Решение № 2-258/2017 2-258/2017~М-17/2017 М-17/2017 от 29 июня 2017 г. по делу № 2-258/2017

Дело №2-258/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Переславль-Залесский 30 июня 2017г.

Переславский районный суд Ярославской области в составе:

Судьи Охапкиной О.Ю.

при секретаре Рубищевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – ДИЗО) обратился в Переславский районный суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 Просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от <дата скрыта> заключенный между ФИО2, ФИО3 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) в отношении земельного участка с КН <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес скрыт>; применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции; погасить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Требования мотивирует тем, что на землях сельскохозяйственного назначения вблизи <адрес скрыт> расположены объекты археологического наследия федерального значения : «Селище (Клещино), Х-ХII вв, «Городище «Александрова гора» I тыс. до н.э. – Х – нач. ХVII вв.», «Городище «Клещино». Из указанных земель в счет принадлежащих земельных долей в <дата скрыта> г. "П.А.В." выделен земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м. В <дата скрыта> указанный земельный участок перешел в собственность ФИО2 в порядке наследования. Решениями собственника от <дата скрыта>. и <дата скрыта>. произведен раздел указанного земельного участка на несколько, в том числе образован земельный участок с КН <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м <дата скрыта>. ? доля в праве собственности по договору дарения передана ФИО4 Решением Собрания представителей Переславского муниципального района №511 от 26.02.2013г. земельный участок <номер скрыт> включен в границы населенного пункта <адрес скрыт>. Постановлением администрации Переславского муниципального района от 11.06.2013г. №1058 произведен раздел земельного участка на 46 участков с видом разрешенного использования: «для индивидуальной жилой застройки», в том числе образован земельный участок с КН <номер скрыт>. <дата скрыта>. ? доля в праве на указанный участок продана ФИО4 ФИО3 Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.01.2015г. решение Собрания представителей Переславского муниципального района от 26.02.2013г. №511 признано недействующим, вступило в законную силу 30.04.2015г. В сведения ГКН внесены изменения в сведения о спорном земельном участке, с отнесением к категории «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для крестьянского (фермерского) хозяйства. Оспариваемая сделка купли-продажи совершена ответчиками с нарушением права преимущественной покупки ДИЗО в отношении земель сельскохозяйственного назначения, является ничтожной.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были дополнены. Дополнительно заявлены требования о возложении обязанности на ФИО2, ФИО3 по заключению с ДИЗО в интересах Ярославской области договора купли-продажи земельного участка <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м на условиях, изложенных в договоре купли-продажи недвижимости от <дата скрыта>., заключенном с ФИО1 (л.д.1184-185).

В судебном заседании 30 июня 2017г. представитель ДИЗО не участвовал, судом извещен надлежаще. В адрес суда направил письменное ходатайство о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, заявленные требования поддерживает в полном объеме (л.д.190).

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали в полном объеме. ФИО1 пояснила, что является добросовестным приобретателем, участок приобрела по договору купли-продажи. Стоимость участка по договору составляет 50 000 рублей. Участок был приобретен за указанную сумму. Других денег не платила. На момент приобретения участок был отнесен к землям населенных пунктов, имел вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки.

Ответчик ФИО3 пояснил, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен в установленном законом порядке. На момент продажи участок к землям сельскохозяйственного назначения не относился. Никто не знал, что решение Собрания представителей судом будет отменено. Сослался на Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года, в части защиты прав добросовестного приобретателя.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще. Заявлений, ходатайств в адрес суда не направил, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Администрации Переславского муниципального района по доверенности ФИО5 (л.д.105) против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д.125-128). Дополнительно заявленные требования в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи оставила на усмотрение суда. Полагает, что заключение договора с ДИЗО на тех же условиях невозможно.

Третьи лица по делу ФГБУ «ФКП Росреестра по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Администрация Пригородного сельского поселения, КУМИ Пригородного сельского поселения, в судебном заседании не участвовали, судом извещены надлежаще. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д.104).

Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (л.д.153) в адрес суда направил письменный отзыв на иск, в котором исковые требования полагает подлежащими удовлетворению, дело просит рассматривать в отсутствие представителя (л.д.158-160).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес скрыт>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата скрыта>. (л.д.20).

Право общей собственности на земельный участок приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи от <дата скрыта>., заключенного с ФИО2, ФИО3 (л.д.34-35, 71-72).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН <номер скрыт> отнесен к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки (л.д.20).

Согласно кадастровым выпискам на <дата скрыта>., <дата скрыта>., земельный участок поставлен на кадастровый учет <дата скрыта>., образован из земельного участка с КН <номер скрыт>, на момент предоставления выписки относится к землям сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л.д.15-19, 74-79).

Согласно выписке от <дата скрыта>. в отношении земельного участка (полностью, на всей площади) в ГКН внесены обременения в виде запрещения, ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ) как территории объекта культурного наследия (л.д.76).

Приказом Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 01.09.2016г. №27 утверждена граница территории объекта культурного наследия федерального значения (объекта археологического наследия) «Селище «Клещино», Х-XII вв.» (Ярославская область, Переславский район, с.Городище, к западу от села) (л.д.37-41, 42-44). В отношении указанного объекта культурного наследия установлены особый режим использования земель историко-культурного назначения, в том числе запрещение распашки земельных участков, снятие дерна, выемка грунта; изменение целевого назначения земель и не соответствующая их целевому назначению деятельность; прогон и выпас скота; свалка мусора и бытовых отходов; применение металлодетекторов, георадаров и других средств приборного поиска; установление рекламных конструкций и вывесок (л.д.45-47, 48-51).

Судом установлено, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с КН <номер скрыт> по адресу: <адрес скрыт>. Номера образованных земельных участков приведены в разделе 18.2 кадастровой выписки (л.д.80). Земельный участок как объект недвижимости снят с кадастрового учета <дата скрыта> На момент раздела земельный участок с КН <номер скрыт> относился к землям населенных пунктов, имел вид разрешенного использования – для комплексной жилой застройки (л.д.80).

Указанный земельный участок образован при разделе земельного участка с КН <номер скрыт> (л.д.80), который в свою очередь был образован из земельного участка с КН <номер скрыт> (л.д.87). Земельный участок с КН <номер скрыт> относился к землям сельскохозяйственного назначения, имел вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как объект недвижимости снят с кадастрового учета <дата скрыта>. (л.д.87-95).

Из содержания правоустанавливающих документов на земельный участок с КН <номер скрыт> следует, что земельный участок образован в результате многократного и последовательного раздела земельного участка с КН <номер скрыт> (л.д.23-28, 29-33).

Земельный участок с КН <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежал ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата скрыта>., реестр <номер скрыт> после смерти "П.А.В."., умершего <дата скрыта>. "П.А.В." указанный земельный участок принадлежал на основании договора дарения земельной доли от <дата скрыта>., протокола общего собрания участников долевой собственности СПК «Рассвет» <номер скрыт> от <дата скрыта> (л.д.23). На момент возникновения права собственности у ФИО2 земельный участок <номер скрыт> относился к землям сельскохозяйственного назначения, имел вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Решением собственника (ФИО2) от <дата скрыта>. земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м разделен на 2 земельных участка : <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м и <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м с местоположением земельных участков по адресу: <адрес скрыт> (л.д.27).

Решением собственника (ФИО2) от <дата скрыта>. земельный участок с КН <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м разделен на 2 участка: земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м (л.д.27). В соответствие с договором купли-продажи от <дата скрыта>. ? доля в праве собственности на земельный участок <номер скрыт> продана ФИО2 ФИО4 (л.д.27-28).

<дата скрыта> соглашением собственников (ФИО2, ФИО4) земельный участок <номер скрыт> разделен на 45 земельных участков, каждому по ? доле в праве общей долевой собственности, в том числе образован земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес скрыт> На момент раздела (<дата скрыта>.) участок <номер скрыт> относился к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием – для комплексной жилой застройки (л.д.23-26).

