Решение № 2-1963/2018 2-1963/2018~М-1380/2018 М-1380/2018 от 12 июля 2018 г. по делу № 2-1963/2018

Дело № 2- 1963/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2018 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Михайловой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Мерецкой О.М.,

с участием представителя истца-ответчика – адвоката Нечаева С.А. (удостоверение №219 от 13.12.2002 года, ордер №012067 от 04.05.2018 года), представителя ответчиков-истцов адвоката Сергеевой М.Ю. (удостоверение №730 от 08.10.2008 года, ордер №015788 от 08.06.2018 года),

в отсутствие истца-ответчика ФИО6, ответчиков-истцов ФИО11, ФИО13, ФИО14, ответчика ФИО15, извещенных о дате времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, встречному иску ФИО3, ФИО5, ФИО4 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, исключении записи о переходе права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО1, является собственником земельного участка, площадью 742 кв.м. и части жилого дома, общей площадью 37,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ в спорном жилом помещении зарегистрированы бывший собственник спорной квартиры ФИО3 и члены его семьи ФИО5 и ФИО4

Дело инициировано иском ФИО2 и встречным иском ФИО3, ФИО5 и ФИО4

Истец-ответчик ФИО2 просил суд прекратить право пользования ФИО3, ФИО5 и ФИО4 жилым помещением – частью жилого дома, общей площадью 37,5 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчиков в его пользу все понесенные судебные расходы в солидарном порядке.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что в приобретенном им жилом помещении зарегистрированы и проживают граждане, которые не являются членами его семьи, соглашений о сохранении за ними права пользования между ними не заключалось. Он вынужден снимать временное жилье по договору коммерческого найма с оплатой 9000 рублей в месяц.

Ответчики-истцы ФИО3, ФИО5 и ФИО4 просили суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 незаключенным, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о переходе права собственности ФИО2 на часть жилого дома, общей площадью 37,5 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0314001:106 и земельный участок, общей площадью 742 кв.м., с кадастровым номером: 31:06:0314001:71, расположенных по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца-ответчика адвокат ФИО7 заявленные требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчиков-истцов адвокат ФИО8 возражала против исковых требований в полном объеме, встречный иск поддержала. Пояснила, что для ответчиков спорный дом является единственным жильем и другого жилья в собственности они не имеют.

Исследовав материалы дела по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим отклонению.

Истцом-ответчиком представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие наличие оснований для прекращения права пользования ответчиками-истцами права пользования им.

Судом установлено, что заочным решением Старооскольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Взысканы в пользу ФИО1 с ФИО3 по договору займа от 01.11.2012г. сумма основного долга – 200000 руб., проценты за пользование денежными средствами – 224000 руб., неустойка за несвоевременную оплату процентов – 480700 руб., неустойка за несвоевременную оплату основного долга в размере – 480700 руб., по договору займа от 14.11.2012г. сумма основного долга – 100000 руб., проценты за пользование денежными средствами – 112000 руб., неустойка за несвоевременную оплату процентов – 233200 руб., неустойка за несвоевременную оплату основного долга в размере – 233200 руб.

Обращено взыскание на заложенное имущество – земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов – для обслуживания индивидуального жилого дома, площадью 742 кв.м., кадастровый № и расположенную на нем часть жилого дома площадью

37,50кв.м., кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО3, путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

Апелляционным определением Белгородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Старооскольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество изменено, уменьшена сумма неустойки по просроченным процентам до 118404 руб. по договору от ДД.ММ.ГГГГ и до 291720 руб. по договору от ДД.ММ.ГГГГ В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на земельный участок и часть жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 31-31/008-31/008/019/2016-624/4, 31-31/008-31/008/019/2016-623/6.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО1 продал, а ФИО2 приобрел в собственность часть жилого дома, общей площадью 37,5 кв.м., и земельный участок, площадью 742 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.5. указанного договора в части жилого дома по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ФИО3, ФИО9, ФИО5 и ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора.

Из справок МУП «Расчетно-аналитический центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы ФИО3, ФИО5 и ФИО4

На основании Постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 14.04.2016г., Акта передачи не реализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 14.04.2016г., Постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущество (имущественного права) должника от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись за номером 31-31/008-31/008/019/2016-624/4, 31-31/008-31/008/019/2016-623/6 о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок и часть жилого дома, о чем были выданы свидетельства о государственной регистрации права на ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Старооскольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО1 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, взыскании судебных расходов, удовлетворен.

Прекращено право пользования ФИО3, ФИО5, ФИО4 жилым домом, расположенным по адресу: РФ, <адрес>.

Решение суда о прекращении права пользования ответчиками спорным жилым помещением является основанием для снятия ФИО3, ФИО5, ФИО4 с регистрационного учета по адресу: РФ, <адрес>.

Выселены ФИО3, ФИО5, ФИО4 из принадлежащей ФИО1 части жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.

Взысканы солидарно с ФИО3, ФИО5, ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2400 руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме 6000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено. Принято по существу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, взыскании судебных расходов, отказано.

