Решение № 2-3569/2017 2-3569/2017~М-2976/2017 М-2976/2017 от 16 июля 2017 г. по делу № 2-3569/2017

Изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года

Дело № 2-3569/17

КОПИЯ


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года

Подольский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Мартиросян С.В.

При секретаре судебного заседания Даниловой А.Е.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к АО «Дикси Юг» о взыскании арендных платежей, неустойки, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, ( л.д.96) обратились в суд с иском к АО «Дикси Юг» о взыскании арендных платежей по договору аренды нежилых помещений, заключенному между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ б/н., за ДД.ММ.ГГГГ года, в сумме 810174 руб. 89 коп., пени в сумме 100 000 руб. 00 коп., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 302 руб. 00 коп..

Свои требования истцы мотивируют тем, что между ФИО1 (Арендодатель 1), ФИО2 (Арендодатель 2 и АО «Дикси Юг» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ б/н сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационный №№ от ДД.ММ.ГГГГ)

В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель обязался передать во временное пользование Арендатору нежилые помещения, площадью 338,8 кв. м., находящиеся по адресу: <адрес> (условный №), а Арендатор обязался принять нежилые помещения во временное владение и пользование и уплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи, в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

Актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, указанное в Договоре Аренды, Арендодателем было передано Арендатору и было принято Арендатором. До настоящего времени Договор Аренды не расторгнут, и не прекращен, нежилые помещения, указанные в Договоре аренды находятся во владении и пользовании Арендатора.

АО «Дикси Юг»(Арендатор) нарушает условия Договора, вовремя не оплачивая арендные платежи. В нарушение условий Договора аренды, ответчик не уплатил арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ года в части постоянной составляющей, в размере 485 ООО рублей и переменной составляющей в размере 325 174 руб. 89 коп. на ДД.ММ.ГГГГ года.

Договор аренды не прекратил своего действия, арендованное имущество до настоящего времени находится во владении и пользовании Арендатора, а в силу ст. 381.1 ГК РФ, лишь при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В соответствии с п. 3.4 Договора, сумма обеспечительного платежа по соглашению Сторон, может быть засчитана в счет платежей по арендной плате за последний месяц аренды помещения.

Поскольку Договор аренды нежилых помещения действующий, соглашения Сторон о зачете обеспечительного платежа в счет платежей по арендной плате не было достигнуто, следовательно, довод Арендатора о своевременной уплате арендных платежей в их постоянной части не соответствует Закону и договору.

Истцы просят взыскать с ответчика АО «Дикси-Юг» в свою пользу арендную плату в части постоянной составляющей, в размере 485 000 рублей за ДД.ММ.ГГГГ года и переменной составляющей в размере 325 174 руб. 89 коп. на ДД.ММ.ГГГГ года.

Переменная составляющая на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 390 682 руб. 74 коп. и складывается из следующих сумм.

Так, задолженность по коммунальным платежам № года, начиная с момента заключения договора аренды, то есть с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 383 руб. 98 коп., что подтверждается Справкой ГБУ <адрес> «<адрес> Аэропорт», с которым заключен Договор обслуживания №№.

Задолженность по коммунальным платежам № год составляет 29608 руб. 17 коп., что так же подтверждается Справкой ГБУ <адрес> «<адрес> Аэропорт», с которым заключен Договор обслуживания №№.

Задолженность по коммунальным платежам ДД.ММ.ГГГГ год составляет 299 536 руб. 25 коп, что так же подтверждается Справкой ГБУ <адрес> «<адрес> Аэропорт», с которым заключен Договор обслуживания №№.

Задолженность по коммунальным платежам за ДД.ММ.ГГГГ год составляет 22 577 руб. 17 коп. и ДД.ММ.ГГГГ года так же 22 577 руб. 17 коп., что так же подтверждается Справкой ГБУ <адрес> «<адрес> Аэропорт», с которым заключен Договор обслуживания №№.

Всего задолженность по коммунальным платежам (переменная составляющая) за период ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ составляет 390 682 руб. 74 коп., но поскольку истцы просят взыскать с ответчика сумму переменной составляющей меньшую, то есть 325 174 руб. 89 коп., истцы именно до этой суммы снижают свои требования по переменной составляющей и с учетом постоянной составляющей в размере 485000 рублей,

Истцы, на основании п. 9.4. Договора Аренды просят взыскать пени из расчета :

по постоянной составляющей оплаты : 485 ООО руб. X 0,5%: 100 X 89 дней (с ДД.ММ.ГГГГ = 89 дней) = 215 825 руб. 00 коп.

