Решение № 2-76/2024 2-76/2024~М-1092/2023 М-1092/2023 от 30 января 2024 г. по делу № 2-76/2024

УИД 28RS0008-01-2023-001596-22

Дело №2-76/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2024 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,

при секретаре Гришиной В.В.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права владения и пользования жилым помещением по договору найма, пресечении действий, направленных на нарушение прав и причинении вреда здоровью,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО2, в котором просит признать право владения и пользования жилым помещением по адресу: <адрес> течение установленного договором неопределённого срока (5 лет), пресечь действия ответчика, создающие угрозу нарушения возникших из договора прав владения и пользования указанным жилым помещением, а также создающие угрозу причинения вреда здоровью и жизни нанимателя, в обоснование иска указав, что он является правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в которой не имеет возможности проживать в связи с отключением коммуникаций и нарушенным санитарно-техническим состоянием, поэтому вынужден снимать жильё. 22 августа 2022 года он заключил с ответчиком договор найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с условием оплаты найма в размере 11000 рублей в месяц, а также оплаты расхода по счётчикам воды и электроэнергии. Внесение платы предусматривалось ежемесячно 23 числа, оплата за ресурсы – по фактическим объёмам потребления, а за наём предварительно за предстоящий месяц. Сроком окончания договора было определено 31 июля 2023 года. При этом они устно обговорили, что договор является предварительным, в связи с неопределённостью перспективы осуществления прав на квартиру в мкр.<адрес>. В июле 2023 года они изменили условие о сроке окончания договора, продлив его на неопределённый срок. 23 июля 2023 года по взаимному согласию была внесена и принята плата за очередной предстоящий месяц и его проживание в спорной квартире продолжается по настоящее время. Во время проживания в квартире имели место провокации, оговоры, неправомерные действия, а также действия, запрещённые законом. Без его ведома и в его отсутствие неизвестные ему лица проникали в квартиру, рылись в вещах и бумагах, что-то забирали, пользовались ванной и туалетом. После возвращения из областной больницы в декабре 2022 года он обнаружил сломанную ручку входной двери, в квартире горел свет, а также завёрнутые паласы на полу. Осенью 2023 года ответчик после подачи в доме теплоснабжения предложила ему выпустить воздух из батарей по причине того, что у соседки снизу в квартире <Номер обезличен> плохо греют батареи. Такую работу с отключением подачи тепла делают уполномоченные специалисты, а вскрытие им батарейных заглушек неминуемо влекло бы серьёзную аварию. В сентябре 2023 года ответчик, а затем её дочь с телефоном и три сантехника в течение двух дней приходили в квартиру якобы с проверкой относительно протечки в квартиру <Номер обезличен>. Вызов был ложный, протечка не подтвердилась. Как ему сообщили в управляющей компании <Номер обезличен>, к ним приходила женщина из квартиры <Номер обезличен> и говорила, что он её постоянно затапливает и что он постоянно употребляет спиртные напитки. Он болен <данные изъяты> и <данные изъяты>, алкоголь не употребляет вообще. Полагает, что имеет место заказные и скорее всего оплаченные компрометирующие провокации. В декабре 2023 года ответчик устно сообщила, что ему придётся в конце месяца съехать и освободить квартиру для брата. Он живёт один, в квартире тихо, поддерживает порядок, оплату производит регулярно, нареканий и претензий к нему нет.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал, поддержав доводы, изложенные в иске. Кроме того, суду пояснил, что изменение договора, как требует закон, произошло в письменной форме. Было продление путем внесения оплаты и стоит подпись его и ответчика, то есть договор изменен письменно по соглашению сторон в той же форме. ФИО2 сама отказалась принимать плату за январь, она предложила ему вариант в нарушение договора отдать деньги на оплату коммунальных платежей, чтобы он сам пошел на нарушение договора и на признание того, с чем он не согласен. Уведомление о расторжении договора не имеет законного характера ст. 450.1 ГК РФ. В данном случае односторонний отказ от договора не допускается. Требуется существенное нарушение условий договора одной из сторон, то есть им. Он договор не нарушал, основание такого уведомления отсутствует. Эти отношения регулируются не ст. 450.1 ГК РФ, а ст. 687 ГК РФ, где говорится о расторжении договора и ст. 35 ЖК РФ. Статья 687 ГК РФ говорит, что основание может быть только непригодность жилья к проживанию либо по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством. Законом не допускается применение одностороннего отказа от договора. Расторгнуть договор можно только в судебном порядке. Таких требований ответчик не заявлял. С его стороны нет нарушений условий договора, квартира пригодна для проживания, он выполняет все обязательства. С заявлением о проникновении в квартиру посторонних лиц он в правоохранительные органы не обращался.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3 исковые требования не признали в полном объёме, суду пояснили, что договор не является заключенным на неопределенный срок, его срок был согласован до 31 июля 2023 года. По окончании этого срока истцу сразу было сообщено о том, что продлеваться договор не будет, но он попросил пожить до ноября, однако после отказался освободить квартиру. Считают, что истцом не представлено доказательств тому, что в действиях ФИО2 имеется угроза возникновения прав владения и пользования жилым помещением. Ответчик пояснила, что в квартиру она входила только в присутствии истца для снятия показаний счетчиков. Ключ от квартиры был только у неё, больше в квартиру никто не входил. За ноябрь и декабрь плату по счетчикам истец не заплатил, плату за найм за январь также не внес и не предлагал ей денежные средства.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.1 ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём жилых помещений).

