Решение № 2-906/2021 2-906/2021~М-401/2021 М-401/2021 от 22 июля 2021 г. по делу № 2-906/2021

№2-906/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2021 года

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Золотницкой Н.Е.,

при секретаре Летягиной И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и договора о реальном разделе жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 в котором просит расторгнуть договор купли-продажи (купчая) доли в праве собственности земельного участка с долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть договор о реальном разделе жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в натуре: квартиру, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, условный №, кадастровый №; взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в натуре – земельный участок (доля в праве <данные изъяты>), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать прекращённым право собственности ответчика на квартиру общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, условный №, кадастровый №; признать прекращённым право собственности ответчика на земельный участок (доля в праве <данные изъяты>), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать право собственности истца на квартиру, общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, условный №, кадастровый №; признать право собственности ответчика на земельный участок (доля в праве <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, в соответствии с п. 1.1. которого стороны взяли на себя обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с долей в праве на указанный участок. Согласно условиям предварительного договора, покупатель обязан в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить продавцу договорную стоимость недвижимого имущества в размере 2445000 рублей, путем перечисления на банковский счет продавца или иным не запрещенным законодательством способом. Во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи (купчая) доли в праве собственности от земельного участка с долей в праве собственности от жилого дома. Пунктом 2.1. основного договора установлена цена недвижимого имущества в размере 990000 рублей, согласно п.2.2. основного договора расчет между сторонами не произведен до подписания договора. На основании договора купли-продажи и договора о реальном разделе жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ право собственности покупателя на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке. Поскольку расчет с продавцом так и не произведен, истец обратилась к ответчику с вышеуказанным иском.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям указанным в иске.

Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования не признал, по основаниям указанным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО24 был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, в соответствии с п. 1.1. которого стороны взяли на себя обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи <адрес>, расположенной на 2-ом этаже в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <адрес>, на условиях предусмотренных настоящим договором. Совместно с квартирой в пользу покупателя будет отчуждена часть земельного участка.

В соответствии с п. 1.3 договора, указанный дом возводится на участке земли с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ФИО3, в силу п. 2.1.1. продавец обязан завершить строительство жилого дома, в котором расположена квартира со всеми коммуникациями и получить документацию, свидетельствующую о введении жилого дома в эксплуатацию в указанный в п.1.1. договора срок.

В соответствии с п.2.2.1 указанного договора покупатель обязан оплатить договорную стоимость квартиры и доли земельного участка указанную в п.3.1 настоящего договора до ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате договорной цены квартиры с момента полной оплаты продавцу суммы, указанной в п.3.1 настоящего договора.

В соответствии с п.3.1. предварительного договора договорная цена квартиры указанной в п.1.1. договора и доли земельного участка указанного в п.1.4 настоящего договора составляет 2475000 рублей. Указанная сумма выплачивается продавцу покупателем путем перечисления на банковский счет, указанный покупателем в договоре или иным не запрещенным законодательством способом (п. 3.2). Стороны подтверждают, что сроки и текущие платежи по покупке квартиры фиксируются в приложении № «график расчетов», но сумма указанная в п.3.1. должна быть выплачена не позднее подписания передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО24 заключен договор купли-продажи (купчая) доли в праве собственности от земельного участка с долей в праве собственности от жилого дома.

По условиям указанного договора ФИО3 продала ФИО2 <данные изъяты> долю в праве собственности от принадлежащего ей по праву собственности земельного участка площадью <данные изъяты> и размещенную на нем 1/17 долю в праве собственности жилого дома общей площадью 1065,4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1 договора стороны оценили указанную <данные изъяты> в праве собственности от земельного участка в 290000 рублей, <данные изъяты> в праве собственности от жилого дома в 700000 рублей, общая сумма оценки составила 990000 рублей. В соответствии с п.2.2 расчет между сторонами не произведен до подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО3, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 заключен договор о реальном разделе жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 на <данные изъяты> в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> и право собственности ФИО2 на <адрес> по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН.

В обоснование требований о расторжении договоров истец указал на то, что ответчиком не произведена оплата по договору купли-продажи доли дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истцом в том числе предъявлены требования о возврате исполненного по обязательству.