по переменной составляющей: 325 174 руб. 89 коп. X 0,5% : 100 X 89 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 144 702 руб.00 коп.

Итого пени составляют 360 527 руб. 00 коп.с учетом тположений п.9.4 Договора размер пени не может превышать 100000 рублей.

Арендодателем в адрес Арендатора ДД.ММ.ГГГГ направлялась претензия о взыскании указанных сумм, однако претензия была оставлена без ответа.( л.д.3-6; 96-97)

Истица: ФИО1 в судебное заседание не явилась. Просит рассматривать дело в её отсутствие, с участием представителя-адвоката Кожинова В.Н.. Представитель истицы по ордеру- адвокат Кожинов В.Н. в судебное заседание явился. Иск поддержал в полном объеме.( л.д.104).

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась. Представитель по доверенности ФИО3 ( л.д.102) в судебное заседание не явился. Просит рассматривать дело в его отсутствие с участием адвоката Кожинова В.Н.. Адвокат Кожинов В.Н. в судебное заседание явился. Иск поддержал в полном объеме.(л.д.103).

Ответчик: представитель АО «Дикси Юг» в судебное заседание явился. Иск не признал, пояснив, что всоответствии с условиями Договора арендодатели передали арендатору в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>. Акт приема-передачи был подписан ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору постоянная составляющая арендная плата установлена в размере 485 000 рублей.

В адрес арендодателей перечислен обеспечительный платеж за последний месяц аренды в размере 484 999, 72 рублей.

Согласно п.11.3 Договора срок аренды установлен 10 лет с даты подписания акта приема-передачи сторонами.

Пунктом 10.2 Договора стороны предусмотрели право арендатора на односторонний отказ от Договора с предварительным уведомлением арендодателя не менее чем за 2 (два) месяца до даты расторжения Договора.

Согласно п. 10.3 при одностороннем отказе арендатора от Договора, Договор считается досрочно расторгнутым от даты, указанной в уведомлении о расторжении Договора, но не ранее одного месяца с момента отправления указанного уведомления.

Руководствуясь условиями заключенного Договора, арендатор уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ уведомил арендодателей о расторжении Договора в одностороннем порядке; просил обеспечить явку арендодателей/ их представителей ДД.ММ.ГГГГ для подписания акта возврата помещений.

Уведомление о расторжении Договора было доставлено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ (поступило в адрес арендатора ДД.ММ.ГГГГ) арендодатели также подтвердили факт получения уведомлений о расторжении Договора.

Не соглашаясь с требованиями истца, ответчиком указано, что в соответствии с Договором и уведомлением о расторжении Договора, Договор считается расторгнутым по истечении 1 (одного) месяца с момента доставки уведомления. Соответственно последним сроком действия Договора является ДД.ММ.ГГГГ, на стороне арендодателей имеется обеспечительный платеж за последний месяц аренды, в данном случае за ДД.ММ.ГГГГ, соответственно задолженности по оплате арендной платы в размере 485 000 рублей за ДД.ММ.ГГГГ года у арендатора нет.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателей был направлена телеграмма о вызове для оформления акта возврата помещений на ДД.ММ.ГГГГ. В указанную дату арендодатели/ представители арендодателей также не явились.

ДД.ММ.ГГГГ Арендатор составил акт возврата помещений в одностороннем порядке и направил в адрес арендодателей. Арендатором Объект освобожден полностью

ДД.ММ.ГГГГ арендатор также направил в адрес арендодателей ключи от Объекта. ФИО1 получила ключи ДД.ММ.ГГГГ. Ключи, отправленные в адрес ФИО2, вернулись арендатору (по причине истек срок хранения на почте РФ).

Представитель ответчика пояснил, что АО «ДИКСИ Юг», руководствуясь законом и Договором, направил ДД.ММ.ГГГГ уведомление об одностороннем отказе от Договора, соответственно Договор считается расторгнутым. На стороне арендодателей имеется обеспечительный платеж за последний месяц аренды, в данном случае за ДД.ММ.ГГГГ, соответственно задолженности по оплате арендной платы в размере 485 000 рублей у арендатора нет. Согласно сложившейся судебной практике, договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется

Ответчик пояснил, что Арендатор( АО Дикси Юг) вправе не производить уплату переменной составляющей арендной платы, если при выставлении соответствующих сетов арендодатель не предоставил копии документов, подтверждающих и расшифровывающих размер соответствующих расходов. До момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств. Арендатор не считается просрочившим в уплате переменной составляющей арендной платы.

