Апелляционное определение № 33-6427/2026 от 28 апреля 2026 г.

судья Хейгетьян М.В. УИД 61RS0006-01-2025-005907-79

дело № 33-6427/2026

номер дела суда первой инстанции 2-132/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Глебкина П.С.,

судей Минасян О.К., Перфиловой А.В.,

при секретаре Скоробогатове Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной сделкой по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Глебкина П.С., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома площадью 189,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 19.01.2023 сторонами недействительной сделкой, указав следующие обстоятельства.

С 2012 года ФИО4 неоднократно, на протяжении длительного времени заключал с гражданами договоры займа, то есть фактически осуществляет предпринимательскую деятельность по предоставлению займов гражданам.

У ФИО1 в 2022 году имелась задолженность перед кредиторами. В январе 2023 года ФИО1, прочитав объявление в сети Интернет, обратилась к ФИО4 с просьбой предоставления займа в размере 5 000 000 рублей.

ФИО4 согласился предоставить ФИО1 заем в размере 5 000 000 рублей, но с условием того, что в обеспечение возврата займа в качестве залога будет подписан договор купли-продажи принадлежащего ей жилого дома с ФИО4, а затем после выплаты займа в полном объеме он переоформит жилой дом обратно на ФИО1

19.01.2023 жилой дом и земельный участок фактически не выбывали из владения и пользования ФИО1, лицевые счета об оплате коммунальных услуг ФИО4 на свое имя не переоформлял.

01.02.2023 ФИО4 перечислил ФИО1 денежные средства в качестве займа и 01.02.2023 стороны в целях легализации возврата займа заключен фиктивный договора аренды на срок одиннадцать месяцев до 01.01.2024, по условиям которого ежемесячный арендный платеж 175 000 рублей, который соответствовал ежемесячному платежу по возврату займа.

01.01.2024 ФИО4 и ФИО1 продлили аренду путем заключения договора аренды на срок до 01.02.2024, повысив арендную плату до 225 000 рублей ежемесячно.

В марте 2025 истцу стало известно о том, что ФИО4 заложил дом третьему лицу и отказывается переоформлять дом и земельный участок обратно в собственность ФИО1

Таким, образом, по мнению ФИО1, стороны заключили фиктивный договор купли-продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка за 5 000 000 рублей, при его рыночной стоимости более 10 000 000 рублей, который фактически прикрывал залог данного имущества в обеспечение возврата будущего займа. При этом, несмотря на то, что в договоре купли-продажи было указано о том, что расчет между сторонами произведен в полном объеме (пункт 2.1 договора), из расписки от 20.01.2023 написанной собственноручно ФИО4 денежные средства в размере 5 000 000 рублей по договору купли-продажи от 19.01.2023 не передаются в день подписания договора, денежные средства будут переданы продавцу при получении заверенного должным образом договора купли-продажи из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.01.2026 судом отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании недействительным заключенного 19.01.2023 договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая его незаконным и необоснованным.

Апеллянт, повторив обстоятельства, изложенные в иске, указала, что суд, отказав в иске, с учетом заявления истца о притворности договора купли-продажи недвижимого имущества, как фактически прикрывающего залог недвижимости, не дал оценки поведению ФИО4, который после заключения оспариваемой сделки не стал владеть и пользоваться приобретенным жилым домом и земельным участком, поскольку сразу после приобретения данных объектов недвижимого имущества в день перечисления денежных средств ФИО1 по договору купли-продажи подписал договор аренды данного жилого дома с целью возврата по частям переведенных денежных средств.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал никакой оценки тем фактам, что ФИО4 неоднократно, протяжении длительного времени с 2012 года предоставлял займы гражданам, то есть фактически осуществлял предпринимательскую деятельность по предоставлению займов; согласно расписки от 20.01.2023, написанной собственноручно ФИО4, денежные средства в размере 5 000 000 рублей по договору купли-продажи от 19.01.2023 не были переданы в день подписания договора, после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО1 и члены ее семьи остались проживать в данном домовладении, будучи зарегистрированными по месту жительства в нем, домовладение и земельный участок фактически ФИО4 не передавались и из владения ФИО1 не выбывали, лицевые счета об оплате коммунальных услуг ФИО4 на свое имя не переоформил; уже после заключения договора купли-продажи, а именно 01.02.2023 ФИО4 перечислил ФИО1 денежные средства в размере 5 000 000 рублей и в этот же день стороны в целях возврата указанных денежных средств заключили договор аренды на одиннадцать месяцев до 01.01.2024, по условиям которого ежемесячными арендный платеж составил 175 000 рублей, который прикрывал ежемесячный платеж по возврату займа; 01.01.2024 продлили аренду путем заключений договора аренды до 01.02.2024, повысив арендную плату до 225 000 рублей ежемесячно, который также прикрывал ежемесячный платеж по возврату займа.

