Апелляционное определение № 33-415/2026 33-4574/2025 от 15 марта 2026 г.

Докладчик Кондакова Т.Г. Апелляционное дело № 33-415/2026

Судья Кулагина З.Г. Гражданское дело № 2-1529/2025

УИД 21RS0025-01-2023-003005-16


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 марта 2026 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Карлинова С.В.,

судей Кондаковой Т.Г., Стародубцевой Л.И.,

при секретаре судебного заседания Степановой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, поступившее по апелляционной жалобе представителя ФИО3 ФИО4 на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Кондаковой Т.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском с учетом уточнения в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> заключенным, признании права собственности на указанную квартиру.

Иск обоснован следующими обстоятельствами.

5 марта 2021 года между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) достигнуто соглашение о покупке принадлежащей ФИО3 квартиры <адрес>. 5 марта 2021 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, определен предмет договора, цена квартиры в размере 2 700 000 руб. и порядок ее уплаты. В предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все условия, позволяющие установить предмет договора, а также заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры. При сопоставлении фактической планировки квартиры и технической документации было установлено, что имеются признаки самовольной перепланировки указанной квартиры. С целью устранения недостатков недвижимости, в соответствии с пунктом 3.1.1. предварительного договора продавец обязался до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества узаконить произведенную перепланировку путем приведения в соответствие технической документации на квартиру и внесения сведений о произведенной перепланировке жилого помещения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). В связи с большим объемом работ по согласованию перепланировки жилого помещения продавец обязался узаконить произведенную перепланировку, привести техническую документацию в соответствие с фактической перепланировкой до подписания договора купли-продажи, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры определен до 31 декабря 2022 года. 5 марта 2021 года ФИО2 перечислила ответчику задаток в размере 400 000 руб. в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора. Однако в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключен. В течение длительного периода времени ответчик уклоняется от передачи документов для заключения основного договора. В августе 2022 года ответчик ФИО3 передала ФИО2 надлежащим образом оформленную документацию на произведенную перепланировку. В пределах установленного срока 31 августа 2022 года ФИО2 направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора. Ответчик ФИО3 получила претензию – требование 14 сентября 2022 года, требование о заключении договора купли-продажи оставила без ответа. 18 ноября 2022 года ФИО2 повторно направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора в срок до 30 декабря 2022 года, однако, предложение оставлено ответчиком без удовлетворения. До настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском с учетом уточнения к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры <адрес> от 5 марта 2021 года недействительным, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Встречный иск обоснован следующими обстоятельствами.

ФИО3 указывает, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 5 марта 2021 года заключен под влиянием обмана, а также сделка совершена в отсутствие согласия супруга. Она с ФИО2 лично не была знакома, ранее каких-либо совместных отношений не имела, кроме участия в сделке по продаже принадлежащего ей земельного участка в марте 2021 года. 5 марта 2021 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор по отчуждению земельного участка она заключила с ФИО2 в МФЦ г. Чебоксары в присутствии ее бывшего зятя ФИО Сделку по земле сопровождал и готовил по ней документы ФИО Оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры и предварительный договор купли-продажи земельного участка заключены в одну дату – 5 марта 2021 года. В данных договорах в качестве задатка указана одинаковая сумма 400 000 руб. Считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка в момент его подписания ей ФИО путем обмана и скрытия полного содержания документа были представлены на подпись 2 экземпляра предварительного договора купли-продажи квартиры, под видом дополнительных экземпляров договора по земле. На тот момент она не придала этому значение и не заметила расхождений в подписанных документах, поскольку руководствовалась советом своего зятя ФИО, который говорил, какие документы нужно подписывать. Она полагала, что подписывает дополнительные экземпляры предварительного договора купли-продажи земельного участка, поскольку оба договора совпадают по содержанию, дате заключения и сумме задатка. Также на момент заключения спорного договора она находилась в браке с ФИО1 - с ДД.ММ.ГГГГ по день его смерти ДД.ММ.ГГГГ. Спорная квартира ими была приобретена в период брака. На момент заключения оспариваемого договора нотариально заверенное согласие в силу требований статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) ее супруга ФИО1 отсутствовало. О том, что спорная сделка по квартире была совершена под влиянием обмана и в отсутствие согласия супруга, ФИО3 стало известно после проведения почерковедческой экспертизы и ознакомлении с выводами экспертов 28 мая 2025 года, поскольку до этого она полагала, что заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка.