Действительно в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ответчиком в обоснование возражений на иск о частичном внесении оплаты по предварительному договору купли-продажи <адрес> представлены в материалы дела расписки в соответствии с которыми ФИО21 получил от ФИО2 500 000 рублей в счет стоимости квартиры на основании предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получено от ФИО24 55000 рублей в счет стоимости квартиры по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ ФИО21 получил от ФИО2 55 000 рублей в счет стоимости квартиры на основании предварительного договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ ФИО21 получил от ФИО2 110 000 рублей в счет стоимости квартиры на основании предварительного договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 ИП ФИО3 принята сумма в размере 110000 рублей на основании квитанции к приходному кассовому ордеру.

В соответствии с доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ копия, которой была представлена в дело правоустанавливающих документов, истребованных из Управления Росреестра, ФИО3 уполномочила ФИО22, ФИО23, ФИО21 в том числе правом на продажу принадлежащих земельных участков за цену и на условиях по своему усмотрению, в связи с чем предоставлен право подписывать необходимые договора, в том числе договор купли-продажи, предварительные договора, дополнительные соглашения и приложения, договор аванса или задатка, акты, акты приема-передачи, осуществлять взаиморасчеты и др.

Доказательств, ставящих под сомнение достоверность представленных стороной ответчика расписок и квитанций к приходному кассовому ордеру не представлено.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 12.12.2013 года, вступившим в законную силу, по исковому заявлению Администрации г. Долгопрудный к ФИО3, ФИО18, ФИО2, ФИО6, ФИО11, ФИО13, ФИО16, ФИО20, ФИО15, ФИО12, ФИО7 и др. о признании жилого дома самовольной постройкой, сносе постройки, прекращении права собственности на объекты недвижимости, о выселении из жилых помещений, снятии с регистрационного учета, жилой дом <данные изъяты> состоящий из квартир под №, расположенный на земельном участке с № <адрес> признан самовольной постройкой, на ФИО3 возложена обязанность снести самовольную постройку. В решении суда разъяснено, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в ЕГРП на объекты недвижимого имущества и сделок с ним сведений о прекращении права на объекты недвижимого имущества.

При этом суд пришел к выводу о том, что право собственности ФИО3 на самовольную постройку не возникло, соответственно последующие сделки по продаже самовольной постройки не повлекли приобретение прав участниками этих сделок на самовольную постройку.

В соответствии с п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из разъяснений изложенный в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 487 в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п.2).

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450).

Вместе с тем, исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 12.12.2013 года, вступившим в законную силу, установлено, что <данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <адрес>, в котором находится <адрес>, являющаяся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, признан самовольной постройкой, при этом право ФИО3 на указанный объект недвижимости как самовольную постройку не возникло на момент совершения сделок, оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заявленных ФИО3 по основаниям невнесения денежных средств по договору у суда не имеется.

Кроме того, решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 12.12.2013 года является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на недвижимое имущество, в частности и на <адрес> по указанному выше адресу, что исключает возможность использования механизма защиты права путем возврата, переданного покупателю объекта недвижимого имущества признанного самовольной постройкой продавцу с государственной регистрацией прекращения права собственности покупателя и государственной регистрацией права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Относительно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, то в указанной части суд приходит к выводу, что истец не представила доказательств, отвечающих признакам относимости, достоверности, допустимости и достаточности того, что нарушения, допущенные покупателем по договору, привели к тому, что истец не получила никакой денежной суммы за проданное имущество (земельный участок), а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

При этом суд учитывает, указанное выше решения суда о сносе самовольной постройки, в которую входит и квартира истца, внесенные ответчиком денежные средства за приобретенное имущество, срок в течении которого истец не обращалась к ответчику с требованиями о внесении оставшейся суммы по договору, при том что договором, поименованным сторонами как предварительный, был установлен срок внесения полной стоимости недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 10 ГК РФ гласит, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержит разъяснения, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и указанных выше норм права, суд, применяя положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ считает, что истцом в части касающейся расторжения договора ввиду не внесения оплаты по договору, за переданное истцу недвижимое имущество в виде 1/17 доли земельного участка, избран неверный способ защиты права, что не лишает истца воспользоваться иным способом защиты своего права в том числе о взыскании денежных средств.

Поскольку суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи (купчая) доли в праве собственности земельного участка с долей в праве собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, то требования о расторжении договора о реальном разделе жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в натуре, как требования производные от основного также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и договора о реальном разделе жилого дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья Н.Е. Золотницкая

Мотивированное решение составлено 17.08.2021.