В данном случае суд при рассмотрении иска о притворности оспариваемой сделки купли-продажи, как прикрывающей договор залога по договору займа не оценил реальное отношений сторон, а лишь ограничился формальной оценкой документов.

Ссылка суда на то, что ФИО1, предъявлением данного иска пытается преодолеть ранее вынесенное решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону, является несостоятельно поскольку в силу положений статьи 61 ГПК РФ преюдицией обладают лишь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, а не правовая оценка правоотношений сторон, сделанная судом.

Кроме того, при рассмотрении ранее заявленного иска ФИО9 обстоятельства притворности и прикрытия договором купли-продажи договора залога в обеспечения обязательств по договору займа судом первой инстанции не исследовались и не оценивались.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в заседании судебной коллегии просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, повторив доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Стороны и третьи лица, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия, исходя из требований статей 167 и 327 ГПК РФ, рассмотрела дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО5, рассмотрев документы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом требований статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Судом установлено и следует из документов гражданского дела, что 19.01.2023 ФИО1 (продавец) заключила с ФИО4 (покупатель) договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого истец продала, а ответчик купил и принял в собственность жилой дом, площадью 189,6 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок площадью 606 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п.п. 2.1 и 3.8 договора купли-продажи от 19.01.2023, цена продаваемого недвижимого имущества составила 5 000 000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Передача продавцом покупателю указанного недвижимого объекта происходит по передаточному акту, подписанному сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

Из п. 3.9 договора купли-продажи следует, что стороны подтверждают заключение договора добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, или на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой. В силу п. 3.6 договора, право собственности на указанное имущество возникает у ответчика с момента регистрации перехода права собственности.

Согласно передаточному акту недвижимого имущества (квартиры) от 19.01.2023 продавец ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи от 19.01.2023 передала, а покупатель ФИО4 принял вышеуказанные жилом дом и земельный участок. Расчеты по оплате договора купли-продажи дома и земельного участка между сторонами произведены в полном объеме. Ключи от дома, продавец передал, а покупатель принял в момент подписания настоящего акта. Личных вещей продавца в доме нет.

Из расписки, составленной 20.01.2023, следует, что покупатель ФИО4 деньги в сумме 5 000 000 рублей по договору купли-продажи от 19.01.2023 не передает продавцу ФИО1 в день подписания договора, а именно: 20.01.2023, в будут переданы продавцу при получении заверенного должным образом договора купли-продажи из Росреестра (том 1 л.д. 27-30).

26.01.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, номер регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-61/183/2023-10 (том 1 л.д. 238-243).

Кроме того, согласно приходному кассовому ордеру ПАО СБЕРБАНК НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.02.2023 ФИО4 внес на счет ФИО1 в данном банке денежные средства в размере 5 000 000 рублей, что соответствует цене отчужденного недвижимого имущества (том 2 л.д. 49).

01.02.2023 ФИО4 (арендодатель) заключил с ФИО1 (арендатором) договор аренды вышеуказанных жилого дома и земельного участка, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду жилой дом, с прилегающим земельным участком, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на срок 11 месяцев - с 01.02.2023 по 01.01.2024, в силу п. 4.1 которого, размер арендной платы установлен сторонами в размере 175 000 рублей в месяц.

01.01.2024 стороны заключили договор аренды жилого дома и земельного участка, согласно условий которого, ответчик передал истцу в аренду жилой дом, с прилегающим земельным участком, расположенный по адресу: <...> на срок 11 месяцев - с 01.01.2024 по 01.02.2024, в силу п. 4.1 которого, размер арендной платы установлен сторонами в размере 225 000 рублей в месяц (том 1 л.д. 31-35).

Согласно актам приема-передачи денежных средств 02.03.2023, 02.04.2023, 02.05.2023, 05.06.2023, 02.07.2023, 03.08.2023, 03.10.2023, 24.11.2023, 02.12.2023, 29.12.2023 арендатор ФИО1 передавала арендодателю ФИО4 денежные средства в размере 175 000 рублей по договору аренды от 01.02.2023, 13.03.2024 денежные средства в размере 300 000 рублей, 18.03.2024 денежные средства в размере 150 000 рублей, 02.04.2024 денежные средства в размере 140 000 рублей, 16.04.2024 денежные средства в размере 85 000 рублей, 01.06.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей.01.06.2024 денежные средства в размере 175 000 рублей, 25.06.2024 денежные средства в размере 50 000 рублей, 02.07.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей, 30.07.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей, 30.08.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей, 03.10.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей, 28.11.2024 денежные средства в размере 225 000 рублей, 16.01.2025 денежные средства в размере 225 000 рублей, 06.02.2025 денежные средства в размере 225 000 рублей, 13.03.2025 денежные средства в размере 225 000 рублей по договору аренды от 01.01.2024 (том 1 л.д. 37-61).