Решением Собрания представителей Переславского муниципального района четвертого созыва от 26.02.2013г. №511 утверждены изменения в Генеральный план Пригородного сельского поселения согласно приложений 1, 2 (л.д.52). В соответствие с Изменениями в генеральный план утвержден Перечень земельных участков, подлежащих переводу из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов (Приложение 4.1), в том числе земельный участок <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, собственники ФИО3, ФИО2, предполагаемый вид разрешенного использования – в черту населенного пункта <адрес скрыт>, для комплексной жилой застройки (л.д.53-55).

На основании выписки из генерального плана, утвержденного решением Собрания представителей от 26.02.2013г. №511, заявления ФИО2, постановлением Главы администрации Переславского муниципального района от 28.03.2013г. №436 установлен вид разрешенного использования земельного участка <номер скрыт>, включенного в черту населенного пункта <адрес скрыт>, на «для комплексной жилой застройки» (л.д.26).

Постановлением Главы Переславского муниципального района от 11.06.2013г. №1058 утвержден проект планировки территории земельного участка <номер скрыт>,вошедшего в черту населенного пункта <адрес скрыт>, установлен вид разрешенного использования земельным участкам с №<номер скрыт> – «для индивидуальной жилой застройки» (л.д.26).

На основании договора купли-продажи от <дата скрыта>. ? доля в праве общей долевой собственности на земельные участки согласно перечню, в том числе на участок с КН <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м, участок <номер скрыт>, продана ФИО4 ФИО3 (л.д.29-33).

Судом с достоверностью установлено, что земельный участок <номер скрыт> образован на землях сельскохозяйственного назначения. Изменение категории земельного участка <номер скрыт> с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», установление вида разрешенного использования земельного участка <номер скрыт> на «для ведения комплексной жилой застройки», а земельного участка с КН <номер скрыт> – «для индивидуальной жилой застройки» произведено и стало возможным в связи с утверждением Изменений в Генеральный план Пригородного сельского поселения 26.02.2013г.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19 января 2015 года по делу №А82-5014/2014 решение Собрания представителей Переславского муниципального района Ярославской области от 26.03.2013г. №511 «Об утверждении изменений в Генеральный план Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района» признано не соответствующим частям 8 и 9 статьи 9, частям 3 и 8 статьи 24 и статье 25 Градостроительного кодекс РФ, пунктам 2.1 и 2.2. Приказа Министерства регионального развития РФ от 27.02.2012г. <номер скрыт> «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласования документов территориального планирования муниципальных образований» и не действующим полностью (л.д.56-60). Признавая решение от 26.02.2013г. №511 не соответствующим закону и не действующим полностью, Арбитражный суд пришел к выводу, что была нарушена процедура принятия нормативного акта, который не прошел обязательного согласования с федеральными органами исполнительной власти.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.04.2015г. решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.01.2015г. оставлено без изменения, кассационные жалобы администрации Переславского муниципального района и Собрания представителей Переславского муниципального района – без удовлетворения (л.д.61-63).

Согласно ч.4 ст. 195 АПК РФ ( в редакции Федерального закона от 02.11.2013г., действующей на момент вынесения решения Арбитражным судом Ярославской области) решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия.

На основании ч.5 ст. 195 АПК РФ нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.07.2013г. №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

С учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, решение Собрания представителей Переславского муниципального района от 26.02.2013г. №511 не подлежит больше применению и учету ни к отношениям, возникшим после признания его недействующим, ни к ранее возникшим отношениям.

Незаконность решения Собрания представителей Переславского муниципального района, влечет незаконность перевода земельного участка <номер скрыт> из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, установление вида разрешенного использования – для комплексной жилой застройки, и последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка с КН <номер скрыт> – для индивидуальной жилой застройки.

В связи с чем доводы ответчиков ФИО3, ФИО1, представителя Администрации Переславского муниципального района ФИО5, о законности оспариваемых сделок в отношении земельного участка, законности изменения категории земельного участка, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм права.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что земельный участок с КН <номер скрыт> на момент заключения договоров купли-продажи от <дата скрыта>. относился к землям сельскохозяйственного назначения.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон №101-ФЗ).

