Решение № 2-1879/2021 2-1879/2021~М-1463/2021 М-1463/2021 от 21 июля 2021 г. по делу № 2-1879/2021

К делу №

УИД 01RS0№-36


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

22.07.2021 года а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея

в составе:

председательствующего судьи: Шепель В.В.

при секретаре ФИО4

с участием истца в лице помощника прокурора <адрес> Республики Адыгея ФИО5

представителя ответчика ФИО2- ФИО6, действующий на по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> к Администрации МО «<адрес>», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи о регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

<адрес> Республики Адыгея обратился в суд с иском к Администрации МО «<адрес>», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и аннулировании записи о регистрации права собственности. В обоснование указал, что прокуратурой <адрес> Республики Адыгея проведена проверка исполнения земельного законодательства в ходе которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «<адрес>» и мной, ФИО2, заключен договор купли –продажи земельного участка № на основании Постановления Главы Администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, а. Тахтамукай, по <адрес>, возле пруда, для ведения личного подсобного хозяйства.

В обоснование своего права на выкуп ФИО2 представил выписку из ЕГРН о находящемся на спорном участке объекте недвижимости – жилой дом площадью 45.2 кв.м.

Вместе с тем необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов в соответствии с действующим законодательством являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего па праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка на лицо, желающее его выкупить.

Установленные в ходе проверки обстоятельства свидетельствуют о явной несоразмерности здания в 45.2 м2 и площади переданного в собственность земельного участка - 6021м2 - площадь земельного участка в 133 раза превышает площадь расположенного на участке здания, что исключало предоставление в собственность всего участка.

После выкупа спорного земельного участка, он был разделен на отдельные земельные участка с КН 01:05:3305002:2365, 01:05:3305002:2363, 01:05:3305002:2364.

<адрес> Республики Адыгея просит суд признать недействительным ничтожным договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:866, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2

Применить последствия недействительности сделки, обязать ФИО2 вернуть в ведение администрации МО «<адрес>» земельные участки с кадастровыми номерами 01:05:3305002:2365, 01:05:3305002:2363, 01:05:3305002:2364.

Обязать администрацию МО «<адрес>» вернуть ФИО2 68209 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами 01:05:3305002:2365, 01:05:3305002:2363, 01:05:3305002:2364.

Истец - помощник прокурора <адрес> Республики Адыгея ФИО5 в судебном заседании иск поддержал, просил удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 ФИО8 в судебном заседании просили суд в удовлетворении исковых требований прокурора <адрес> Республики Адыгея отказать, в связи с их необоснованностью.

Представитель ответчика администрации МО «<адрес>» ФИО9 возражал против удовлетворения требований прокурора <адрес> Республики Адыгея, так как выкуп земельного участка произведен в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями действующих градостроительных регламентов в муниципальном образовании.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковое заявление необоснованным и неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Из положений статьи 39.3 ЗК РФ следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены основания продажи земельных участков без проведения торгов. Одним из таких оснований является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (п.п. 6, п.2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных выше законоположений, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кроме того, по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования по назначению исходя из целей предоставления земельного участка. Возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставляется лицу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации только после окончания возведения основного строения (в данном случае - жилого дома, либо производственного, бытового или иного здания). Право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка, не предусмотрено.

Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» допускает не только размещение жилого дома, но и также позволяет правообладателю осуществлять на земельном участке выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учётом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как установлено судом, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2 предоставлен земельный участок площадью 6021 кв.м. с кадастровым номером 01:05:3305002:866 с разрешенным использованием: «для личного подсобного хозяйства». На указанном земельном участке ответчиком ФИО2 возведен жилой дом площадью 45.2 кв.м. Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 01:05:3305002:866, площадью 6021 кв.м. приобретен ФИО2 в собственность на основании договора купли продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, цель, в соответствии с которой ФИО2 был предоставлен земельный участок, фактически достигнута.Земельный участок, который был предоставленный ФИО2 в собственность, и построенный на нем жилой дом соответствуют параметрам разрешенного использования, установленным для земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, Правилами землепользования и застройки на территории Тахтамукайского сельского поселения, в том числе, не превышает предельный максимальный размер земельного участка 6 000 кв.м., установленный правилами земмлепользования и застройки МО «Тахтамукайское сельское поселение».

В последующем ответчиком был разделен на три самостоятельных земельных участка, два из которых по договору купли-продажи были реализованы третьим лицам.