В судебное заседание истец-ответчик по встречному иску ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца-ответчика по встречному иску ФИО2 - ФИО5 исковые требования ФИО2 с учетом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала, пояснив, что ФИО2 полностью исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, ей переданы ключи, документы от спорной квартиры, которые ею были предоставлены в суд, она проживает в квартире, несет расходы по жилищно-коммунальным услугам. Заявителем по иску о признании сделки недействительной мог являться только ФИО1, который, по мнению ФИО3, не предоставил нотариально удостоверенное согласие на совершение ей указанной сделки и не участвовал в сделке. В данном случае заявителем встречного иска является ФИО3, сторона предварительного договора и подписавшая предварительный договор, тем самым последняя выразила согласие на заключение сделки. Из встречного иска следует, что ФИО1 умер в ДД.ММ.ГГГГ в период рассмотрения настоящего дела, о котором он знал и не мог не знать как супруг ответчика. ФИО1 не заявлял о нарушении его прав, в суд с иском о признании сделки недействительной не обращался, доказательства обратного в суд не представлены. Считают, что встречное исковое заявление подписано и подано в суд неуполномоченным лицом, которому такое право не предоставлено. Также не требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение предварительного договора купли-продажи. Нотариально удостоверенное согласие требуется для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. Ответчиком-истцом по встречному иску ФИО3 не представлены доказательства того, что предварительный договор заключен под влиянием обмана (введения в заблуждение) со стороны покупателя, предварительный договор был реально исполнен сторонами на условиях, на которых он был заключен, условия предварительного договора изложены четко и недвусмысленно, не позволяют усомниться в природе сделки; оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным по статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не имеется.

Ответчик-истец по встречному иску ФИО3 и ее представитель ФИО4 иск ФИО2 не признали, встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес> от 5 марта 2021 года является недействительный в силу статьи 179 ГК РФ. Также в нарушение требований статьи 35 СК РФ не было получено нотариальное согласие супруга ФИО3 на отчуждение спорного жилого помещения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 ноября 2025 года постановлено:

«Признать заключенным 05 марта 2021 года договор купли-продажи квартиры <адрес> с кадастровым номером № между ФИО3 и ФИО2 на условиях предварительного договора купли-продажи от 05 марта 2021 года.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, документированной <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес> право собственности на квартиру <адрес> с кадастровым номером №.

В иске ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительным отказать.

Отменить меры по обеспечению иска по определению Московского районного суда г. Чебоксары от 03 июня 2024 года о наложении ареста на квартиру <адрес>».

На указанное решение представителем ФИО3 – ФИО4 подана апелляционная жалоба на предмет его отмены и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО3