Истцами НЕ предоставлено доказательств, подтверждающих выставление счетов ответчику на оплату переменной составляющей арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в размере 325 174, 89 рубля. и обязательных документов к ним, предусмотренных Договором. У ответчика отсутствуют счета и обязательные документы к ним, предусмотренные Договором.

Таким образом, у истцов нет оснований требовать оплаты переменной части арендной платы с ответчика.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

В судебном заседании установлено:

Между ФИО1 (Арендодатель 1), ФИО2 (Арендодатель 2) и АО «Дикси Юг» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ б/н сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрационный №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-33).

В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель обязался передать во временное пользование Арендатору нежилые помещения, площадью 338,8 кв. м., находящиеся по адресу: <адрес> (условный №), а Арендатор обязался принять нежилые помещения во временное владение и пользование и уплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи, в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

Актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, указанное в Договоре Аренды, Арендодателем было передано Арендатору и было принято Арендатором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

1. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

2. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договором, заключенным сторонами, статьей 2 определен размер, порядок и сроки оплаты арендных платежей.

Согласно п. 2.1 Договора предусмотрено, что Арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих, из которых постоянная составляющая арендной платы устанавливается в твердом размере и с ДД.ММ.ГГГГ составляет 485 ООО рублей, включая НДФЛ (п.2.2), уплачивается Арендатором ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ текущего месяца.

В соответствии с п. 2.5 переменная составляющая арендной платы признается равной фактически понесенным Арендодателем затратам по обеспечению Объекта электроэнергией, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, в соответствии с выставляемыми соответствующими службами счетами в размере действующих тарифов пропорционально занимаемой Арендатором площади, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных Арендодателем для учета потребления услуг Арендатором. Уплата переменной составляющей арендной платы осуществляется Арендатором на основании выставленных Арендодателем счетов в течение 10 дней с момента их получения.

Таким образом, арендная плата за пользование арендованным имуществом Договором аренды установлена в виде оплаты Арендатором в пользу Арендодателя в виде оплаты ежемесячно постоянной и переменной составляющих.

В силу ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено п.п. ж п. 10.2 договора, Арендатор имеет право одностороннего отказа от исполнения Договора с предварительным уведомлением Арендодателя не менее чем за 2 месяца до даты расторжения Договора.( л.д. 27)

Согласно п. 10.3 при одностороннем отказе арендатора от Договора, Договор считается досрочно расторгнутым от даты, указанной в уведомлении о расторжении Договора, но не ранее одного месяца с момента отправления указанного уведомления.

Ответчик направил истцам уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора в одностороннем порядке, просил обеспечить явку арендодателя и, или их представителей ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.67).

Из материалов дела ( л.д.65,66,68) усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцами получено уведомление о расторжении договора аренды. Передача (возврат) объекта аренды истцам ДД.ММ.ГГГГ года не произведен.

Положения статьи 620 ГК РФ с учетом положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора, в связи с чем доводы истцов о том, что действия ответчика по одностороннему расторжению договора противоречат действующему законодательству необоснованны.

Не соглашаясь с требованиями истца, ответчиком указано, что в соответствии с Договором и уведомлением о расторжении Договора, Договор считается расторгнутым по истечении 1 (одного) месяца с момента доставки уведомления. Соответственно последним сроком действия Договора в любом случае является ДД.ММ.ГГГГ, на стороне арендодателей имеется обеспечительный платеж за последний месяц аренды, в данном случае за ДД.ММ.ГГГГ, соответственно задолженности по оплате арендной платы в размере 485 000 рублей за ДД.ММ.ГГГГ года у арендатора нет.

Суд не может согласиться с доводами ответчика в части отсутствия задолженности по оплате арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ года по следующим основаниям.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено, что возврат объект из аренды оформляется актом возврата из аренды, подписанным полномочными представителями Сторон.

Пунктом 4.2.3 договора аренды предусмотрено, « В случае, если Арендодатель не явился для приемки Объекта в последний день срока аренды или отказывается от подписания Акта возврата, объект считается возвращенным Арендодателю от даты уведомления Арендатором Арендодателя об освобождении объекта и готовности его к передаче Арендодателю. ( л.д.20).

