Решение № 3А-634/2017 3А-634/2017~М-451/2017 М-451/2017 от 12 июля 2017 г. по делу № 3А-634/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 13 июля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Астафьевой Д.Д.,

с участием представителя административного истца ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-634/2017 по административному исковому заявлению ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2009 года в размере 2 847 900 рублей. Также просит обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

По результатам государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость участка составила 5 064 900 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

В обоснование заявления ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, составленный ООО «<данные изъяты>», которым по состоянию на 01.01.2009 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 847 900 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением экспертного совета ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

В рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Комиссией при Управлении Росреестра по Самарской области отказано со ссылкой на то, что положения ст. 24.18 Федерального закона от 21.07.2014г. №225-ФЗ и ч.2 ст. 66 ЗК РФ не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Самарской области, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области №813 от 26.12.2012г.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержала в полном объеме.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрация сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях министерство имущественных отношений Самарской области просило в удовлетворении требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв, согласно которому, в части разрешения требований об установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставило на усмотрение суда, в удовлетворении требований о возложении на орган кадастрового учета обязанности по внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в представленном письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Администрация муниципального района Волжский Самарской области представила письменный отзыв, в котором возражает против заявленных исковых требований.

Администрация сельского поселения Воскресенка муниципального района Волжский Самарской области в письменном отзыве, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя, указав, что письменных возражений на заявленные требования не имеет.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Установлено, что ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. /том № л.д. №/.

Согласно договора аренды, арендная плата рассчитывается на основании решений органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления и составляет 205,64 (удельный показатель кадастровой стоимости) х1х1,1х 0,12х0,95х15000=386 808,84 рублей в год.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012г. №813 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в Самарской области, согласно которому по состоянию на 01.01.2009г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 064 900 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 05.05.2017г. обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Письмом Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление Общества было отклонено, в связи с тем, что положения ст. 24.18 Федерального закона от 21.07.2014г. №225-ФЗ и ч.2 ст. 66 ЗК РФ не применяются в отношении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков особо охраняемых территорий и объектов Самарской области, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области №813 от 26.12.2012г., в связи с чем, оспорить кадастровую стоимость земельного участка в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не представляется возможным.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2009г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки, размер которой установлен значительно ниже кадастровой стоимости. Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Экспертный совет ООО «<данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2009 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Суд полагает, что Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным является использование оцениваемого земельного участка - для базы отдыха /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Из представленного административным истцом отчета об оценке видно, что при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода /страницы № отчета/, приведены убедительные обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов /страницы №, № отчета/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов оценщик использовал объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценщиком было отобрано 4 объекта-аналога, расположенные в Волжском, Безенчукском, Красноярском районах Самарской области, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам (местоположение, разрешенное использование, площадь, коммуникации). Данные по объектам взяты оценщиком из периодического издания «Зеленая площадь», Приложения к обозрению «Новости рынка недвижимости» (архив оценщика по состоянию на 01.01.2009г.). Объекты –аналоги и объект оценки территориально подходят под развитие и строительство аналогичных объектов недвижимости (базы отдыха, стационарные и палаточные туристко-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки и т.д.) и не исключают право на строительство аналогичных объектов недвижимости.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на странице № отчета.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница №/.

Согласно п.22 «д» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам / элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование применения корректировок приведено на страницах № отчета, оценщиком введены корректировки на торг, на местоположение, на наличие коммуникаций). Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. земельного участка составила 189,86 рублей.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент -1,00, оценщик убедительно обосновал вывод о том, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2009г. составила 2 847 900 рублей.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленный ООО «<данные изъяты>», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в отчете ООО «<данные изъяты>», который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2009 г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2009 года, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, заявленное ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» требование об обязании внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.06.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.05.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2009 года в размере 2 847 900 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части – отказать.

Датой подачи ООО «Оздоровительно-спортивный комплекс» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 05.05.2017 года, в суд – 08.06.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.07.2017г