В апелляционной жалобе указано, что ФИО3 не выражала воли на продажу спорной квартиры. С ее стороны отсутствовали действия по продаже квартиры, поскольку она не размещала объявлений о продаже, не проводила показов квартиры, не вела переговоров о цене. На момент заключения предварительного договора купли-продажи 5 марта 2021 года у ФИО6 не было необходимости продавать квартиру, не было планируемых крупных расходов, для которых могли бы потребоваться деньги от продажи недвижимости, а также не было необходимости продавать квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной цены. Денежные средства в размере 400 000 руб. (задаток) в 2021 году и 2 300 000 руб. в 2024 году формально поступили на банковский счет ФИО3, однако фактически она их не получила и не могла распоряжаться ими по своей воле. В период, предшествовавший заключению спорного договора, между ФИО3 и ФИО сохранялись доверительные отношения как с родственником (зять). По его просьбе, под предлогом наличия у него долгов и арестов счетов со стороны службы судебных приставов, ФИО3 открыла новый счет и передала ему свою банковскую карту, предоставив тем самым неограниченный доступ к своему расчетному счету. Сумма задатка в размере 400 000 руб., была зачислена именно на тот счет, доступ к которому имел только ФИО, в связи с чем ФИО3 не получала денежные средства в свое распоряжение. Сумма задатка (400 000 руб.) от ФИО в какой-либо форме ФИО3 не передавалась. ФИО3 никогда лично не сообщала ФИО2 реквизитов своего банковского счета для перечисления каких-либо платежей. Одновременно с настоящим делом в суде рассматривался иск ФИО к ФИО3 о взыскании 2350000 руб. по якобы долговой расписке, 29 мая 2024 года судом было вынесено заочное решение по делу. Перечисленные ФИО2 на счет ФИО3 18 октября 2024 года оставшиеся 2300000 руб. по оспариваемому договору были немедленно списаны банком в бесспорном порядке на основании исполнительного листа, выданного по вышеуказанному заочному решению. Таким образом, ФИО стал прямым бенефициаром поступления всей суммы по спорной сделке (2700000 руб.) от ФИО2 ФИО, являясь лицом, заинтересованным в исходе дела, не мог давать объективные показания, и его свидетельские показания о том, что ФИО3 знала и соглашалась на спорную сделку, должны быть признаны ненадежными и не подлежащими доверию в силу явного конфликта интересов. Судом также не учтено подписание двух договоров (земля и квартира) в один день (5 марта 2021 года) с идентичной суммой задатка (400 000 руб.). Спорный договор является по своей правовой природе договором купли-продажи. Сделка по отчуждению недвижимости, являющейся совместной собственностью супругов, требует нотариального согласия другого супруга. Такое согласие отсутствовало. Супруг ФИО3 умер, не успев оспорить сделку, но это не лишает права ссылаться на данное нарушение как на одно из оснований недействительности. Суд исчислил срок исковой давности с даты подписания договора 5 марта 2021 года, однако в соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности следует исчислять с 28 мая 2025 года, когда ответчику-истцу по встречному иску после ознакомления с заключением судебной почерковедческой экспертизы стало известно о подписании именно договора купли-продажи квартиры.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик - истец по встречному иску ФИО3, ее представитель ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца – ответчика по встречному иску ФИО2 ФИО5 решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 ноября 2025 года просила оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3 – ФИО4 без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, в заседание судебной коллегии не явились. В соответствии с положениями статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив решение суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела ФИО3 с 1 августа 2018 года является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

5 марта 2021 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 1.2 которого продавец обязуется продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора от 5 марта 2021 года цена квартиры составляет 2700000 руб., является окончательной и пересмотру не подлежит.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора вышеуказанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 2700000 руб., которые подлежат оплате безналичным порядком за счет собственных денежных средств покупателя путем перевода на карту ФИО3 с номером № ПАО Сбербанк. Покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 400 000 руб. в счет уплаты цены квартиры, указанной в пункте 1.2 договора, в момент подписания предварительного договора купли-продажи, оставшуюся сумму в размере 2 300 000 руб. покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на объект к покупателю.

Продавец принимает на себя обязательство получить и предоставить покупателю до подписания (заключения) договора купли-продажи квартиры документы, необходимые для заключения основного договора: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН от 1 августа 2018 года, акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого помещения после переустройства и (или) перепланировки, технический план помещения и технический паспорт с изменениями по результатам перепланировки, выписку из ЕГРН со сведениями о произведенной перепланировке жилого помещения, осуществить передачу в порядке статьи 556 ГК РФ объекта недвижимости покупателю в день подачи документов на переход права собственности, полностью погасить задолженность по эксплуатационным и иным платежам (в том числе за электроэнергию, отопление, газ, капремонт, вывоз ТБО) (пункт 3.1 (подпункты 3.1.1, 3.1.2 и 3.1.3) предварительного договора).

Согласно пункту 4.1 предварительного договора продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора является полноправным и законным собственником квартиры. Квартира не отчуждена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, не обещана, не внесена в уставный капитал, под арестом не состоит и не является предметом судебного спора, в аренду не сдана, в возмездное или безвозмездное пользование не передана, право собственности продавца никем не оспаривается, в отношении квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (пункт 4.4 предварительного договора).

В день подписания предварительного договора купли-продажи 5 марта 2021 года ФИО2 на расчетный счет ФИО3 № в ПАО Сбербанк перевела задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры в сумме 400 000 руб.

Из материалов дела усматривается, что 8 сентября 2021 года уполномоченными лицами подписан акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого помещения после переустройства и (или) перепланировки. Заказчиком, подписавшим указанный акт, значится ФИО3

10 сентября 2021 года составлен технический план и технический паспорт спорного жилого помещения.

22 сентября 2021 года составлена выписка из ЕГРН в отношении квартиры <адрес>.

31 августа 2022 года ФИО2 направила ответчику-истцу по встречному иску ФИО3 претензию - требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок до 30 сентября 2022 года.

18 ноября 2022 года ФИО2 повторно направила ФИО3 претензию - требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок до 30 декабря 2022 года.