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.07.2025 по другому гражданскому делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между теми же сторонами отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.01.2023 недействительной сделкой по причине ее мнимости.

Из данного судебного постановления следует, что суд первой инстанции, отказав в иске ФИО1, применив к спорным правоотношениям положения статей 170, 181, 420, 421, 432, 434, 454, 549, 550, 551 ГК РФ, отклонив ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, исходил из того, что в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом судом первой инстанции учел, что ФИО4 совершил необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с передачей денежных средств по договору и переходом права собственности на спорное имущество. Доказательств, свидетельствующих о мнимости оспариваемой сделки, истцом не представлены, материалы дела не содержат.

В силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Отказывая же в удовлетворении иска ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.01.2023 недействительной сделкой по причине ее притворности и совершенной под влиянием обмана, суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям положения статей 166-168, 421, 170, 179 ГК РФ, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции, исходил из того, что ФИО1 не представлены доказательства, которые бы подтверждали наличие достаточных фактических оснований для признания недействительным заключенного 19.01.2023 сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанным в иске мотивам притворности, совершения сделки под влиянием обмана, а также с нарушением закона, в том числе учтя наличие в действиях продавца признаков злоупотребления правом.

При этом суд указал, что доводы ФИО1 о притворности оспариваемой сделки, совершения, в том числе под влиянием обмана, а также с нарушением закона, основаны исключительно на выражении ее личного мнения и на неправильном толковании требований закона к спорным правоотношениям и сводятся к оспариванию обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.07.2025 по гражданскому делу № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принятым по спору между этими же сторонами, что является недопустимым в силу требований статьи 61 ГПК РФ.

Кроме того, мнению суда, само по себе обращение в 2025 году ФИО1 с иском о признании оспариваемого договора купли-продажи, заключенного в 2023 году, с указанием на то обстоятельство, что названный договор изначально заключался ею с иными намерениями (без намерения реально передать право собственности на жилой дом и земельный участок), при условии, что в 2023 и 2024 годах поведение данного лица по исполнению договора (которая последовательно дважды заключала и исполняла договоры аренды спорного имущества), давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, не соответствует понятию добросовестного осуществления и защиты гражданских прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, изложены в самом решении. Необходимости в дополнительной оценке и повторном изложении в апелляционном определении судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия не может принять во внимание и отклоняет по причине их необоснованности доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО1, по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункт 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 3)

В силу пункт 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключение договора (статья 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений статей 456, 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В силу требований пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Причем с учетом требований пункта 2 статьи 170 ГК РФ и пункта 2 статьи 179 ГК РФ совершение сторонами притворной сделки, само по себе исключает совершение этой сделки потерпевшей стороной под влиянием обмана.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьи 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой или притворной на основании статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно частям 1 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Причем в силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Содержание оспариваемого договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.01.2023 прямо свидетельствует о воле продавца ФИО1 на возмездную передачу принадлежащего ее недвижимого имущества, из содержания договора также следует, что ФИО4 приобрел жилой дом и земельный участок за 5 000 000 рублей и стороны в действительности имели намерение совершения сделки купли-продажи. Из условий договора купли-продажи также следует, что расчет между сторонами договора произведен полностью.

В оспариваемом договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные его условия, определены его предмет и цена. При заключении договора воля истца относительно природы сделки была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут совершением сделки. Передача объектов недвижимого имущества подтверждена подписанным сторонами передаточным актом от 19.01.2013, а расчет по договору сведениями, указанными в приходном кассовом ордере ПАО СБЕРБАНК НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.02.2023 о том, что ФИО4 осуществил на счет ФИО1 в данном банке взнос денежных средств в размере 5 000 000 рублей, что соответствует цене отчужденного недвижимого имущества.

Доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона об их относимости, допустимости и достоверности, которые бы подтверждали заключение сторонами 19.01.2023 договора займа в размере 5 000 000 рублей, в обеспечение которого те же стороны заключили оспариваемых притворную сделку купли-продажи недвижимого имущества, фактически прикрыв собой в данном случае договор залога этого же недвижимого имущества истцом ФИО1 суду не представлено и материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Ссылки апеллянта ФИО1, что данное обстоятельство подтверждают сведения, указанные в апелляционных определениях судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда, принятых в период времени с 09.07.2014 по 12.04.2023 о том, что ФИО4 неоднократно, протяжении длительного времени с 2012 года предоставлял займы гражданам, то есть фактически осуществлял предпринимательскую деятельность по предоставлению займов, судебной коллегией отклоняются по причине того, что само по себе неоднократное заключение ФИО4 с гражданами ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, и ФИО19 договоров займа на разные денежные суммы и последующие судебные споры между ними в указанный период времени, не могу подтверждать заключение ФИО20 19.01.2013 либо ранее или позже данной даты договора займа с ФИО1 на денежную сумму в размере 5 000 000 рублей под залог проданного жилого дома и земельного участка, учитывая, в том числе отсутствие каких-либо доказательств, подтверждающих наличие в 2022 году какой-либо задолженности последней перед кредиторами

Сам по себе факт изменения 20.01.2023 сторонами порядка оплаты, проданных объектов недвижимости, исходя из содержания расписки от 20.01.2023, не в день подписания 20.01.2023 договора от 19.01.2023, что следует из штампа МКУ «МФЦ города Ростова-на-Дону», а после получения заверенной копии из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что согласуется со указанными в приходном кассовом ордере ПАО СБЕРБАНК НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.02.2023 о том, что ФИО4 осуществил на счет ФИО1 в данном банке взнос денежных средств в размере 5 000 000 рублей, что соответствует цене отчужденного недвижимого имущества, последующее заключение и исполнение сторонами договора аренды проданного жилого дома и земельного участка от 01.02.2023 и от 01.01.2024 также, по мнению судебной коллегии, не подтверждает мнимость оспариваемой сделки купли-продажи от 19.01.2023 и заключение данных договор аренды с целью возврата по частям переведенных денежных средств.

Само по себе проживание ФИО1 и членов ее семьи в спорном жилом доме, будучи зарегистрированными по месту жительства в нем, с учетом сложившихся отношений сторон по договору аренды жилого помещения, а также факт оплаты истцом коммунальных платежей, не переоформление ФИО4, как новым собственником лицевых счетов об оплате коммунальных услуг на свое имя после заключения договора купли-продажи, вопреки доводам апелляционной жалобы, не относится к обстоятельствам, свидетельствующим о наличии оснований для признания сделки притворной или совершенной под влиянием обмана.

Действительно, при рассмотрении ранее заявленного иска ФИО1 по делу № 2-1729/2025 обстоятельства притворности и прикрытия договором купли-продажи договора залога в обеспечения обязательств по договору займа судом первой инстанции не исследовались и не оценивались, вместе с тем по данному делу судом установлены обстоятельства, которые подтверждают, что оспариваемый договор купли-продажи от 19.01.2033 не является мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку покупатель спорного жилого дома и земельного участка ФИО21 по оспариваемой истцом сделке совершил действия, свидетельствующие о его отношении к спорному недвижимому имуществу как к своему имуществу: оплатил приобретенное недвижимое имущество, произвел государственную регистрацию права собственности на свое имя, заключил договора аренды жилого помещения.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что в деде отсутствуют доказательства, которые бы подтверждали то обстоятельство, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить оспариваемую сделку в действительности.

Кроме того, судебная коллегия, соглашаясь с судом первой инстанции, полагает, что заявление ФИО1 о недействительности оспариваемого договора купли-продажи от 19.01.2023 по причине его притворности в данном не имеет правового значения, поскольку недобросовестность действий последней следует из факта обращения в 2025 году первоначально с иском об оспаривании этого же договора купли-продажи по причине его мнимости, исходя из того, что стороны заключили его без намерения реально передать право собственности на жилой дом и земельный участок, т есть исполнить сделку, при условии, что в 2023 и 2024 годах поведение самого же истца по исполнению договора (которая последовательно дважды заключала и исполняла договоры аренды спорного имущества), давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, не соответствует понятию добросовестного осуществления и защиты гражданских прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В этой связи само по себе обращение истицы в суд в 2025 году с иском об оспаривании договора купли-продажи, заключенного в 2023 году, с указанием на то обстоятельство, что названный договор изначально заключался ею с иными намерениями (без намерения реально передать право собственности на жилой дом и земельный участок), при условии, что в 2023 и 2024 г.г. поведение самой же истицы по исполнению договора (которая последовательно дважды заключала и исполняла договоры аренды спорного имущества), давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, не соответствует понятию добросовестного осуществления и защиты гражданских прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

В свою очередь, доводы апелляционной жалобы ФИО1 не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного постановдения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы суда, поскольку по существу выражают лишь несогласие с принятым решением, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, в связи с чем, не могут повлечь отмену решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 4 мая 2026 года