При этом истец в ходе рассмотрения настоящего дела не воспользовался своим процессуальным правом, предусмотренным статьей 39 ГПК РФ, предмет заявленных требований не уточнил, ходатайств о привлечении в качестве соответчиков новый обладателей земельных участков не заявил.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при предъявлении иска к части ответчиков суд не вправе по своей инициативе привлекать остальных ответчиков к участию в деле в качестве соответчиков. Суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, и только в отношении тех ответчиков, которые указаны истцом. Только в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе (ч. 3 ст. 40 ГПК РФ).

Таким образом, суд разрешает требования прокурора по заявленным требованиям и к тем ответчикам, которые указаны в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В статье 39.16 ЗК РФ перечислены основания, при которых администрация принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 32, 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Исходя из взаимосвязанного смысла статей 209, 301 ГК РФ, с учетом данных высшими судами разъяснений, истцом по виндикационному иску может быть лицо (собственник, либо лицо владеющее имуществом в силу закона или договора), из обладания которого незаконно выбыло имущество (вещь), являющееся предметом виндикационного иска, а ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, фактически обладающий имуществом (вещью) на момент предъявления требования.

По смыслу ст. 301 ГК РФ лицо, истребимое имущество из чужого незаконного владения, должно предъявить свои требования лицу, фактически обладающему имуществом (вещью) на момент предъявления требования, и представить доказательства осведомленности фактического владельца о выбытии имущества помимо воли собственника.

Согласно материалам дела спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле администрации, осуществившей распоряжение участком, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта передачи участка.

На момент заключения договоров купли-продажи от 30.08.2020г и ДД.ММ.ГГГГ с ФИО10 и ФИО11, право собственности продавца ФИО2 на участок было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок или об оспаривании сделки не имелось.

ФИО10 и ФИО11 приобретая вышеуказанные участки по возмездной сделке у лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРН, не могли и не должны был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не могли и не должны были знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между Администрацией и ФИО2 даже если они существовали.

В связи с изложенным, учитывая добровольное отчуждение Администрацией МО «<адрес>»» права собственности на спорный земельный участок и добросовестность приобретения ФИО11 и ФИО10 земельных участков, суд считает что в любом случае применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельных участков во владение администрации путем истребования у не владеющего собственника ФИО2 указанных земельных участков не представляется возможным.

Доводы прокурора о нарушении прав муниципального образования заключенной сделкой купли-продажи, которая является оспоримой, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что последствиями недействительности сделки является обязанность стороны возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, стороны возвращаются в то состояние, в котором они находились до момента заключения недействительной сделки.

Прокурор, заявляя требования о применении последствий недействительной сделки не учел, что до заключения договора купли-продажи спорный участок был предоставлен ФИО2 в аренду, возврат сторон в отношения, существовавшие до заключения договора купли-продажи, в данном случае предполагает их возврат в арендные правоотношения. Договор аренды кем-либо не оспорен, на момент купли-продажи был действующим и стороны должны быть возвращены в арендные отношения, а не возвращать спорный земельный участок в ведение администрации МО «<адрес>» с возвратом ФИО2 уплаченных денежных средств по договору купли продажи.

Кроме этого суд, отказывая в удовлетворении иска прокурора, исходит из того, предъявляя иск в порядке части 1 статьи 45 ГПК РФ в защиту интересов неопределенного круга лиц, прокурор не представил доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что передача земельного участка в собственность ответчика ФИО2 повлекла нарушение прав и законных интересов граждан и что предъявление настоящего иска обеспечивает их восстановление.

Доказательств, свидетельствующих о наличии граждан, намеревавшихся претендовать на предоставление им в аренду или в собственность спорного земельного участка и имевших в связи с этим заинтересованность в опубликовании администрацией муниципального образования в официальном печатном органе сведений о приеме заявлений о предоставлении участка, истцом не представлено и не добыто судом. Тем самым не доказан факт нарушения чьих-либо прав и законных интересов непосредственно в результате передачи участка в собственность ответчика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований прокурора не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора <адрес> к Администрации МО «<адрес>», ФИО2 о признании недействительным ничтожным договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:866, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, обязывании ФИО2 вернуть в ведение администрации МО «<адрес>» земельные участки с кадастровыми номерами 01:05:3305002:2365, 01:05:3305002:2363, 01:05:3305002:2364, обязывании администрации МО «<адрес>» вернуть ФИО2 68209 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, обязывании Управление Росреестра по <адрес> аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами 01:05:3305002:2365, 01:05:3305002:2363, 01:05:3305002:2364, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея.

Судья В.В. Шепель