Вышеуказанные претензии – требования оставлены ФИО3 без удовлетворения.

Согласно чеку по операции ПАО Сбербанк 18 октября 2024 года ФИО2 со своего счета на расчетный счет ФИО3 перевела оставшуюся сумму в размере 2 300 000 руб. При этом в назначении платежа указано «предварительный договор купли-продажи от 05.03.2021 г. квартиры по адресу <адрес>».

Сторонами, в том числе и в апелляционной жалобе, не оспаривается факт перевода ФИО2 денежных средств в общем размере 2700000 руб. (400000 руб. и 2300000 руб.) на расчетный счет ФИО3

До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры <адрес> сторонами не заключен, денежные средства ответчиком истцу не возвращены.

По ходатайству стороны ответчика-истца по встречному иску определением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 20 марта 2025 года была назначена почерковедческая экспертиза на предмет определения выполнения ФИО3 подписи от ее имени в том числе в предварительном договоре купли-продажи спорного жилого помещения от 5 марта 2021 года.

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения Чувашской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России) от 15 мая 2025 года подписи от имени ФИО3, расположенные в двух экземплярах предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 марта 2021 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, графе «7. Подписи Сторон: Продавец:», выполнены самой ФИО3

Разрешая исковые требования ФИО7, руководствуясь положениями статей 8, 218, 309, 310, 380, 420, 429, 454, 549 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 23, 25 - 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд первой инстанции, исходя из того, что ФИО2 в установленные сроки обратилась к ФИО8 с предложением заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях предварительного договора, а ФИО3 беспричинно уклонилась от заключения такого договора, учитывая принцип свободы договора, а также то, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, признал заключенным договор купли-продажи квартиры <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от 5 марта 2021 года.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 10, 154, 166, 173.1, 179, 253 ГК РФ, 35 СК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», принимая во внимание, что в предварительном договоре указаны все существенные условия договора купли-продажи, продавец выразил свою волю на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, совершал последовательные действия по подготовке к сделке, произвел необходимые действия по согласованию перепланировки, подал документы по регистрации перепланировки, собственноручно подписал предварительный договор, согласие супруга ФИО3 – ФИО1 на совершение сделки не требовалось, при жизни он никаких прав на имущество не заявлял, как и не заявлял о нарушении его прав, с иском в суд о признании сделки недействительной не обращался, в том числе в период рассмотрения настоящего дела, не усмотрел оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 173.1 и 179 ГК РФ. Кроме того, по ходатайству истца-ответчика по встречному иску суд применил срок исковой давности по требованию ФИО3, что явилось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (пункт 1).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 1 статьи 485, пункты 1, 2 статьи 486, пункты 1 - 3 статьи 487 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В вышеуказанном постановлении Пленума также разъяснено, что соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи) (пункт 1).

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии) (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54).

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, хотя и поименованный как предварительный, однако фактически являющийся основным договором купли-продажи с условием о рассрочке платежа при соблюдении всех существенных условий.

В заключенном договоре индивидуализирован предмет договора – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>; его стоимость – 2700 000 руб. (пункты 1.2, 1.4 договора); определено, что при его заключении покупателем продавцу частично оплачивается цена за недвижимое имущество (задаток) – 400 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязанность покупателя по оплате стоимости квартиры в указанном выше размере (2700000 руб.) исполнена покупателем.

Исходя из изложенного, а также из буквального значения содержащихся в договоре, поименованном как предварительный, слов и выражений, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании заключенным договора купли-продажи между сторонами на условиях предварительного договора купли-продажи от 5 марта 2021 года.

Оснований для признания договора недействительным на основании положений, предусмотренных пунктом 2 статьи 179 и пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, не имеется.

Как следует из положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Исходя из смысла вышеприведенных положений статьи 179 ГК РФ под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входят факты сообщения информации не соответствующей действительности, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась от условий сделки, повлиявшая на принятие решения о заключении договора купли-продажи недвижимости.

В связи с этим ФИО3 с учетом положений статьи 56 ГПК РФ, надлежало указать, о каких обстоятельствах при заключении спорного договора она была введена в заблуждение или обманута и каким образом это нашло отражение в договоре, находятся ли эти обстоятельства в причинной связи с ее решением заключить договор.

Таких доказательств стороной ответчика-истца по встречному иску не представлено.