Согласно ч.1 ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок реализации преимущественного права покупки субъекта РФ такого земельного участка предусмотрен частями 2, 3 статьи 8 Федерального закона №101-ФЗ.

В силу императивной нормы, содержащейся в ч.4 ст.8 сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Аналогичная норма действовала и на момент совершения купли-продажи спорного земельного участка.

Как установлено, преимущественное право покупки Ярославской области при продаже земельного участка с КН <номер скрыт> было нарушено. Извещение о продаже земельного участка в адрес уполномоченных органов субъекта Российской Федерации не направлялось, доказательства обратного отсутствуют и суду представлены не были. Напротив, ответчики не оспаривают факт ненаправления такого извещения, ссылаются на отсутствие необходимости такого извещения, поскольку продавался участок из земель населенных пунктов.

В связи с нарушением установленного порядка реализации права преимущественного покупки, договор купли-продажи от <дата скрыта>. в отношении земельного участка с КН <номер скрыт>, заключенный между ФИО2, ФИО3, с одной стороны, и ФИО1, в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой (ч.4 ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ).

Согласно ст. 167 ГК РФ (в редакции на дату совершения сделки – <дата скрыта>.) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи от <дата скрыта>. в силу ч.4 ст. 8 Федерального закона №181-ФЗ является ничтожной сделкой, ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <дата скрыта>. на ДИЗО Ярославской области не имеется. Ничтожность договора исключает возможность перевода прав и обязанностей по нему. В указанной части исковые требования ДИЗО не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, суд полагает, что ч.4 ст. 8 Федерального закона №181-ФЗ содержит специальную норму, предусматривающую способ защиты нарушенного права при несоблюдении установленного законом порядка реализации права преимущественной покупки для земель сельскохозяйственного назначения. При разрешении данного спора применению подлежит специальная норма, а не общие правила ГК РФ, предусматривающие возможность перевода прав по сделке.

Истцом заявлено о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, просит погасить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с КН <номер скрыт>. При удовлетворении иска о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применению подлежат и предусмотренные законом последствия.

По общим правилам, установленным ч.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Истцом заявлено о применении последствий недействительности сделки, связанных с переходом права собственности.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, суд полагает необходимым в резолютивной части решения указать о применении последствий в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок, и возникновении права общей долевой собственности у ответчиков ФИО2, ФИО3 В этом случае решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Требований о применении иных последствий недействительности сделки суду не заявлено.

В соответствие с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако, суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Оснований для выхода за пределы исковых требований у суда не имеется.

Доводы ответчиков ФИО1. ФИО3, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, в связи с чем земельный участок не может быть истребован у ответчицы, судом отклоняются.

Вопрос об истребовании имущества от добросовестного приобретателя перед судом не ставится. ДИЗО Ярославской области собственником спорного участка не является и не являлся, в связи с чем им выбран иной (надлежащий) способ защиты – признание сделки купли-продажи недействительной, применение последствий недействительности сделки. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий, ради которых заключалась. Применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Суд полагает, что оспариваемой сделкой права и интересы ДИЗО как уполномоченного органа субъекта РФ в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения затронуты в связи с установленным нарушением реализации права преимущественной покупки.

В силу ч.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку иной способ защиты ст.8 Федерального закона №101-ФЗ не предусматривает, исковые требования ДИЗО Ярославской области о применении последствий недействительности, подлежат удовлетворению.

Доводы ответчиков, что оспариваемая сделка совершена в период действия решения Собрания Представителей Переславского муниципального района от 26.02.2013г. №511, на момент совершения соответствовала требованиям законодательства, поскольку совершалась в отношении земельного участка из состава земель населенных пунктов, основаны на неверном толковании положений ч.4, 5 ст. 195 АПК РФ, не учитывают разъяснений Пленума ВАС РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата скрыта>. заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес скрыт>

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес скрыт>.

Признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, за ФИО2, ФИО3, по ? доле в праве за каждым.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2017 года.

Судья Охапкина О.Ю.