Последним днем действия Договора Аренды исходя из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, направленного ответчиком в адрес истцов ( л.д.67) и в соответствии с п.п. «ж» п.10.2 ( л.д.27) является ДД.ММ.ГГГГ.

Однако подписанный между сторонами акт( либо односторонний акт) возврата предмета договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела не представлен.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатели не явились для подписания акта возврата помещений. Из уведомления об отказе от исполнения Договора не следует, что объект договора аренды ( нежилые помещения освобождены на указанную дату -ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателей был направлена телеграмма о вызове для оформления акта возврата помещений на ДД.ММ.ГГГГ. В указанную дату арендодатели/ представители арендодателей не явились.

ДД.ММ.ГГГГ Арендатор составил акт возврата помещений в одностороннем порядке и направил в адрес арендодателей. Арендатором Объект освобожден полностью.( л.д.71).

ДД.ММ.ГГГГ арендатор также направил в адрес арендодателей ключи от Объекта. ФИО1 получила ключи ДД.ММ.ГГГГ. Ключи, отправленные в адрес ФИО2, вернулись арендатору (по причине истек срок хранения на почте РФ).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчик после расторжения договора аренды в одностороннем порядке прекратил фактическое пользование объектами, принадлежащими Арендодателю после ДД.ММ.ГГГГ..

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 38 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11 января 2002 года N 66, в случае фактического пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, определенном договором аренды.

При таких обстоятельствах истцом правомерно предъявлены исковые требования к ответчику о взыскании задолженности по спорному договору аренды за период -ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку объект возвращен истцам согласно акта ( л.д.71) ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств, подтверждающих, что объект был освобожден ответчиком ранее, суду не представлено и не подтверждается материалами дела.

В связи с изложенным, обязательства ответчика по внесению арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ года нельзя признать прекращенными, в связи с чем, суд не может считать обоснованными доводы ответчика о зачете обеспечительного платежа в погашении задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку уведомление направлено 15 марта, объект передан ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.6 Договора ( л.д.17) арендатор вправе не производить уплату переменной составляющей арендной платы, если при выставлении соответствующих сетов арендодатель не предоставил копии документов, подтверждающих и расшифровывающих размер соответствующих расходов. До момента устранения арендодателем вышеуказанных обстоятельств. Арендатор не считается просрочившим в уплате переменной составляющей арендной платы.

С учетом изложенного суд считает возможным взыскать с ответчика арендный платеж за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 485000 рублей и задолженность по оплате переменной составляющей в размере 325 174 руб.89 коп. ( л.д.97), поскольку истцом представлены доказательства в подтверждении своих доводов ( л.д.98-101), а ответчик в судебном заседании пояснил, что указанную сумму по коммунальным платежам не выплатил. Всего арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ года составляют 810174, 89 коп.

Договором, заключенным Сторонами пунктом 9.4 предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты Арендатором арендной платы, а так же иных платежей в соответствии с Договором и действующим законодательством, Арендатор выплачивает Арендодателю по его письменному требованию пени в размере 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 100 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки в размере 100000 рублей, суд исходит из положений п.2.6 Договора ( л.д.17),суду не представлено доказательств своевременного выставления истцами ответчиком счетов по оплате переменной составляющей арендной платы, следовательно в соответствии с условиями Договора п.2.6 ( л.д.17). Арендатор не считается просрочившим в уплате переменной составляющей арендной платы. Требования об оплате истцами выставлено ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.12).

Учитывая, что договором не предусмотрено оплаты каждому из арендодателей арендной платы суд исходит из равенства долей истцов в праве собственности на объект договора аренды ( л.д.16) и считает возможным взыскать задолженность с ответчика в пользу истцов в равных долях по 405087 рублей 44 коп. (810174, 89 коп.:2).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежат расходы по оплате госпошлины в размере 12302 рубля., в пользу истца ФИО1( л.д.3).

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АО «Дикси Юг» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 405 087 рублей 44 коп., судебные расходы в виде оплаты госпошлины в размере 12302 рубля.

Взыскать с АО Дикси Юг» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 405 087 рублей 44 коп.

В исковых требованияхФИО1, ФИО2 к АО «ДиксиЮг» о взыскании неустойки в размере 100000 рублей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в МОС в течение месяца. с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий: подпись

.