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11 января 2024 года.

22 августа 2022 года между сторонами был заключён договор и расписка, из которых следует, что ответчик передала истцу в наём жилое помещение по адресу: <адрес> на срок с 23 августа 2022 года по 31 июля 2023 года по цене 11000 рублей в месяц и счётчики за воду и свет, а истец обязался вносить плату за месяц 23 числа каждого месяца. Оплату в сумме 11000 рублей за первый месяц передал, ответчик получила.

Факт внесения оплаты за наём указанного жилого помещения и коммунальные услуги за период с 23 сентября 2022 года по 23 ноября 2023 года включительно подтверждается ежемесячными расписками ответчика в получении денежных средств, имеющимися на договоре и распиской к договору от 22 августа 2022 года.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что срок договора найма жилого помещения от 22 августа 2022 года был автоматически продлён, поскольку он продолжает вносить оплату за наём.

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

В соответствии со ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

На основании ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключённому на срок до одного года (краткосрочный наём), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, поскольку между сторонами был заключён договор найма жилого помещения на срок 11 месяцев с 23 августа 2022 года по 31 июля 2023 года, то есть краткосрочный договор найма жилого помещения, правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок, установленные ст. 684 ГК РФ, в данном случае не применяются.

Из пояснений ответчика следует, что она не имела намерений продолжать сдавать квартиру истцу, о чем его устно уведомив и предупредив о том, что квартира нужна для проживания брата. Данные обстоятельства не оспаривались истцом, о чем он указал в своём иске.

Поскольку истец не освобождал жилое помещение и предъявил иск о признании за ним права на пользование жилым помещением на неопределённый срок, 26 декабря 2023 года ответчик в адрес истца направила уведомление о расторжении договора аренды с 01 февраля 2024 года с просьбой освободить квартиру до 01 февраля 2024 года и передать ключи владельцу.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени истец продолжает занимать спорное жилое помещение.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснила, что в июле 2022 года её мама попросила подать объявление о сдаче квартиры. В объявлении она указала свой номер телефона, ей позвонил ФИО1, он пришел, они заключили договор на срок до 31 июля 2023 года. Договор составила она, так как мама плохо видит, подписали мама и ФИО1 Михеев стал проживать в квартире. Мама ходила в квартиру снимала показания счетчиков, из-за плохого зрения она счетчики фотографировала, чтобы не ошибиться в цифрах. Михеев возмущался, что мама приходит с телефоном. Кроме счетчиков она ничего не фотографировала. В июле 2023 года закончился срок договора найма. Мама предупредила ФИО1 о том, что не будет продлевать договор, в квартире будет проживать ее брат. Михеев попросил пожить до ноября 2023 года. Мама устно разрешила пожить до ноября, но договор не продлевали. Потом Михеев сказал, что не собирался никуда съезжать. Мама написала ему письменное уведомление, в котором попросила съехать до 1 февраля 2024 года.