Из ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В обоснование исковых требований истец-ответчик ссылался на то, что наличие зарегистрированных лиц препятствует ему в осуществлении своего права собственности, а именно он лишен возможности в полной мере осуществлять правомочия пользования, владения и распоряжения спорным домовладением.

В частности, в настоящее время истец-ответчик вынужден проживать на съемной квартире, что подтверждается договором найма от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО10 передана во временное возмездное владение и пользование (найм) ФИО2 для проживания квартира, расположенная по адресу: белгородская область, <адрес>, м-н Юбилейный, <адрес>. Плата за найм квартиры составляет 9000 рублей в месяц.

Представленные истцом-ответчиком доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства истца, на которые он ссылается как на основания своих требований. В то время как ответчиками-истцами не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи незаключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Ответчики не являются в настоящее время членами семьи собственника жилого помещения.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ч. 1 ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом.

Право на жилище, закрепленное в части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, является одним из элементов права на достойный уровень жизни (статья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), поэтому правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную частью 1 статьи 45 и статьи 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (часть 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение должно использоваться для проживания граждан с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В обоснование встречных исковых требований ответчики-истцы ссылались на то, что они являются лицами, которые проживают в жилом доме и в соответствии с законом сохраняют право пользования им после приобретения его покупателем ФИО2, в связи с чем в силу закона договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должен содержать существенное условие: перечень ответчиков-истцов с указанием их прав на пользование продаваемого жилого дома.

Обращение взыскания на жилое помещение могло прекратить их право пользования им только в случае, если бы на него было обращено взыскание, и оно было реализовано как предмет ипотеки, однако ФИО1 банком или кредитной организацией не является, кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома им не предоставлялся (ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Даже при тех обстоятельствах, что на их жилой дом было обращено взыскание и он был передан ФИО1, они в силу закона не утратили право пользования жилым помещением. Оспариваемый договор должен содержать перечень ответчиков-истцов с указанием их права пользования жилым помещением, в ином случае договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может являться основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2

Согласно ст. 558 п. 1, 2 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, форма сделки сторонами соблюдена, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, цена договора установлена по соглашению сторон, переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оснований считать, что договор купли-продажи является незаключенным, не имеется.

Ссылки ответчиков-истцов на неуказание в договоре купли-продажи права ответчиков-истцов на пользование продаваемым жилым помещением, которое является для них единственным пригодным для проживания, как на основание для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным, являются несостоятельными, поскольку по данному основанию договор купли-продажи недвижимого имущества незаключенным также признан быть не может.

Право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защита указанных прав и свобод, в том числе судебная защита, должны соотноситься с правами и свободами других лиц, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ст. 5 ч. 1 п. 3 Федерального закона №102-ФЗ указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 79 ч. 1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ст. 78 п. 1, 2 Федерального закона №102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Доводы ответчиков-истцов о том, что договор залога не соответствует требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона №102-ФЗ, поскольку был заключен с целью обеспечения возврата суммы долга по договору займа, заключенного между физическими лицами, не связанному с приобретением, строительством жилого помещения или его капитальным ремонтом, являются необоснованными, поскольку требования закона о целевом назначении займа, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, и субъектном составе участников правоотношений применимы лишь к договорам ипотеки в силу закона.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что после обращения взыскания на заложенное имущество – спорную часть жилого дома на основании заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, регистрации перехода права собственности на имущество к ФИО1, право собственности и право пользования частью жилого дома у ответчиков-истцов прекратилось, в связи с чем не включение их в договор купли-продажи с указанием права пользования квартирой, не является свидетельством не соблюдения сторонами обжалуемого договора существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, а потому требования о признании его незаключенным, удовлетворению не подлежат.

Включение в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ пункта 1.5., согласно которому в части жилого дома по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ФИО3, ФИО9, ФИО5 и ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение пяти дней с момента подписания настоящего договора, не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку ФИО12 сторонами по договору не являются, в связи включением данного условия в договор никаких прав и обязанностей у них не возникает, в связи с чем никаким образом не может повлиять на их права и обязанности.

На основании изложенного, суд признает встречные исковые требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о переходе права собственности ФИО2 на часть жилого дома, подлежащими отклонению, требования истца о прекращении ответчиками-истцами права пользования жилым помещением, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 128 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации"(утв. Приказом ФМС России от ДД.ММ.ГГГГ №), настоящее решение суда о прекращении права пользования ответчиками-истцами спорным жилым помещением является основанием для снятия ответчиков-истцов с регистрационного учета по адресу: РФ, <адрес>.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежат расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, по 100 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. 31 ЖК РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, удовлетворить.

Прекратить право пользования ФИО3, ФИО5, ФИО4, жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Решение суда о прекращении права пользования ответчиками спорным жилым помещением является основанием для снятия ФИО3, ФИО5, ФИО4 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3, ФИО5, ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины в равных долях в размере 300 руб., по 100 рублей с каждого.

В удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО5, ФИО4 к ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, исключении записи о переходе права собственности, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 18 июля 2018 года.

Судья Н.Ю. Михайлова