового предварительного Договора с другим покупателем, также нельзя отнести к убыткам, поскольку расчет по сути также основан на предположениях и связан с доводами о возможном присоединении к принадлежащему истцу участку дополнительных 250 кв.м. При этом суд учитывает, что за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью именно 900 кв.м.

Также принимая решение, суд учитывает доводы представителя ответчика, что задаток по договору в сумме 50 000 рублей в настоящее время остался у истца, а также, что новый предварительный договор заключен с указанием большей цены продаваемого имущества.

Лицам, участвующим в деле, неоднократно разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако они не желали представлять дополнительные доказательств и полагали возможным закончить рассмотрение дела, в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с закрепленным в ч. 3 ст. 123 Конституции РФ принципом состязательности и равноправия сторон, основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора и взыскании убытков, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор <данные изъяты>., заключенный между ФИО1 и ФИО3.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков в общем размере <данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Протвинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2021 г.

Судья