Проверяя довод истца о том, что договор найма жилого помещения пролонгирован в силу закона, то есть истец имеет право бессрочного пользования спорным жилым помещением, суд признаёт эти доводы несостоятельным, поскольку договор заключался между сторонами на срок до одного года (краткосрочный наём), о чём истцу было известно, при этом, правило продления договора по умолчанию на тех же условиях и на тот же срок к данным правоотношениям неприменимо, истец законность краткосрочного договора найма жилого помещения не оспаривал.

При этом суд учитывает, что условия договора краткосрочного найма жилого помещения от 22 августа 2022 года не предусматривали возможности заключения договора на новый срок.

Поскольку в силу п.2 ст.683 ГК РФ к краткосрочному договору найма не применяются правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ об автоматическом продлении договора на тех же условиях и на тот же срок в связи с этим, наймодатель вправе отказаться от продления договора найма на новый срок, не объясняя причину такого решения.

Каких-либо условий, отличных от положений п.2 ст.683 ГК РФ, заключённый с истцом договор найма не содержит. Из материалов дела не следует, что между сторонами состоялась договорённость о дальнейшем пользовании спорным жилым помещением на новый срок или на иных условиях найма, никаких письменных соглашений между сторонами не заключалось.

Доводы истца о том, что он продолжает выполнять обязанности по договору найма, вносить оплату за наём и коммунальные услуги, что свидетельствует о продлении договора, не основаны на законе и не могут быть приняты судом, поскольку жилищные права и обязанности возникают лишь по основаниям, предусмотренным ст.10 Жилищного кодекса Российской Федерации. Длительность проживания истца в спорном жилом помещении, выполнение обязанностей нанимателя по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги не свидетельствует о долгосрочности такого договора.

Таким образом, требования истца о признании за ним права владения и пользования спорным жилым помещением в течение установленного договором неопределённого срока (5 лет) не подлежат удовлетворению по причине не продления срока действия договора краткосрочного найма, который заключался на срок до одного года - до 31 июля 2023 года, условия договора краткосрочного найма жилого помещения от 22 августа 2022 года не предусматривали возможности заключения договора на новый срок.

Кроме того, истец просит пресечь действия ответчика, создающие угрозу нарушения возникших из договора прав владения и пользования указанным жилым помещением, а также создающие угрозу причинения вреда здоровью и жизни нанимателя, указав, что ответчик чинит ему препятствия во владении и пользовании спорным жилым помещением, допускает нахождение в квартире в его отсутствие посторонних лиц.

В подтверждение указанных доводов, истец представил заявление от 25 сентября 2023 года в ООО «<данные изъяты>», в котором он просил предоставить сведения о действиях по проверке системы водоснабжения в спорной квартире, сведения о лице, которое подало заявку, о работниках организации, проводивших проверку; акт осмотра квартиры по адресу: <адрес> от 28 сентября 2023 года составленный ООО «<данные изъяты>» в присутствии истца, из которого следует, что протечек сантехнического оборудования и общедомовых трубопроводов отопления, водоснабжения и канализации не обнаружено.

Ответчик исковые требования не признала, указав, что препятствия во владении и пользовании спорной квартирой она истцу никогда не чинила, в квартире бывала только в присутствии истца для снятия показаний счетчиков. Указанные доводы ответчика согласуются с показаниями свидетеля ФИО5

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исковые требования о пресечении действий ответчика, создающих угрозу нарушения возникших из договора прав владения и пользования спорным жилым помещением, а также создающих угрозу причинения вреда здоровью и жизни истца как нанимателя, подлежат отказу в удовлетворении.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом не представлено суду каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик осуществляет в отношении него действия, создающие угрозу нарушения его прав владения и пользования спорным жилым помещением, а также создающих угрозу причинения вреда его здоровью и жизни. Судом установлено, что с заявлением о проникновении в квартиру, где проживает истец, посторонних лиц он в правоохранительные органы не обращался. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что в квартире в отсутствие истца бывает ответчик, переставляет вещи, похищает лекарства, истцом не представлено, судом не добыто. Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права владения и пользования жилым помещением по договору найма, пресечении действий, направленных на нарушение прав и причинении вреда здоровью, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова

Решение принято в окончательной форме 02 февраля 2024 года.

Судья