В апелляционной жалобе ФИО3 ссылается на то, что денежные средства по предварительному договору купли-продажи перечислены ФИО2 на ее банковский счет, по которому банковская карта находилась у ФИО, в связи с чем она не могла ими распорядиться.

В силу пункта 1 статьи 847 ГК РФ права лиц, осуществляющих от имени клиента распоряжения о перечислении и выдаче средств со счета, удостоверяются клиентом путем представления банку документов, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и договором банковского счета.

Банковский счет, на который осуществлялись переводы ФИО2, был открыт лично ответчиком-истцом по встречному иску ФИО3, в связи с чем она могла и должна была отслеживать действия, производимые с ее счетом.

Добровольная передача ФИО банковской карты не подтверждает факт отсутствия у ФИО3, имеющей доступ к счету, намерений по заключению спорного договора.

Поскольку ответчик-истец по встречному иску ФИО3 является владельцем банковского счета, на который поступили денежные средства с банковского счета ФИО2, именно на ней лежит ответственность за все неблагоприятные последствия совершенных действий. Передавая банковскую карту, ФИО3 при разумной степени осмотрительности должна была предусмотреть все последствия и риски, связанные с данными действиями.

Тот факт, что ФИО3 в один день – 5 марта 2021 года, помимо спорного договора, подписан договор купли-продажи земельного участка с идентичной суммой задатка (400000 руб.), что ввело ее в заблуждение, не свидетельствует о неправомерности спорной сделки, равно как и о наличии обмана со стороны покупателя ФИО2 Более того, после заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ФИО3 совершены последовательные действия во исполнение условий договора об узаконении переустройства (перепланировки) жилого помещения: так, 8 сентября 2021 года уполномоченными лицами подписан акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого помещения после переустройства и (или) перепланировки, заказчиком, подписавшим указанный акт, значится ФИО3; 10 сентября 2021 года составлен технический план и технический паспорт спорного жилого помещения; 22 сентября 2021 года составлена выписка из ЕГРН в отношении квартиры <адрес>.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в силу положений статьи 173.1 ГК РФ и статьи 35 СК РФ с самостоятельными требованиями о признании сделки недействительной на основании отсутствия согласия супруга может только супруг, не давший согласие, а иное лицо, в том числе родственники, не могут заявлять требования о признании сделки недействительной по указанному основанию.

При жизни, в том числе и в период рассмотрения дела (с 6 июня 2023 года до ДД.ММ.ГГГГ (дата смерти супруги ФИО3 – ФИО1) ФИО1 самостоятельными требованиями по оспариванию данной сделки не обращался, притязаний на спорную квартиру не заявлял.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании вышеизложенного судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы, соглашается с выводом суда о пропуске срока исковой давности по требованиям встречного иска ФИО3, поскольку сделка состоялась 5 марта 2021 года, обстоятельства, связанные с заключением оспариваемой сделки, ответчику-истцу по встречному иску были известны с момента ее заключения, после чего ФИО3 совершены последовательные действия во исполнение условий договора об узаконении переустройства (перепланировки) жилого помещения, в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным ФИО3 обратилась 13 июля 2025 года, то есть по истечении установленного законом срока.

Довод жалобы о том, что цена договора ниже рыночной стоимости объекта недвижимости, не может быть принят во внимание, поскольку согласно отчету ООО «Профит-плюс» от 30 января 2026 года, представленному стороной истца – ответчика по встречному иску, стоимость спорной квартиры по состоянию на 5 марта 2021 года составляет 2767000 руб., предварительным договором купли-продажи квартиры от 5 марта 2021 года цена жилого помещения установлена в размере 2700000 руб.

Поскольку сторона ФИО3 в жалобе ссылается на установление в предварительном договоре купли-продажи цены спорного жилого помещения ниже рыночной, бремя доказывания данного обстоятельства лежит на ней. Допустимых и достаточных доказательств данного обстоятельства по делу представлено не было, сведения о стоимости квадратного метра вторичного жилья, а также о ценах на предлагаемые к продаже квартиры таковыми доказательствами не являются. Судебной коллегией ФИО3 разъяснялось право представить доказательства в подтверждение указанного обстоятельства, заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, однако последняя от проведения экспертизы отказалась.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны ФИО3, заявленную в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с изложенными выводами суда, оценкой фактических обстоятельств дела, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и установленных судом обстоятельств.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3 ФИО4 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий: С.В. Карлинов

Судьи: Т.Г. Кондакова

Л.И.Стародубцева

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 марта 2026 года.